BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 371/04 Verkündet am: 20. Juli 2005 K i r c h g e ß n e r, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3 Satz 1, HeizKV § 9 Abs. 2 a) Zu den formellen Anforderungen an eine Heiz- und Warmwasserkostenab-rechnung. b) Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusam-mengefaßt werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04 - LG Itzehoe AG Pinneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 14. Juni 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Wiechers, Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Itzehoe vom 7. Dezember 2004 wird zurückge-wiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung im Hause B. straße 16 in W. , die Kläger sind die Vermieter. Im schriftlichen Mietvertrag vom 7. Januar 1981, dessen Deckblatt die Aufschrift "Mietvertrag (Wohnungsbau für Bedienstete)" trägt, heißt es in § 1 (2): "Die Wohnung ist steuerbegünstigt mit Mitteln des Bundes errichtet und zweckbestimmt für Personen, die der Darle-hensgeber benennt. Die Wohnung ist preisgebunden". In Ziffer 1 a des gemäß § 4 des Mietvertrags zu dessen Bestandteil erklärten Nachtrags wird ausge-führt: "Bei der in § 3 vereinbarten Miete handelt es sich um eine Bundesbe-dienstetenmiete". - 3 - Mit Schreiben vom 18. Juni 2002 erstellte die Firma K. für das Jahr 2001 eine Abrechnung über die Kosten für Heizung und Warmwasser, die unter Berücksichtigung der von der Beklagten geleisteten Vorauszahlungen mit einer Nachzahlung zu deren Lasten von 1.024,42 DM (523,78 ) schloß. Die Abrechnung weist als Bezugsobjekt die Anwesen B. straße 14-22 aus. Unter der Position "Brennstoffkosten" heißt es: "Brennstoffart: Erdgas H Men-genangabe in kWh". Sodann folgen die monatlich bezogenen Mengen an Erd-gas. Die Trennung der Kosten der zentralen Versorgungsanlage für Heizung und Wassererwärmung wird hinsichtlich der Wassererwärmung wie folgt erläu-tert: "Um 1 m3 Wasser von 10° auf 60°C zu erwärmen, sind 125 kWh Erdgas H erforderlich. Im Versorgungszeitraum wurden 864,345 m3 Wasser erwärmt und dafür 108.043 kWh Erdgas H verbraucht". Die danach getrennt ermittelten Kos-ten für Warmwasser und Heizung sind zu 50 % nach dem Anteil der Fläche der gemieteten Wohnung an der gesamten Wohnfläche und zu 50 % nach dem An-teil des Verbrauchs der Beklagten an dem gesamten Verbrauch verteilt. Die Beklagte zahlte den sich aus der Abrechnung ergebenden Betrag nicht, son-dern erbat mit Schreiben vom 30. August 2002 die Übersendung verschiedener Rechnungen. Ferner beanstandete sie den gewählten Verteilerschlüssel sowie die Erläuterung des Energieanteils für die Aufbereitung von Warmwasser. Mit ihrer Klage haben die Kläger Zahlung eines Betrages von 523,68 nebst Zinsen und vorgerichtlichen Mahnkosten von 1,50 verlangt. Die Beklag-te hat neben den vorprozessual erhobenen Einwendungen weitere Beanstan-dungen gegen die Abrechnung vorgebracht. Das Amtsgericht hat der Klage mit Ausnahme der geltend gemachten Mahnkosten stattgegeben und die Berufung zugelassen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landge-richt zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klagabweisungsbegehren weiter. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Beklagte sei verpflichtet, den sich aus der ordnungsgemäßen Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vom 18. Juni 2002 ergebenden Nachzah-lungsbetrag von 523,78 für das Jahr 2001 an die Kläger zu entrichten. Die Einwendungen, die die Beklagte fristgemäß im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erhoben habe, seien unbegründet. Bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung habe die Beklagte Beanstandungen nur mit Schreiben vom 30. August 2002 vorgebracht. Ihre Rüge, der Verteiler-schlüssel sei vertragswidrig, weil nicht hausbezogen, greife nicht durch, weil die Liegenschaft B. straße 14 bis 22 durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt werde, so daß eine streng hausbezogene Abrechnung nicht möglich sei. Ihr Einwand, für einen durchschnittlichen Mieter sei die Ermittlung des E-nergieanteils für die Aufbereitung von Warmwasser unverständlich, sei nicht hinreichend substantiiert. Soweit die Beklagte im Prozeß mit Schriftsatz vom 22. April 2004 erstmals beanstandet habe, in der Abrechnung fehle die Abrech-nungsformel gemäß § 9 Abs. 2 HeizKV und der Gasverbrauch sei in Kilowatt/h (kWh) statt in Kubikmetern angegeben, sei sie gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB mit diesen Einwendungen ausgeschlossen. II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprü-fung im Ergebnis stand, so daß die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist. - 5 - Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung des geltend gemachten Betrages von 523,68 aus der Heiz- und Warmwasserkos-tenabrechnung für das Jahr 2001. Die Einwendungen der Beklagten gegen die Rechnung vom 18. Juni 2002, soweit sie in der Revision noch aufrechterhalten werden, bleiben ohne Erfolg. 1. Entgegen den Ausführungen im angefochtenen Urteil können die Ein-wendungen der Beklagten allerdings aufgrund der getroffenen Feststellungen nicht teilweise als ausgeschlossen gelten, soweit sie den Klägern nicht inner-halb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung mitgeteilt worden sind. Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB, der in der seit dem 1. September 2001 gelten-den Fassung auf den am 31. Dezember 2001 endenden Abrechnungszeitraum Anwendung findet (arg. Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB), hat der Mieter dem Ver-mieter Einwendungen gegen die Abrechnung der Vorauszahlungen auf Be-triebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Spätere Einwendungen kann der Mieter nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Die Anwendung dieser Vorschriften setzt jedoch voraus, daß es sich bei der betreffenden Wohnung um preisfreien Wohnraum handelt. § 20 Abs. 3 der Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Woh-nungen (NMV), der die jährliche Abrechnung über Betriebskosten bei preisge-bundenen Wohnungen regelt, enthält keine dem § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB entsprechende Bestimmung. Eine Ausschlußfrist für Einwendungen des Mieters gegen Betriebskostenabrechnungen besteht deshalb im preisgebunde-nen Wohnraum nicht (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Aufl., - 6 - Rdnr. 3268; derselbe, ZMR, 2002, 727, 731; a.A. Langenberg, NZM 2001, 783, 784). Ob die von der Beklagten angemietete Wohnung der Preisbindung unter-liegt oder ob es sich bei der Wohnung um preisfreien Wohnraum handelt, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Zwar ist davon auszugehen, daß die Wohnung bei Abschluß des Mietvertrages aufgrund der Formulierungen in § 1 des Vertrages der Preisbindung nach § 87 a Abs. 1 und 2 II. WoBauG unterfiel. Die Preisbindung derartiger Wohnungen besteht jedoch nach § 87 a Abs. 4 II. WoBauG nur für die Zeit des Besetzungsrechts zugunsten des Darlehens- oder Zuschußgebers. Nach Erlöschen dieses Rechts gelten die allgemeinen miet-rechtlichen Vorschriften über preisfreien Wohnraum (Schubart/Kohlenbach/ Bohndick, Wohnungsbau, Stand Juni 2004, § 87 a II. WoBauG, Anm. 11 zur Mieterhöhung). Zu der Frage, ob die von der Beklagten 1981 gemietete Woh-nung im Jahre 2001 noch als preisgebunden nach § 87 a II. WoBauG angese-hen werden konnte und deshalb gemäß § 1 Abs. 3 NMV dem Anwendungsbe-reich des § 20 Abs. 3 NMV unterfiel, hat das Berufungsgericht keine Feststel-lungen getroffen. Es kann jedoch dahinstehen, ob die Wohnung der Beklagten als preisfrei gilt und damit die Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB anwendbar ist. Offenbleiben kann weiter, ob die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB auch durch eine Abrechnung in Lauf gesetzt wird, die schon den formellen Mindestanforderungen nicht genügt (vgl. Schmid, ZMR 2002, 727, 729 m. w. Nachw. zum Streitstand). Denn aufgrund der nachstehenden Erwägun-gen ist die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten in formeller Hinsicht ordnungsgemäß (s. unter 2.) und inhaltlich richtig (s. unter 3.); die dagegen ge- - 7 - richteten Einwendungen der Beklagten sind unbegründet. Diese Prüfung kann der Senat selbst vornehmen, da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind. 2. Die Abrechnung der Firma K. vom 18. Juni 2002 ist formell ordnungsgemäß. Eine Betriebskostenabrechnung muß den allgemeinen Anfor-derungen nach § 259 BGB genügen. Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinhei-ten sind in die Abrechnung regelmäßig folgende Mindestangaben aufzuneh-men: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mie-ters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 19. Januar 2005 - VIII ZR 116/04, GE 2005, 360 unter II 1; vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NZM 2005, 13 unter II 1 a). Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter muß die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können (Senatsurteile vom 17. November 2004, aaO unter II 1 b; vom 27. November 2002 VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 unter III 2; vom 23. November 1981 VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 unter I 2 a aa). Die dafür erforderlichen Anga-ben enthält die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vom 18. Juni 2002. a) Entgegen der Rüge der Revision ist in der Abrechnung der Firma K. der Schlüssel für die Verteilung der insgesamt angefallenen Kosten ausgewiesen und hinreichend erläutert. In der Kostenaufstellung sind die Ge-samtkosten für Heizung und Wassererwärmung mit 24.354,55 sowie die Kos-ten für die Anmietung der Meßanlagen für Warmwasser mit 607,46 aufge-führt. Diese Kosten werden entsprechend der Regelung des § 9 Abs. 1 Satz 1 HeizKV getrennt nach Kosten für Heizung und Kosten für Wassererwärmung umgelegt. In Übereinstimmung mit § 7 Abs. 1 HeizKV (bezüglich der Kosten der - 8 - Versorgung mit Wärme) und § 8 Abs. 1 HeizKV (bezüglich der Kosten der Ver-sorgung mit Warmwasser) werden die Kosten jeweils zur Hälfte nach der Wohnfläche und zur Hälfte nach dem Verbrauch verteilt. Hierzu werden die Ge-samtwohnfläche des Anwesens und die Wohnfläche der abgerechneten Woh-nung ausgewiesen sowie der Gesamtverbrauch und der auf die Beklagte entfal-lende Verbrauch. b) Formell ist die Abrechnung auch nicht deshalb zu beanstanden, weil sie den Erdgasverbrauch nicht in Kubikmetern, sondern in Kilowattstunden ausweist, ohne den Umrechnungsfaktor für den Heizwert des Brennstoffs mitzu-teilen. Bei den angegebenen Kilowattstunden handelt es sich um die Einheit, auf deren Grundlage die Stadtwerke abgerechnet haben und mit der der Gas-verbrauch üblicherweise (vgl. AG Frankfurt, WuM 2002, 375, 376) und nach-vollziehbar dargestellt wird. c) Schließlich bedurfte es für eine formell wirksame Abrechnung keiner Erläuterung, warum für die Erwärmung von 1 m3 Wasser von 10°C auf 60°C ein Energieverbrauch von 125 kWh angesetzt ist. Wie tatsächlich abgerechnet worden ist, kann der Mieter aufgrund der gegebenen Auskünfte gedanklich und rechnerisch nachvollziehen. Für den mit den einschlägigen Rechtsgrundlagen vertrauten Mieter sind zudem alle Faktoren mitgeteilt, die dieser für eine eigene Berechnung des auf die Warmwasserbereitung entfallenden Brennstoff-verbrauchs anhand der dafür maßgeblichen Regelung des § 9 Abs. 2 HeizKV benötigt. Der Vermieter ist nicht gehalten, im Rahmen der Abrechnung darüber hinaus den durchschnittlichen Mieter, bei dem juristische Kenntnisse nicht vor-ausgesetzt werden können, auf die Vorschrift des § 9 Abs. 2 HeizKV hinzuwei-sen und ihm die darin enthaltene Berechnungsformel verständlich zu machen. Einer mit dieser Formel erstellten Abrechnung kann nicht entgegengehalten - 9 - werden, sie sei für einen Mieter nicht mehr nachvollziehbar. Denn die Forde-rung nach Verständlichkeit einer Abrechnung gemäß § 259 BGB geht nur so weit, wie sie der Abrechnende beeinflussen kann. Muß er eine gesetzlich vor-gesehene Abrechnungsweise anwenden, sind ihm sich daraus ergebende Ver-ständnisprobleme nicht zuzurechnen (Lammel, Heizkostenverordnung, 2. Aufl., § 6 Rdnr. 35). Ob der Energieverbrauch pro Liter Warmwasser mit 125 kWh zu Recht angesetzt worden ist, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit der Ab-rechnung, auf die es für deren formelle Ordnungsmäßigkeit nicht ankommt (Se-natsurteil vom 17. November 2004, aaO unter II 1 a). 3. Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vom 18. Juni 2002 ist auch inhaltlich zutreffend. a) Die Abrechnung vom 18. Juni 2002 bezieht sich zwar nicht nur auf das Anwesen B. straße 16, in dem die Beklagte eine Wohnung bewohnt, sondern wie auf der ersten Seite rechts oben angegeben - auf die Liegen-schaft B. straße 14-22. Dies steht jedoch der Richtigkeit der Abrech-nung nicht entgegen. Der Vermieter kann - bei preisfreiem Wohnraum nach bil-ligem Ermessen gemäß § 315 BGB, bei preisgebundenem Wohnraum nach § 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 der II. Berechnungsverordnung - mehrere Gebäude zu ei-ner Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfassen (Langenberg, Be-triebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl., Rdnr. F 45, 49), soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist. Zwar ist streitig, ob eine der-artige Bestimmung der Verwaltungseinheit schon darin zu sehen ist, daß das Mietobjekt - wie hier - im Mietvertrag mit Straße und Hausnummer beschrieben ist (vgl. Langenberg, aaO, Rdnr. 48 m.w.Nachw.). Jedoch kann dieser Mei-nungsstreit vorliegend dahinstehen. Selbst wenn grundsätzlich die Lagebe-schreibung des Mietobjekts zugleich als Bestimmung der Abrechnungseinheit - 10 - auszulegen sein sollte, kann dies jedenfalls nicht gelten, soweit eine reine hausbezogene Abrechnung von Beginn des Mietverhältnisses an nicht möglich ist. Dies ist nach den unangegriffenen Feststellungen im angefochtenen Urteil hier der Fall, denn die Liegenschaft B. straße 14-22 wird durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, so daß eine Abrechnung für jedes einzelne Haus nicht möglich ist. Im Hinblick auf die Heiz- und Warmwasserkosten müs-sen deshalb sämtliche Einheiten der Liegenschaft B. straße 14-22 zu einer Verwaltungseinheit zusammengefaßt werden können. Daß die gleichwer-tige Erfassung dieser Einheiten im Jahre 2001 nicht billigem Ermessen bezie-hungsweise den Grundsätzen des § 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 der II. BerechnungsVO entsprochen hätte, wird von der Revision nicht vorgebracht und ist auch sonst nicht ersichtlich. - 11 - b) Erfolglos greift die Revision schließlich die Berechnung der auf die Wassererwärmung entfallenden Kosten an. Die Berechnung entspricht der ge-setzlichen Formel zur Ermittlung des Brennstoffverbrauchs für die Wasserer-wärmung einer verbundenen Anlage nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizKV. Dr. Deppert Dr. Leimert Wiechers Dr. Frellesen Hermanns
Full & Egal Universal Law Academy