BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 362/04 Verk374ndet am: 22. Februar 2006 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja HeizkostenVO 247247 1 Abs. 1 Nr. 2; 7 Abs. 2 und 4; II. BVO Anlage 3 zu 247 27 Abs. 1 Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu 247 27 Abs. 1 der Zweiten BerechnungsVO zu tragen hat, erlaubt dem Ver-mieter, der w344hrend des laufenden Mietverh344ltnisses den Betrieb einer im Haus vor-handenen Heizungsanlage auf einen Dritten 374bertr344gt (W344rmecontracting), dann nicht die Umlegung der W344rmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten BerechnungsVO (hier: Fassung vom 5. April 1984) eine Umlegung der Kosten der W344rmelieferung im Nahbereich nicht vor-sah (Anschluss an Senat, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04, NJW 2005, 1776). BGH, Urteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04 - LG Bochum AG Bochum - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 22. Februar 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Wiechers und Dr. Wolst f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 3. November 2004 wird zur374ckge-wiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger sind Mieter einer Wohnung im Hause C. stra337e in B. ; das dortige Geb344ude steht im Eigentum der Beklagten. Der Mietver-trag wurde von den Kl344gern mit der Rechtsvorg344ngerin der Beklagten am 29./30. Juni 1988 geschlossen. In diesem Vertrag hei337t es unter anderem: 1 "247 2 Gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen (1) Das Wohnungsunternehmen stellt dem Mieter folgende Ge-meinschaftsanlagen und -einrichtungen zur Verf374gung: Zentralheizung zentrale Warmwasserversorgung ... Die Versorgung der Mietsache mit W344rme f374r Raumbeheizung und Gebrauchswassererw344rmung erfolgt nicht durch das Woh-nungsunternehmen, sondern durch das Unternehmen R. - 3 - GmbH. Der Mieter verpflichtet sich, mit diesem Unternehmen einen W344rmelieferungsvertrag abzuschlie337en, W344rme von diesem Unternehmen zu beziehen und die W344rmekosten an dieses Un-ternehmen zu zahlen. 247 3 Miete (2) Es werden die nachstehenden Betriebskosten im Sinne des 247 27 der Zweiten BerechnungsVO - und bei preisgebundenen Wohnungen das Umlageausfallwagnis - umgelegt. Hierauf werden Vorauszahlungen erhoben: 1. ... 2. Heiz- und Warmwasserkosten ... Die Heizkosten werden zu 50% nach dem erfassten Verbrauch und zu 50% nach der Wohnfl344che bzw. der Fl344che der beheizten R344ume verteilt. (...) Der Umlegungsma337stab und die Abrechnungszeitr344ume k366nnen nach billigem Ermessen mit Wirkung f374r den n344chsten Abrech-nungszeitraum ge344ndert werden. Das Wohnungsunternehmen ist berechtigt, neu entstehende Betriebskosten entsprechend den ge-setzlichen Bestimmungen in die Umlage einzubeziehen. ..." In den beigef374gten Allgemeinen Vertragsbestimmungen, Fassung 1982 ist bestimmt: 2 "Nr. 1 Benutzung der Mietsache, der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen ... (3) Das Wohnungsunternehmen kann die Versorgung mit W344rme f374r Raumbeheizung und Gebrauchswassererw344rmung einem geeigneten Versorgungsunternehmen 374bertragen, soweit dies nach billigem Ermessen unter Abw344gung der Belange der Ge-samtheit der Mieter zweckm344337ig erscheint. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, mit diesem einen Versorgungsvertrag abzuschlie337en. ... Nr. 2 Miete, Nebenkosten und sonstige Entgelte ... - 4 - Das Wohnungsunternehmen kann den Umlegungsma337stab (Ver-teilungsschl374ssel) und den Abrechnungszeitraum im Interesse ei-ner ordnungsgem344337en Bewirtschaftung nach billigem Ermessen unter schriftlicher Mitteilung an den Mieter mit Wirkung f374r den n344chsten Abrechnungszeitraum 344ndern." 3 Von Beginn des Mietverh344ltnisses an bis einschlie337lich des Abrech-nungsjahres 2000 betrieb die Beklagte die Heizungsanlage selbst. Den Kl344gern wurden bei den j344hrlichen Abrechnungen Brennstoffkosten, Emissionsgeb374h-ren, Abrechnungsgeb374hren und Ger344tekosten in Rechnung gestellt. Bei monat-lichen Vorauszahlungen auf die Heiz- und Warmwasserkosten von 87 DM bzw. 44,48 200 errechnete sich ein Guthaben der Kl344ger von 156,14 DM f374r das Ab-rechnungsjahr 1999 und von 3,12 200 f374r das Jahr 2000. Im Jahre 2000 ersetzte die Firma V. C. aufgrund eines mit der Beklagten abgeschlossenen W344rmelieferungsvertrages (sogenanntes W344rmecontracting) die bisherige Heizungsanlage durch eine dem neuesten Stand der Technik entsprechende Anlage, die zum 1. Oktober 2000 in Betrieb genommen wurde. Die von der Firma V. E. f374r die Beklagte erstellte Abrechnung f374r den Nutzungszeitraum 2001 ergab bei Vorauszahlun-gen auf die Heiz- und Warmwasserkosten in gleicher H366he wie in den Vorjah-ren eine Nachbelastung der Kl344ger von 294,07 200, f374r das Abrechnungsjahr 2002 eine entsprechende Nachforderung von 112,26 200. Diese Betr344ge buchte die Beklagte von einem Konto der Kl344ger ab. Beide Abrechnungen weisen je-weils einen Grundpreis und einen Arbeitspreis aus. Die Kosten f374r den Brenn-stoff selbst werden im Gegensatz zu den fr374heren Abrechnungen nicht erw344hnt. 4 Mit der Klage haben die Kl344ger R374ckzahlung der abgebuchten Heizkos-tennachzahlungen von 294,07 200 und 112,26 200 nebst Zinsen sowie einen weite-ren Betrag in H366he von 20 200 geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Beklag-te zur Zahlung von 406,33 200 nebst Zinsen verurteilt, die Klage im 334brigen ab- 5 - 5 - gewiesen und die Berufung zugelassen. Das Landgericht hat die hiergegen ge-richtete Berufung der Beklagten zur374ckgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiter. Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in CuR 2005, 53 ver366ffent-licht ist, hat ausgef374hrt: 6 Die Beklagte sei zur Erstattung der abgebuchten Nachzahlungsbetr344ge f374r die Abrechnungsjahre 2001 und 2002 aus 247 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. BGB verpflichtet. Die Abbuchungen seien ohne rechtlichen Grund erfolgt, da die Nachforderungen noch nicht f344llig gewesen seien. Aufgrund der jahrelangen Art der Abrechnung ergebe sich trotz mangelnder Aufschl374sselung im Mietvertrag eine Konkretisierung der umlagef344higen Kosten auf die in 247 7 Abs. 2 HeizkV genannten Positionen. Dies habe zur Folge, dass der Vermieter ohne Zustim-mung des Mieters zwar wirksam die Beheizung der Mietr344umlichkeiten auf ei-nen Dritten, einen W344rmecontractor, 374bertragen k366nne, er seine Mieter aber nur mit den nach 247 7 Abs. 2 HeizkV umlagef344higen Kosten belasten k366nne. Die Ab-rechnungen f374r die Jahre 2001 und 2002 h344tten nicht auf der Grundlage von 247 7 Abs. 4 HeizkV erfolgen d374rfen, da die Kl344ger einer Umstellung auf das W344rme-contracting nicht zugestimmt h344tten. Die Kl344ger seien deshalb nicht verpflichtet, die in die Abrechnung nach 247 7 Abs. 4 HeizkV einflie337enden kalkulatorischen Kosten f374r die Erneuerung, gegebenenfalls auch Finanzierung und Instandhal-tung der Heizungsanlage sowie den Gewinn des W344rmelieferanten zu tragen. 7 - 6 - Im Mietvertrag seien keine Regelungen getroffen worden, die der Beklagten das Recht zur Umstellung verbunden mit einer einseitigen 304nderung des bisherigen Abrechnungsmodus einr344umen w374rden. Soweit die Kl344ger nach 247 2 Abs. 1 des Mietvertrages verpflichtet gewesen seien, einen eigenen W344rmelieferungsver-trag mit der Firma R. GmbH abzuschlie337en, betreffe dies nicht den vorliegenden Fall einer W344rmelieferung zwischen Vermieter und W344rme-contractor unter Umlegung der Kosten auf den Mieter. Aus 247 3 Abs. 2 Nr. 2 des Mietvertrages oder aus Nr. 2 Abs. 1 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen k366nne kein Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters hergeleitet werden. Schlie337lich sei auch eine entsprechende erg344nzende Vertragsauslegung abzu-lehnen. II. Diese Ausf374hrungen halten den Angriffen der Revision stand, so dass das Rechtsmittel der Beklagten zur374ckzuweisen ist. 8 Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Kl344ger aus 247 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. BGB auf R374ckzahlung der abgebuchten Nachbelastungen f374r Heiz- und Warmwasserkosten der Nutzungszeitr344ume 2001 und 2002 in H366he von insgesamt 406,33 200 nebst Zinsen bejaht. Die Abbuchungen sind ohne rechtlichen Grund erfolgt, denn die entsprechenden Abrechnungen der Beklag-ten 374ber die angefallenen W344rmekosten sind nicht ordnungsgem344337. Die Be-klagte ist nicht berechtigt, von den Kl344gern Zahlung der von der Firma V. E. berechneten W344rmelieferungskosten zu verlangen. 9 1. Der Senat hat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass ein Vermieter von Wohnraum, der w344hrend eines laufenden Mietverh344ltnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten 374bertr344gt (W344r-mecontracting), die Kosten der W344rmelieferung nach 247 1 Abs. 1 Nr. 2, 247 7 10 - 7 - Abs. 4 HeizkV, die anders als bei einer Abrechnung nach 247 7 Abs. 2 HeizkV auch kalkulatorische Kosten f374r Instandhaltungen, Abschreibungen, Kapital und Gewinn enth344lt, nur dann auf den Mieter umlegen kann, wenn hierf374r im Miet-vertrag eine ausdr374ckliche Regelung getroffen wurde oder der Mieter der 304nde-rung zustimmt (Senat, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04, NJW 2005, 1776). Dies gilt auch dann, wenn - wie hier - der W344rmecontractor die beste-hende Heizungsanlage nicht nur 374bernimmt, sondern auch erneuert. Zwar h344tte der Vermieter, wenn er die Modernisierung der Anlage in eigener Regie durch-gef374hrt h344tte, die Miete unter den Voraussetzungen und in den Grenzen der 247247 559 ff. BGB erh366hen k366nnen. Eine solche Umlegung der Modernisierungs-kosten ist nicht m366glich, wenn ein Dritter die Heizungsanlage auf eigene Rech-nung modernisiert. Das f374hrt jedoch nicht dazu, dass die aufgewendeten Kosten des Dritten bei einem W344rmecontracting nunmehr als Betriebskosten 374ber die W344rmelieferung dem Mieter auch ohne dessen Zustimmung mit der Begr374ndung auferlegt werden k366nnten, der Mieter werde als Ausgleich daf374r nicht mit einer (hypothetischen) Mieterh366hung nach 247 559 Abs. 1 BGB belastet. Denn die M366glichkeiten der Umlegung von Kosten f374r die Modernisierung einer Heizungsanlage k366nnen nicht miteinander verglichen werden. Zum einen ist zu ber374cksichtigen, dass in die Kosten der W344rmelieferung nach 247 7 Abs. 4 HeizkV nicht nur der finanzielle Aufwand f374r eine Modernisierung der Heizungsanlage einflie337t, sondern weitere oben dargestellte kalkulatorische Kosten, die der Vermieter, w374rde er die Heizungsanlage selbst betreiben und die Heizkosten nach 247 7 Abs. 2 HeizkV berechnen, nicht auf den Mieter umlegen k366nnte. Zum anderen kann nach 247 559 Abs. 1 BGB die j344hrliche Miete nur um 11 % der f374r die Wohnung aufgewendeten Kosten erh366ht werden, w344hrend eine Berechnung der W344rmelieferungskosten nach 247 7 Abs. 4 HeizkV derartige Beschr344nkungen nicht enth344lt. 11 - 8 - 2. Das Berufungsgericht hat zutreffend erkannt, dass im vorliegenden Fall weder die Vereinbarungen im Mietvertrag noch die dem Vertrag beigef374g-ten Allgemeinen Vertragsbedingungen eine Regelung enthalten, die eine hier vorgenommene Berechnung der Kosten f374r die W344rmelieferung nach 247 7 Abs. 4 HeizkV erlaubt. 12 13 a) 247 2 Abs. 1 des Mietvertrages, wonach die Kl344ger verpflichtet sind, mit dem Unternehmen R. GmbH einen W344rmelieferungsvertrag abzu-schlie337en und die Kosten der W344rmelieferung an dieses Unternehmen zu zah-len, er366ffnet der Beklagten nicht die M366glichkeit, selbst einen W344rmelieferungs-vertrag mit der Firma V. E. einzugehen und die gesamten Kosten der W344rmelieferung den Kl344gern in Rechnung zu stellen. Auch bei einer unein-geschr344nkten 334berpr374fung der Auslegung dieser Klausel ist dem Berufungsge-richt darin zu folgen, dass von der Bestimmung im Mietvertrag nur der Fall ei-nes vom Mieter mit der W344rmelieferantin abgeschlossenen Vertrages erfasst wird (Senat, Urteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 3 a). Es kann dahinstehen, ob der Abschluss eines W344rmelieferungsvertrages zwischen Vermieter und W344rmecontractor f374r den Mieter sogar vorteilhafter sein kann als der in 247 2 Abs. 1 des Mietvertrages geregelte W344rmelieferungsvertrag zwischen Mieter und Contractor (in diesem Sinn Brocke/Topp, IR 2005, 56, 57; Derleder, WuM 2000, 3, 5). Denn der Wortlaut der Klausel im Mietvertrag ist eindeutig. Die Be-stimmung ist entgegen der Ansicht der Revision einer Auslegung zu Lasten des Mieters als Vertragspartner des Verwenders der Klausel nicht zug344nglich. Dass der Mieter auch dann die Kosten der W344rmelieferung zu tragen h344tte, wenn der W344rmelieferungsvertrag zwischen ganz anderen Parteien abgeschlossen wird, als dies mietvertraglich vorgesehen ist, l344sst sich mit dem Wortlaut der Klausel nicht vereinbaren. - 9 - b) Aus den unter a) dargelegten Gr374nden kann auch die Bestimmung in Nr. 1 Abs. 3 der Allgemeinen Vertragsbedingungen, wonach der Mieter ver-pflichtet ist, mit einem Dritten einen W344rmelieferungsvertrag abzuschlie337en, wenn der Vermieter auf diesen die W344rmeversorgung 374bertr344gt, keine Grundla-ge f374r die Belastung des Mieters mit den W344rmelieferungskosten im vorliegen-den Fall darstellen. 14 c) Die Vereinbarung in 247 3 Abs. 2 des Mietvertrages, nach der die "nach-stehenden Betriebskosten im Sinne des 247 27 der Zweiten BerechnungsVO ... umgelegt" werden, berechtigt die Beklagte nicht, die hier geltend gemachten W344rmelieferungskosten auf die Kl344ger zu 374bertragen. Zwar werden unter 247 3 Abs. 2 Nr. 2 des Mietvertrages im Anschluss an die wiedergegebene Vereinba-rung Heiz- und Warmwasserkosten ausdr374cklich genannt. Jedoch sah die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zwischen den Parteien am 29./30. Juni 1988 geltende Fassung der Anlage 3 zu 247 27 Abs. 1 der Verordnung 374ber woh-nungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite BerechnungsVO) vom 5. April 1984 (BGBl. I, 1990) in deren Nrn. 4 c und 5 b eine Umlegung der W344rmelieferungs-kosten auf den Mieter nur f374r den Bereich der Fernw344rme vor. Um solche Kos-ten handelt es sich vorliegend nicht. Die hier im Streit stehenden Kosten der W344rmelieferung im Nahbereich sind erst durch die Verordnung zur 304nderung energiesparrechtlicher Vorschriften vom 19. Januar 1989 (BGBl. I, 109, 112) und damit nach Abschluss des Mietvertrags in den Kreis der umlagef344higen Betriebskosten einbezogen worden. 15 d) Entgegen der Ansicht der Revision kommt eine erg344nzende Ausle-gung der unter II 2 a bis c genannten Vertragsklauseln vorliegend nicht in Be-tracht. Eine durch Auslegung zu schlie337ende Vertragsl374cke liegt nur dann vor, wenn der Vertrag innerhalb des durch ihn gesteckten Rahmens oder innerhalb der wirklich gewollten Vereinbarungen erg344nzungsbed374rftig ist (Senat, 16 - 10 - BGHZ 77, 301, 307). Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. Anhaltspunkte daf374r, dass die Parteien die Umlage von W344rmelieferungskosten einer hauseigenen Heizanlage auf die Kl344ger vereinbart h344tten, wenn sie bei Vertragsschluss die sp344tere Entwicklung im Bereich des W344rmecontractings in Betracht gezogen h344tten, liegen nicht vor. Allein der Umstand, dass die Partei-en im Mietvertrag die Kostentragungspflicht der Kl344ger f374r bestimmte Arten der Versorgung mit W344rme und Warmwasser geregelt haben, f374hrt nicht zu einer Erg344nzungsbed374rftigkeit der Vereinbarungen hinsichtlich der Umlegung von Heizkosten, die bei einer anderen Art der W344rmebelieferung entstehen. Eine Auslegung des Mietvertrages dahingehend, dass die Kl344ger 374ber die in 247 2 Abs. 1 und 247 3 Abs. 2 geregelten F344lle hinaus auch die W344rmekosten eines Contractors tragen sollen, der aufgrund vertraglicher Vereinbarung mit der Be-klagten die hauseigene Heizungsanlage betreibt, w374rde zu einer unzul344ssigen Erweiterung des Vertragsgegenstandes f374hren. e) Den genannten vertraglichen Bestimmungen kann schlie337lich keine Befugnis der Beklagten entnommen werden, unter dem Gesichtspunkt eines Leistungsbestimmungsrechts im Sinne des 247 315 BGB eine 304nderung des Um-legungsma337stabs der Heizkosten vorzunehmen (so auch LG Frankfurt a.M., WuM 2003, 217, 220; Lammel, HeizkostenV, 2. Aufl., 247 1 Rdnr. 19; a.A. LG Braunschweig, ZMR 2000, 832, 833; Schmid, ZMR 2005, 590, 591; f374r Altver-tr344ge auch Derleder, WuM 2000, 3, 8 f.; ders. NZM 2003, 737, 740). Aus den obigen Ausf374hrungen ergibt sich, dass die Umlegung von Heiz- und Warmwas-serkosten im Mietvertrag zwischen den Parteien abschlie337end geregelt ist. Ein Bestimmungsrecht der Beklagten, den Kl344gern Kosten einer anderen Art der W344rmelieferung aufzuerlegen, besteht nicht. 17 3. Da die Kl344ger der Berechnung der geltend gemachten W344rmeliefe-rungskosten im vorliegenden Fall auch in anderer Weise nicht zugestimmt ha- 18 - 11 - ben, kann die Beklagte nur die Kosten der Versorgungsanlage nach 247 7 Abs. 2 und 247 8 Abs. 2 HeizkV, die der Aufstellung in Nrn. 4 a und 5 a der Anlage 3 zu 247 27 Abs. 1 der Zweiten BerechnungsVO entsprechen, verlangen. Diese Kosten hat die Beklagte aber nicht geltend gemacht. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Wiechers Dr. Wolst Vorinstanzen: AG Bochum, Entscheidung vom 01.07.2004 - 44 C 105/04 - LG Bochum, Entscheidung vom 03.11.2004 - 9 S 152/04 -
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