BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VII ZR 35/07 Verk374ndet am: 25. September 2008 Heinzelmann, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 328 a.F. Verpflichtet sich der vom Ver344u337erer einer noch zu errichtenden Eigentums-wohnung mit der Bauleitung beauftragte Architekt diesem gegen374ber zur Er-stellung von Bautenstandsberichten, die Grundlage f374r die von den Erwerbern bei der finanzierenden Bank zu beantragende ratenweise Auszahlung des Er-werbspreises sein sollen, kommt dem Vertrag drittsch374tzende Wirkung zu-gunsten der Erwerber zu. BGH, Urteil vom 25. September 2008 - VII ZR 35/07 - OLG Schleswig LG Itzehoe - 2 - Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 25. September 2008 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler, die Richter Dr. Kuffer, Prof. Dr. Kniffka, die Richterin Safari Chabestari und den Richter Halfmeier f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344ger wird das Urteil des 7. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig vom 1. Februar 2007 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als auf die Berufung des Beklagten zu 2 die Klage abgewiesen worden ist. In diesem Umfang wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger nehmen den Beklagten zu 2, einen Architekten, wegen un-richtiger Bautenstandsberichte auf Schadensersatz in Anspruch. 1 Der am Revisionsverfahren nicht mehr beteiligte Beklagte zu 1 war Ei-gent374mer eines eingeschossigen Zweifamilienhauses. 1995 erwirkte er auf der Grundlage der von dem Beklagten zu 2 gefertigten Pl344ne eine Baugenehmi- 2 - 3 - gung f374r den Ausbau von zwei Dachgeschosswohnungen. Im gleichen Jahr wurde auch der Anbau zweier Balkone baurechtlich genehmigt. 3 Unter Bezugnahme auf die Baugenehmigung begr374ndete der Beklagte zu 1 Wohnungseigentum mit drei Miteigentumsanteilen. 4 Die Kl344ger erwarben im November 1995 von dem Beklagten zu 1 die im Dachgeschoss zu errichtende Wohnung Nr. 3. Der Erwerbspreis war in acht Raten nach einem Zahlungsplan zu entrichten. Die f374r die Raten 2 bis 8 erfor-derlichen Bautenstandsberichte waren im Auftrag des Beklagten zu 1 von dem Beklagten zu 2, dem die Leistungen nach den Leistungsphasen 6 bis 8 des 247 15 HOAI 374bertragen worden waren, zu erstellen. Mit einem zur Vorlage bei der den Erwerbspreis finanzierenden Bank bestimmten Schreiben vom 22. Februar 1996 erkl344rte der Beklagte zu 2 verbindlich, der verantwortliche Bauleiter des Bauvorhabens zu sein und die von der Bank genehmigten und mit Pr374fvermerk versehenen Baupl344ne einschlie337lich der dazu geh366rigen Baube-schreibung zu kennen. Er best344tigte, dass das Bauvorhaben nach diesen Pl344-nen errichtet werden solle. Au337erdem gab er an, nach Baubeginn, Rohbaufer-tigstellung und Bezug/Fertigstellung unter Beachtung der ihm 374berlassenen Un-terlagen eine dem jeweiligen Bautenstand entsprechende Best344tigung ab-zugeben. Der Beklagte zu 2 hat sieben Bautenstandsberichte gefertigt. Die Kl344ger haben die letzte Rate, die aufgrund des achten Bautenstandsberichts zu zahlen gewesen w344re, nicht bezahlt. Die tats344chliche Bauausf374hrung entspricht nicht der im Erwerbsvertrag in Bezug genommenen Baugenehmigung. Au337erdem weisen sowohl das Sondereigentum als auch das Gemeinschaftseigentum teils erhebliche M344ngel auf. Die Kl344ger haben den Beklagten zu 1 mit Erfolg wegen 5 - 4 - der M344ngel des Objekts auf gro337en Schadensersatz in Anspruch genommen. Das Urteil ist inzwischen rechtskr344ftig. 6 Den Beklagten zu 2 haben die Kl344ger als Gesamtschuldner neben dem Beklagten zu 1 auf Schadensersatz in H366he von 166.793,57 200 zuz374glich Zinsen verklagt. Sie machen geltend, der Beklagte zu 2 habe in den Bautenstandsbe-richten weder auf die M344ngel noch auf die nicht der Baugenehmigung entspre-chende Ausf374hrung des Bauvorhabens hingewiesen. Seine unrichtigen Bauten-standsberichte seien Grundlage f374r die Auszahlung der Raten durch die finan-zierende Bank gem344337 dem Zahlungsplan gewesen. W344ren die Bautenstands-berichte zutreffend erstellt worden, h344tten die Kl344ger die Zahlungen nicht veran-lasst, sondern von ihrem Zur374ckbehaltungsrecht Gebrauch gemacht. Das Landgericht hat den Beklagten zu 2 verurteilt, als Gesamtschuldner mit dem Beklagten zu 1 an die Kl344ger zur gesamten Hand 143.842,56 200 nebst Zinsen zu zahlen. Es hat dem Architektenvertrag im Hinblick auf die zu erstel-lenden Bautenstandsberichte drittsch374tzende Wirkung zugesprochen. Das Be-rufungsgericht hat auf die Berufung des Beklagten zu 2 die gegen ihn gerichtete Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstreben die Kl344ger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. 7 Entscheidungsgr374nde: Die Revision f374hrt zur Aufhebung des Berufungsurteils, soweit der Beru-fung des Beklagten zu 2 stattgegeben wurde, und zur Zur374ckverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 8 - 5 - Auf das Rechtsverh344ltnis der Parteien sind die bis 31. Dezember 2001 geltenden Rechtsvorschriften anwendbar (Art. 229 247 5 Satz 1 EGBGB). 9 I. 10 Das Berufungsgericht hat festgestellt, dass das von den Kl344gern erwor-bene Sondereigentum und insbesondere das Gemeinschaftseigentum viele, teils auch schwerwiegende M344ngel aufweist und die Kl344ger deshalb von dem Beklagten zu 1 vollst344ndige R374ckabwicklung des Erwerbsvertrags und weiter-gehenden Schadensersatz verlangen k366nnen. Es hat des Weiteren festgestellt, dass die Bauausf374hrung von der vertraglich in Bezug genommenen Bauge-nehmigung abweicht. Einen Mangel der Werkleistung hat es daraus im Hinblick auf die von ihm angenommene nachtr344gliche Genehmigung durch die Baube-h366rde nicht abgeleitet. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, den Kl344gern stehe gegen den Beklagten zu 2 selbst dann kein Schadensersatzanspruch zu, wenn dieser den mangelhaften Zustand des Bauvorhabens h344tte erkennen k366nnen und m374ssen und mithin die von ihm dem Beklagten zu 1 erteilten und von diesem mit Wis-sen des Beklagten zu 2 an die finanzierenden Kreditinstitute weitergeleiteten Bautenstandsberichte falsch gewesen seien. Selbst wenn man einem 204schlich-ten223 Architektenvertrag potentiell drittsch374tzende Wirkung zusprechen wollte, fehle es f374r einen Schadensersatzanspruch der Kl344ger im konkreten Fall an zwei zentralen Voraussetzungen. Es sei nicht erkennbar, dass der Beklagte zu 1 ein besonderes Interesse gehabt habe, die Kl344ger in den Schutzbereich des Architektenvertrags einzubeziehen. Au337erdem fehle es an dem erforderlichen Schutzbed374rfnis, da die Kl344ger gegen den Beklagten zu 1 einen inhaltsgleichen vertraglichen Anspruch h344tten. 11 - 6 - F374r einen Schadensersatzanspruch nach 247 826 BGB fehle es in Bezug auf die Kl344ger an einer Sch344digungsabsicht des Beklagten zu 2. Dieser habe allenfalls die Banken, f374r die die Bautenstandsberichte bestimmt gewesen sei-en, sch344digen wollen; ein Schaden der Kl344ger sei allenfalls ein Reflex. 12 II. Das h344lt der rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. 13 Die Begr374ndung, mit der das Berufungsgericht den Kl344gern einen Scha-densersatzanspruch auf der Grundlage eines Vertrags mit Schutzwirkung f374r Dritte abgesprochen hat, ist nicht tragf344hig. 14 1. Die Kl344ger waren in den Schutzbereich des zwischen den Beklagten geschlossenen Architektenvertrags einbezogen. 15 a) Der Beklagte zu 2 war von dem Beklagten zu 1 mit der Erstellung der Bautenstandsberichte beauftragt. Er gab die Bautenstandsberichte nicht nur gegen374ber dem Beklagten zu 1 ab, sondern bescheinigte den Bautenstand je-weils auf einem von ihm und dem Darlehensnehmer zu unterzeichnenden "Auszahlungsauftrag f374r ein Grundschulddarlehen". Ihm war dementsprechend bekannt, dass seine Bautenstandsberichte vor allem im Verh344ltnis zu Dritten, n344mlich zu der finanzierenden Bank und zu den die jeweiligen Auszahlungsauf-tr344ge als Darlehensnehmer erteilenden Kl344gern, von Bedeutung waren. Die Kl344-ger sind damit unmittelbar mit den von dem Beklagten zu 2 zu erbringenden Leistungen in Ber374hrung gekommen. 16 b) Eines besonderen Interesses des Beklagten zu 1, die Kl344ger in den Schutzbereich des Architektenvertrags einzubeziehen, bedurfte es nicht. Der 17 - 7 - Beklagte zu 2 war als bauleitender Architekt t344tig und hat sich als solcher der finanzierenden Bank gegen374ber ausgewiesen. Seinen Bautenstandsberichten kam daher eine besondere Beweiskraft zu. Sie waren in hohem Ma337e geeignet, Vertrauen in die Richtigkeit der ausgewiesenen Bautenst344nde zu erwecken. Bei dieser Sachlage steht die zu vermutende Gegenl344ufigkeit der Interessen des Beklagten zu 1 und der Kl344ger deren Einbeziehung in den Schutzbereich des Architektenvertrags nicht entgegen (vgl. BGH, Urteil vom 13. Mai 2004 - III ZR 368/03, BGH NJW-RR 2004, 1356; Urteil vom 7. Februar 2002 - III ZR 1/01, BauR 2002, 814 = NZBau 2002, 229 = ZfBR 2002, 485; Urteil vom 2. April 1998 - III ZR 245/96, BGHZ 138, 257, 261; Urteil vom 10. November 1994 - III ZR 50/94, BGHZ 127, 378, 380). 2. Ein Schadensersatzanspruch der Kl344ger scheitert auch nicht daran, dass ihnen - wie das Berufungsgericht annimmt - ein gleichgerichteter Scha-densersatzanspruch gegen den Beklagten zu 1 zusteht. Der von den Parteien vereinbarte Zahlungsplan orientiert sich an der Makler- und Bautr344gerverord-nung. Die Bautenstandsberichte 2 bis 8 dienten dem Zweck, dem Beklagten zu 1 nur Zahlungen zukommen zu lassen, die dem Wert des vertragsgem344337 zu erstellenden Bauvorhabens entsprachen und damit der Absicherung der Kl344ger im Hinblick auf eine eventuell unzureichende Leistungserbringung durch den Beklagten zu 1. In einem solchen Fall, in dem die T344tigkeit des Architekten ge-rade dazu dient, die Kl344ger vor 334berzahlung und damit letzten Endes vor einem Verlust dieser Zahlung bei Zahlungsunf344higkeit ihres Vertragspartners zu sch374tzen, entf344llt ihre Schutzw374rdigkeit nicht deshalb, weil sie Schadensersatz-anspr374che gegen den Beklagten zu 1 besitzen (vgl. BGH, Urteil vom 13. Mai 2004 - III ZR 368/03, aaO; Urteil vom 10. M344rz 2005 - VII ZR 220/03, BauR 2005, 1052, 1054 = NZBau 2005, 397 = ZfBR 2005, 460). 18 - 8 - 3. Ein Schadensersatzanspruch kann den Kl344gern auch nicht deshalb abgesprochen werden, weil - so die Ausf374hrungen des Berufungsgerichts zu 247 826 BGB - nicht ihnen, sondern nur der finanzierenden Bank ein Schaden entstanden sei. Der Schaden ist den Kl344gern entstanden, weil sie die Bank zur Auszahlung der jeweiligen Raten veranlasst haben und zur Zur374ckzahlung die-ser Betr344ge aufgrund des mit der Bank geschlossenen Darlehensvertrags ver-pflichtet sind. 19 III. Das Berufungsgericht wird nach Zur374ckverweisung der Sache zu pr374fen haben, ob und inwieweit die jeweiligen Bautenstandsberichte fehlerhaft waren und diese Fehlerhaftigkeit f374r die Auszahlung der Betr344ge nach dem Zahlungs-plan kausal geworden ist. Dabei wird zu ber374cksichtigen sein, dass die Bauten-standsberichte bereits dann objektiv fehlerhaft gewesen sein d374rften, wenn nicht auf eine von der Baugenehmigung und der vertraglich vereinbarten Aus-f374hrung abweichende Bauausf374hrung hingewiesen wurde. Denn der Beklagte zu 2 hat gegen374ber der Bank best344tigt, dass das Bauvorhaben nach den von 20 - 9 - dieser genehmigten und mit Pr374fvermerk versehenen Baupl344nen errichtet wer-den sollte. Auf die Frage, ob die ge344nderte Bauausf374hrung zu einem sp344teren Zeitpunkt baurechtlich genehmigt wurde, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Dressler Kuffer Kniffka Safari Chabestari Halfmeier Vorinstanzen: LG Itzehoe, Entscheidung vom 27.06.2003 - 3 O 17/01 - OLG Schleswig, Entscheidung vom 01.02.2007 - 7 U 86/03 -
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