BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 346/10 Verkündet am: 29. Februar 2012 Ermel , Justiz angestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Abs. 2 Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Tatrichter. BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10 - LG Karlsruhe AG Karlsruhe - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Dezember 2011 durch den Vorsitze nden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Karlsruhe vom 24. September 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten von der Rechtsvorgängerin der Klägerin mit Ve r- trag vom 1. Juni 2005 eine Sechs - Zimmer - Wohnung in der G . straße in Karlsruhe mit einer Wohnfläche von 193,6 qm zu einer monatlichen Kaltmiete von 1.250 Juli 2009 unter B e- nennung von drei Vergleichswohnun gen mit Mieten von 7,80 um 200 Oktober 2009. Die Beklagten verweigerten die Zustimmung. 1 - 3 - Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der vorg enannten Mieterh ö- hung gerichteten Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und Anhörung des Sachverständigen stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Beklagten nach nochmaliger Anhörung des Sachverständigen zurückgewiesen. Dageg en richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit der diese ihr Klageabweisungsbegehren weiterve r- folgen. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, sowei t für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: Mit zutreffenden Gründen habe das Amtsgericht der Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht teile nach der ergänzenden Anhörung des Sachverstä n- digen die Feststellung des Amtsgerichts, dass die von de r Klägerin begehrte Mieterhöhung nicht über der ortsüblichen Miete liege. Zwar habe der Sachve r- ständige in seinem schriftlichen Gutachten unter Heranziehung von elf Ve r- gleichswohnungen einen "arithmetischen Mittelwert" von 7 e- doch sei die Klägerin nicht an diesen Mittelwert gebunden; vielmehr könne sie eine Erhöhung auf 1.450 r- ständige habe nämlich in Bez ug auf die ortsübliche Vergleichsmiete eine Mie t- spanne ermittelt, die zwischen 6,05 s- tem Wert liege. Dass er darüber hinaus einen arithmetischen Mittelwert ausg e- wiesen habe, sei ohne Belang. Denn nach der Rechtsprechun g des Bundesg e- 2 3 4 5 - 4 - richtshofs könne ein Vermieter, wenn ein Sachverständiger in einem Mietwer t- gutachten bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete keinen exakten Betrag, sondern eine Bandbreite (Spanne) ermittelt habe, grundsätzlich eine Erhöhung bis z um oberen Spannenwert verlangen. Der Sachverständige habe in einem Vergleichsmietendiagramm darg e- stellt, welche Mietwerte er berücksichtigt habe. Im Einzelnen seien dies zwei Mieten aus dem Jahr 2005 und je drei Mieten aus den Jahren 2006 bis 2008 gewes en. Bezüglich einer Miete aus dem Jahr 2007 mit 7,50 e- te aus dem Jahr 2008 mit 8 Damit habe der Sachverständige entsprechend den gesetzlichen Vorgaben aus Mieten innerhalb der letzten vier Jah re die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet. Entgegen der Auffassung der Beklagten bedeute der Begriff "gebildet" in § 558 BGB nicht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete zwingend mit einem Durc h- schnittswert gleichzusetzen sei. In § 558 BGB werde lediglich gefordert, dass bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Entgelte zu berücksichtigen seien, die in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden seien. Dass sich der Sachverständige auf elf Vergleichswohnungen beschränkt habe, sei nicht zu beanstanden. Er habe insoweit nachvollziehbar ausgeführt, dass es statistisch gesehen im Rahmen der von ihm vorgenommenen Ve r- gleichsmietenauswertung als empirische Zufallsstichprobe eigener Markte r- kenntnisse genüge, zwischen acht und zehn Vergleic hswohnungen heranz u- ziehen, da im Gegensatz zu einem Mietspiegel nur Mietobjekte mit hinreichend genauer Übereinstimmung der Qualitätsmerkmale und mietwertrelevanten Fa k- toren herangezogen würden. Bei mehr als 15 Vergleichswohnungen würden sich kaum oder nur geringfügige Änderungen ergeben. Diese Ausführungen des Sachverständigen seien von den Parteien unangefochten geblieben. 6 7 - 5 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu der geltend gemachten Mi eterhöhung kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Mona ten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Miete wird nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung, Bescha f- fenheit und Lage in den letzten vier Jahren verei nbart oder, von Veränderungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Diese Voraussetzungen für den Klageanspruch hat das Berufungsgericht auf der Grundlage seiner bisher i- gen Feststellungen zu Unrecht bejaht. 1. Zutreffend ist allerdings die An nahme des Berufungsgerichts, dass es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete nach der Rechtsprechung des Senats regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert handelt, sondern dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb einer gewissen Spanne bewegt (Senat s- urteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04 , NJW 2005, 2074 unter II 2 b; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, WuM 2009, 746 Rn. 14 mwN). Die Feststellung, ob die verlangte Miete innerhalb dieser Spanne liegt oder die ortsübliche Miete überstei gt, obliegt dem Tatrichter und erfordert im Prozess eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete (Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO). Diese Einzelvergleichsmiete kann ein Punktwert inner halb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete sein (siehe Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04), sie kann sich aber auch innerhalb einer gewissen Bandbreite 8 9 10 11 - 6 - bewegen, die ihrerseits innerhalb der umfassenderen, etwa durch einen Mie t- spiegel ab gebildeten Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Senatsu r- teile vom 4. Mai 2011 VIII ZR 227/10, NJW 2011, 2284 Rn. 16; vom 6. Juli 2005 VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2621 unter II 2 c). Stellt sich die Einzelve r- gleichsmiete nicht als Punkt, sondern als Bandbreite dar, kann der Vermieter die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite anheben (Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO Rn. 15; vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 227/10 , aaO Rn. 1 7 ) . Sowohl die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete als auch die Einzelvergleichsmiete werden, soweit wie hier kein Mietspiegel vo r- handen ist, in der Regel durch Sachverständigengutachten festgestellt werden können. Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens ist dann die vom Sachverständig en ermittelte Einzelvergleichsmiete (Senatsurteile vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, aaO ; vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO ; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO; vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 227/10, aaO Rn. 20 ). 2. Die Auffassung der Revision , der arithmetische Mittelwert der von e i- nem Sachverständigen ermittelten Vergleichsmieten sei die "üblichste" Miete und damit ohne Weiteres als ( punktgenaue ) Einzelvergleichsmiete zugrunde zu legen , trifft nicht zu. Ist die Einzelvergleichsmiete als Bandb reite zutreffend e r- mittelt, so liegt auch der obere Wert dieser Bandbreite noch innerhalb der ort s- üblichen Vergleichsmiete, die die obere Grenze einer Mieterhöhung nach § 558 BGB darstellt; maßgeblich ist daher entgegen der Auffassung der Revision w e- der d er Mittelwert noch der untere Wert dieser Bandbreite der Einzelve r- gleichsmiete (Senatsurteil v om 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO mwN). 3. Davon ist auch das Berufungsgericht ausgegangen. Es hat jedoch rechtsfehlerhaft angenommen , dass die gesamte Miets panne der vom Sac h- verständigen in das Gutachten einbezogenen Vergleichs wohnungen zugleich 12 13 - 7 - die Bandbreite der konkreten Einzelvergleichsmiete darstelle. Das trifft nicht zu. Die Auffassung des Berufungsgerichts würde dazu führen, dass der Vermieter oh ne weiteres die in einem Gebiet bezahlte Spitzenmiete verlangen könnte ; das sieht das Gesetz nicht vor . Vielmehr kann der Vermieter nach § 558 Abs. 1 und 2 BGB nur die Miete verlangen, die als zu ermittelnde Einzelvergleichsmiete innerhalb der Spanne der d urch Neuvermietungen und Bestandsmietenänd e- rungen der letzten vier Jahre geprägten ortsüblichen Vergleichsmiete in dem betreffenden Gebiet liegt. a) Auf das Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 (VIII ZR 30/09, aaO) kann sich das Berufungsgericht für seine gegenteilige Auffassung nicht stützen. Di e- ser Entscheidung lag ein nicht vergleichbarer Sachverhalt zugrunde. Der Senat hatte in seinem Urteil vom 21. Oktober 2009 (VIII ZR 30/09, aaO) über einen Sachverhalt zu entscheiden, in dem wie hier kein Mie tspi e- gel vorl ag und die Sachverständige auf der Grundlage von 19 Vergleichswo h- nungen mit einer größeren Mietspanne eine Bandbreite der konkreten ortsübl i- der Senat das Mieterhöhungsverlangen in Höhe des oberen Wertes der Ban d- breite der von der Sachverständigen festgestellten Einzelvergleichsmiete für gerechtfertigt gehalten. Er hat jedoch nicht entschieden, dass die Einzelve r- gleichsmiete mit der umfassenderen Spanne d er Mieten der 19 Vergleichswo h- nungen oder gar mit deren höchste m Wert gleich zusetzen ist. Im vorliegende n Fall hat d as Berufungsgericht dagegen die Bandbreite d er Einzelvergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten mit der von 6,05 bis 8 r- ständigen berücksichtigten (elf) Vergleichswohnungen gezahlt werden. Das B e- rufungsgericht hat damit den Begriff der " üblichen Entgelte " (§ 558 Abs. 2 14 15 16 - 8 - Satz 1 BGB) verkannt und ist infolge dessen zu einer korrekten Ermittlung der Einzelv ergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten nicht vorg edrungen. D ie Revision weist mit Recht darauf hin, dass nicht alles , was am Markt für vergleichbare Wohnungen tatsächlich gezahlt wird, ohne w eiteres üblich im Sinne des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ist. Das kann zwar zu bejahen sein, wenn die am Markt gezahlten Mieten nahe beieinander liegen, trifft aber nicht zu, wenn das Sp ektrum der am Markt vorgefundenen Mieten für vergleichbaren Wohnraum wie hier sehr weit auseinandergeht. Zu Unrecht beruft sich das Berufungsgericht für seine Auffassung auf die Äußerung des Sachverständigen bei dessen persönlichen Anhörung, dass auch der Spitzenwert von 8 innerhalb der ortsüblichen Miete liege und nicht im Rahmen der Mieten, die u n- ter § 5 WiStrG fielen. D em liegt ein unzutreffendes Verständnis von der ortsü b- lichen Vergleichsmiete zugrunde. Nicht jede Miete , die nicht gegen § 5 W iStrG verstößt, ist als übliches Entgelt im Sinne des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zu b e- zeichnen. b) Bei einer wie hier sehr weit auseinander gehenden Streuung der Vergleichsmieten hat der Tatrichter mit Unterstützung des Sachverständigen auf der Grundla ge einer ausreichend großen, repräsentativen Stichprobe ve r- gleichbarer Wohnungen (Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c aa) zunächst das breite Spektrum der am Markt tatsächlich gezah l- ten Mieten auf den engeren Bereich der Entg elte zu begrenzen, der als Spanne der ortsübliche n Vergleichsmiete anzusehen ist . Dies e Eingrenzung auf den Bereich der " ü blichen Entgelte " (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB) hat das Berufung s- gericht versäumt. aa) Zwar hat der Sachverständige in seinem Gutachte n ausgeführt, dass er in einem ersten Schritt sogenannte " Ausreißermieten " aussondere, die bei 17 18 19 - 9 - der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete keine Berücksichtigung fänden. Darunter verstehe er unter Berücksichtigung von § 5 WiStrG Mieten, die 20 % oberha lb und unterhalb des arithmetischen Mittelwerts lägen. Im vorliegenden Fall habe er jedoch keine derartigen Mieten feststellen können. Dieses Vorgehen des Sachverständigen ist im Ansatz nicht zu beansta n- den. Wo die Grenze für von vornherein ausscheidend e "Ausreißermieten" zu ziehen ist, obliegt dem Tatrichter. Dass der Sachverständige die Grenze bei 20 % gezogen und das Berufungsgericht dies gebilligt hat, wird von den Parte i- en nicht angegriffen und ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Die El i- mini erung extrem a bweichender Mieten, die unter § 5 WiStrG fallen, reicht aber entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und des Sachverständigen nicht aus, um die Spanne der ortsübliche n Vergleichsmiete und - in deren Rahmen - die Einzelvergleichsmiete zu bestimmen. bb) Der Begriff der Üblichkeit ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, dessen Anwendung auf den konkreten Fall für den Tatrichter naturgemäß nicht einfach ist. Auf die Schwierigkeit einer Definition dessen, was üblich ist, hat bereits die von d er damaligen Bundesregierung eingesetzte Expertenkommission " Wo h- nungspolitik " im Jahr 1994 hingewiesen. Sie hat seinerzeit angeregt, die in der Praxis immer größer werdenden Interpretationsprobleme der ortsüblichen Ve r- gleichsmiete durch gesetzliche Maßstäb e zu regeln, die einerseits konkret g e- nug sind, um mit ihnen in der Praxis taugl iche Ergebnisse zu erzielen, die and e- rerseits aber weit genug gefasst sind, damit sie nicht zu einer ständigen Fehle r- quelle werden (BT - Drucks. 13/159, S. 120). Diese Anregung h at der Gesetzg e- ber nicht aufgegriffen. Er hat die Konkretisierung, welche Entgelte als üblich anzusehen sind, weiterhin der Praxis überlassen. 20 21 - 10 - Die Gesetzesmaterialien zu einer früheren Änderung des § 2 MHG durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl . I S. 1912) enthalten allerdings zur Erläuterung des Begriffs der Üblichkeit den Hinweis, dass Mieten, die außergewöhnlich stark nach der einen oder anderen Seite von der " großen Mehrheit " der Mieten abweichen, al s nicht üblich außer Betracht bleiben (BT - Drucks. 9/2079, S. 15). Diese Begrenzung der ortsüblichen Vergleichsmiete dient dazu, " Preisspitzen " auf dem Wo h- nungsmarkt abzuschneiden (BVerfG E 37, 132, 143) . Die Umschreibung der Üblic hkeit unter Bezugnahme auf die " große Mehrheit " der Mieten entspricht auch dem allgemeinen Sprachgebrauch. Die Revision weist mit Recht darauf hin, dass eine Miete nur dann als üblich ang e- sehen werden kann, wenn sie innerhalb einer Spanne liegt, welche " zumindest " die überwiegen de Mehrheit der Vergleichsmieten umfasst (ähnlich Schmidt - Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 558 BGB Rn. 132: " erheblich mehr " als 50 %). Dieses breite Mittelfeld ist der Bereich der ortsüblichen Ve r- gleichsmiete, innerhalb deren Spanne die Einz elvergleichsmiete zu bestimmen ist . cc) Die Begrenzung des vollen Spektrums der berücksichtigungsfähigen Vergleichsmieten auf die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete kann , wenn ein Mietspiegel nicht vorliegt, vom Tatrichter mit Unterstützung des Sa chve r- ständigen in verschiedene r Weise vorgenommen werden . Unterschiedliche Ansätze kommen in Betracht. So befürwortet Börsting - haus unter Bezugnahme auf die Praxis bei der Erstellung von Mietspiegeln, die nach Eliminierung der " Ausreißermieten " verblei bende Spanne der Vergleich s- mieten dadurch auf das Mittelfeld der ortsüblichen Vergleichsmiete zu begre n- zen, dass je ein Sechstel im oberen und unteren Bereich der erhobenen Daten 22 23 24 25 - 11 - gekappt wird (Schmidt - Futterer/Börstinghaus, aaO, zur Kritik näher Schmidt - Fu tterer/Börstinghaus, aaO Rn. 133 mwN in Fn. 364 ff.). Auch kann die ortsü b- liche Vergleichsmiete durch eine prozentuale Abweichung vom arithmetischen Mittelwert, um den sich die Vergleichsmieten gruppieren, bestimmt werden. Starre Maßstäbe zur Eingrenzu ng des Mittelfeldes der Vergleichsmieten für alle erdenklichen Fälle - etwa bestimmte Prozentsätze für die Abweichung vom arithmetischen Mittelwert - können von Rechts wegen nicht vorgegeben werden. Denn die Streuung der Mieten hängt von regionalen Marktge gebenhe i- ten ab (vgl. Sch midt - Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 134) . Diese lassen sich nicht durch starre Regelungen für die Ermittlung der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete im konkreten Fall erfassen , sondern sind Gegenstand tatric h- terlicher Würdigung. Es ist daher Aufgabe des Tatrichters, mit sachverständiger Hilfe die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete sachgerecht zu begrenzen. Dies hat das Berufungsgericht versäumt, indem es das volle Spektrum der b e- rücksichtigungsfähigen Vergleichsmieten mit de r ortsüblichen Vergleichsmiete gleichgesetzt hat. c) Wenn die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtsfehlerfrei ermittelt worden ist, dann ist in deren Rahmen die Einzelvergleichsmiete vom Tatrichter zu bestimmen. Auch diesen Schritt hat das Ber ufungsgericht nicht vorgenommen. Die Einzelvergleichsmiete als " konkrete " ortsübliche Vergleichsmiete wird in der Regel durch Einstufung der Wohnung innerhalb der Spanne aufgrund zusätzliche r qualitative r Kriterien näher bestimmt werden können . Ebenso mag es möglich sein , vom Mittelwert der Spanne auszugehen und aufgrund beso n- derer Qualitätsmerkmale der zu bewertenden Wohnung Zu - oder Abschläge vorzunehmen. D abei kann der Tatrichter, wie ausgeführt, im Ergebnis zu einer 26 27 28 - 12 - punktgenauen Einzelvergleichsmiet e , aber auch zu einer Bandbreite der Ei n- zelvergleichsmiete gelangen . Bei geringer Markts treuung kann die Bandbreite der Einzelvergleichsmiete auch mit der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmi e- te übereinstimmen. Auch diese Beurteilung obliegt dem Tatrichter mit Unte r- stützung des Sachverständigen. 4. Das Berufungsgericht hat darüber hinaus nicht gesehen , dass gegen das Gutachten des Sachverständigen noch in anderer Hinsicht gewisse Bede n- ken bestehen . a) Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen V ergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht (BayO b LGZ 1992, 314 ff.). Daraus folgt, dass sich die Vierjahresfrist vom Zugang des Erh ö- hungsverlangens an vier Jahre zurück erstreckt (Schmidt - Futterer/ Börsting - haus, aaO Rn. 107). Im vorliegenden Fall ist den Beklagten das Erhöhungsve r- langen vom 22. Juli 2009 noch im selben Monat zugegangen. Zu berücksicht i- gen waren daher Mieten aus dem zweiten Halbjahr 2005 bis zum ersten Hal b- jahr 2009. Der Sachverständige hat a usweislich seines Vergleichsmietendi a- gramms Mieten nur aus den Jahren 2005 bis 2008 einbezogen. Es ist nicht e r- sichtlich, aus welchen Gründen er Mieten aus dem ersten Halbjahr 2009 unb e- rücksichtigt gelassen hat , obwohl er über entsprechende Daten verfügt z u h a- ben scheint. Denn nach seinen Ausführungen hat es im Jahr 2009 in dem b e- treffenden Gebiet nicht unerhebliche Mietsteigerungen gegeben. b) I n welchem Verhältnis Neuvermietungen und Bestandsmietenänd e- rungen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleic hsmiete zu berücksichtigen sind, ist in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht ausdrücklich geregelt. Es obliegt de s- halb dem Tatrichter, auf ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen zu achten. Der Sachverständige hat ausg e- 29 30 31 - 13 - führt, dass er in seine Mietenauswertung einen Neuvermietungsanteil pro Jahr von (nur) 5 bis 10 % im Mittel 7,5 % einbezogen habe . Ebenso ist er in einem dem Senat vorliegenden Gutachten in einem anderen Rechtsstreit verfahren. Der Sachverständige hat d ies en geringen Neuvermietungsanteil lediglich damit begründet , dass er " gemäß führender Fachliteratur und den regionalen Markte r- fahrungen in diesem Marktsegment sachgerecht und angemessen " sei. Dies bedarf näher er Erläuterung. III. Da die Revision Erfolg ha t, ist da s Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit das Berufungsgericht - auf der Grundlage eines e r- gänzenden oder neuen Gutachtens - nochmals prüfen und festste llen kann, ob die von der Klägerin verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten übersteigt. Dabei wird das Berufungsgericht auch zu berücksichtigen haben, dass die verlangte Miete von 1 . u- fungsgericht rechtsfehlerfrei zugrunde gelegten Wohnfläche (193,76 qm) einer 32 - 14 - von Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schne ider Vorinstanzen: AG Karlsruhe, Entscheidung vom 29.04.2010 - 5 C 427/09 - LG Karlsruhe, Entscheidung vom 24.09.2010 - 9 S 253/10 -
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