BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 36/14 Verkündet am: 9. Juli 2014 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verha ndlung vom 9. Juli 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des La ndgerichts Waldshut - Tiengen vom 7. Januar 2014 im Ko s- tenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfah rens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Eigentumswohnung der Klägerin. Der am 22. Oktober 1973 geschlossene Mietvertrag bestimmt unter § 3 Nr. 2: " Neben der Miete sind monatlich anteili g nach der Größe der Wohnfl ä- che die Kosten für Heizung Vorauszahlung DM 45, - , Nebenkosten DM 10, - , Garage DM 35, - zu zahlen. Diese Nebenkosten werden in Form monatl. Abschlagszahlungen in Höhe von z. Zt. DM 90, - erh o- " 1 - 3 - Nähere Regelungen über die Um legung von Betriebskosten auf den Mi e- ter enthält der Mietvertrag für die Heizung und Warmwasserversorgung in § 7 Nr. 4, für den Aufzug in § 8 Nr. 2 sowie in § 11 für eine Gemeinschaftsantenne. Mit der Abrechnung vom 3. Mai 2012 für das Kalenderjahr 2011 beziffe r- te die Klägerin die von den Beklagten zu tragenden Betriebskosten mit 2.332,15 ( " Heizkosten und Wasserverbrauch " sowie die Position " Aufzug inklus ive Strom " des Revisionsverfahrens. Im Streit sind die Betriebskosten für Allgemeinstrom - und Leitungswasserversicherung ( " Haftpflicht und Le i- tungswasser " ie Position " Hau s- meister und Außenanlagen " Die Betriebskostenabrechnung der Klägerin endet unter Berücksicht i- gung der von den Beklagten erbrachten Vorauszahlungen mit einer Nachford e- die Klägerin eine Anpassung der Vorauszahlungen in der Weise vor, dass die Beklag t en ab b- rigen darauf, dass ihne u- kommen. Die Klägerin hat mit der Klage außer einer Nachforderung in Höhe von - vorauszahlung für die Monate Juni bis November 2012 verlangt, insgesamt 2 3 4 5 6 - 4 - We iteren hat sie die Feststellung begehrt, dass den Beklagten aus der B e- zustehe. Die Klage hatte zum Teil Erfolg. Das Amtsgericht hat angenommen, dass die Beklagten für die Betrieb skosten der Positionen " Heizung und Wasserve r- brauch " , " Aufzug inklusive Strom " und " Kabelfernsehen " aufzukommen hätten. Es hat festgestellt, dass die Klägerin nicht verpflichtet sei, den Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 ein Guth erstatten. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin und die Anschlussber u- fung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelass e- nen Revision verfolgt die Klägerin ihre K lageanträge weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat, soweit im Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: Die Umlage der Positionen " Hausmeister und Außenanlagen " , " Allg e- meinstrom " , " Müllentsorgung " sow ie " Haftpflicht und Leitungswasser " auf den Mieter sei nicht vereinbart. Die im Mietvertrag unter § 3 Nr. 2 enthaltene B e- stimmung, wonach " Nebenkosten " vom Mieter zu tragen seien, genüge den 7 8 9 10 11 - 5 - Anforderungen an die Bestimmtheit einer Umlagevereinbarung nicht. Eine au s- drückliche mündliche Absprache hätten die Parteien nicht getroffen. Auch ko n- kludent hätten sie nachträglich keine Umlage dieser Betriebskosten vereinbart. Eine gleichbleibende Praxis der Vermieterseite habe es bei den Nebenkoste n- abrechnungen nicht gegeben. Es seien vielmehr immer wieder Änderungen vorgenommen worden. Manche Nebenkosten seien hinzugekommen, andere seien weggefallen. Erst ab dem Jahr 2006 seien die Nebenkosten wie in der Abrechnung für das Jahr 2011 geltend gemacht worden. Zwar h ätten die Beklagten die Kosten der streitgegenständlichen Positi o- nen jahrelang vorbehaltlos getragen. Die Abrechnungspraxis der Klägerin weise aber keine besonderen Umstände auf, die einen Änderungswillen erkennen ließen. Die Beklagten hätten die sich aus den Abrechnungen ergebenden Nachzahlungsbeträge nur in der Annahme entrichtet, dazu verpflichtet zu sein. Zudem seien Nachzahlungsforderungen von der Klägerin in den letzten Jahren mit in den Folgejahren ermittelten Guthaben verrechnet worden. Etwas and eres ergebe sich auch nicht daraus, dass die Beklagten die Erhöhungen der Betriebskostenvorauszahlungen bis zum Jahr 2012 akzeptiert hätten. Damit hätten die Beklagten nicht konkludent erklärt, mit der Umlage der einzelnen Betriebskostenpositionen einverst anden zu sein. Die Erhöhung der Vorauszahlungen sei lediglich eine logische Folge der sich aus den Abrechnu n- gen ergebenden Nachzahlungen. Eine stillschweigende Vertragsänderung im Hinblick auf die Position " Müllentsorgung " könne auch nicht damit begründ et werden, dass die Bekla g- ten die Müllgebühren ursprünglich selbst getragen hätten, sie davon aber en t- lastet worden seien, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft die B e- reitstellung der Müllgefäße übernommen habe. Der Wegfall direkter Kosten b e- 12 13 14 - 6 - gründe ke inen rechtsgeschäftlichen Willen, die nunmehr von der Vermieterin als Wohnungseigentümerin zu tragenden Müllgebühren zu übernehmen. Gleiches gelte für die Position " Hausmeister und Außenanlagen " . Hier stehe der Annahme eines rechtsgeschäftlichen Bindung swillens der Beklagten schon entgegen, dass damit eine Verpflichtung zur Erbringung einer Arbeitslei s- tung in eine Pflicht zur Geldzahlung umgewandelt worden wäre, mithin der I n- halt der Verpflichtung erheblich geändert worden wäre. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann eine Verei n- barung über die Umlage der Betriebskostenpositionen " Allgemeinstrom " , " Haf t- pflicht und Leitungswasser " , " Müllentsorgung " sowie " Hausmeister und Auße n- anlagen " nicht verneint werden. 1. Rechtsfehlerfrei und von der Revision unangegriffen hat das Ber u- fungsgericht allerdings angenommen, dass der Mietvertrag vom 22. Oktober 1973 eine Umlage der zwischen den Parteien streitigen Nebenkostenpositionen Allgemeinstrom, Haftpflicht - und Leitungswasserversicherung , Müllentsorgung sowie Hausmeister und Außenanlagen nicht vorsieht. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass eine (stil l- schweigende) Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinb arung nicht schon dadurch zustande kommt, dass der Vermieter Betriebskosten abrechnet, zu deren Umlage er nach dem Mietvertrag nicht berechtigt ist, und der Mieter eine darauf beruhende Nachzahlung begleicht. Denn aus Sicht des Mieters ist der 15 16 17 18 19 - 7 - Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, nicht ohne Weiteres, sondern nur bei Vorliegen besonderer Umstände ein A n- gebot des Vermieters zu entnehmen, eine Änderung des Mietvertrags herbe i- führen zu wollen (Senatsurteile vom 10. Oktober 2 007 - VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283 Rn. 18 f.; vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 14/06, NJW 2008, 1302 Rn. 10). 2. Wie die Revision zu Recht rügt, hat das Berufungsgericht jedoch den Sachvortrag der Klägerin, dass sie den Beklagten eine Änderung der Nebe n- k osten jeweils telefonisch oder schriftlich mitgeteilt habe, nicht berücksichtigt. Den Einwand der Revisionserwiderung, der Sachvortrag der Klägerin sei u n- schlüssig, vermag der Senat nicht zu teilen. Vielmehr stellt eine derartige A n- kündigung sowie die nachfolgende Übersendung einer Abrechnung, in die auch die mitgeteilten zusätzlichen Betriebskosten eingestellt sind, aus der maßgebl i- chen Sicht des objektiven Empfängers ein Angebot zur Änderung der Betrieb s- kostenumlagevereinbarung dar , das die Beklagten durch Begleichung einer auf der Abrechnung beruhenden Nachforderung oder Zahlung der daraufhin ang e- passten (erhöhten) Vorauszahlungen akzeptiert haben könnten. III. Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben; es ist aufzuh e- ben, soweit das Berufungsgericht zum Nachteil der Klägerin erkannt hat (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Ende ntscheidung reif. Das Berufungsg e- richt wird nähere Feststellungen zum Inhalt der Mitteilungen der Klägerin und zu einer etwaigen Annahme durch die Beklagten zu treffen haben. Im Umfang der Aufhebung ist die Sache daher zur Nachholung der erforderlichen Feststellu n- gen an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 20 21 - 8 - In der neuen Berufungsverhandlung wird das Berufung sgericht auch zu prüfen haben, ob bezüglich der Betriebskosten, die die Beklagten nach dem Sachvortrag der Klägerin bei Abschluss des Mietvertrages selbst getragen h a- ben (insbesondere im Hinblick auf die Müllentsorgung durch Bereitstellung von Müllgefäßen auf eigene Kosten), die aber inzwischen durch organisatorische Änderungen (Bereitstellung größerer Müllgefäße durch die Wohnungseigent ü- mergemeinschaft) auf den Vermieter übergegangen sind, eine Lücke im Mie t- vertrag entstanden ist, die im Wege ergänzender V ertragsauslegung dahin zu schließen ist, dass die Beklagten diese Kosten weiterhin, nunmehr in Form von Betriebskosten gegenüber der Klägerin zu tragen haben. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Vorinstanzen: AG Waldshut - Tiengen, E ntscheidung vom 24.04.2013 - 7 C 310/12 - LG Waldshut - Tiengen, Entscheidung vom 07.01.2014 - 2 S 17/13 - 22
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