BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 36/09 Verk374ndet am: 25. September 2009 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 556 Abs. 3 Wird bei der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts schuldrechtlich vereinbart, dass der Berechtigte bestimmte Betriebskosten anteilig zu tragen und Vorauszahlun-gen zu leisten hat, gelten f374r die Abrechnung 374ber die Vorauszahlungen die Rege-lungen in 247 556 Abs. 3 BGB entsprechend. BGH, Urteil vom 25. September 2009 - V ZR 36/09 LG G366ttingen AG Hann. M374nden - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 25. September 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-R344ntsch und Dr. Roth f374r Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kl344gerin werden das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts G366ttingen vom 18. Februar 2009 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Hann. M374nden vom 5. August 2008 abge344ndert: Der Beklagte wird verurteilt, an die Kl344gerin weitere 633,98 200 nebst Zinsen in H366he von 5 Prozentpunkten 374ber dem Basiszins-satz gem344337 247 247 BGB seit dem 1. M344rz 2008 zu zahlen. Der Beklagte tr344gt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 15. November 1993 374bertrug der inzwischen verstorbene Vater des Beklagten diesem unentgeltlich seinen 1/3-Miteigentumsanteil an einem Hausgrundst374ck. Der Beklagte r344umte der Kl344ge- 1 - 3 - rin, seiner Stiefmutter, ein lebensl344ngliches und unentgeltliches Wohnungsrecht an der Einliegerwohnung im Souterrain des Hauses ein. Schuldrechtlich verein-barten die Parteien, dass sich die Kl344gerin an den Betriebskosten nach n344herer Regelung zu beteiligen hat. 2 F374r das Kalenderjahr 2006 erstellte der Beklagte am 21. November 2007 eine formell fehlerhafte und f374r die Kl344gerin nicht nachvollziehbare Betriebskos-tenabrechnung. Den darin ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag von 1.084,24 200 bezahlte die Kl344gerin unter Vorbehalt. Da der Beklagte ihr die verlangten Ab-rechnungsbelege nicht vorlegte, hat die Kl344gerin Klage auf R374ckzahlung von 1.084,24 200 erhoben. Der Beklagte hat im Laufe des Rechtsstreits eine neue Betriebskostenabrechnung erstellt, nach welcher die Kl344gerin einen Betrag von 633,94 200 nachzahlen muss. In H366he der Differenz von 450,26 200 zu der Zahlung der Kl344gerin hat der Beklagte die Klageforderung anerkannt. Das Amtsgericht hat ihn entsprechend zur R374ckzahlung verurteilt und die weitergehende Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl344gerin ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zur374ckwei-sung der Beklagte beantragt, verfolgt die Kl344gerin ihren auf Verurteilung des Beklagten zur Zahlung weiterer 633,94 200 nebst Zinsen gerichteten Klageantrag weiter. 3 Entscheidungsgr374nde: I. Nach Ansicht des Berufungsgerichts hat der Beklagte die in 247 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB f374r den Ausschluss von Nachforderungen von Betriebskosten bestimmte Frist von zw366lf Monaten nicht eingehalten, weil die fehlerhafte Ab- 4 - 4 - rechnung vom 21. November 2007 die Frist nicht unterbrochen habe. Dennoch k366nne die Kl344gerin den von ihr zu viel gezahlten Betrag nicht zur374ckverlangen; denn die Zw366lf-Monats-Frist gelte nur f374r Wohnraummietverh344ltnisse und nicht, auch nicht entsprechend, f374r das Wohnungsrecht. Es fehle sowohl an einer planwidrigen Regelungsl374cke im Gesetz als auch an einer vergleichbaren Inter-essenlage zwischen der Wohnraummiete und dem Wohnungsrecht. II. Das h344lt rechtlicher Nachpr374fung nicht stand. Die Kl344gerin hat einen An-spruch auf R374ckzahlung von 633,98 200 nach 247 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, weil ihre Zahlung an den Beklagten ohne Rechtsgrund erfolgte; denn der Be-klagte hat seinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten nach 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB analog verloren, weil er nicht innerhalb der in 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB festgelegten Frist ordnungsgem344337 374ber die Betriebskostenvoraus-zahlungen der Kl344gerin abgerechnet hat (vgl. BGH, Urt. v. 18. Januar 2006, VIII ZR 94/05, NJW 2006, 903 f.). 5 1. Der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, mit der Betriebskostenab-rechnung vom 21. November 2007 habe der Beklagte die Abrechnungsfrist nicht gewahrt, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Die Abrechnung ist formell unwirksam, weil sie die Art des Verteilerschl374ssels der einzelnen Kostenpositio-nen nicht erkennen l344sst (vgl. BGH, Urt. v. 19. November 2008, VIII ZR 295/07, NJW 2009, 283 f.). Eine solche Abrechnung wahrt die Abrechnungsfrist nach 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht (BGH, Urt. v. 17. November 2004, VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 f.). Somit ist die von dem Prozessbevollm344chtigten der Beklagten in der m374ndlichen Verhandlung vor dem Senat erhobene Gegenr374ge unbegr374ndet, mit der er dem Berufungsgericht vorgeworfen hat, zu Unrecht 6 - 5 - nicht ber374cksichtigt zu haben, dass der Beklagte den nicht fristgerechten Zu-gang der Abrechnung bestritten habe. Die im Laufe des Rechtsstreits vorgeleg-te Abrechnung wurde nach Fristablauf erstellt. 7 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die direkte Anwendung der Regelung in 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausscheidet, weil sie nur auf Wohnraummietverh344ltnisse Anwendung findet. Dies greift die Revision nicht an. 3. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch die entsprechende An-wendung der Vorschrift abgelehnt. 8 a) Fehlerhaft ist bereits der Ausgangspunkt seiner 334berlegungen, den die Revisionserwiderung 374bernimmt. Denn bei der Abw344gung, ob eine Analogie m366glich ist, stellt das Berufungsgericht dem Wohnraummietverh344ltnis, f374r das die Vorschrift des 247 556 Abs. 3 BGB gilt, lediglich das dingliche Wohnungsrecht nach 247 1093 BGB gegen374ber. Damit l344sst es - worauf die Revision zutreffend hinweist - au337er Acht, dass sich die Pflicht der Kl344gerin zur Zahlung von Be-triebskosten nicht aus dem dinglichen Recht und auch nicht, woran man beim Fehlen einer Zahlungsvereinbarung denken k366nnte, aus dem neben dem dingli-chen Wohnungsrecht bestehenden gesetzlichen Schuldverh344ltnis (vgl. hierzu Senat, BGHZ 95, 144, 146 f.), sondern aus einem vertraglichen Schuldverh344lt-nis ergibt. Eine solche schuldrechtliche Vereinbarung 374ber Leistungen des Be-rechtigten, wie sie die Parteien getroffen haben, kann neben dem Wohnungs-recht selbst344ndig oder - wie hier - als Teil des Grundgesch344fts getroffen werden (Senat, Urt. v. 5. M344rz 1965, V ZR 195/64, WM 1965, 649, 650 f.; Urt. v. 20. Juni 1997, V ZR 39/96, WM 1997, 1673, 1674). Deshalb h344ngt die Ent-scheidung des Rechtsstreits davon ab, ob die Regelung in 247 556 Abs. 3 Satz 3 9 - 6 - BGB auf dieses Schuldverh344ltnis entsprechend angewendet werden kann. Dies ist zu bejahen. 10 b) Voraussetzung f374r eine Analogie ist, dass das Gesetz eine planwidrige Regelungsl374cke enth344lt und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hin-sicht so weit mit dem Tatbestand vergleichbar ist, den der Gesetzgeber geregelt hat, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber w344re bei einer Interes-senabw344gung, bei der er sich von den gleichen Grunds344tzen h344tte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abw344gungsergebnis gekommen (Senat, Beschl. v. 14. Juni 2007, V ZB 102/06, WM 2007, 1791, 1792 m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen vor. Das B374rgerliche Gesetzbuch enth344lt eine planwidrige Regelungsl374cke, weil eine 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB entsprechende Regelung f374r den Fall fehlt, dass derjenige, der fremden Wohnraum aufgrund eines anderen Rechtsverh344lt-nisses als eines Mietverh344ltnisses nutzt, an den Eigent374mer Vorauszahlungen f374r Betriebskosten leistet. Das Fehlen einer vergleichbaren Vorschrift l344sst nicht den Schluss zu, der Ausschluss von Betriebskostennachforderungen bei nicht fristgem344337er Abrechnung 374ber Vorauszahlungen habe auf Wohnraummietver-h344ltnisse beschr344nkt werden sollen. Die Begr374ndung zu dem Entwurf eines Ge-setzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (BT-Drucks. 14/4553), mit welchem die Vorschrift eingef374hrt wurde, enth344lt keinen Hinweis auf einen entsprechenden Willen des Gesetzgebers. Da sich bei der Reform des Mietrechts die Problematik der Betriebskostenabrechnung inner-halb anderer Rechtsverh344ltnisse auch nicht aufdr344ngte, l344sst sich der unterblie-benen Einf374gung einer 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB entsprechenden Vorschrift an anderer Stelle keine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers gegen die ent-sprechende Anwendung auf andere Wohnraumnutzungsverh344ltnisse entneh-men. Dies gilt auch im Hinblick darauf, dass in der Mietverh344ltnisse 374ber R344u- 11 - 7 - me, die keine Wohnr344ume sind, betreffenden Vorschrift des 247 578 Abs. 2 BGB wohl auf andere gesetzliche Regelungen, die Mietverh344ltnisse 374ber Wohnr344u-me betreffen, nicht aber auf 247 556 BGB verwiesen wird. Denn dies verdeutlicht allenfalls, dass Nachforderungen f374r Betriebskosten lediglich dann ausge-schlossen sein sollen, wenn diese im Zusammenhang mit der Nutzung von Wohnraum entstanden sind. Die Ansicht des Berufungsgerichts, der sich die Revisionserwiderung an-geschlossen hat, dass sich der Wille des Gesetzgebers, den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen auf Wohnraummietverh344ltnisse zu beschr344n-ken, daraus ergebe, dass in der das dingliche Wohnungsrecht betreffenden Vorschrift des 247 1093 BGB ausschlie337lich auf Vorschriften des Nie337brauch-rechts verwiesen werde, geht fehl. Sie verkennt, dass es nicht um die entspre-chende Anwendung der Regelung in 247 556 Abs. 3 Satz 3 auf das Wohnungs-recht, sondern auf das zwischen den Parteien bestehende vertragliche Schuld-verh344ltnis geht. 12 c) Die entsprechende Anwendung ist geboten, weil - entgegen der An-sicht des Berufungsgerichts - der hier zu beurteilende Sachverhalt dem in 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB geregelten vergleichbar ist. 13 aa) Nach 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB muss der Vermieter dem Mieter die j344hrlich vorzunehmende (247 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) Abrechnung 374ber Voraus-zahlungen f374r Betriebskosten sp344testens bis zum Ablauf des zw366lften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Nach dem Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausge-schlossen, es sei denn, er hat die versp344tete Geltendmachung nicht zu vertre-ten (247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Die Vorschriften sollen eine zeitnahe Abrech-nung gew344hrleisten, damit der Mieter in einem 374berschaubaren zeitlichen Zu- 14 - 8 - sammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder 374ber ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verf374gen kann oder Gewissheit dar374ber erlangt, ob und in welcher H366he er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (BGH, Urt. v. 21. Januar 2009, VIII ZR 107/08, WuM 2009, 236, 237). Sie dienen somit der Abrechnungssicherheit f374r den Mieter und sollen Streit ver-meiden (Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts, BT-Drucks. 14/4553 S. 37). bb) Diese Zielrichtung entspricht nicht nur den Interessen des Mieters von Wohnraum, sondern zumindest auch den Interessen derjenigen Personen, die berechtigterweise Wohnraum auf einer anderen Rechtsgrundlage als einem Mietvertrag nutzen. Denn wenn sie - wie die Kl344gerin - Vorauszahlungen auf die durch die Wohnraumnutzung entstehenden Betriebskosten zahlen, ist ihnen daran gelegen, m366glichst bald zu erfahren, ob die Vorauszahlungen den ge-schuldeten Betrag erreicht oder ihn 374ber- oder unterschritten haben. Je nach dem Ergebnis der Abrechnung k366nnen sie ihr weiteres Verhalten ausrichten, n344mlich entweder - bei verbrauchsabh344ngigen Betriebskosten - ihren Verbrauch beibehalten, erh366hen oder erm344337igen oder - bei verbrauchsunabh344ngigen Be-triebskosten - die H366he der Vorauszahlungen unver344ndert lassen oder auf eine Herauf- oder Herabsetzung dr344ngen. In allen F344llen ist das Interesse der Wohn-raumnutzer ebenso wie das der Wohnraummieter auf baldige Klarheit gerichtet. Der weitere Gesichtspunkt der Streitvermeidung hat f374r den Wohnungsberech-tigten wenigstens denselben hohen Stellenwert wie f374r den Mieter von Wohn-raum. Denn er lebt in den meisten F344llen - wie auch die Kl344gerin - mit dem Grundst374ckseigent374mer unter einem Dach und ist, anders als regelm344337ig der Mieter, in die Familie des Eigent374mers mehr oder weniger integriert. Schon deshalb ist er besonders daran interessiert, dass der Familienfriede nicht da-durch gest366rt wird, dass der Eigent374mer Betriebskostenvorauszahlungen ent-gegennimmt, ohne 374ber sie zeitnah abzurechnen. 15 - 9 - cc) Dem steht die Rechtsnatur der Regelung in 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB als Ausnahmevorschrift nicht entgegen. Der gesetzlichen Bestimmung des 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist der allgemeine Geltung beanspruchende Rechts-gedanke zu entnehmen, demjenigen Nutzer von Wohnraum, der an den Eigen-t374mer Vorauszahlungen f374r Betriebskosten leistet, alsbald Sicherheit 374ber seine Rechte (R374ckforderungsanspruch bei 334berzahlung) und Pflichten (Nachzah-lungspflicht bei Unterzahlung) zu verschaffen. Hierf374r bedarf es nicht einmal einer gesetzlichen Regelung; denn beide Vertragsparteien sind nach Treu und Glauben (247 242 BGB) gehalten, f374r Klarheit 374ber die gegenseitigen Anspr374che zu sorgen (BGH, Urt. v. 29. Februar 1984, VIII ZR 310/82, NJW 1984, 1684). 16 dd) Die entsprechende Anwendung der Vorschrift des 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf den vorliegenden Fall ist - entgegen der Ansicht des Beru-fungsgerichts - auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil die gesetzliche Rege-lung der zunehmenden Flexibilit344t im Mietrecht Rechnung tragen und vornehm-lich bei kurzen Mietverh344ltnissen Probleme bei der Betriebskostenabrechnung vermeiden soll. Diese Gesichtspunkte haben f374r den Gesetzgeber ersichtlich keine Rolle gespielt (vgl. BT-Drucks. 14/4553). 17 ee) Nicht 374berzeugend ist die Argumentation des Berufungsgerichts, die Regelung in 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bezwecke auch, dass der Vermieter ge-zwungen werde, sich verl344ssliche Grundlagen 374ber etwaige Korrekturen zu-gunsten des Mieters zu verschaffen, da er diese durch die Nettomiete ausglei-chen m374sse; beim Wohnungsrecht gebe es aber keine Nettomiete, dort finde die Verteilung der Betriebskosten lediglich zwischen dem Eigent374mer und dem Berechtigten statt, so dass der Wohnungsberechtigte kein erh366htes Rechtssi-cherheitsbed374rfnis habe. Die Ausf374hrungen in der von dem Berufungsgericht hierf374r zitierten Literaturstelle (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., 247 556 Rdn. 5) stehen in keinem Zusammenhang mit diesen 334berlegungen, 18 - 10 - denn sie betreffen nicht die Vorschrift des 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, sondern die Regelungen zu Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung in 247 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB. 19 ff) Der Hinweis des Berufungsgerichts darauf, dass beim Wohnungsrecht kein sozialer Schutzbedarf wie beim Mietrecht bestehe, ist f374r die Entscheidung des Rechtsstreits unerheblich. Die Revision weist zutreffend darauf hin, dass der in 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bestimmte Ausschluss von Nachforderungen nicht den Zweck hat, wirtschaftliche Ungleichheiten sozialorientiert auszuglei-chen. gg) Schlie337lich steht der Vergleichbarkeit der rechtlichen und tats344chli-chen Situation der Kl344gerin mit der eines Mieters von Wohnraum nicht entge-gen, dass der Vermieter vorbehaltlich einer anderen Vereinbarung die Betriebs-kosten tragen muss, w344hrend sie beim dinglichen Wohnungsrecht auch ohne Vereinbarung dem Berechtigten zur Last fallen. Denn auf welcher rechtlichen Grundlage die Zahlungspflicht des Mieters bzw. die des Wohnungsberechtigten beruht, ist ohne Belang f374r die Frage, wann der Vermieter bzw. der Eigent374mer des mit dem Wohnungsrecht belasteten Grundst374cks 374ber Vorauszahlungen f374r Betriebskosten, die von dem Mieter bzw. von dem Berechtigten aufgrund einer schuldrechtlichen Vereinbarung geleistet werden, abzurechnen hat. 20 d) Der entsprechenden Anwendung der Regelung in 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf den hier zu beurteilenden Sachverhalt steht schlie337lich - anders als das Berufungsgericht gemeint hat - auch nicht entgegen, dass nach 374berwie-gender Auffassung (OLG D374sseldorf ZMR 2008, 206 f. m.w.N.; LG N374rnberg-F374rth ZMR 2008, 800, 801; a.A. M374nchKomm-BGB/Schmid, 5. Aufl., 247 556 Rdn. 1; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G IV Rdn. 67) die entsprechende Anwendung von 247 556 Abs. 3 BGB 21 - 11 - auf Gewerberaummietverh344ltnisse ausscheidet. Denn Gegenstand des Woh-nungsrechts der Kl344gerin sind nicht gewerblich genutzte R344ume, sondern Wohnr344ume. Insoweit besteht kein Unterschied zu einem Wohnraummietver-h344ltnis. 22 4. Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist zur Endentscheidung reif, weil weitere Feststellungen nicht erfor-derlich sind; deshalb hat der Senat selbst zu entscheiden (247 563 Abs. 3 ZPO). Dies f374hrt zur Ab344nderung des erstinstanzlichen Urteils und zum Erfolg der Kla-ge. III. Die Kostenentscheidung beruht auf 247 91 Abs. 1 ZPO. 23 Kr374ger Klein Lemke Schmidt-R344ntsch Roth Vorinstanzen: AG Hann. M374nden, Entscheidung vom 05.08.2008 - 3 C 156/08 - LG G366ttingen, Entscheidung vom 18.02.2009 - 5 S 69/08 -
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