BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILV ZR 361/02Verkündet am: 30. April 2003K a n i k ,Justizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:neinBGHR: ja SachenRBerG § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e, §§ 9, 29a)Der nach dem 2. Oktober 1990 eintretende Fortfall der bautechnischen Voraus-setzungen für die Bewohnbarkeit stellt die sachlichen Voraussetzungen des Be-reinigungsanspruchs nicht in Frage. Er begründet unter den Voraussetzungendes § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG nur eine Einrede.b)Für die Nutzbarkeit eines Gebäudes oder Bauwerks im Sinne von § 29 Abs. 1Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG kann es zwar Bedeutung haben, ob die Wohnnutzunggenehmigungsfähig ist. Darauf kommt es aber nicht an, wenn die Nutzung trotzfehlender Genehmigungsfähigkeit Bestandsschutz genießt.c)Die Einrede fehlender Nutzbarkeit nach § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1SachenRBerG ist gegeben, wenn mit der Wiederherstellung der Beheizbarkeitdes Gebäudes durch den Nutzer nicht mehr zu rechnen ist. Ist mit der Rekon-struktion des Gebäudes begonnen worden, müssen dazu Anhaltspunkte vorge-tragen werden, die erwarten lassen, daß der Nutzer die Rekonstruktion nicht zuEnde führen werde. - 2 -d) Die Vermutung des § 29 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG ist widerlegbar. Sie ist wi-derlegt, wenn der Nutzer das auf dem Grundstück errichtete Gebäude wieder inBesitz genommen hat und nutzt. Daß der Nutzer seinen Wohnsitz nicht wieder indem Gebäude nimmt, kann die Fortdauer der Nutzung nur in Frage stellen, wenndie wieder aufgenommene Nutzung nur noch als eine Restnutzung von unterge-ordneter Bedeutung anzusehen ist.BGH, Urt. v. 30. April 2003 - V ZR 361/02 - KG LG Berlin - 3 -Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlungvom 30. April 2003 durch den Vizepräsidenten des BundesgerichtshofesDr. Wenzel und die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier undDr. Schmidt-Räntschfür Recht erkannt:Die Revision gegen das Urteil des 13. Zivilsenats des Kammerge-richts in Berlin vom 10. September 2002 wird auf Kosten des Klä-gers zurückgewiesen.Von Rechts wegenTatbestand Das klagende Land (im Folgenden: der Kläger) ist Eigentümer mehrererGrundstücke in B. , auf denen sich die Kleingartenanlage"H. " befindet. Die Beklagten sind Nutzer der Parzelle der Klein-gartenanlage. Diese 1955 mit einer Wohnlaube bebaute Parzelle wurde zu-nächst von den Eltern einer Tante des Beklagten zu 1 und später von dieserTante selbst genutzt. Im Einverständnis mit der Tante des Beklagten zu 1 unddem Vorstand der Kleingartenanlage zogen die Beklagten mit ihren Kindern am1. August 1972 in die Wohnlaube ein und meldeten sich unter dieser Anschriftauch polizeilich an. Am 1. Oktober 1979 kauften die Beklagten der Tante dieWohnlaube ab und schlossen zugleich rückwirkend zum 1. August 1972 einenPachtvertrag über das Laubengrundstück mit dem Kleingartenverein ab. DieBeklagten bewohnten die Wohnlaube bis zum Ablauf des 30. Juni 1997. Am1. Juli 1997 räumten sie die Parzelle, weil sie die Wohnlaube an S. - 4 -G. und A. S. verkauft hatten. Diesen Verkauf nahm derKläger am 25. Juni 1998 zum Anlaß, den Beklagten den Pachtvertrag über dieParzelle nach § 8 Nr. 1 und 2 BKleingG zu kündigen und die Beklagten zurRäumung aufzufordern. Diese Aufforderung blieb erfolglos. Der Kaufvertragwurde wegen eines Streits mit den Käufern rückabgewickelt; die Beklagtennahmen das Grundstück am 12. Februar 1999 wieder in Besitz und nutzen esseitdem.Der Kläger hat beantragt festzustellen, daß den Beklagten Ansprüchenach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht zustehen.Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Mit der von dem Beru-fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein negatives Fest-stellungsbegehren weiter. Die Beklagten beantragen Zurückweisung der Revi-sion.Entscheidungsgründe I.Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht den Beklagten ein An-spruch nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu. Sie bzw. ihre Rechts-vorgänger hätten auf dem Erholungsgrundstück eine Wohnlaube errichtet. Die-se erfülle die Anforderungen an ein Eigenheim. Hierbei sei es unerheblich, obheute technische Veränderungen verlangt werden könnten oder ob diese Anla-ge heute noch genehmigungsfähig sei. Entscheidend sei, daß sie dem zuDDR-Zeiten üblichen Standard entsprochen habe. Eine Billigung staatlicher - 5 -Stellen sei nicht vorgetragen, aber nach § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG zuvermuten. Dem Kläger stünden auch keine Einreden aus § 29 SachenRBerGzur Seite. Die Sanierung des Gebäudes sei weitestgehend abgeschlossen. DieBeklagten hätten die Nutzung des Anwesens zwar am 1. Juli 1997 aufgegeben.Diese Aufgabe sei aber nur mit Rücksicht auf den Kaufvertrag erfolgt; nachdessen Fehlschlagen hätten die Beklagten die Nutzung wieder aufgenommen.II.Dies hält einer revisionsrechtlichen Prüfung stand. Die Klage ist unbe-gründet. Den Beklagten steht ein Anspruch nach dem Sachenrechtsbereini-gungsgesetz zu.1. Der Anspruch folgt aus §§ 32, 61 SachenRBerG. Dieser setzt einebauliche Nutzung im Sinne der §§ 4 und 5 SachenRBerG und weiter voraus,daß die Beklagten Nutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG sind.a) Das Grundstück ist im Sinne der §§ 4 und 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2Buchst. e SachenRBerG für den Eigenheimbau genutzt worden.aa) Auf dem Grundstück ist nach dem Tatbestand des Berufungsurteils1955 eine massive Wohnlaube errichtet worden, die nach Größe, Zuschnittund Ausstattungsmerkmalen schon damals zum "Sommerwohnen" geeignetwar. Sie mag zum damaligen Zeitpunkt noch nicht zum Wohnen auch in denWintermonaten geeignet gewesen sein. Dies war aber ab dem 1. August 1972der Fall. Damit erfüllt die Wohnlaube spätestens seit dem 1. August 1972 dierechtlichen Anforderungen an ein Eigenheim. Die Wohnlaube ist auch über 25 - 6 -Jahre lang von den Beklagten als solches genutzt worden. Die von dem Klägervorgetragenen Umstände vermögen die Einordnung der Wohnlaube als Eigen-heim nicht in Frage zu stellen. Die Wohnlaube ist zwar derzeit nicht wiederzum Dauerwohnen geeignet, weil sie noch nicht wieder beheizbar ist. Das istaber unerheblich. Entscheidend für die Einordnung als Eigenheim ist, ob einBauwerk die bautechnischen Anforderungen für eine Wohnnutzung nach denMaßstäben der DDR erfüllt (Senatsurt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001,503, 504 u. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643). Diesen Voraus-setzungen genügte die Wohnlaube bei ihrer Übernahme durch die Beklagtenam 1. August 1972 und in den anschließenden 25 Jahren ihrer Nutzung. Siewar in diesem Zeitraum insbesondere auch beheizt. Der nach dem 2. Oktober1990 eintretende Fortfall einer oder mehrerer der bautechnischen Vorausset-zungen für die Bewohnbarkeit stellt nach der Systematik des Gesetzes diesachlichen Voraussetzungen des Anspruchs nicht nachträglich in Frage. Erbegründet vielmehr unter den näheren Voraussetzungen des § 29 Abs. 1Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG eine Einrede (dazu unter II. 2). Der Qualifikationder Wohnlaube als Eigenheim steht daher auch nicht entgegen, daß die Ab-wässer über eine Abwassergrube entsorgt werden, die nach dem Vortrag desKlägers jedenfalls in dieser Form heute nicht genehmigt werden kö) Grundlage der Errichtung der Wohnlaube war ein Erholungsnut-zungsvertrag, wie er in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. e SachenRBerG gefordert wird.Dem steht nicht entgegen, daß es sich hierbei nicht um einen isolierten Erho-lungsnutzungsvertrag über ein einzelnes Grundstück, sondern um einen Erho-lungsnutzungsvertrag gehandelt hat, der nach heutigen Maßstäben als Klein-gartennutzungsvertrag im Sinne des Bundeskleingartengesetzes einzuordnenwäre. Das ist aber für Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz - 7 -unerheblich (BGH, Urt. v. 16. Juli 1998, III ZR 288/97, VIZ 1998, 517, 518; Se-natsurt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643). Ohne Bedeutung istauch, daß das Berufungsgericht den Pachtvertrag der Beklagten mit demKleingartenverein irrtümlich als Überlassungsvertrag im Sinne von § 12 Abs. 2SachenRBerG, Art. 232 § 1a EGBGB qualifiziert hat. Auf die Qualifikation einesNutzungsvertrags als Überlassungsvertrag kommt es nämlich nur an, wenn einNutzer auf einer vertraglich genutzten Fläche weder ein Eigenheim errichtetnoch ein vorhandenes Eigenheim wiederhergestellt bzw. an einem solchen Ei-genheim einer Wiederherstellung gleichwertige Maßnahmen durchgeführt hat.Diese Ausnahmefälle liegen hier nicht ) Keinen Erfolg hat der Kläger mit dem Einwand, die genauen Umstän-de der Errichtung der Wohnlaube seien nicht aufgeklärt. Einer solchen Aufklä-rung bedurfte es auch nicht. Die Beklagten haben substantiiert vorgetragen,daß die Wohnlaube durch die Eltern der Tante des Beklagten zu 1 im Jahre1955 errichtet und von der Tante des Beklagten zusätzlich winterfest gemachtworden sei. Beide Parteien haben eine Bewertungsunterlage aus dem Jahre1997 vorgelegt, in welcher als Baujahr 1955 festgehalten ist. Unter diesen Um-ständen konnte sich der Kläger nicht auf ein Bestreiten mit Nichtwissen zurück-ziehen. Er hätte vielmehr im einzelnen vortragen müssen, weshalb diese An-gabe unzutreffend sein könnte. Das ist nicht geschehen. Letztlich kann dieEntscheidung darüber aber offen bleiben. Hier steht fest, daß die Beklagten am1. Oktober 1979 die Wohnlaube der Tante zum Schätzpreis von 6.106Mark/DDR gekauft und einen Pachtvertrag abgeschlossen haben, in dem alsWohnsitz das Laubengrundstück angegeben war. Wie der Senat mit Urteil vom3. Mai 2002 (V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 643) entschieden hat, sind das Um-stände, die es bei Vorliegen einer Billigung staatlicher Stellen rechtfertigen, auf - 8 -den Auffangtatbestand in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG zurückzugrei-fen.dd) Ohne Erfolg bleibt schließlich auch der Einwand des Klägers, bei derWohnlaube handele es sich um einen illegalen Schwarzbau. Zwar löst die Be-bauung eines Grundstücks mit einem Eigenheim nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1oder Satz 2 Buchst. e SachenRBerG Ansprüche nach dem Sachenrechtsberei-nigungsgesetz nur aus, wenn sie mit Billigung staatlicher Stellen erfolgt ist.Diese ist aber nach § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG zu vermuten, weil dieWohnlaube vom 1. August 1972 an über 25 Jahre lang als Dauerwohnung be-nutzt worden ist und die Behörden hiergegen nicht eingeschritten sind. DieseVermutung ist auch nicht widerlegt. Der Kläger hat sich zwar darauf berufen,daß die Nutzung der Wohnlaube als Dauerwohnung nicht habe genehmigtwerden dürfen, weil die Kleingartenanlage in einem Wasserschutzgebiet liegeund jedenfalls eine (nicht abgedichtete) Abwassergrube der hier vorliegendenArt nicht genehmigungsfähig gewesen sei. Das genügt aber nicht, um die Ver-mutung in Frage zu stellen. Das ist nur mit einem substantiierten Sachvortragmöglich, der es als wahrscheinlich erscheinen läßt, daß das Untätigwerden derstaatlichen Stellen hier ausnahmsweise nicht auf eine Billigung auch im Sinneeines anzuerkennenden Bestandschutzes schließen läßt. Dieser liegt nicht vor.Die Beklagten haben eine Wohnlaube in einer Kleingartenanlage als Dauer-wohnung genutzt. Dieser Fall kam in der DDR sehr häufig vor und wurde ange-sichts der hier auch aktenkundig gemachten Wohnraumknappheit allgemeinvon den Behörden geduldet, und zwar auch dann, wenn die Anlegung vonEntwässerungsgruben in Wasserschutzgebieten jedenfalls in der hier einge-bauten Form dem Zweck dieser Schutzausweisung nicht entsprochen hat. Hierkann zudem nicht davon ausgegangen werden, daß die Behörden diesen Um- - 9 -stand übersehen haben. Denn die Beklagten haben sich polizeilich unter derAnschrift ihrer Wohnlaube gemeldet, was den Behörden Gelegenheit und Ver-anlassung gab einzuschreiten, wenn sie diesen Zustand nicht billigen oderdulden wollten.b) Die Beklagten sind auch Nutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG. Siehaben die Wohnlaube zwar nicht selbst errichtet und sind nicht schon aus die-sem Grund Nutzer im Sinne von § 9 Abs. 1 SachenRBerG. Die Nutzerstellungder Beklagten ergibt sich aber daraus, daß sie das Gebäude vom Vornutzergekauft haben. Hierbei kann offen bleiben, ob an der Wohnlaube der Tanteselbständiges, vom Eigentum an Grund und Boden losgelöstes Eigentum nach§ 95 Abs. 1 Satz 1 BGB in der damals in der DDR geltenden Fassung entstan-den war. Denn auch im zweiten Fall sind die Beklagten Rechtsnachfolger, weildie Nutzerstellung auch durch eine geschlossene Kette von Verkaufsfällen bishin zu demjenigen, der das Gebäude errichtet hat, oder dessen Rechtsnachfol-ger begründet werden kann (Senatsurt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002,642, 644). Ein solcher Fall liegt vor.2. Die von dem Kläger gegen den Anspruch erhobenen Einreden aus § 29SachenRBerG sind nicht begründet. Allerdings findet § 29 Abs. 1 und 2SachenRBerG auch bei einer Rechtsnachfolge auf Nutzerseite Anwendung(Senatsurt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, VIZ 2002, 642, 645). Jedoch sind die-se Einreden nicht begründet.a) Die Einrede aus § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG scheitert dar-an, daß die Wohnlaube nutzbar ist. - 10 -aa) Für deren Nutzbarkeit kann es zwar Bedeutung haben, ob die Wohn-nutzung genehmigungsfähig ist (Wilhelms in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz,Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 29 SachenRBerG Rdn. 6). Darauf kommtes aber nicht an, wenn die Nutzung trotz fehlender Genehmigungsfähigkeit Be-standsschutz genießt (Wilhelms aaO.). So liegt es hier. Die Wohnlaube ist seitdem 1. August 1972 als Eigenheim mit einer Abwasserentsorgung durch eineAbwassergrube genutzt. Dieser Nutzung hat der Kleingartenverband von An-fang an ausdrücklich zugestimmt. Sie ist durch eine entsprechende Wohnsitz-angabe im Pachtvertrag und durch eine polizeiliche Meldung der Wohnsitz-nahme in der Wohnlaube auch von Anfang an offen gelegt worden und 25 Jah-re unbeanstandet ) Die fehlende Nutzbarkeit läßt sich auch nicht damit begründen, daßdie Beheizbarkeit der Wohnlaube noch nicht vollständig wiederhergestellt istund die B. Gasversorgungsbetriebe die Herstellung eines Erdgasan-schlusses abgelehnt haben. Die Einrede fehlender Nutzbarkeit setzt nach § 29Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG nämlich zusätzlich voraus, daß mit der Her-stellung der Beheizbarkeit durch die Beklagten nicht mehr zu rechnen ist. Dazumüssen Anhaltspunkte vorgetragen werden, die erwarten lassen, daß der Nut-zer die Rekonstruktion nicht zu Ende führen wird (Eickmann/Rothe aaO., § 29SachenRBerG Rdn. 10). Der Kläger hat darauf verwiesen, daß die Beklagtendie Sanierung nicht sofort nach dem Schadensfall im Jahre 1997 in Angriff ge-nommen und bis heute auch noch nicht vollständig abgeschlossen haben. Einlängerer Zeitraum zwischen Eintritt des Sanierungsbedarfs und der Vornahmeder Sanierung kann zwar ein Anhaltspunkt dafür sein, daß die Nutzbarkeit nichtwiederhergestellt werden wird (MünchKommBGB/Smid, 3. Aufl. § 29SachenRBerG Rdn. 6 a. E.). Der hier verstrichene Zeitraum von etwa fünf Jah- - 11 -ren vermag aber die zunächst auch von dem Kläger selbst nicht geteilte Erwartung nicht zu begründen, es werde zu der noch ausstehenden Wieder-herstellung der Beheizbarkeit der Wohnlaube durch die Beklagten nicht mehrkommen. Die Nichtvornahme von Sanierungsmaßnahmen in dem Zeitraum vom1. Juli 1997 bis zum 11. Februar 1999 ist nicht auf die fehlende Bereitschaftoder Fähigkeit der Beklagten zur Sanierung, sondern darauf zurückzuführen,daß die Beklagten mit ihren Käufern über die Wirksamkeit des Kaufvertragsuneins waren. Das wird darin deutlich, daß sie die Sanierung nach Klärungdieser Frage auch in Angriff nahmen und auch weitgehend durchführten. Daßdie Wohnlaube derzeit noch nicht beheizt werden kann, ist ebenfalls nicht aufdie fehlende Bereitschaft oder Fähigkeit der Beklagten, sondern auf die Weige-rung der B. Gasversorgungsbetriebe zurückzuführen, das Anwesen andas Stadtgasversorgungsnetz von B. anzuschließen. Anhaltspunkte dafür,daß die Beheizbarkeit nicht ggf. auf andere Weise wieder hergestellt werdenkann und nach Klärung der erhobenen Bedenken durch die Beklagten nichtwieder hergestellt werden wird, bestehen nicht.b) Unbegründet ist auch die Einrede aus § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2SachenRBerG.aa) Diese Einrede läßt sich nicht mit der Kündigung des Pachtvertragsbegründen, die der Kläger am 25. Juni 1998 ausgesprochen hat. Eine solcheKündigung begründet die Einrede nur, wenn sie auch tatsächlich zu einemNutzungsverlust führt, wobei es auf dessen Gründe im Rahmen von § 29Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG nicht ankommt (MünchKommBGB/Smid,aaO., § 29 SachenRBerG Rdn. 12). Das ist hier nicht der Fall. Die Beklagtenund die Käufer haben die Kündigung nicht akzeptiert, und der Kläger hat es bei - 12 -einer erfolglosen Räumungsaufforderung bewenden lassen und seine Kündi-gung nicht durchgesetzt. Es bedarf deshalb auch keiner Entscheidung darüber,ob der Kläger zur Kündigung berechtigt war und mit einer gerichtlichen Durch-setzung seiner Kündigung erfolgreich gewesen wä) Unerheblich ist auch, daß die Beklagten das Anwesen vom 1. Juli1997 bis zum Ablauf des 11. Februar 1999 nicht selbst genutzt haben. Ob die-ser Umstand die Vermutung nach § 29 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG auslöst,kann offen bleiben. Jedenfalls ist die - widerlegbare (Eickmann/Rothe, aaO.,§ 29 SachenRBerG Rdn. 14; MünchKommBGB/Smid aaO., § 29 SachenRBerGRdn. 12) - Vermutung des § 29 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG ist hier widerlegt.Die Beklagten haben das Anwesen wieder in Besitz genommen, nachdem siesich mit ihren Käufer über die Rückabwicklung des Kaufvertrags geeinigt ha-ben. Seitdem nutzen sie das Anwesen auch. Daß sie dort derzeit nicht ihrenWohnsitz haben, steht dem nicht entgegen. Hierin mag zwar eine Nutzungsän-derung zu sehen sein. Sie wäre aber vom Pachtvertrag gedeckt und würde dieFortdauer der Nutzung aber nur in Frage stellen können, wenn sie nur noch alseine Restnutzung von untergeordneter Bedeutung anzusehen wäre (Eick-mann/Rothe, aaO. § 29 SachenRBerG Rdn. 13, 9; Wilhelms, aaO. § 29SachenRBerG Rdn. 10, 6). Das ist aber nach den von dem Berufungsgerichtgetroffenen Feststellungen nicht der Fall. Die Beklagten haben die Vorausset-zung der bisherigen Wohnnutzung wieder hergestellt und das Haus in denSommermonaten auch zum Wohnen genutzt. Einer Wohnnutzung auch in denWintermonaten steht derzeit nur noch entgegen, daß die Beheizbarkeit nochnicht vollständig wieder hergestellt ist. - 13 -III.Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.Wenzel KrügerKleinGaierSchmidt-Räntsch
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