BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 349/10 Verkündet am: 29. Juni 2011 Ermel Justizangestellte als Urkun dsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 548 Auf Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft g e gen den Mieter einer Eigentumswohnung wegen Besc hädigung des Gemeinschaftseige n- tums findet die Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB ke i ne Anwendung. BGH, Urteil vom 29. Juni 2011 - VIII ZR 349/10 - OLG Stuttgart LG Stuttgart - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündlich e Verhandlung vom 29. Juni 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 7. Zivilsenats des Oberlandesger ichts Stuttgart vom 5. August 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neue n Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger nimmt die Beklagten als ehemalige Mieter einer Eigentum s- wohnung auf Schadensersatz wegen Beschädigung des Gemeinschaftseige n- tums anlässlich ihres Auszugs in Anspruch. Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Lebensgefährtin des Klägers in der Wohnungseigentumsanlage H . in S . . Bei ihrem Auszug am 28. Juni 2008 benutzten die Beklagten zum Transport ihrer Möbel den im Gemeinschaftseigentum stehenden Aufzug im Gebäude. Der Kläger behauptet, die Beklagten hätten dabei sechs Paneele aus Edelstahl im Aufzuginnern beschädigt. Hierdurch sei ein Schaden in Höhe von 6.777,05 entstanden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft h at ihre Schadensersat z- 1 2 - 3 - ansprüche gegen die Beklagten an den Kläger ab getreten . Dieser hat im D e- zember 2009 Klage gegen die Beklagte n erhoben . Der Kläger begehrt die Zahlung von 6.733,54 e- klagten haben unter anderem die Einrede der Verjährung erhoben. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt . Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ve rfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (OLG Stuttgart , WuM 2010, 563 f.) hat im Wesen t- lichen ausgeführt: Es könne dahinstehen, ob die Beklagten die Edelstahlpaneele besch ä- di gt hätten und in welcher Höhe hierdurch gegebenenfalls ein Schaden en t- standen sei. Jedenfalls sei der Anspruch nach § 548 Abs. 1 BGB verjährt, so dass es auch auf die Abtretung der Ansprüche an den Kläger nicht ankomme. Die Verjährung habe gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB mit dem Auszug der B e- klagten am 28. Juni 2008 begonnen und am 28. Dezember 2008 geendet. Die Klage sei jedoch erst ca. ein Jahr später erhoben worden. Andere verjährung s- hemmende Maßnahmen habe der Kläger nicht ergriffen. Die Verjährungsvors chrift des § 548 Abs. 1 BGB sei auf den streitgege n- ständlichen Schadensersatzanspruch einer - sich vom Vermieter untersche i- denden - Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beschädigung des Gemeinschaftseigentums anwendbar. Zwar erfasse § 548 Abs. 1 BGB s einem 3 4 5 6 7 - 4 - Wortlaut nach lediglich vertragliche Ansprüche des Vermieters wegen der Ve r- schlechterung der Mietsache, nicht aber gesetzliche Ansprüche eines Dritten wie der Eigentümergemeinschaft. Da ein Eigentümer als Vermieter bei Ve r- schlechterung der Mietsache in der Regel auch konkurrierende gesetzliche A n- sprüche gegen seinen Mieter unter anderem aus § 823 Abs. 1, § 1004 BGB habe, liefe der Schutz des § 548 Abs. 1 BGB bei Beschränkung auf rein mie t- vertragliche Ansprüche regelmäßig leer. Daher sei er ebenso auf gesetzliche Ansprüche eines Vermieters anzuwenden. Auch die Erstreckung des Anwe n- dungsbereichs auf Dritte sei jedenfalls für den Fall anerkannt, in dem der eine Verschlechterung der Mietsache verursachende Dritte in den Schutzbereich des Mietvertrags einbe zogen sei. Zwar gehe es vorliegend um Ansprüche eines Dritten gegen den Mieter. § 548 Abs. 1 BGB werde auch auf Ansprüche Dritter gegen den Mieter jede n- falls unter den einschränkenden Voraussetzungen an ge wende t , dass die A n- sprüche zumindest auch in der V erschlechterung der Mietsache begründet se i- en und der Dritte sich entweder mit der Vermietung einverstanden erklärt habe oder mit dem Vermieter wirtschaftlich eng verflochten sei. Zwar liege eine dera r- tige enge wirtschaftliche Verflechtung hier nicht vor. Die Miteigentümer seien aber nach § 13 Abs. 1 WEG zur Vermietung ihres Sondereigentums berechtigt. Diese gesetzlich vorgesehene Berechtigung sei einer Ermächtigung eines Dri t- ten zur Vermietung seines Eigentums gleichzusetzen. Denn eine Vermietung des Sonde reigentums ohne Einräumung des Rechts zur Mitbenutzung der G e- meinschaftseinrichtungen sei nicht möglich. Dementsprechend sei anerkannt, dass der vermietende Sondereigentümer seinem Mieter das ihm zustehende Mitbenutzungsrecht übertrage, auch wenn es nicht ausdrücklich in den Mietve r- trag aufgenommen worden sei. 8 - 5 - Aus der dem Eigentümer nach § 13 Abs. 1 WEG gestatteten Vermietung folge die Anwendung der mietrechtlichen Sonderregelungen, womit eine g e- set z liche Einschränkung der Verfolgungsrechte der Eigentümer gemeinschaft einhergehe. Allerdings sei Voraussetzung einer weiten Auslegung des § 548 Abs. 1 BGB auf Ansprüche Dritter, dass zumindest auch die Mietsache selbst verschlechtert werde und der eingetretene Schaden hinreichenden Bezug zum Mietobjekt habe. Die s sei bei der Beschädigung eines Personenaufzugs der Fall. Angesichts des Zwecks des § 548 Abs. 1 BGB, die rasche Klärung von Ansprüchen im Zusammenhang mit dem Zustand des Mietobjekts herbeizufü h- ren, verbiete sich im Übrigen die unterschiedliche Behandlun g des Mieters einer Wohnung in einem im Alleineigentum des Vermieters stehenden Mehrfamilie n- haus gegenüber einem Mieter einer Eigentumswohnung. II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. En t- gegen der Ansicht des Berufungs gerichts sind die vom Kläger geltend gemac h- ten Ansprüche der Wohnungse igentümergemeinschaft wegen Beschädigung des Aufzugs nicht verjährt. Die für die Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter gelten de kur ze Verjährungs frist aus § 548 Abs. 1 BGB ist auf Sc haden s- ersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums durch den Mieter einer Eigentumswohnung nicht anwendbar . 1. Gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder V erschlechterungen der Mietsache innerhalb von sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurüc k- 9 10 11 - 6 - erhält. Nach dem Wortlaut der Vorschrift werden hiervon Ansprüche Dritter nicht erfasst; hiervon geht auch das Berufungsgericht im Ansatz punkt zutreffend aus. 2. Der Zweck des § 548 BGB besteht darin, die mit der Beendigung e i- nes Gebrauchsüberlassungsverhältnisses verbundenen Ansprüche einer b e- schleu nigten Kl äru ng zuzuführen (BGH, Urteil vom 21. März 1997 - V ZR 217/95, BGHZ 135, 152, 15 5 f., noch zu § 558 Abs. 1 BGB aF). Deshalb en t- spricht es allgemeiner Meinung, dass der Anwendungsbereich des § 548 BGB weit zu fassen ist. So unterliegen nicht nur mietvertragliche Ansprüche der ku r- zen Verjährung, sondern auch die aus demselben Sachverhal t herrührenden konkurrierenden Ansprüche des Vermieters, etwa aus unerlaubter Handlung oder aus dem Eigentum ( st . Rspr. ; z.B. BGH, Urteil vom 23. Mai 2006 - VI ZR 259/04, NJW 2006, 2399 Rn. 14 mwN) . In persönlicher Hinsicht hat die Rech t- sprechung Ansprüche des Vermieters gegen Dritte, die in den Schutzbereich des Mietvertrags einbezogen sind, gleichfalls der kurzen Verjährung unterwo r- fen ( Senatsu rteile vom 19. September 1973 - VIII ZR 175/72, BGHZ 61, 227, 229 f.; vom 7. Juli 1976 - VIII ZR 44/75, MDR 1977, 134 ). In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ferner anerkannt, dass dem Mieter die Berufung auf die kurze mietrechtliche Verjährung unter bestimmten Voraussetzungen auch gegenüber einem Eigentümer möglich ist, dessen Sache im Rahmen des Miet gebrauchs beschädigt worden ist. Dies ist für den Fall einer engen wirtschaftlichen Verflechtung zwischen Vermieter und Eigentümer angenommen worden; diese kann es - etwa bei Vermietung einer im Eigentum einer Tochtergesellschaft des Vermieters stehenden S ache - rechtfertigen, den Eigentümer hinsichtlich der Verjährung von Schadensersat z- ansprüchen ebenso zu behandeln, als liege eine Identität zwischen Vermieter und Eigentümer vor ( BGH, Urteil vom 11. Dezember 1991 - XII ZR 269/90, BGHZ 116, 293, 296). Eine ähnliche Konstellation liegt vor, wenn der Eigent ü- 12 13 - 7 - mer die Vermietung seiner Sache an einen Dritten gestattet und so dem Ve r- mieter die Überlassung der Sache an den Mieter ermöglicht hat; auch in diesem Fall muss sich der Eigentümer vom Mieter die kurze miet rechtliche Verjährung entgegen halten lassen ( BGH, Urteil vom 2 1. März 1997 - V ZR 217/95, aaO S. 1 57). 3. Ob diese Grundsätze bei der Beschädigung von Gemeinschaftseige n- tum durch den Mieter einer Eigentumswohnung auf das Verhältnis zwischen Wohnungse i gentümergemeinschaft und Mieter übertragbar sind, ist in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur streitig. a) Die überwiegend und auch vom Berufungsgericht vertretene Meinung geht dahin, dass auch in diesem Verhältnis die kurze Verjä hrung des § 548 Abs. 1 BGB Anwendung finde. Begründet wird dies vor allem damit, dass es aus der Sicht des Mieters keinen Unterschied mache, ob er eine Wohnung a n- miete, die sich in einem im Alleineigentum des Vermieters gelegenen Mehrfam i- lienhaus befinde, oder aber eine Eigentumswohnung; in beiden Fällen sei er zur Mitbenutzung von Gemeinschaftseinrichtungen wie Treppenhaus und Aufzug befugt und greife der Zweck des § 548 BGB, eine rasche Klärung von Anspr ü- chen im Zusammenhang mit dem Zustand des Mietobje kt s herbeizuführen, ein ( LG Essen , NZM 1998, 377 f. ; Schmidt - Futterer/Streyl , Mietrecht, 10. Aufl., § 548 BGB, Rn. 30 ; Staudinger /Emmerich, BGB, Neubearb. 20 11 , § 548 Rn. 14; Blank/Börstinghaus , Miete, 3 . Aufl., § 548 Rn. 36 ). b) Nach der Gegenauffassung liegen die Voraussetzungen für eine e r- weiternde Anwendung des § 548 BGB auf Schadensersatzansprüche der Wo h- nungse igentümergemeinschaft bei Beschädigung des Gemeinschaftseigentums nicht vor, weil weder eine wirtschaftliche Verflechtung zwischen dem einzeln en Eigentümer und der Gemeinschaft bestehe noch aus sonstigen Gründen die 14 15 16 - 8 - Verschiedenheit zwischen Eigentümer und Vermieter nur zufälliger Natur sei (LG Stuttgart, NZM 2009, 36; Wolf/Eckert/Ball , Handbuch des gewerblichen Miet - , Pacht - und Leasingrechts, 1 0. Aufl., Rn. 121 9 ; Bärmann/ Klein , Wo h- nungseigentumsgesetz, 11. Aufl., § 13 Rn. 154 ; Palandt/Weidenkaff , BGB, 70. Aufl., § 548 BGB, Rn. 5a ). c) Der letztgenannte n Auffassung gebührt der Vorzug. Eine Anwendung der kurzen Verjährung sfrist des § 548 BGB a uf die hier in Rede stehenden A n- sprüche der am Mietvertrag nicht beteiligten Wohnungseigentümergemei n- schaft ist nicht gerechtfertigt. Eine unmittelbare Anwendung der Bestimmung, die auf das durch die vertragliche Beziehung geprägte Verhältnis Mi e- ter/Vermie ter zugeschnitten ist, auf Ansprüche der weder mit dem vermietenden Wohnungseigentümer wirtschaftlich eng verflochtenen noch nur zufällig mit di e- sem nicht personenidentischen Wohnungseigentümergemeinschaft würde die Grenzen einer noch zulässigen weiten Ges etzesauslegung überschreiten. Für eine danach allein in Betracht zu ziehende analoge Anwendung fehlt es schon an einer Gesetzeslücke und darüber hinaus auch an einer vergleichbaren Int e- ressen lage. aa) Der Vermieter hat mit dem Abschluss des Mietvertrags die Disposit i- on zur Überlassung der Mietsache an den Mieter getroffen; ihm ist es deshalb zumutbar, die Mietsache bei Rückgabe im Hinblick auf die kurze Verjährung des § 548 BGB und eine rasche Abwicklung mietvertraglicher Ansprüche auf Schäden zu untersu chen und etwaige Ansprüche alsbald geltend zu machen. Das gleiche gilt für den Eigentümer in den Fällen, in denen vom Bunde s- gerichtshof eine entsprechende Anwendung des § 548 BGB bejaht worden ist, nämlich bei enger wirtschaftlicher Verflechtung zwisch en Eigentümer und Ve r- mieter oder bei einer Gestattung der Vermietung durch den Eigentümer. Ins o- 17 18 19 - 9 - weit geht es um Fallgestaltungen, in denen die Personenverschiedenheit von Eigentümer und Vermieter aus der Sicht des Mieters lediglich zufällig ist (LG Stuttgar t, aaO). In diesen Fällen ist eine entsprechende Anwendung des § 548 BGB auf Schadensersatzansprüche des vom Vermieter verschiedenen Eige n- tümers gerechtfertigt, weil der Anwendungsbereich der kurzen Verjährung a n- derenfalls dadurch ausgehöhlt werden könnte, dass der Eigentümer einer S a- che für die Vermietung eine ihm nahe stehende oder wirtschaftlich mit ihm eng verflochtene Person einsetzt, und so etwaige Schadensersatzansprüche ohne Rücksicht auf die kurze mietrechtliche Verjährungsfrist ver folgen könnte. E ine (nur) zufällige Personenverschiedenheit liegt in Bezug auf das Gemeinschaft s- eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft jedoch nicht vor. Eine Au s- höhlung des Anwendungsbereichs des § 548 BGB ist insoweit nicht zu beso r- gen. Auch hat es in den vorgen annten Fällen der Eigentümer in der Hand, ob die Sache einem Mieter zur Benutzung überlassen wird. Im Gegensatz dazu hat die Wohnungseigentümergemeinschaft, worauf die Revision zu Recht hinweist, keinen Einfluss darauf, ob und an wen die Wohnung vermietet w i rd. Dem E i- ge n tümer kann deshalb zugemutet werden, dass er sich die mietrechtlichen Regelungen, zu denen auch die kurze Verjährung gehört, ebenso entgegen halten lassen muss, als hätte er selbst die Sache vermietet. Soweit zur Wa h- rung seiner Interessen ei ne alsbaldige Feststellung etwaiger Schäden nach Rückgabe der Mietsache erforderlich ist, kann er dies regelmäßig in seinem Verhältnis zum Vermieter sicherstellen. bb) Demgegenüber besteht für die Wohnungseigentümer im Verhältnis zu dem Mieter einer Ei gentumswohnung eine grundsätzlich andere Interesse n- lage. Der einzelne Wohnungse igentümer kann gemäß § 13 Abs. 1 WEG grun d- sätzlich mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen (Eige n- 20 21 - 10 - tumswohnu ng) nach Belieben verfahren. Er entscheidet über die N utzung se i- nes Sondereigentums allein; er kann es vermieten und dem Mieter in diesem Rahmen ge mäß § 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 14 Nr. 2 WEG auch den (b e- rechtigten) Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums verschaffen. Die Übe r- lassung der Mietsache - auch s oweit nicht die Nutzung des Sondereigentums, sondern der Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums betroffen ist - beruht deshalb - anders als in den Fällen einer vom Eigentümer gestatteten Vermi e- tung - nicht auf einer Verfügung der Wohnungse igentümergemeinsc haft über das Gemeinschaftseigentum, sondern allein auf einer Disposition des vermi e- tenden Wohnungse igentü mers. Vor diesem Hintergrund besteht kein Anlass, die Wohnungse igentümergemeinschaft hinsichtlich der Verjährung von Sch a- densersatzansprüchen den Sond ervorschrifte n des Mietrechts zu unterwerfen. D ie Wohnungse igentümergemeinschaft hat vielfach keine Kenntnis vom Au s- zug eines Mieters eines ihrer Wohnungseigentümer. Sie hat demgemäß auch keine Veranlassung, das dem Mieter zum Mitgebrauch überlassene Gemei n- schaftseigentum wie Hauseingangsbereich, Treppenhaus und Aufzug zeitnah zum Auszug oder der Rückgabe der Wohnung zu untersuchen. Auch die Interessen des Mieters gebieten eine Anwendung des § 548 Abs. 1 BGB auf Schadensersatzansprüche der Wohnungse igen tümergemei n- schaft gegen ihn nicht. B ei der Anmietung einer Eigentumswohnung ist für den verständigen Mieter erkennbar, dass eine (vertragswidrige) Nut zung von im Gemeinschaftseigentum stehende n Sachen Eigentumsrechte der nicht am Mietvertrag beteiligten - und auch nicht dem " Lager " des Vermieters zuzurec h- nenden - Wohnungse igentümergemeinschaft verletzen kann. Außerdem würde andernfalls gemäß § 548 Abs. 1 Satz 3 BGB auch die Verjährung der im la u- fenden Mietverhältnis entstandenen Ersatzansprüche der Wohnungs eigent ü- mergemeinschaft gegen den Mieter (erst) mit der Rückgabe der Mietsache b e- ginnen. 22 - 11 - 3. Der vom Kläger aus abgetretenem Recht der Wohnungseigentüme r- gemeinschaft geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz für die behau p- teten Schäden am Aufzug gemäß § 823 Abs. 1, § 398 BGB unterliegt daher der Regelverjährung aus § 195 BGB mit einer Frist von drei Jahren und war im Zeitpunkt der Klageerhebung noch nicht verjährt . III. Hiernach kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit 23 24 - 12 - - 13 - die erforderlichen Feststellungen zur Berechtigung des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Richter Dr. Bünger ist urlaubs ab - wesend und daher gehin dert zu unterschreiben. Dr. Schneider Ball Vorinstan zen: LG Stuttgart, Entscheidung vom 31.03.2010 - 18 O 483/09 - OLG Stuttgart, Entscheidung vom 05.08.2010 - 7 U 82/10 -
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