BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 354/12 Verkündet am: 3. Juli 2013 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja ZPO § 558 Abs. 2 Zur Ermittlung der o rtsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten. BGH, Urteil vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12 - LG Aachen AG Geilenkirchen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Juli 2013 durch den Vorsitzend en Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 11. Oktober 2012 - unter Zurüc k- weis ung des weitergehenden Rechtsmittels - im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als bezüglich einer Erhöhung der Nettomiete ist. Insoweit wird die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Am tsgerichts Geilenkirchen vom 15. Juni 2011 zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 3/4 und die Beklagte zu 1/4 zu tragen. Tatbestand: Die Beklagte ist seit dem Jahr 2007 Mieterin eines Reihenhauses der Klägerin in Geilenkirche n - Neutevern. Bei diesem Ortsteil von Geilenkirchen handelt es sich um eine im Jahr 1953 errichtete ehemalige Soldatensiedlung, die zum unmittelbar benachbarten heutigen NATO - AWACS - Flughafen gehörte und sich nunmehr insgesamt im Eigentum der Klägerin befind et. Die Nettomiete Mit Schreiben vom 23. September 2009 verlangte die Klägerin von der Beklagten unter Bezugnahme auf den Mietspiegel von Geilenkirchen die Z u- 1 2 - 3 - stimmung zu einer Erhöhung der monatlich Beklagte erteilte die Zustimmung nicht. Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens stattg e- geben. Das Berufungsgericht hat das erstinstanzliche Urteil unter Zurückwe i- sung der weitergehenden Berufung der Beklagten teilweise geändert, die B e- klagte zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf monatlich nur 376,68 (4,30 vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederhe r- stellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat zum Teil Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Kammer habe die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranziehung des Mietspiegels für die Stadt Geilenkirchen entsprechend § 287 ZPO g e- schätzt. Das vom Amtsgericht eingeholte Sachverst ändigengutachten könne nicht in allen Punkten zur Grundlage der Entscheidung gemacht werden, weil es an der erforderlichen Transparenz und Nachvollziehbarkeit fehle. Im gerich t- lichen Verfahren könne auf eine Offenlegung der Miete und der Anschrift sowie de r sonstigen Angaben über die Beschaffenheit der Vergleichswohnungen nicht verzichtet werden. Da der Sachverständige die Mitteilung der erforderlichen 3 4 5 6 - 4 - Angaben im Wesentlichen verweigert habe, sei sowohl für das Gericht als auch für die Parteien keine Möglic hkeit gegeben, sich mit der Vergleichbarkeit der Wohnungen auseinander zu setzen. Das Mietobjekt der Beklagten liege, wie auch die Klägerin selbst in ihrem Mieterhöhungsverlangen angenommen habe, in einer einfachen Wohnlage. Mit dem Begriff der Lage im S inne von § 558 BGB sei der Bezug zum Wohngebiet gemeint, zum Beispiel Zentral - oder Randlage, Wohn - , Misch - oder Gewerb e- gebiet, Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, kulturelle Einrichtungen, Schulen), Verkehrsanbindung, Straßenbild und - gepräge, Umweltbel ästigung und Lärm. Die Wohnlage werde im Mietspiegel der Stadt Geilenkirchen nach folgenden typisierenden Kategorien unterschieden: - Einfache Wohnlage, zum Beispiel besonders dichte Bebauung, Ba u- gebiete mit gemischter Benutzung/Industrieanlagen, Beeintr ächtigu n- gen durch Abg a se, Staub, Rauch und Verkehr, starke Mängel bei B e- lichtung, Sonneneinstrahlung und Belüftung, keine öffentlichen Ve r- kehrsmittel beziehungsweise Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe, w e- nig oder keine Schulen, kulturelle Einrichtungen und/ oder Freizeitmö g- lichkeiten. - Mittlere Wohnlage, zum Beispiel Wohngebiete ohne besondere Vor - und Nachteile, sowohl Innenstadt als auch Vorort; ausreichende (bis ca. fünf Minuten Fußweg) Verkehrsanbindung zu Einkaufszentren und öffentlichen Einrichtungen , Durchgangsverkehr, in der Regel kompa k- te Bauweise mit geringen Freiflächen, durchschnittliche Immissionsb e- lastung. 7 8 9 - 5 - Eine gute Wohnlage sei nach Darstellung beider Parteien nicht in B e- tracht zu ziehen. Für eine Eingruppierung des von der Beklagten g emieteten Reihenha u- ses in die einfache Wohnlage sprächen folgende Kriterien: Die Häuser der Sie d lung hinterließen in ihrer großen Mehrheit ein deutlich in die Jahre geko m- menes, nicht ganz selten äußerst schlichtes, wenig phantasiereiches Einheit s- bild, auch wenn sich eine nennenswerte Zahl von Bewohnern alle Mühe geg e- ben habe, vereinzelte Grundstücke liebevoll zu gestalten. Die ursprüngliche Zweckbestimmung als Kaserne sei indes nach wie vor prägend. Den Mitte l- punkt bilde ein grauer barackenartiger Block mit Lagercharakter. Unmittelbar angrenzend befinde sich der stark gesicherte Eingang zum AWACS - Gelände. An jeweils getrennt liegenden Garagenreihen mit deutlichem Kasernenhofch a- rakter fehle offenkundig äußere Pflege. Die relativ schmalen Straßen der Sie d- lung befänden sich teilweise in einem schlechten, von einer Vielzahl von Schlaglöchern gekennzeichneten Zustand. Die Siedlung grenze unmittelbar an das AWACS - Flughafengelände mit entsprechendem Fahrzeug - und Persona l- verkehrsaufkommen. Der Fluglärm - bis zu 20 S tarts und Landungen von gr o- ßen, technisch alten Maschinen pro Wochentag, die die Siedlung in sehr geri n- ger Höhe überflögen - wirke jedenfalls tagsüber erheblich beeinträchtigend. Es gebe in Neutevern keine oder jedenfalls nicht in nennenswertem Umfang G e- sc häfte, keine Schule, keinen Kindergarten, keine kulturellen Einrichtungen, keine Kirche, keine ärztliche Versorgung. Die Verkehrsanbindung sei ungünstig, der Ort liege wegen des hermetisch abgeriegelten Flughafens praktisch am E n- de einer Sackgasse und werd e nur über eine einzige Straße erschlossen. Der nächste Autobahnanschluss sei mehr als zehn km entfernt. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sei schlecht; insbesondere am Wochenende sei eine äußerst eingeschränkte Frequenz zu verzeichnen. 10 11 - 6 - Die K ammer verkenne nicht, dass es durchaus auch Wohnwertmerkmale gebe, die tendenziell für eine bessere Eingruppierung sprechen könnten, insb e- sondere die relativ großen Grünflächen mit Spielplätzen, der fehlende Durc h- gangsverkehr, die ausreichend vorhandenen S tellplätze, die im Kern fast reine Wohnbebauung und die landschaftlich geprägte Umgebung des Ortes in drei Himmelsrichtungen (den Flughafen ausgenommen). Der Begriff der einfachen Wohnlage sei allerdings auch nicht mit "schlechter Wohnlage" gleichzusetzen, vielmehr führten die vorhandenen positiven Lagemerkmale in ihrer Gesamtheit dazu, dass die Wohnlage innerhalb der Spanne im obersten Bereich einzuor d- nen sei. Demnach erschließe sich der Kammer nicht, womit der Sachverständige begründe, dass bei einer G esamtbetrachtung eine mittlere Wohnlage anz u- nehmen sei, zumal er diese Einstufung als "rein akademisch" bezeichnet habe. Dem Sachverständigengutachten fehle jegliche Auseinandersetzung mit dem Mietspiegel. Zuzustimmen sei dem Sachverständigen nur insoweit, als es sich innerhalb der Kategorie der "einfachen Wohnlage" um eine Lage mit einzelnen guten Wohnwertmerkmalen handele. Zur Ausstattung zähle alles, was der Vermieter dem Mieter zur ständigen Nutzung zur Verfügung stelle, also zum Beispiel Heizung, Ba d, sanitäre Anl a- gen, Trockenräume, Isolierung des Gebäudes. Den diesbezüglichen Angaben des Gutachters I . folgend sehe die Kammer bei dem Objekt der B e- klagten - gemessen an der Baualtersklasse - keine herausragenden Woh n- wertmerkmale, die ein en entscheidenden Einfluss auf den Wohnwert hätten, wenngleich gemessen an der Wohnaltersklasse die Ausstattung leicht gehoben erscheine. 12 13 14 - 7 - Bei der Art des Mietobjektes sei neben der Struktur des Hauses (zum Beispiel Reihenhaus) das Alter zu berücksichti gen. Spätere umfassende M o- dernisierungen könnten grundsätzlich zu einer Verschiebung in eine neuere Baualtersklasse führen, wenn es sich um einen wesentlichen Bauaufwand ha n- dele, der mindestens einem Drittel des Aufwandes für eine vergleichbare Ne u- bauwohnu ng entspreche (vgl. Ziffer 2 des Mietspiegels). Hier könne indes trotz einzelner Modernisierungsmaßnahmen nur ein Baujahr bis 1960 zugrunde g e- legt werden. Insgesamt gehe die Kammer anhand der Beschreibungen der Pa r- teien und der Angaben des Sachverständigen I . davon aus, dass bei geringfügigen Verbesserungen Art und Beschaffenheit des Hauses baualter s- gerecht insgesamt im gehobenen Durchschnitt lägen, also keine besonderen Vor - und Nachteile aufwiesen, jedoch auch modernen Wohnbedürfnissen schon a nnähernd genügten. Ein Zuschlag "Naherholung im Naturschutzgebiet 5 %" sei schon deshalb nicht möglich, weil ein solcher Wohnwertvorteil jedenfalls durch den unmittelbar benachbarten AWACS - Flugplatz mehr als kompensiert werde. In welcher Höhe ein Zuschl ag für den Charakter als Einfamilienhaus (Ziffer 7 des Mietspiegels) anzuerkennen sei, könne dahinstehen. Denn selbst bei einem Zuschlag von 2,5 %, dem niedrigsten hier in Betracht kommenden Wert, würde der höchste Wert, den die Spanne des Mietspiegels zul überschritten. Der Höchstwert der Mietspiegelspanne sei jedoch in der Regel auch der höchstmögliche Wert für die Einzelvergleichsmiete. Da zu den qualit a- tiven Kriterien im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB auch der Chara kter des Mietobjekts als Einfamilienhaus zähle, bestehe auch kein Anlass, ausnahm s- weise den Höchstwert der Mietspiegelspanne zu überschreiten. Unter Berücksichtigung der vorgenannten Wohnwertmerkmale schätze die Kammer die Basismiete ohne Zu - und Abschl äge innerhalb der Spanne auf 15 16 17 - 8 - je qm am weit oberen Rand der Spanne. Allerdings stelle der obere Spannenwert die Kappungsgrenze dar, so dass sich unter Berücksichtigung der II. Diese im Wesentlichen zutreffende Beurteilung hält rechtlicher Nachpr ü- fung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der Einfamilienhauszuschlag nicht durch den oberen Wert der Spanne des entsprechenden Mietspiege lfeldes begrenzt. 1. Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass das Gutachten des Sachverständigen I . als Grundlage für die Ermit t- lung der ortsüblichen Vergleichsmiete für das von der Beklagten gemietete Re i- henhaus u ngeeignet ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entge l- ten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vere inbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, g e- ändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Die ortsübliche Ve r- gleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisque l- len bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeug ungsbi l- dung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (Senatsurteil vom 18 19 20 - 9 - 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; vgl. BVerfGE 37, 132, 143). Diesen Anforderungen genügt das vom Sachverständigen I . e r- stellte Gutachten nicht . Der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Ei n- zelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen. Diese Anforderung ist nicht erfüllt, wenn - wie hier - nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlun g, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, Berücksichtigung finden. Entgegen der Auffassung der Revision ist das nicht deshalb anders zu beurteilen, weil der Ortsteil, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, gewisse Besonderheiten a ufweist und sich dort eine Reihe fast identischer Ve r- gleichsobjekte befindet. Diese Umstände nötigen auch nicht dazu, eine Art "Spezialmietspiegel" für diesen Ortsteil aufzustellen. Denn Grundlage der ort s- üblichen Vergleichsmiete ist das Mietniveau in der gesamten Gemeinde. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können deshalb auch Objekte he r- angezogen werden, die nach Ausstattung, Art, Größe und Lage nur ungefähr vergleichbar sind. Einzelnen Unterschieden bei den Vergleichswohnungen kann gegebenen falls durch Zu - oder Abschläge Rechnung getragen werden. Im Ü b- rigen kann der Vermieter nach der Rechtsprechung des Senats zwar zur B e- gründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB auf den eigenen Bestand zurückgreifen (Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn 12). Ferner hat es der Senat nicht beanstandet, dass der gerich t- liche Sachverständige die Vergleichswohnungen nur durch Befragungen ve r- schiedener Vermieter ermittelt (Senatsurteil vom 21. Oktober 20 09 - VIII ZR 30/09, N JW 2010, 149 Rn. 13). Eine Auswahl von Wohnungen, die sämtlich dem die Mieterhöhung begehrenden Vermieter gehören, stellt aber keine repr ä- sentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Pr o- 21 22 - 10 - zess dar. Das Berufungsgericht hat dahe r zu Recht nicht den vom Sachve r- ständigen I . auf diese Weise ermittelten Wert zu Grunde gelegt. Ob das Gutachten zusätzlich auch wegen der fehlenden Offenlegung der Ve r- gleichswohnungen (vgl. dazu BVerfG, NJW 1995, 40, sowie BGH, Urteil vom 1 5. April 1994 - V ZR 286/92, NJW 1994, 2899) unverwertbar ist, bedarf hier keiner Klärung. 2. Auch die weitere Vorgehensweise des Berufungsgerichts, die ortsübl i- che Einzelvergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten in der Weise zu e r- mitteln, dass die Wohnung anhand der Angaben der Parteien und der B e- schreibung des Sachverständigen zur Ausstattung und zu den Besonderheiten der Lage und Infrastruktur der ehemaligen Soldatensiedlung in die einschlägige Mietspiegelspanne eingeordnet und ihr unter Heranzieh ung von § 287 ZPO ein konkreter Wert zugeordnet wird, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Der Senat hat bereits entschieden, dass dem einfachen Mietspiegel im Prozess eine Indizwirkung zukommt und es von den Umständen des Einzelfalls abhängt, ob de r Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht (Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 12 ff.; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, WuM 2013, 110 Rn. 16). Insbesonder e kommt es darauf an, welche Einwendungen von den Parteien gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels e r- hoben werden (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 13). Aus dem Berufungsurteil ist nicht ersichtlich, dass die Parte ien konkr e- te Einwendungen gegen den Mietspiegel von Geilenkirchen erhoben hätten. Übergangenen Sachvortrag der Klägerin zeigt die Revision insoweit auch nicht auf. Der pauschale Einwand der Revision, einfache Mietspiegel enthielten in der Mehrzahl keine au ssagekräftigen Daten, sondern würden "ausgehandelt" oder "einvernehmlich festgelegt", ist nicht geeignet, die Indizwirkung des Mietspi e- gels von Geilenkirchen zu erschüttern. 23 - 11 - Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, das Reihenhaus der Beklagt en sei der "einfachen Wohnlage" im Sinne des Mietspiegels der Stadt Geilenkirchen zuzuordnen, lässt keinen Rechtsfehler erkennen. Entgegen der Auffassung der Revision stehen die Ausführungen des Sachverständigen I . einer solchen Einordnung nic ht entgegen. Denn der Sachverständige hat das zu beurteilende Mietobjekt nicht in den Mietspiegel der Stadt Geilenki r- chen eingeordnet, sondern die von ihm genannte Vergleichsmiete allein aus einem Vergleich mit anderen Reihenhäusern der Klägerin ermittelt, die ebe n- falls zu der ehemaligen Soldatensiedlung Neutevern gehören. Da es nach der Vorgehensweise des Sachverständigen auf die Einordnung in eine bestimmte Wohnlage nicht ankam, hat er die von ihm erwogene Einstufung in eine "mittl e- re Wohnlage" selbst als "akademisch" bezeichnet und seine Einschätzung z u- dem dahin relativiert, dass nach anderen ihm bekannten Mietspiegeln eine Ei n- stufung in die "mittlere Wohnlage" möglich sei. Dass das Berufungsgericht bei der vorgenommenen Einordnung als "einfache Lage" im Sinne des Mietspiegels von Geilenkirchen von falschen Voraussetzungen ausgegangen wäre, lässt sich den Angaben des Sachverständigen zur Beurteilung der Wohnlage somit nicht entnehmen. Soweit die Revision die Nähe des Mietobjekts zu einem Natu r- schutzgebiet hervorhebt, hat das Berufungsgericht diesen Gesichtspunkt b e- rücksichtigt, ihm aber neben anderen Faktoren wie der Nähe zum Militärflugh a- fen rechtsfehlerfrei nicht dasselbe Gewicht beigemessen wie die Revision. Auch die weitere Würdigung des Berufungsge richts, dass für das Mieto b- jekt der Beklagten innerhalb der für die einfache Wohnlage und die einschlägige Baualterskl n- standen. 24 25 - 12 - 3. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Annahme des Ber u- fungsgerichts, der in Ziffer 7 des Miets piegels von Geilenkirchen vorgesehene Einfamilienhauszuschlag von bis zu zehn Prozent dürfe nicht zur Überschre i- tung der Spanne führen. Dies kann der Senat selbst beurteilen, denn die Ausl e- gung eines Mietspiegels (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 556c, § 558c BGB) u nterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung (Senatsurteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 227/10, NJW 2011, 2284 Rn. 12). Mit einem solchen Z u- schlag sollen ersichtlich Umstände berücksichtigt werden, die in den ausgewi e- senen Spannen selbst k einen Niederschlag gefunden haben. Der Zuschlag für Einfamilienhäuser beruht auf der Einschätzung, dass der Nutzungswert eines solchen Objekts regelmäßig höher ist als derjenige einer Wohnung von im Übr i- gen vergleichbarer Größe, Ausstattung und Lage, weil zusätzlich das Grun d- stück (Garage oder Einstellplatz, Garten usw.) zur Verfügung steht. Der Z u- schlag ist deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht durch den oberen Spannenwert begrenzt. Dies entspricht auch der Auskunft der Stadt Geilenki rchen, die den Mietspiegel in Abstimmung mit den Interessenverbänden erstellt hat, in ihrem Schreiben vom 21. August 2012, auf das die Revision z u- treffend Bezug nimmt. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit es einen Ein familienhauszuschlag wegen der von ihm angenommenen Begre n- zung durch den oberen Spannenwert verneint hat; insoweit ist es aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet über den Zuschlag in der Sache selbst, weil keine weiteren Feststellungen zu erwa rten sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Nach den Erläuterungen des Mietspiegels ist es innerhalb des Einfamilienhau s- 26 27 - 13 - zuschlages als negativ zu berücksichtigen, wenn - wie hier - weder Garage noch Einstellplatz auf dem Grundstück vorhanden sind. Ferner ist zu berüc k- si chtigen, dass es sich hier nicht um ein freistehendes Einfamilienhaus, sondern um ein Reihenhaus handelt. Unter Berücksichtigung dieser Gesichtspunkte schätzt der Senat den Zuschlag auf fünf Prozent zu dem vom Berufungsgericht ermittelten Mietwert von 4,20 r- gleichsmiete von 4,41 - umgerechnet auf die Wohnfläche des Re i- henhauses der Beklagten - Das Berufungsurteil ist mithin insoweit aufzuheben, als es hinte r diesem Betrag zum Nachteil der Klägerin zurückbleibt. Insoweit ist die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil zurückzuweisen. Die weitergehende Revision der Klägerin ist zurückzuweisen. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Sc hneider Vorinstanzen: AG Geilenkirchen, Entscheidung vom 15.06.2011 - 10 C 149/11 - LG Aachen, Entscheidung vom 11.10.2012 - 2 S 306/11 -
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