BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 37/07 Verk374ndet am: 5. M344rz 2008 Vorusso, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 280 Abs. 1, 247 538 Rauchen in einer Mietwohnung geht 374ber den vertragsgem344337en Gebrauch hinaus und begr374ndet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechte-rungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Sch366nheitsrepa-raturen im Sinne des 247 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung besei-tigen lassen, sondern dar374ber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabh344ngig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht (Fortf374hrung des Senatsurteils vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915). BGH, Urteil vom 5. M344rz 2008 - VIII ZR 37/07 - LG Bonn AG Bonn - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 9. Januar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 21. Januar 2007 wird zur374ckgewie-sen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger waren in der Zeit vom 1. August 2002 bis zum 31. Juli 2004 Mieter einer Wohnung der Beklagten in B. . Der zugrunde liegende Mietver-trag lautet auszugsweise in 247 11: 1 "1. Die Sch366nheitsreparaturen w344hrend der Mietzeit, und zwar auch die ersten Sch366nheitsreparaturen, 374bernimmt der Mieter auf eigene Kosten. F374r diese Sch366nheitsreparaturen gelten folgende Fristen: K374che, Bad, WC und Diele alle 3 Jahre, die 374brigen R344ume alle 5 Jahre. Den Innenanstrich der Fenster und T374ren sowie den Anstrich der Fu337leisten, Heizk366rper und Heizrohre kann der Vermieter alle 7 Jahre beanspruchen. 2. (...) 3. Endet das Mietverh344ltnis vor Ablauf des Fristenplans, beteiligt sich der Mie-ter bei seinem Auszug zeitanteilig wie folgt an den erforderlichen Renovie-rungskosten: - 3 - Liegen die letzten Sch366nheitsreparaturen in K374che, Bader344umen und Du-schen w344hrend der Mietzeit l344nger als ein Jahr zur374ck, so zahlt der Mieter 33 %, liegen sie l344nger als zwei Jahre zur374ck, 66 % der erforderlichen Re-novierungskosten. Liegen die letzten Sch366nheitsreparaturen in Wohn- und Schlafr344umen, Flu-ren, Dielen und Toiletten w344hrend der Mietzeit l344nger als ein Jahr zur374ck, zahlt der Mieter 20 %, liegen sie l344nger als zwei Jahre zur374ck, 40 %, (...) der erforderlichen Renovierungskosten. (...)" Im Vertragsformular wurde unter 247 11 Nr. 5 ("Die Parteien treffen im 334b-rigen folgende Vereinbarungen") mit Schreibmaschine unter anderem folgender Satz eingef374gt: 2 "Bitte m366glichst nicht rauchen, (...)" 3 Mit der Klage haben die Kl344ger zun344chst die R374ckzahlung der geleiste-ten Kaution in H366he von 1.710 200 nebst Zinsen verlangt. Die Beklagte hat die Aufrechnung mit Gegenforderungen erkl344rt, n344mlich den Renovierungskosten gem344337 Rechnung vom 23. Dezember 2004 374ber 1.969,56 200 sowie zwei weite-ren Betr344gen (58,67 200 f374r Installationsarbeiten und 55,90 200 f374r den Austausch von T374rschl366ssern). Nachdem die Kl344ger die Aufrechnung in H366he von 267,47 200 (58,67 200 f374r Installationsarbeiten und 208,80 200 aus der Rechnung vom 23. Dezember 2004 f374r Lackierarbeiten an zwei T374ren mit Schlagstellen) akzep-tiert und die Klage teilweise zur374ckgenommen haben, haben sie in erster In-stanz noch die Zahlung von 1.442,53 200 nebst Zinsen beantragt. Die Beklagte hat behauptet, die Kl344ger h344tten in der Wohnung extrem stark geraucht. Nach deren Auszug seien die Decken und W344nde in zwei Zim-mern sowie s344mtliche T374ren der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen. Der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten "eingefressen", was eine Neutapezierung notwendig gemacht habe. Ferner sei die Neulackierung 4 - 4 - aller sechs T374ren erforderlich gewesen. Insgesamt seien durch von den Kl344gern verursachte Nikotinablagerungen die in der Rechnung vom 23. Dezember 2004 aufgef374hrten Renovierungskosten von 1.969,56 200 entstanden. 5 Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgem344337 verurteilt. Das Beru-fungsgericht hat die Aufrechnung der Beklagten mit den Kosten f374r den Aus-tausch der T374rschl366sser (55,90 200) als berechtigt angesehen und die Beklagte unter Ab344nderung des erstinstanzlichen Urteils zur Zahlung von 1.386,63 200 nebst Zinsen verurteilt. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zuge-lassene Revision der Beklagten, mit der sie ihr Ziel einer vollst344ndigen Klage-abweisung weiter verfolgt. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 6 I. Das Berufungsgericht hat 226 soweit f374r das Revisionsverfahren noch von Interesse 226 zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausgef374hrt: 7 Die von der Beklagten gegen374ber dem Kautionsr374ckzahlungsanspruch der Kl344ger erkl344rte Aufrechnung mit einem Anspruch auf Ersatz der Renovie-rungskosten in H366he von insgesamt 1.969,56 200 greife 374ber den von den Kl344-gern akzeptierten Teilbetrag von 208,80 200 nicht durch. 8 Auf die im Mietvertrag enthaltenen Klauseln zur 334bernahme der Pflicht zur Durchf374hrung von Sch366nheitsreparaturen durch die Mieter k366nne die Be-klagte ihre Forderung schon deshalb nicht st374tzen, weil die dort genannten 9 - 5 - Fristen bei Beendigung des Mietverh344ltnisses noch nicht abgelaufen gewesen seien. 10 Ein Anspruch der Beklagten auf Ersatz der Renovierungskosten folge auch nicht aus der Abgeltungsklausel in 247 11 Nr. 3 des Mietvertrages. Diese Vertragsbestimmung sei nach 247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirk-sam. Es handele sich um eine unzul344ssige "starre" Abgeltungsklausel, weil der Mieter bei Beendigung des Mietverh344ltnisses zur Zahlung eines allein vom Zeit-ablauf abh344ngigen Anteils an den Kosten f374r noch nicht f344llige Sch366nheitsrepa-raturen auch dann verpflichtet sein soll, wenn ein entsprechender Renovie-rungsbedarf aufgrund des tats344chlichen Erscheinungsbildes der Wohnung noch nicht gegeben ist. Die Kl344ger m374ssten auch nicht nach 247 280 Abs. 1 BGB Schadensersatz leisten. Dies gelte auch dann, wenn man den Vortrag der Beklagten zugrunde lege. 11 Die Kl344ger h344tten mit der Beklagten keine Vereinbarung getroffen, wo-nach es ihnen untersagt gewesen w344re, in der Wohnung zu rauchen, oder wo-nach der Umfang des Rauchens verbindlich beschr344nkt worden w344re. Der Zu-satz in 247 11 Nr. 5 des Mietvertrages sei ausdr374cklich als Bitte formuliert. Des-halb k366nne nicht festgestellt werden, dass sich die Kl344ger mit dem n366tigen Bin-dungswillen einem rechtswirksamen Rauchverbot unterworfen h344tten. 12 In Ermangelung einer das Rauchen untersagenden oder einschr344nken-den Vereinbarung verhalte sich ein Mieter, der in der Wohnung rauche und hierdurch w344hrend der Mietdauer Ablagerungen verursache, nicht vertragswid-rig. Auch wenn aufgrund starken Rauchens durch den Mieter innerhalb von zwei Jahren eine Neutapezierung der Decken und W344nde sowie eine Neula-ckierung der T374ren erforderlich w374rden, gelte nichts anderes. 13 - 6 - Regelm344337iges Rauchen f374hre nach einer gewissen Zeit zwangsl344ufig zu Gebrauchsspuren, die im Falle eines Mieterwechsels eine Renovierung erfor-derlich machten. Die damit verbundenen Kosten k366nne der Vermieter in der Regel mit einer wirksamen Sch366nheitsreparaturklausel auf den Mieter abw344l-zen. 14 15 Gehe es um die Frage, ob ein Mieter durch das Rauchen in der Woh-nung vertragliche Pflichten verletze, erscheine es jedenfalls dann nicht sachge-recht, nach der Intensit344t des Rauchens zu differenzieren, wenn die durch das Rauchen herbeigef374hrten Gebrauchsspuren durch einen Neuanstrich und ge-gebenenfalls durch eine Neutapezierung beseitigt werden k366nnten. Der privaten Lebensf374hrung des Mieters unterfalle nicht nur die Entscheidung, zu rauchen oder nicht zu rauchen, sondern auch die Entscheidung, in einem bestimmten Ausma337 zu rauchen. In welchen F344llen ein Mieter aufgrund einer solchen Ent-scheidung vertragswidrig handele, m374sse er nach seiner f374r den Vermieter er-kennbaren Interessenlage einigerma337en zuverl344ssig absch344tzen k366nnen. Das w344re nicht gew344hrleistet, wenn das vertragliche Recht des Mieters zu rauchen von der Zeitspanne abhinge, innerhalb derer infolge des Rauchens eine "ma-lerm344337ige Renovierung" der Wohnung erforderlich werde. II. Diese Beurteilung h344lt einer rechtlichen Nachpr374fung stand. Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Beklagten auf Ersatz der zur Auf-rechnung gestellten Renovierungskosten verneint und sie zur Auszahlung der Mietkaution in der jetzt noch streitigen H366he verurteilt. 16 1. Die Beklagte hat weder Anspruch auf Schadensersatz statt der Leis-tung (247 280 Abs. 1 und 3, 247 281 Abs. 1 Satz 1 BGB) wegen nicht durchgef374hrter Sch366nheitsreparaturen nach dem Fristenplan in 247 11 Nr. 1 des Mietvertrages 17 - 7 - noch Anspruch auf zeitanteilige Kostenbeteiligung gem344337 247 11 Nr. 3 des Miet-vertrages (Abgeltungsklausel). Denn beide Klauseln sind, wie das Berufungsge-richt richtig gesehen hat, hinsichtlich der zugrunde gelegten Fristen starr und deshalb gem344337 247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (vgl. Senats-urteile vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05, NJW 2006, 1728, Tz. 11 f.; vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778, Tz. 19 ff.; jeweils m.w.N.). 2. Die Beklagte kann auch nicht Schadensersatz wegen vertragswidrigen Verhaltens (247 280 Abs. 1 BGB) verlangen. 18 a) Ein vertragliches Rauchverbot oder eine das Rauchen einschr344nkende Vereinbarung hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. Seine Ausle-gung, dem Zusatz in 247 11 Nr. 5 des Vertrages ("Bitte m366glichst nicht rauchen, 205") k366nne aufgrund der Formulierung als Bitte und der Einschr344nkung "m366g-lichst" ein Rechtsbindungswille der Kl344ger nicht entnommen werden, ist als tat-richterliche W374rdigung in der Revisionsinstanz nur beschr344nkt 374berpr374fbar. Das gilt auch f374r den Fall, dass der Zusatz nicht zwischen den Parteien individuell ausgehandelt wurde. Denn wenn es sich um einen von der Beklagten bei jedem Vertragsabschluss formularm344337ig verwendeten Zusatz handeln sollte, geht dessen Anwendungsbereich nicht 374ber den Bezirk des Berufungsgerichts hin-aus, sodass kein Bed374rfnis nach einer einheitlichen Auslegung besteht (vgl. BGHZ 112, 204, 210 m.w.N.). Die Auslegung des Berufungsgerichts kann des-halb nur daraufhin nachgepr374ft werden, ob gesetzliche oder allgemein aner-kannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Erfahrungss344tze oder Ver-fahrensvorschriften verletzt worden sind. Derartige Fehler zeigt die Revision nicht auf. Das vom Tatrichter gefundene Ergebnis ist m366glich und daher f374r die Revisionsinstanz bindend (vgl. Senatsurteil vom 18. Juli 2007 226 VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122, Tz. 10, m.w.N.). 19 - 8 - b) Ein Schadensersatzanspruch der Beklagten ergibt sich auch nicht aus einer 374ber den vertragsgem344337en Gebrauch hinausgehenden Sch344digung der Mietsache (247 538 BGB). 20 21 aa) Ver344nderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgem344337en Gebrauch herbeigef374hrt werden, hat der Mieter nach 247 538 BGB nicht zu vertreten. Wie der Senat bereits entschieden hat, verh344lt sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht, grunds344tzlich nicht ver-tragswidrig, auch wenn er hierdurch w344hrend der Mietdauer Ablagerungen ver-ursacht (Senatsurteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915, Tz. 23). Offengelassen hat der Senat allerdings, ob ausnahmsweise eine vom vertragsgem344337en Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung der Wohnung anzu-nehmen ist, wenn "exzessives" Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen er-heblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat (aaO). In Rechtsprechung und Schrifttum ist umstritten, ob "exzessives" Rau-chen in der Wohnung zu Schadensersatzanspr374chen des Vermieters f374hren kann. Nach einer verbreiteten und auch vom Berufungsgericht vertretenen An-sicht ist das zu verneinen (LG Hamburg, WuM 2001, 469; LG K366ln, WuM 1998, 596; LG Saarbr374cken, WuM 1998, 689; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), 247 538 Rdnr. 3; M374nchKommBGB/Bieber, 5. Aufl., 247 538 Rdnr. 3; wohl auch Langenberg, Sch366nheitsreparaturen, Instandsetzung und R374ckbau, 2. Aufl., S. 18 f.; D374bbers, MDR 2000, 878, 879). Danach ist auch exzessives Rauchen vom vertragsgem344337en Mietgebrauch gedeckt. Rauchen sei Konsequenz freier Willensentscheidung des Mieters und als Teil eines sozialad344quaten Verhaltens in der Wohnung als Zentrum seiner Lebensgestaltung hinzunehmen. Nach an-derer Ansicht ist exzessives Rauchen geeignet, Schadensersatzanspr374che des Vermieters zu begr374nden (LG Waldshut-Tiengen, DWW 2006, 287; LG Kob-lenz, ZMR 2006, 288; LG Baden-Baden, WuM 2001, 603; LG Paderborn, NZM 22 - 9 - 2000, 710; AG Magdeburg, NZM 2000, 657; AG Tuttlingen, NZM 1999, 1141; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., 247 538 Rdnr. 1; Stapel, NZM 2000, 595, 598; Stangl, ZMR 2002, 734, 735). Da ein exzessives, zu einer nachhaltigen Sch344digung f374hrendes Verhalten des Mieters stets als vertragswidrig anzuse-hen sei, m374sse dies auch f374r 374berm344337iges intensives Rauchen gelten. 23 Der Senat entscheidet die Frage dahin, dass das Rauchen in einer Miet-wohnung 374ber den vertragsgem344337en Gebrauch hinausgeht und eine Scha-densersatzpflicht des Mieters begr374ndet, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Sch366nheitsrepara-turen im Sinne des 247 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern dar374ber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabh344ngig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vor-zeitig 226 wie hier nach Darstellung der Beklagten schon nach zwei Jahren 226 ent-standen ist. Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter die durch Tabakkon-sum verursachten Gebrauchsspuren nicht zu vertreten hat, soweit sie sich (noch) durch Sch366nheitsreparaturen beseitigen lassen, nicht unbillig benachtei-ligt. Denn der Vermieter hat die M366glichkeit, die Pflicht zur Ausf374hrung der er-forderlichen Sch366nheitsreparaturen 226 auch im Wege formularvertraglicher Ver-einbarung 226 auf den Mieter abzuw344lzen, wie es in der Praxis weithin 374blich ist. Wenn es 226 wie im vorliegenden Fall 226 an einer wirksamen Vereinbarung zur Abw344lzung der Renovierungspflichten fehlt, sodass es bei der Instandhaltungs-pflicht des Vermieters nach 247 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bleibt, so geht dies zu Lasten des Vermieters 226 hier der Beklagten 226 als Verwender der unzul344ssigen Formularklausel (vgl. Senatsurteil vom 28. Juni 2006, aaO, Tz. 25). bb) Schadensersatz wegen der behaupteten Spuren des Tabakkonsums in der von den Kl344gern gemieteten Wohnung k366nnte die Beklagte daher nur dann beanspruchen, wenn diese Spuren sich nicht durch Sch366nheitsreparatu- 24 - 10 - ren im vorgenannten Sinne h344tten beseitigen lassen. Das ist indessen nach dem eigenen Sachvortrag der Beklagten in den Tatsacheninstanzen nicht der Fall, denn sowohl das Tapezieren und Streichen von W344nden und Decken als auch die Lackierung von T374ren stellen Sch366nheitsreparaturen im Sinne des 247 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung dar. Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Bonn, Entscheidung vom 05.07.2006 - 5 C 5/06 - LG Bonn, Entscheidung vom 21.01.2007 - 6 S 191/06 -
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