BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 340/10 Verkündet am: 6. Juli 2011 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3 Satz 1 a) Der Mie ter trägt die Darlegungs - und Beweislast für eine Verletzung des Grun d- satzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter. b) Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Ve r- mieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Ko s- tenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darl e- gungslast nicht. c) Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächl i- chen Grundlagen sei nes Betriebskostenansatzes. BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 340/10 - LG Heidelberg AG Heidelberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. Juli 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter D r. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Heidelberg vom 26. November 2010 wird z u- rückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tr a- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in H . . Mit Schreiben vom 12. November 2008 rechnete die Klägerin die Betriebskosten für das Jahr 2007 gegenüber den Beklagten ab. Darin wurde der auf die Beklagten entfallende Anteil der Müllent sorgungsgebühren mit 525 ,71 Anwaltsschreiben vom 9. Dezember 2008 beanstandeten die Beklagten diese Abrechnungsposition unter Hinweis auf den vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen "Betriebskostenspiegel für Deutschland", der für eine Wo h- nung vergleichbarer Größe hinsichtlich der Müllabfuhrgebühren ledig lich eine Kostenumlage von 185,76 , und forderten die Klägerin 1 - 3 - zur Rückzahl ung des D ifferenzbetrages in Höhe von 339 ,95 e- rin durch ihren überhöhten Kostenansatz das Gebot der Wirtschaftlichkeit ve r- letzt habe. In der Folgezeit behielten die Beklagten von der Miete für Janu ar 2009 einen Teilbetrag von 395 ,95 in. Die ihnen von ihrem Rechtsanwalt berechn e- ten Kosten für das Beanstandungsschreiben vom 9. Dezember 2008 in Höhe von 99,60 Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Zahlung der einbeha l- tenen Miete für Januar und Februar 2009 in einer Gesamthöhe von 495,55 nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Die Klage sei begründet, da die Beklagten Te ile der von ihnen geschu l- deten Miete für Januar und Februar 2009 in einer Gesamthöhe von 495,55 Unrecht einbehalten hätten. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot hinsichtlich der von der Klägerin für das Jahr 2007 in Ansatz gebrachten A b- fall e ntsorgungskosten könne nicht festgestellt werden. 2 3 4 5 6 - 4 - Nach dem sogenann ten Wirtschaftlichkeitsgebot treffe den Vermieter g e- genüber dem Mieter die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und En t- scheidungen, die Einfluss auf die Höhe der letztlich von die sem zu tragenden Nebenkosten hätten , auf ein angemessenes Kosten - Nutzen - Verhältnis Rüc k- sicht zu nehmen. Ein Verstoß gegen diese Nebenpflicht könne zu einem Sch a- densersatzanspruch führen, der sich auf Freihaltung des Mieters von den unn ö- tigen Kosten richte. Die Voraussetzungen eines derartigen Schaden s ersatza n- spruch s hät ten die Beklagten aber nicht ausreichend substantiiert dargelegt. Die Darlegung s - und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaf t- lichkeitsgebot trage der Mieter. Dies folge aus der Einord nung als Schadense r- satzanspruch. Die Darlegungs - und Beweislast des Mieters sei allerdings im Hinblick darauf, dass die für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit notwendigen Kenntnisse und Informationen allein der Vermieter besitze, durch die Grundsä t- ze d er sekundären Darlegungslast ein geschränkt. Demnach sei es zunächst Sache des Mieters, konkrete Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen das Wir t- schaftlichkeitsgebot vorzutragen. Sei dies geschehen, so könne der Vermieter die Behauptung der Unwirtschaftlich ke it nur wirksam bestreiten, in dem er die für die Entstehung der Betriebskosten maßgeblichen Tatsachen und Gesichtspun k- te substantiiert darlege. Sodann sei es wiederum Sache des Mieters, in Ausein - andersetzung hiermit die Unwirtschaftlichkeit darzulegen und zu beweisen. Die s sei den Beklagten nicht gelungen. Zwar sei der von der Klägerin in Ansatz gebrac hte Anteil der Beklagten an den Müllbeseitigungskosten für H . Verhältnisse, die der Kammer b ekannt seien, ungewöhnlich hoch, so dass es ein en Anhaltspunkt für einen überhöhten Kostenansatz gebe. Auf entsprechenden Hinweis der Kammer h a- be die Klägerin jedoch im Einzelnen dargelegt, wel che Müllgefäße bereitgestellt worden seien , welche Überlegungen hierfür maßgeblich gewesen seien und 7 8 9 - 5 - welche Kost en hierfür angefallen seien. Damit habe die Klägerin ihre r sekund ä- ren Darlegungslast genügt. Die Beklagten hätten in Auseinandersetzung hiermit k einen Verstoß der Klägerin gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darlegen können. Die von der B e- klagtenseit e au fgezeigte Überschreitung des im Betriebskostenspiegel für Deutschland ausgewiesenen K ostenansatzes für eine hinsicht lich der Wo h- nungsgröße mit der W oh n ung der Beklagten vergleichbare Wohnung genüge hierfür nicht. Insbesondere werde dieser Betriebskostenspi egel den Unte r- schieden in den durch öffentliches Recht vorgegebenen Kostenstrukturen je n ach Region und Kommune sowie den unterschiedlichen tatsächlichen Verhäl t- nisse n der konkreten Anwesen nicht gerecht, so dass bundesweiten Durc h- schnittswerten keine ausr eichende Aussage kraft zukommen könne. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung jedenfalls im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rüc k- ständiger Miete nach § 535 Abs. 2 BGB zu. Die von den Beklagten mit dem teilweisen Einbehalt der für Januar und Februar 2009 geschuldeten Mieten stil l- schweigend erklärte Aufrechnung mit einem Anspruch auf Erstattung überhö h- ter Müllgebühren aus der Betriebskostenabrechnung für da s Jahr 2007 sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten geht ins Leere, weil den Beklagten kein Ersta t- tungsanspruch zusteht. Denn die Klägerin hat die Beklagten in der genannten Be triebsko stenabrechnung ohne Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot mit anteilig en Müllgebühren in Hö he von 525, 10 11 12 - 6 - 1. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche N e- benpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der - nach entsprechender Vereinbarung - vom Mie ter zu trage n- den Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten - Nutzen - Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen, der sich auf dessen Freihaltung von den un nötigen Kosten richtet (Senatsurteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 243/06, NJW 2008, 440 Rn. 14). Die Voraussetzungen eines so l- chen Schadensersatzanspruchs haben die Beklagten nicht dargelegt. a) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Li teratur ist u m- stritten, wer im Hinblick auf das Wirtschaftlichkeitsgebot die Darlegungs - und Beweislast trägt. Eine verbreitete Meinung weist dem Vermieter die Darl e- gungs - und Beweislast dafür zu, dass er das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet habe (AG Hann over, WuM 2011, 30; AG Leipzig, WuM 2006, 568 f. ; WuM 2003, 452; AG Dür en, WuM 2003, 153; AG Frankfurt am Main, WuM 2002, 376 f. ; AG Mitte, ZMR 2002, 761 f. ; LG Hamburg, NZM 2001, 806; Bamberger/ Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556 Rn. 84 ; Soergel/Heintzmann , BGB , 13. Aufl., § 556 Rn. 14 ; MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 556 Rn. 116; Blank/ Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 Rn. 119; Schmid, ZMR 2007, 177 ff. ). S o- weit eine Begründung hierfür gegeben wird, stellt diese Auffassung darauf ab, dass die Kostenum lage von vornherein hinsichtlich Art und Höhe auf solche Aufwendungen begrenzt sei, die dem Gebot einer ordnungsgemäß en Wir t- schaftsführung genügten ( Blank/Börstinghaus, aaO ; Schmid, ZMR 2007, 177 ff.). b) Die auch vom Berufungsgericht vertretene Gegenan sicht stellt darauf ab, dass der Mieter mit der Behauptung, der Vermieter habe seine Pflicht zur Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots verletzt, einen Schadensersatza n- 13 14 15 - 7 - spruch nach § 280 Abs. 1 in Verbindung mit § 241 Abs. 2 BGB geltend ma che; deshalb tref fe nach dem allgemeinen Grundsatz, das s jede Partei die ih r gün s- tigen Tatsachen im Prozess vorzutragen habe , den Mieter die Darlegungs - und Beweis last (LG Berlin, GE 2005, 1129; Schmidt - Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10 . Aufl., § 560 BGB Rn. 126; Wall in Eisenschmid/ Wall, Betriebs kosten - Kommentar, 3. Aufl., Vor §§ 556, 556a und 560 BGB Rn. 1448 ff .; Streyl, NZM 2008, 23; Ludley, NZM 2011, 417 , 419 ; wohl auch Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 359 a; differenzierend Staudinger/Weitemeyer, BGB , Neu b earb. 2011 , § 566 Rn. 96). c) Der Senat hat die Frage, wen im Prozess die Darlegungs - und B e- wei s last für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit trifft, bisher offen lassen können (Senatsurteil vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 78/06, NJW - RR 20 07, 1242 Rn. 13), jedoch bereits entschieden, dass es sich bei der Beac h- tung des Wirtschaftlichkeitsgebot s um eine vertragliche Nebenpflicht des Ve r- mieters handelt (Senatsurteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 243/06, aaO). Aus dieser Einordnung, an der de r Senat festhält, folgt nach allgemeinen Grundsätzen, dass der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung A n- sprüche erhebt, die Darlegungs - und Beweislast für ein pflichtwidriges Verha l- ten des Vermieters trägt. 2. Danach hat das Berufungsgericht jedenfalls im Ergebnis zu Recht a n- genommen, dass die Beklagten im Streitfall eine Pflichtverletzung der Klägerin nicht dargelegt haben. a) Der Hinweis der Beklagten , dass die von der Klägerin in Ansatz g e- brachten Kosten für die Müllentsorgung die im vo m Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen " Betriebskostenspiegel für Deutschland" hierfür ausgewies e- nen Kosten für eine Wohnung vergleichbarer Größe erheblich übersteigen, ist 16 17 18 - 8 - nicht geeignet, eine Pflichtverletzung der Klägerin darzutun. W ie das Ber u- fung sgericht zutreffend angenommen hat, tragen derartige überregional auf empirischer Basis ermittelte Zusammenstellungen von Betriebskostenansätzen den vielfältigen, je nach Region beziehungsweise Kommune unterschiedlichen Bedingungen des Wohnungsmarkts sowie den unterschiedlichen tatsächlichen Gegebenheiten des jeweils in Rede stehenden Anwesens nicht hinreichend Rechnung, so dass aus den dort ausgewiesenen Durchschnittswerten im zu entscheidenden Ein zelfall kein Anhaltspunkt für ein unwirtschaftliches Verhal ten des Vermieters entnommen we rden kann (vgl. Se natsurteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, NJW 2010, 3363 Rn. 23; Ludley, aaO S. 420 ff. ). D ies wird am Beispiel der im Streitfall in Rede stehenden Kos ten der Müllentsorgung besonders deutlich; denn di ese durch die Kommunen von den Grundstück s e i- gentümern erhobenen und durch Gebührenbescheid festgesetzten Kosten k ö n- ne n s ich von Kommune zu Kommune stark untersc heiden, so dass sich aus vergleich s weise hohen Kostenansätzen nichts für eine Pflichtverletzung des Vermieters im Einzelfall gewinnen lässt. b) Die Beklagten sind ihrer Darlegungslast auch nicht durch den Hinweis d arauf nachgekommen, dass die Müllbeseitigungskosten mit 571,71 ür eine Wohnung von 86 qm Größe auch für die Verhältnisse der Stadt H . u n- gewöhnlich hoch sind. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war die Klägerin auch mit Rücksicht auf diesen Umstand nicht gehalten, die für di e En t- stehung der Betriebskosten m aßgeblichen Tatsachen und Gesichtspunkte su b- stantiiert dar zulegen, etwa durch nähere Angaben zu Anzahl und Art der berei t- gestellten Müllgefäße und der hierfür maßgeblichen Überlegungen. Zwar entspricht es einer verbreiteten Meinung, dass die Darlegungslast des Mieters für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlich keitsgebot durch die von der Rechtsprechung zur sekundären Darlegungslast entwickelten Grundsätze 19 20 - 9 - einzuschränken sei, weil allein der Vermieter die für die Beurteilung der Wir t- schaftlichkeit seines Kostenansatzes notwendigen Kenntnisse und Informati o- nen be sitze (so z . B. Schmidt - Futterer/Langenberg aaO; Sternel, aaO; Streyl, aaO ). Dem kann jedenfalls in die ser Allgemeinheit jedoch nicht zugestimmt werden. N ach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs finden die Grundsä t- ze der sekundären Darlegungslast nu r Anwendung, wenn der an sich Darl e- gungsbelastete außerhalb des für seinen Anspruch erheblichen Geschehensa b- laufs steht, der Gegner aber alle erheblichen Tatsachen kennt und ihm nähere Angaben zumutbar sind (BGH, Urteile vom 17. Februar 2004 - X ZR 108/02, NJW - RR 2004, 989 unter II 2 b bb; vom 17. Januar 2008 - II I ZR 239/06, NJW 2008, 982 Rn. 16 ). So verhält es sich bei der Überprüfung einer Betriebsko s- tenabrechnung regelmäßig nicht. Bei der Frage, ob der Vermieter bei finanzie l- len Dispositionen, die Auswi rkungen auf die Betriebskosten haben, auf ein a n- gemessenes Kosten - Nutzen - Verhältnis Rücksicht genommen hat, geht es r e- gelmäßig nicht um interne, für den Mieter nicht ersichtliche Kostenkalkulationen des Vermieters, sondern um objektive Gegebenheiten, wie e twa durch B e- scheid festgesetzte öffentlich - rechtliche Gebühren und Abgaben oder die ort s- übliche Entlohnung eines Hauswarts oder die Beschaffung von Brennstoff für die Heizungsanlage zu marktüblichen Preisen. Der Mieter hat das Recht, die für die Betriebskostenabrechnung des Vermieters maßgebenden Belege einzus e- hen (Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 21 ff.). Erschei nen dem Mieter nach Belegeinsicht einzelne Abrechnung s- positionen als zu hoch, ist es ihm unbenommen, diese Pos i tionen im Hinblick auf einen Verstoß gegen den Grundsatz der W irtschaftlichkeit einer weiteren Prüfung zu unterziehen . Dies ist dem Mieter auch möglich und zumutbar. 21 - 10 - c) Der Auffassung der Beklagten, dass di e Klägerin mit der Auswahl der Müllgefäße, zu der sie auf den Hinweis des Berufungsgerichts im Einzelnen vorgetragen hat, unwirtschaftlich gehandelt habe, ist das Berufungsgericht zu Recht nicht gefolgt . Denn es fehlt auch insoweit bereits an der schlüssig en Da r- legung einer Pflichtverletzung der Klägerin. Im Streitfall lag der Grund für die relativ hohen Müllgebühren in dem Fehlverhalten der Mieter des Anwesens bei der Mülltrennung (Einwurf von Restmüll in die für Verpackungsmüll bestimmten gelben Tonnen ), das die G e- meinde veranlasst hatte, im Jahr 2002 die kostenlosen gelben Tonnen für die Entsorgung von Verpackungsmüll einzuziehen und durch kostenpflichtige Restmülltonnen zu ersetzen. Eine Pflichtver letzung der Klägerin ist in diesem Zusammenhang nicht feststellbar. Dass die Klägerin in der Folgezeit Anlass gehabt hätte, von einem ve r- besserten Mülltrennungsverhalten der Mieter auszugehen und sich bei der G e- meinde um die erneute Aufstellung kostenlose r gelber Tonnen zu bemühen, ist von den Beklagten e benfalls nicht dargetan worden. Im Übrigen wäre eine e t- w a ige Pflichtverletzung der Klägerin insoweit für die Entstehung der hohen Müllentsorgungskosten nicht ursächlich gewesen, weil die Mieter auch nach der Einziehung der gelben Tonnen den Verpackungsmüll kostenlos unter Verwe n- dung gelber Säcke entsorgen konnten, worüber sie von der Klägerin informiert 22 23 24 - 11 - worden waren. Dass dies geschehen wäre und deswegen die Anzahl der ko s- tenpflichtigen Restmülltonnen hätte reduziert wer den können, haben die B e- klagten eben falls nicht vorgetragen. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 04.05.2010 - 24 C 198/09 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 26.11.2010 - 5 S 40/10 -
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