BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V III ZR 36/12 Verkündet am: 11. Juli 2012 Ring Justiz hauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 551 Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung ist dem Treuhandch a rakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Ford e- rungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem A nspruch des Mieters auf Ka u- tionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermi e ters aus dem Mietverhältnis benötigt wird. BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 36/12 - LG Berlin AG Berlin - Wedding - 2 - Der V III . Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren g e- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. Juli 2012 durch den Vo r- sitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, d i e Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 15. Dezember 2011 wird zurückg e- wiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. V on Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die Rückzahlung einer Mietkaution. Die Kläger waren bis Ende Juni 2009 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin, für Wohnung bei Beendigung des Miet verhältnisses zurück. Mit Schreiben vom 26. März und 7. Juli 2010 forderten sie die Beklagte vergeblich zur Rückza h- lung der Kaution auf. Die Beklagte verwies auf (behauptete) Gegenansprüche aus einem früheren Mietverhältnis der Kläger über eine andere Wohn ung, die der frühere Vermieter der Kläger mit Vereinbarung vom 10. Juli 2010 an sie abgetreten habe. 1 - 3 - Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die hiergegen g e- richtete Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be klagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, ausgeführt: Den Klägern stehe der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gemäß § 551 BGB in Verbindung mit der vertraglichen Sicherungsabrede zu. Die von der Beklagten erklärte Aufrechnung mit einer von ihr behaupteten Forderung aus einem früheren Mietverhältnis mit einem anderen Vermieter h abe nicht zum Erlöschen der Forderung geführt. Denn die Aufrechnung mit einer derart i- gen Forderung sei aufgrund der Sicherungsabrede ausgeschlossen. Aus der Sicherungsabrede ergebe sich, dass die Kaution nur zur Sicherung von Ford e- rungen der Beklagten aus dem aktuellen Mietverhältnis diene. An dieser Zweckrichtung änderten auch die Beendigung des Mietverhältnisses und die Rückgabe der Wohnung nichts. Denn die vertragliche Sicherungsabrede b e- stehe ungeachtet der Beendigung des Mietverhältnisses fort. Entgege n einer in der Literatur verbreiteten Auffassung sei deshalb eine Aufrechnung mit Ford e- rungen außerhalb des konkreten Mietverhältnisses auch dann nicht zulässig, 2 3 4 5 - 4 - wenn das Mietverhältnis beendet sei und die Kaution nicht für Forderungen des Vermieters aus d iesem Mietverhältnis benötigt werde. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Rev i- sion zurückzuweisen ist. Den Klägern steht ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution zu. Die von der Beklagten erklärte Verrechnung geht ins Leere, weil ihr eine Aufrechnung mit Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis der Parteien herrühren, verwehrt ist. 1. In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der mietrechtlichen L i- teratur werden zu der Frage, ob der Vermieter zumindest dann mit mietfremden Ansprüchen gegen den Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Kaution au f- rechnen kann, wenn das Mietverhältnis beendet ist und hieraus keine Anspr ü- che des Vermieters mehr offen sind, allerdings unterschiedliche Auffassungen vertreten. a) E inige Autoren bejahen für diesen Fall die Zulässigkeit einer Aufrec h- nung mit der Begründung, dass in einem solchen Fall die Zweckbindung der Kaution entfalle und einer Aufrechnung mit nicht konnexen Gegenansprüchen somit nichts mehr entgegenstehe (Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rn. III 183; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 551 Rn. 82; E r- man/Lützenkirchen BGB, 13. Aufl., § 551 Rn. 27; Dickersbach, WuM 2006, 595 ff.). b) Die Gegenmeinung (OLG Düsseldorf, ZMR 2008, 47; AG Schöneberg WuM 1990, 426; Staudinger/Emmmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 551 Rn. 32; Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts - und Wohnraummiete, 3. Aufl., V B Rn. 295 c) entnimmt der in der Vereinbarung einer Mietkaution stillschwe i- 6 7 8 9 - 5 - gend enthaltenen Sicherungsabrede ein (dauerndes) Aufrechnungsverbot. Der Zweck der Kaution gehe ausschließlich dahin, etwaige Ansprüche des Vermi e- ters aus dem Mietverhältnis zu sichern; eine Aufrechnung gegen den Anspruch auf Rückgewähr der Kaution mit mietfremden Forderungen des Vermieters sei deshalb auch dann ausgeschlossen, wenn das Mietverhältnis beendet sei und die Kaution zur Befriedigung des Vermieters wegen Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht benötigt werde. c) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug. In der Rechtspr e- chung des Bundesgerichtshofs ist anerkannt, dass die Aufrechnung aufgrund einer konkludenten Vereinbarung oder nach Treu und Glauben ausgeschlossen ist, wenn die Eigenart des Schuldverhältnisses oder der Sinn und Zweck der geschuldeten Leistung die Aufrec hnung als nicht mit Treu und Glauben verei n- bar erscheinen lässt (BGH, Urteile vom 29. November 1990 IX ZR 94/90, NJW 1991, 839 unter II 4; vom 21. November 2001 XII ZR 162/99, NJW 2002, 1130 unter II 2; vom 22. März 2011 II ZR 271/08, NJW 2011, 2351 Rn. 27). Deshalb ist bei einem Anspruch aus einem Treuhandverhältnis regelmäßig eine Aufrechnung mit nicht konnexen Gegenforderungen ausgeschlossen (BGH, Urteile vom 21. Januar 1999 I ZR 209/96, NJW - RR 1999, 1192 unter II 1 b; vom 14. Juli 1994 IX ZR 110/93, NJW 1994, 2885 unter II 2). Die vorgenan n- ten Grundsätze gelten auch für die Mietkaution. Diese dient soweit nicht au s- nahmsweise etwas anderes vereinbart ist ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mi etverhältnis. Die darin li e- gende Zweckbindung endet entgegen der Auffassung der Revision nicht schon 10 - 6 - dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Ford e- rungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Berlin - Wedding, Entscheidung vom 18.03.2011 - 14 C 569/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.12.2011 - 67 S 309/11 -
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