BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 343/08 Verk374ndet am: 10. Februar 2010 Mayer, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 535 Abs. 1 Satz 2 Der Mieter hat grunds344tzlich Anspruch auf eine Elektrizit344tsversorgung, die zumin-dest den Betrieb eines gr366337eren Haushaltsger344ts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushalts374blicher Ger344te wie zum Beispiel eines Staubsaugers erm366glicht. Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden. Dem gen374gt eine Formularklausel, nach der der Mieter in der Wohnung Haushaltsmaschinen nur im Rahmen der Kapazit344t der vorhandenen Installationen aufstellen darf, nicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174). BGH, Urteil vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08 - LG D374sseldorf AG Neuss - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 10. Februar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Rich-ter Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 23. Zivilkammer des Landgerichts D374sseldorf vom 10. Dezember 2008 aufgeho-ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete von der Rechtsvorg344ngerin der Kl344ger (im Folgen-den: Kl344gerin) im Mai 1985 eine Wohnung in N. . Die Miete betr344gt 563,47 200 zuz374glich einer Nebenkostenvorauszahlung in H366he von 117,23 200. 1 In 247 7 Nr. 11 des Formularmietvertrags hei337t es: 2 "Der Mieter ist berechtigt, in den R344umen Haushaltsmaschinen (z.B. Wasch- und Geschirrsp374lmaschinen, Trockenautomaten) aufzustellen, wenn und soweit die Kapazit344t der vorhandenen Installationen ausreicht und Bel344stigungen der Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeintr344ch- - 3 - tigungen der Mietsache und des Grundst374cks nicht zu erwarten sind. Im Falle des Anschlusses von Elektroger344ten, die zu einer 334berlastung des vorhandenen Netzes f374hren, ist der Mieter verpflichtet, die Kosten der Verst344rkung oder sonstigen 304nderung des Netzes zu tragen (einschlie337-lich der Energieumstellungs- und Folgekosten)." In 247 10 Nr. 3 ist bestimmt: 3 "Zu Instandsetzungen jeglicher Art, baulichen oder sonstigen 304nderung und neuen Einrichtungen bedarf der Mieter der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Eigenm344chtiges Handeln verpflichtet den Vermieter aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt zur 334bernahme der Kosten und berechtigt den Mieter nicht zu Aufrechnung oder Zur374ckbe-haltung." Der Beklagte hat die Miete wegen behaupteter M344ngel in unterschiedli-cher H366he gemindert und die Aufrechnung mit (streitigen) Gegenforderungen erkl344rt. Die Kl344gerin hat mit Schreiben vom 20. November 2006 wegen aufge-laufener Mietr374ckst344nde die fristlose K374ndigung des Mietverh344ltnisses erkl344rt. 4 Die Kl344gerin hat den Beklagten zun344chst auf R344umung der Mietwohnung und Zahlung r374ckst344ndiger Miete ab Oktober 2005 in H366he von 2.872 200 nebst Zinsen in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz hat die Kl344gerin die Zahlungsklage im Hinblick auf bis M344rz 2008 aufgelaufene weitere Mietr374ckst344nde auf einen Betrag von 4.245,75 200 erweitert. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abge344n-dert und der (erweiterten) Klage stattgegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Ur-teils sowie die Abweisung auch der in der Berufungsinstanz erweiterten Klage. 5 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 6 Die Revision hat Erfolg. I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 8 Der Kl344gerin stehe der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung r374ck-st344ndiger Miete in H366he von 4.245,75 200 zu. Der Beklagte sei nicht berechtigt gewesen, gegen374ber der Miete f374r den Zeitraum von Oktober 2005 bis M344rz 2008 jeweils mit einem monatlichen Be-trag von 100 200 (insgesamt 3.000 200) aufzurechnen, da ihm eine entsprechende Gegenforderung nicht zugestanden habe. Es k366nne nicht festgestellt werden, dass der Sohn der Kl344gerin dem Beklagten am 3. Mai 2005 als Ausgleich f374r geleistete Arbeiten die Zahlung von 3.000 200 zugesagt habe. Die vom Amtsge-richt vorgenommene Beweisw374rdigung sei fehlerhaft, weil es die Schreiben des Beklagten vom 9. Mai und 11. Juli 2005 nicht ber374cksichtigt habe. In dem Schreiben vom 9. Mai 2005 habe der Beklagte selbst um ein weiteres Gespr344ch gebeten, um eine einvernehmliche L366sung herbeizuf374hren; auch in dem weite-ren Schreiben vom 11. Juli 2005 habe der Beklagte ausgef374hrt, dass eine Eini-gung nicht zustande gekommen sei. Die Darstellung des Beklagten sei mit den Angaben der Zeugen Bu. und B. , wonach der Sohn der Kl344gerin einen Betrag von 3.000 200 akzeptiert habe, nicht in Einklang zu bringen. Das Schreiben des Beklagten vom 9. Mai 2005 sei nur sechs Tage nach dem ma337-geblichen Gespr344ch verfasst worden, w344hrend die Zeugen B. und Bu. zwei Jahre nach dem Gespr344ch vernommen worden seien. Es k366nne 9 - 5 - daher nicht festgestellt werden, dass der Sohn der Kl344gerin die Zahlung von 3.000 200 zugesagt habe. 10 Eine aufrechenbare Forderung des Beklagten in H366he von 3.000 200 erge-be sich auch nicht aus einem Aufwendungsersatzanspruch gem344337 247 536a BGB. Daf374r habe der Beklagte schon nicht hinreichend substantiiert vor-getragen, dass der Balkon und der PVC-Boden vor der Instandsetzung M344ngel aufgewiesen h344tten. Ein Mangel im Sinne des 247 536a BGB liege nur vor, wenn die Mietsache derart vom vertraglich vereinbarten Zustand abweiche, dass die Tauglichkeit zum vertragsgem344337en Gebrauch beeintr344chtigt sei. Zur Bestim-mung des vertragsgem344337en Gebrauchs komme es vorrangig auf die Anschau-ungen der Parteien bei Vertragsschluss an. Hierzu habe der Beklagte indes nichts vorgetragen. Im Mietvertrag sei lediglich bestimmt, dass der Vermieter die R344ume dem Mieter in dem diesem bekannten Zustand 374bergebe. Mangels direkter Absprachen 374ber den Zustand der Wohnung sei als Ma337stab von ei-nem Wohnstandard auszugehen, der der 374blichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen bei Vertragsschluss entspreche. Von einem Altbau k366nne nicht dieselbe Ausstattung wie von einem Neubau erwartet werden. Bei der hier ver-mieteten Altbauwohnung h344tte der Beklagte zumindest vortragen m374ssen, in welchem (besseren) Zustand sich Balkon und PVC-Boden im Zeitpunkt des Vertragsschlusses befunden h344tten. Der Beklagte habe indes selbst geltend gemacht, dass sich der Boden schon bei Vertragsschluss in einem schlechten Zustand befunden habe. Inwieweit die Tauglichkeit zum vertragsgem344337en Gebrauch beeintr344chtigt sei, habe er nicht vorgetragen; dies sei auch aus den vorgelegten Fotos nicht ersichtlich. Eine aufrechenbare Gegenforderung des Beklagten ergebe sich auch nicht aus 247 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit 247247 677, 683 Satz 1 BGB oder aus 247 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit 247 684 Satz 1, 247 812 Abs. 1 Satz 1 11 - 6 - Alt. 2 BGB, da m366gliche Anspr374che des Beklagten jedenfalls gem344337 247 10 Nr. 3 des Mietvertrags ausgeschlossen seien. Diese Vertragsbestimmung sei nicht gem344337 247 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, denn sie schlie337e Anspr374che auf Aufwendungsersatz nicht generell, sondern nur f374r den Fall aus, dass eine Ver-344nderung der Mietsache ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommen wer-de. F374r den Mieter stelle die Einholung der Zustimmung des Vermieters vor der Durchf374hrung von Ma337nahmen aber keine unangemessene Benachteiligung dar. Eine Mietminderung sei nur wegen der defekten Gastherme, und zwar f374r die Zeit von Oktober 2005 bis Mai 2006 und von September 2006 bis Mai 2007 in H366he von 15 % und f374r die Monate Juli und August 2006 sowie Juni bis August 2007 in H366he von 10 %, sowie wegen Baul344rms und Bauschmutz in den Monaten Januar bis Mai 2006 in H366he von 20 % gerechtfertigt gewesen. Eine Mietminderung wegen Baul344rms und Bauschmutz f374r die Monate Oktober bis Dezember 2005 stehe dem Beklagten nicht zu, weil er nicht bewiesen habe, dass zu dieser Zeit Bauarbeiten im Haus durchgef374hrt worden seien. Die ver-nommenen Zeugen h344tten zwar die Verschmutzungen best344tigt, aber zum Zeit-raum Oktober bis Dezember 2005 keine genauen Angaben machen k366nnen. 12 Eine Mietminderung wegen des nicht sanierten Balkons komme schon deswegen nicht in Betracht, weil es sich dabei nicht um einen Mangel der Miet-sache gehandelt habe. 13 Der Beklagte habe die Miete auch nicht im Hinblick auf die schwache Stromversorgung der Wohnung mindern d374rfen. Zwar habe der Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch bei einer Altbauwohnung einen Anspruch auf eine Elektrizit344tsversorgung, die zumindest den Betrieb eines gr366-337eren Haushaltsger344tes wie einer Waschmaschine oder einer Geschirrsp374lma- 14 - 7 - schine und gleichzeitig weiterer handels374blicher Ger344te wie zum Beispiel eines Staubsaugers erm366gliche. Dies gelte aber nur dann, wenn nichts anderes ver-einbart sei. Dies sei aber hier in 247 7 Nr. 11 des Mietvertrags geschehen. In die-ser Bestimmung liege auch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von 247 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB, denn die Regelung f374hre lediglich zu der vom BGH ausdr374cklich zugelassenen vertraglichen Vereinbarung, dass der Mieter das Elektrizit344tsnetz so hinnehmen m374sse, wie es beschaffen sei. Zu-s344tzlich werde dem Mieter durch 247 7 Nr. 11 des Mietvertrags - wenn auch auf eigene Kosten - die M366glichkeit einer Verst344rkung des Netzes einger344umt. Der Beklagte habe sich im Zeitpunkt der fristlosen K374ndigung vom 20. November 2006 mit einem Betrag von 2.275,08 200 und im Zeitpunkt der wei-teren fristlosen K374ndigung vom 17. April 2008 mit einem Betrag von 7.882,82 200 in R374ckstand befunden. Da der R374ckstand jeweils mehr als zwei Monatsmieten betragen habe, seien die K374ndigungen gerechtfertigt gewesen. 15 II. Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung in mehreren Punkten nicht Stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begr374ndung kann weder das Bestehen der vom Beklagten zur Aufrechnung gestellten Gegenforderung von 3.000 200 f374r durchgef374hrte Arbeiten zwecks Mangelbeseitigung noch die Berechtigung des Beklagten zur Minderung der Miete in dem von ihm geltend gemachten Umfang verneint werden. Die Verurteilung des Beklagten zur Zah-lung r374ckst344ndiger Miete und zur R344umung der Wohnung wegen Beendigung des Mietverh344ltnisses infolge einer auf Mietr374ckst344nde gest374tzten K374ndigung kann daher keinen Bestand haben. 16 1. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dem Beklagten stehe der zur Aufrechnung gegen f344llige Mietzahlungen gestellte Zahlungsanspruch in H366he 17 - 8 - von 3.000 200 weder aufgrund einer Vereinbarung vom 3. Mai 2005 noch als Auf-wendungsersatz (247 536a Abs. 2 BGB) zu, ist in mehrfacher Hinsicht von Rechtsfehlern beeinflusst. 18 a) Zu Recht r374gt die Revision, dass das Berufungsgericht die Aussagen der Zeugen Bu. und B. im Hinblick auf die vom Beklagten be-hauptete Vereinbarung anders bewertet hat als das Amtsgericht, ohne die Zeu-gen erneut zu h366ren. Dies verst366337t gegen 247 398 Abs. 1 ZPO. Das Berufungsgericht muss die bereits in erster Instanz vernommenen Zeugen nochmals gem344337 247 398 Abs. 1 ZPO vernehmen, wenn es deren Aus-sagen anders w374rdigen will als die Vorinstanz (BGH, Urteile vom 24. November 1992 - XI ZR 86/92, NJW 1993, 668, unter III 4, sowie vom 28. November 1995 - XI ZR 37/95, NJW 1996, 663, unter III 3; Senatsurteil vom 8. Dezember 1999 - VIII ZR 340/98, NJW 2000, 1199, unter II 2 a; st. Rspr.). Die nochmalige Ver-nehmung eines Zeugen kann allenfalls dann unterbleiben, wenn sich das Rechtsmittelgericht auf solche Umst344nde st374tzt, die weder die Urteilsf344higkeit, das Erinnerungsverm366gen oder die Wahrheitsliebe des Zeugen noch die Voll-st344ndigkeit oder Widerspruchsfreiheit seiner Aussage betreffen (Senatsurteil vom 19. Juni 1991 - VIII ZR 116/90, NJW 1991, 3285, unter II 2 b aa; BGH, Ur-teil vom 10. M344rz 1998 - VI ZR 30/97, NJW 1998, 2222, unter II 1 b). Ein sol-cher Ausnahmefall liegt hier nicht vor. 19 Das Amtsgericht hat die Aussagen der von ihm vernommenen Zeugen B. und Bu. dahin gew374rdigt, dass der Sohn der Kl344gerin als de-ren Vertreter dem Beklagten bei einem Gespr344ch am 3. Mai 2005 f374r die von ihm durchgef374hrten Sanierungsarbeiten einen Betrag von 3.000 200 zugesagt ha-be. Dem Berufungsgericht hingegen haben die Aussagen der vom Amtsgericht vernommenen Zeugen nicht als Beweis f374r die Zusage des Beklagten gen374gt. 20 - 9 - Es hat - anders als das Amtsgericht - einen Widerspruch zwischen den Anga-ben der Zeugen und dem Inhalt des vom Beklagten kurz nach dem Gespr344ch verfassten Schreibens vom 9. Mai 2005 gesehen und darauf abgestellt, dass die Zeugen erst zwei Jahre nach dem Gespr344ch zwischen dem Beklagten und dem Sohn der Kl344gerin vernommen worden sind. Somit hat das Berufungsge-richt die Zeugenaussagen abweichend gew374rdigt, ohne sich durch erneute Ver-nehmung der Zeugen einen eigenen Eindruck zu verschaffen. Das angefochte-ne Urteil beruht auf diesem Verfahrensversto337. Es ist nicht auszuschlie337en, dass das Berufungsgericht zu einer abweichenden Entscheidung gelangt w344re, wenn es die Zeugen erneut vernommen h344tte. b) Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt hat das Berufungsgericht ferner einen Aufwendungsersatzanspruch des Beklagten wegen der von ihm vorgenommenen Sanierung des Balkons und Erneuerung des PVC-Bodens rechtsfehlerhaft verneint. 21 Gem344337 247 536a Abs. 2 BGB kann der Mieter einen Mangel, mit dessen Beseitigung sich der Vermieter in Verzug befindet, selbst beheben und vom Vermieter Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Ein solcher Mangel liegt nach dem revisionsrechtlich ma337geblichen Sachvortrag des Be-klagten vor. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung steht die Rege-lung in 247 10 Nr. 3 des Mietvertrags einem Aufwendungsersatzanspruch des Be-klagten nicht entgegen. 22 aa) Im Ansatzpunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings da-von aus, dass mangels konkreter Absprachen die nach dem Vertrag geschulde-te Beschaffenheit der Mietsache im Wege der Auslegung zu ermitteln und dabei regelm344337ig auf den Standard bei Vertragsschluss abzustellen ist (BGH, Urteile vom 10. Mai 2006 - XII ZR 23/04, NZM 2006, 582, Tz. 10, sowie vom 7. Juni 23 - 10 - 2006 - XII ZR 34/04, NZM 2006, 626, Tz. 13). Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass bei einem nicht sanierten Altbau nicht dieselbe Aus-stattung erwartet werden kann wie bei einem Neubau. Entgegen der Auffas-sung des Berufungsgerichts hat der Beklagte indes ausreichend dargetan, dass sich der Balkon und der PVC-Boden seiner Altbauwohnung in einem nicht (mehr) vertragsgem344337en und deshalb mangelhaften Zustand befanden. bb) Wie die Revision unter Bezugnahme auf schrifts344tzliches Vorbringen des Beklagten in den Tatsacheninstanzen zu Recht geltend macht, hat der Be-klagte vorgetragen, dass der Balkon im Laufe der Mietzeit bauf344llig ("marode") geworden sei, sich bei dem PVC-Boden nach rund zwei Jahrzehnten Mietzeit die Ecken abgel366st h344tten und eine v366llige Abnutzung insbesondere im Bereich der "Hauptlaufstrecken" eingetreten sei. Entgegen der Auffassung des Beru-fungsgerichts bedurfte es keiner n344heren Darlegung des Beklagten, inwieweit bei diesem Zustand von Balkon und Fu337boden die Tauglichkeit zum vertrags-gem344337en Gebrauch eingeschr344nkt war, denn dies lag auf der Hand. Anders als das Berufungsgericht meint, ist es insoweit unerheblich, dass es sich bei der vom Beklagten gemieteten Wohnung um einen Altbau handelt, denn ein bauf344l-liger und damit praktisch nicht nutzbarer Balkon oder ein vollst344ndig "abg344ngi-ger" Fu337boden sind auch bei einem Altbau nicht vertragsgem344337. Zwar ist auch ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand dann vertragsgem344337, wenn er eindeutig vereinbart ist (Senatsurteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522, unter II 2 b). Daf374r, dass eine derartige vom Mindeststan-dard abweichende Vereinbarung getroffen wurde, tr344gt indes der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war es daher nicht Sache des Beklagten darzulegen, in welch besserem Zu-stand sich der Balkon und der Fu337boden bei seinem Einzug im Jahre 1985 be-fanden. 24 - 11 - cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist ein Mangel im Hinblick auf den Fu337boden ferner nicht deshalb zu verneinen, weil sich dieser - auch nach dem Vortrag des Beklagten - bereits bei Mietbeginn im Jahre 1985 in einem "schlechten Zustand" befunden hat. Dies schlie337t es nicht aus, dass nach Ablauf von rund 20 Jahren seit Mietbeginn ein vollst344ndiger Verschlei337 des Fu337bodens und damit ein nicht mehr vertragsgem344337er Zustand eingetreten ist. Die Auffassung des Berufungsgerichts liefe darauf hinaus, einem Mieter, der eine Wohnung mit "gebrauchter Ausstattung" anmietet und bereits vorhandene Gebrauchsspuren als vertragsgem344337 akzeptiert, jegliche Gew344hrleistungsan-spr374che auch bei einem weiteren nach langj344hriger Mietdauer eingetretenen (vollst344ndigen) Verschlei337 der Mietsache abzusprechen. 25 dd) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist ein Mangel schlie337lich nicht deshalb zu verneinen, weil es sich bei dem Verschlei337 um "nor-male Abnutzung" handele, die in der Natur der Sache liege und zu den still-schweigend bei Vertragsschluss vereinbarten Umst344nden geh366re. Zwar ist der Vermieter im Rahmen seiner Gebrauchsgew344hrungspflicht grunds344tzlich nicht zu einer laufenden Modernisierung verpflichtet und stellt nicht jede Abnutzung schon f374r sich genommen einen Mangel dar. Hier beruft sich der Beklagte indes darauf, dass der Balkon nach 20 Jahren Mietdauer bauf344llig geworden und ein vollst344ndiger Verschlei337 und damit Gebrauchsuntauglichkeit des Fu337bodens eingetreten sei. 26 ee) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung scheitert ein An-spruch des Beklagten auf Aufwendungsersatz wegen des Austausches des Fu337bodens und der Beseitigung der M344ngel des Balkons schlie337lich auch nicht daran, dass der Beklagte entgegen 247 10 Nr. 3 des Mietvertrags vor der Durch-f374hrung der Instandsetzungsarbeiten nicht die schriftliche Erlaubnis der Kl344gerin eingeholt hat. Zwar sieht diese Klausel f374r den Fall "eigenm344chtigen Handelns" 27 - 12 - des Mieters vor, dass der Vermieter unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zur 334bernahme der Kosten verpflichtet und der Mieter weder zur Aufrechnung noch zur Zur374ckbehaltung berechtigt sei. Dies l344sst die - von der Revisionserwide-rung auch vertretene - Auslegung zu, dass damit auch die dem Mieter gem344337 247 536a Abs. 2 BGB zustehende Befugnis, M344ngel, mit deren Beseitigung sich der Vermieter in Verzug befindet oder deren umgehende Behebung zur Erhal-tung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig sind, selbst zu beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen zu verlangen, zus344tzlich von der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters abh344n-gig gemacht werden soll. In dieser (kundenfeindlichsten) Auslegung ist die Klausel wegen unan-gemessener Benachteiligung des Mieters gem344337 247 307 Abs. 2 BGB unwirksam. Befindet sich der Vermieter bereits mit der Mangelbeseitigung in Verzug, ist es dem Mieter nicht zumutbar, vor der Selbstbeseitigung noch die Zustimmung des Vermieters einzuholen oder - wie die Revisionserwiderung meint - den Vermie-ter zun344chst auf Zustimmung zur Mangelbeseitigung gerichtlich in Anspruch zu nehmen. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einem solchen Zustim-mungserfordernis im Fall eigener Vertragsverletzung ist nicht erkennbar. Viel-mehr werden mit dieser Regelung die Rechte des Mieters aus 247 536a Abs. 2 BGB praktisch abbedungen; ein vollst344ndiger formularvertraglicher Ausschluss dieser Rechte ist aber - jedenfalls bei der Wohnraummiete - wegen unange-messener Benachteiligung des Mieters unwirksam (Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., 247 536a Rdnr. 7; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., 247 536a BGB Rdnr. 178; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., 247 536a Rdnr. 22; Bub in: Bub/Treier, Handbuch der Gesch344fts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rdnr. 523; wohl auch M374nchKommBGB/H344ublein, 5. Aufl., 247 536a Rdnr. 31). 28 - 13 - 2. Zu Recht r374gt die Revision ferner, dass das Berufungsgericht bei der Beurteilung der vom Beklagten geltend gemachten Mietminderung hinsichtlich einzelner M344ngel den Prozessstoff nicht ausgesch366pft und erhebliches Vorbrin-gen des Beklagten 374bergangen hat. 29 30 a) Bei der Beweisw374rdigung zu der Frage, ob auch in den Monaten Ok-tober bis Dezember 2005 Beeintr344chtigungen des Mietgebrauchs durch Bau-l344rm und Bauschmutz aufgetreten sind, hat das Berufungsgericht darauf abge-stellt, dass die vom Amtsgericht vernommenen Zeugen zu diesem Zeitraum keine genauen Angaben h344tten machen k366nnen. Die Zeugin Bu. hat indes bekundet, dass der Beklagte, mit dem sie fr374her befreundet gewesen sei und den sie seit Beginn der umfangreichen Bauarbeiten im Jahr 2004 bis zur Trennung im Mai/Juni 2006 fast t344glich aufgesucht habe, w344hrend dieses gesamten Zeitraums praktisch "auf einer Baustelle" gewohnt habe (GA 245 R f.). Dies hat das Berufungsgericht au337er Acht gelassen und somit unter Versto337 gegen 247 286 ZPO eine Berechtigung des Beklagten zur Mietminderung ver-neint. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist das nicht deswe-gen anders zu beurteilen, weil der Sohn des Beklagten 374ber den Beginn der Bauarbeiten andere Angaben gemacht hat als die Zeugin Bu. . Denn das Berufungsgericht hat nicht darauf abgestellt, dass es angesichts wi-derspr374chlicher Angaben verschiedener Zeugen zum Zeitraum der Bauarbeiten Beeintr344chtigungen der Mietsache durch Baul344rm oder Bauschmutz in den Mo-naten Oktober bis Dezember 2005 nicht habe feststellen k366nnen, sondern es hat bei seiner W374rdigung wesentliche Angaben der Zeugin Bu. 374bergangen. b) Zu Recht r374gt die Revision weiter, dass das Berufungsgericht das Vorbringen des Beklagten zur Mietminderung in H366he von 5 % wegen eines Wasserschadens infolge eines durchges344gten Heizungsrohres und einer stark 31 - 14 - verzogenen und nur noch mit Gewalt zu schlie337enden Badezimmert374r (GA 459 ff.; Fotos GA 65) 374bergangen habe. Mit diesen nach dem Vorbringen des Be-klagten von Oktober 2005 bis August 2008 durchg344ngig bestehenden M344ngeln hat sich das Berufungsgericht unter Versto337 gegen 247 286 ZPO nicht befasst. 32 3. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe die Mie-te nicht im Hinblick auf die schwache Stromversorgung seiner Wohnung min-dern d374rfen, ist von Rechtsfehlern beeinflusst. a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung grunds344tzlich einen Anspruch auf eine Elektrizit344tsversorgung hat, die zumin-dest den Betrieb eines gr366337eren Haushaltsger344tes wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushalts374blicher Ger344te wie zum Beispiel eines Staubsaugers erm366glicht (Senatsurteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174, unter [II] A 2 b). Zutreffend ist ferner die Auffassung des Beru-fungsgerichts, dass die Parteien einen darunter liegenden Standard vertraglich vereinbaren k366nnen. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht aber angenommen, dass die Parteien mit den formularm344337igen Bestimmungen in 247 7 Nr. 11 des Mietvertrages eine derartige Vereinbarung getroffen haben. 33 aa) Ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist nach der Rechtsprechung des Senats nur dann vertragsgem344337, wenn er eindeutig ver-einbart ist (Senatsurteil vom 20. Januar 1993, aaO). Eine solche eindeutige Vereinbarung im Hinblick auf die Elektroinstallation ergibt sich aus 247 7 Nr. 11 des Mietvertrags - auch unter Ber374cksichtigung der von der Revisionserwide-rung in diesem Zusammenhang angef374hrten (g374nstigen) Kaltmiete von 563 200 f374r die ca. 147 qm gro337e Wohnung des Beklagten - indes nicht. 34 - 15 - bb) Gem344337 247 7 Nr. 11 des Mietvertrags ist der Mieter zwar nur im Rah-men der Kapazit344t der elektrischen Installation zum Anschluss von Haushalts-maschinen an die Stromversorgung berechtigt und dar374ber hinaus sogar ver-pflichtet, das Elektrizit344tsnetz auf eigene Kosten zu verst344rken, wenn es durch den Anschluss eines Haushaltsger344tes zu einer Netz374berlastung kommt. Anga-ben zur tats344chlichen Beschaffenheit der Elektroinstallation in der dem Beklag-ten vermieteten Wohnung enth344lt die Klausel aber nicht. Insbesondere l344sst sich ihr nicht entnehmen, dass die vorhandene Stromversorgung den Einsatz 374blicher Haushaltsmaschinen nicht erlaubt und somit nicht dem Mindeststan-dard gen374gt, den auch der Mieter einer nicht sanierten Altbauwohnung grund-s344tzlich erwarten darf. Die Klausel kann deshalb nicht dahin verstanden wer-den, dass die Parteien einen unter dem Mindeststandard liegenden Zustand der Elektroanlage als vertragsgem344337 angesehen h344tten. 35 cc) Dar374ber hinaus ist die formularm344337ige Regelung in 247 7 Nr. 11 des Mietvertrags wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters ohnehin gem344337 247 307 BGB unwirksam. Nach der Rechtsprechung des Senats sind Re-paraturklauseln in Allgemeinen Gesch344ftsbedingungen nur wirksam, wenn sie gegenst344ndlich und betragsm344337ig in dem gebotenen Umfang beschr344nkt sind (BGHZ 108, 1, 8 ff.; 118, 194, 196). Die hier verwendete Klausel geht dar374ber weit hinaus, indem sie - jedenfalls bei der nach 247 305c Abs. 2 BGB ma337gebli-chen kundenfeindlichsten Auslegung - eine vollst344ndige Freizeichnung des Vermieters f374r den Zustand der elektrischen Anlage vorsieht. Denn der Mieter muss nach 247 7 Nr. 11 des Mietvertrags bei einer 334berlastung der Elektroanlage die Kosten f374r die Verst344rkung des Netzes unbeschr344nkt tragen und h344tte dem-nach selbst bei einem v366llig defekten Elektronetz, an das 374berhaupt kein Ger344t angeschlossen werden kann, keine Gew344hrleistungsanspr374che gegen den Vermieter. 36 - 16 - 4. Zu Recht beanstandet die Revision ferner, dass das Berufungsurteil nicht mit Gr374nden versehen ist (247 547 Nr. 6 ZPO), soweit es die Hilfsaufrech-nung des Beklagten mit einem Schadensersatzanspruch in H366he von 1.988 200 betrifft, den der Beklagte (unter anderem) auf eine von der Kl344gerin zu verant-wortende unberechtigte Stromentnahme 374ber den Hauptz344hler seiner Wohnung gest374tzt hat. 37 Der Beklagte hat, wie die Revision durch Bezugnahme auf entsprechen-den schrifts344tzlichen Vortrag des Beklagten belegt, in den Tatsacheninstanzen unter Vorlage von Fotos geltend gemacht, dass von der Kl344gerin beauftragte Arbeiter in den Jahren 2004 bis 2006 zwecks Durchf374hrung umfangreicher Sa-nierungsarbeiten in einer anderen, nicht mit Starkstrom versehenen Wohnung der Kl344gerin den Stromkreis der Wohnung des Beklagten "angezapft" h344tten; dies sei aus den vorgelegten Fotos ersichtlich und habe zu einer Verdoppelung des f374r seine Wohnung gemessenen Stromverbrauchs gef374hrt. Auf dieses Vor-bringen geht das Berufungsurteil nicht ein. 38 5. Ohne Erfolg r374gt die Revision hingegen, dass das Berufungsgericht die Minderung wegen der M344ngel der Gastherme zu niedrig angesetzt habe. Das Berufungsgericht ist von einem nur zeitweiligen Ausfall der Gastherme aus-gegangen und hat f374r die daraus sich ergebenden Beeintr344chtigungen bei der Beheizbarkeit und der Warmwasserversorgung eine Minderung f374r die Winter-monate von 15 % und f374r die Sommermonate von 10 % angesetzt. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen W374rdigung zeigt die Revision nicht auf. Dass die Beeintr344chtigung der Wohnqualit344t in den Sommermonaten geringer ist, weil insoweit im Wesentlichen nur die Warmwasserversorgung betroffen ist, liegt entgegen der Auffassung der Revision auf der Hand. Einen Totalausfall der Heizung, der nach den von der Revision zitierten Entscheidungen eine Minde-rung in H366he von 75 % oder 100 % rechtfertigt, hat das Berufungsgericht gera- 39 - 17 - de nicht festgestellt; 374bergangenen Sachvortrag zeigt die Revision insoweit nicht auf. III. 40 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-ben; es ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann nicht selbst abschlie337end in der Sache entscheiden, da es hierzu weiterer Feststellungen bedarf. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zur374ckzuweisen, wobei der Senat von 247 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch macht. Ball Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. B374nger Vorinstanzen: AG Neuss, Entscheidung vom 15.08.2007 - 80 C 4188/06 - LG D374sseldorf, Entscheidung vom 10.12.2008 - 23 S 259/07 -
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