BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 372/12 Verkündet am: 3. Juli 2013 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verh andlung vom 3. Juli 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin nen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts A achen vom 11. Oktober 2012 - unter Zurüc k- weisung des weitergehenden Rechtsmittels - im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als bezüglich einer Erhöhung der Nettomiete ist. Insoweit wird die B erufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Geilenkirchen vom 14. Juli 2011 zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 11/20 und die Beklagten zu 9/20 zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit dem Jahr 1999 Mieter eines Reihenhauses der Klägerin in Geilenkirchen - Neutevern. Bei diesem Ortsteil von Geilenkirchen handelt es sich um eine im Jahr 1953 errichtete ehemalige Soldatensiedlung, die zum unmittelbar benachbarten heutigen NATO - AWACS - Flughafe n gehörte und sich nunmehr insgesamt im Eigentum der Klägerin befindet. Die Nettomiete für das 72,2 qm große Haus betrug zuletzt 4, 1 - 3 - Mit Schreiben vom 24. September 2009 verlangte die Klägerin von den Beklagten unter Bezugnahme auf den Mietspiegel von Geilenkirchen die Z u- Beklagten erteilten die Zus timmung nicht. Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens stattg e- geben. Das Berufungsgericht hat das erstinstanzliche Urteil unter Zurückwe i- sung der weitergehend en Berufung der Beklagten teilweise geändert und die begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erst instanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat zum Teil Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Kammer habe die ortsü bliche Vergleichsmiete unter Heranziehung des Mietspiegels für die Stadt Geilenkirchen entsprechend § 287 ZPO g e- schätzt. D as vom Amtsgericht eingeholte Sachverständigengutachten könne nicht in allen Punkten zur Grundlage d er Entscheidung gemacht werden , we il es an der erforderlichen Transparenz und Nachvollziehbarkeit fehle. Im gerich t- lichen Verfahren könne auf eine Offenlegung der Miete und der Anschrift sowie der sonstigen Angaben über die Beschaffenheit der Vergleichswohnungen nicht 2 3 4 5 6 - 4 - verzichtet werden. Da der Sachverständige die Mitteilung der erforderlichen Angaben im Wesentlichen verweigert habe, sei sowohl für das Gericht als auch für die Parteien keine Möglichkeit gegeben, sich mit der Vergleichbarkeit der Wohnungen auseinander zu setzen. Das Mietobj ekt der Beklagten liege, wie auch die Klägerin selbst in ihrem Mieterhöhungsverlangen angenommen habe, in einer einfachen Wohnlage. Mit dem Begriff der Lage im Sinne von § 558 BGB sei der Bezug zum Wohngebiet gemeint, zum B eispiel Zentral - oder Randlage, W ohn - , Misch - oder Gewerb e- gebiet, Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, kulturelle Einrichtungen, Schulen), Verkehrsanbindung, Straßenbild und - gepräge, Umweltbelästigung und Lärm. Die Wohnlage werde im Mietspiegel der Stadt Geilenkirchen nach folgende n typ isierende n Kategorien unterschieden : - E infache Wohnlage, zum Beispiel besonders dichte Bebauung, Ba u- gebiete mit gemischter Benutzung/Industrieanlagen, Beeinträchtigu n- gen durch Abgase, Staub, Rauch und Verkehr, starke Mängel bei B e- lichtung, Sonneneinstra hlung und Belüftung, keine öffent lichen Ve r- kehrsmittel beziehungsweise Einkaufsmöglichkeiten in der N ähe, w e- nig oder keine Schulen, kulturelle Einrichtungen und/oder Freizeitmö g- lichkeiten . - Mittlere Wohnlage, zum Beispiel Wohngebie te ohne besondere Vor - und Nach teile, sowohl Innenstadt als auch Vorort; ausreichende ( bis ca. fünf Minuten Fußweg) Verkehrsanbindung zu Einkaufszentren und öffentlichen Einrichtungen, Durchgangsverkehr, i n der Regel kompa k- te Bauweise mit geringen Freiflächen, durchschnittliche Immi s sionsb e- lastung. 7 8 9 - 5 - Eine gute Wohnlage sei nach Darstellung beider Parteien nicht in B e- tracht zu ziehen. Für eine Eingruppierung des von der Beklagten gemieteten Reihenha u- ses in die einfache Wohnlage sprächen folgende Kriterien: Die Häuser der Sie d lung hinterließen in ihrer großen Mehrheit ein deutlich in die Jahre geko m- menes, nicht ganz selten äußer s t sc hlichtes, wenig phantasiereiches Einheit s- bild, auch wenn sich eine nennenswerte Zahl von Bewohnern alle Mühe geg e- ben habe, vereinzelte Grundstücke liebevoll zu gestalten. Die ursprüngliche Zweckbestimmung als Kaserne sei indes nach wie vor prägend. Den Mitte l- punkt bilde ein grauer barackenartiger Block mit Lagercharakter. Unmittelbar angrenzend befinde sich der stark gesicherte Eingang zum AWACS - Gel ände. An jeweils getrennt liegenden Garagenreihen mit deutlichem Kasernenhofch a- rakter fehle offenkundig äußere Pflege. Die relativ schmalen Straßen der Sie d- lung befänden sich teilweise in einem schlechten, von einer Vielzahl von Schlaglöchern gekennzeichne ten Zustand. Die Siedlung grenze unmittelbar an das AWACS - Flughafengelände mit entsprechendem Fahrzeug - und Persona l- verkehrsaufkommen. Der Fluglärm - bis zu 20 Starts und Landungen von gr o- ßen, technisch alten Maschinen pro Wochentag, die die Siedlung in se hr geri n- ger Höhe überflögen - wirke jedenfalls tagsüber erheblich beeinträchtigend. Es gebe in Neutever n keine oder jedenfalls nicht in nennenswertem Umfang G e- schäfte, keine Schule, keinen Kindergarten, keine kulturellen Einrichtungen, keine Kirche, keine ärztliche Versorgung. Die Ve r kehrsanbindung sei ungünstig, der Ort liege wegen des hermetisch abgeriegelten Flughafens prak tisch am E n- de ei ner Sackgasse und werde nur über eine einzige Straße erschlossen. Der nächste A utobahnanschluss sei mehr als zehn km entfernt. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sei schlecht; insbesondere am Wochenende sei eine äußerst eingeschränkte Frequenz zu verzeichnen. 10 11 - 6 - Die Kammer verkenne nicht, dass es durchaus auch Wohnwertmerkmale gebe, die tendenziell für eine bes sere Eingruppierung sprechen könnten, insb e- sondere die relativ großen Grünflächen mit Spielplätzen, der fehlende Durc h- gangsverkehr, die ausreichen d vorhandenen Stellplätze , die im Kern fast reine Wohnbebauung und die land schaftlich geprägte Umgebung des Or tes in drei Himmelsrichtungen (den Flughafen ausgenommen). Der Begriff der einfachen Wohnlage sei allerdings auch nicht mit " schlechter Wohnlage " gleichzusetzen, vielmehr führten die vorhandenen positiven Lagemerkmale in ihrer Gesamtheit dazu, dass die Woh nlage innerhalb der Spanne im obersten Bereich einzuor d- nen sei. Demnach erschließe sich der Kammer nicht, womit der Sachverständige begründe, dass bei einer Gesamtbetrachtung eine mittlere Wohnlage anz u- nehmen sei, zumal er diese Einstufung als " rein aka demisch " bezeichnet habe. Dem Sachverständigengutachten fehle jegliche Auseinandersetzung mit dem Mietspiegel. Zuzustimmen sei dem Sachverständigen nur insoweit, als es sich innerhalb der Kategorie der " einfachen Wohnlage " um eine Lage mit einzelnen guten Wohnwertmerkmalen handele. Zur Ausstattung zähle alles, was der Vermieter dem Mieter zur ständigen Nutzung zur Verfügung stelle, also zum Beispiel Heizung, Bad , sanitäre Anl a- gen, Trockenräume, Isolierung des Gebäudes. Den diesbezüglichen Angaben des Gut achters I . folgend seh e die Kammer be i dem Objekt der B e- klagten - gemessen an der Baualtersklasse - keine herausragenden Woh n- wertmerkmale, die ein en entscheidenden Einfluss auf den Wohnwert hätten, wenngleich gemessen an der Wohnaltersklasse die Ausstattung leicht gehoben erscheine. 12 13 14 - 7 - Bei der Art des Mietobjektes sei n eben der Struktur des Hauses (zum Beispiel Reihenhaus) das Alter zu berücksichtigen. Spätere umfassende M o- dernisierungen könnten grundsätzlich zu einer Verschiebung in eine neu ere Baualtersklasse führen, wenn es sich um einen wesentlichen Bauaufwand ha n- dele, der min destens einem Drittel des Aufwandes für eine vergleichbare Ne u- bauwohnung entspreche (vgl. Ziffer 2 des Mietspiegels) . Hier könne indes trotz einzelner Modernisierungs maßnahmen nur ei n Baujahr bis 1960 zugrunde g e- legt werden. Insgesamt gehe die Kammer anhand der Beschreib ung en der Pa r- teien und der Angaben des Sachverständigen I . davon aus, dass bei geri ngfügigen Verbesserungen Art und Beschaffenheit des Haus es baualter s- gerecht insgesamt im geho benen Durchschnitt lä gen, also keine be sondere n Vor - und Nachteile aufw i e sen, jedoch auch modernen Woh nbedürfniss en schon annähernd g en üg t e n . Ein Zuschlag " Naherholung im Naturschutzgebiet 5 % " sei schon deshalb nich t möglich, weil ein solcher Wohnwertvorteil jedenfalls durch den unmittelbar benachbarten AWACS - Flugplatz mehr als kompensiert werde. In w elcher Höhe ein Zuschlag für den Charakter als Einfamilienhaus (Ziffer 7 des Mietspiegels) anzuerkennen sei, könne dah instehen. Denn selbst bei einem Zuschlag von 2,5 %, dem niedrigsten hier in Betracht kommenden Wert, würde der höchste Wert, den die Spanne des Mietspiegels zulasse überschritten. Der Höchstwert der Mietspiegelspanne sei jedo ch in der Regel auch der höchstmögliche Wert für die Einzelvergleichsmiete. Da zu den qualit a- tiven Kri terien im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB auch der Charakter des Mietobjekts als Einfamilienhaus zähle, bestehe auch kein Anlass, ausnahm s- weise den Höch stwert der Mietspiegelspanne zu überschreiten. Unter Berücksichtigung der vorgenannte n Wohnwertmerkmale schätze die Kammer die Basismiete ohne Z u - und Abschläge innerhalb der Spanne auf 15 16 17 - 8 - je qm am weit oberen Rand der Spanne. Allerdings stelle der o ber e Spanne nwert die Kappungsgrenze dar, so dass sich unter Berücksichti gung der Zuschlä II . Diese im Wesentlichen zutreffende Beurteilung hält rechtlicher Nachpr ü- fung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der Einfamilienhauszuschlag nicht durch den oberen Wert der Spanne des entsprechend en Mietspiegelfeldes begrenzt. 1. D as Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass das Gut achten des Sachverständigen I . als Grundlage für die Ermit t- lung der ortsübliche n Vergleichsmiete für das von der Beklagten gemietete Re i- henhaus ungeeignet ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entge l- ten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vie r Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, g e- ändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Die ortsübliche Ve r- gleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisque l- len bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterl iche Überzeugungsbi l- dung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (Senatsurteil vom 18 19 20 - 9 - 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, N JW 2010, 2946 Rn. 9; vgl. BVerfGE 37, 132, 143). Diesen Anforderungen genügt das vom Sachverständigen I . e r- stellte Gut achten nicht. Der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Ei n- zelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen. Diese Anforderung ist nicht erfüllt, wenn - wie hier - nur Vergleichswohnungen aus einer einz igen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, Berücksichtigung finden. Entgegen der Auffassung der Revision ist das nicht deshalb anders zu beurteilen, weil der Ortsteil, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, gewisse Beso nderheiten aufweist und sich dort eine Reihe fast identischer Ve r- gleichsobjekte befindet. Diese Umstände nötigen auch nicht dazu , eine Art " Spezialmietspiegel " für diesen Ortsteil aufzustellen. Denn Grundlage der ort s- üblichen Vergleichsmiete ist das Mietni veau in der gesamten Gemeinde. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können deshalb auch Objekte he r- angezogen werden, die nach Ausstattung, Art, Größe und Lage nur ungefähr vergleichbar sind. Einzelnen Unterschieden bei den Vergleichswohnungen ka nn gegebenenfalls durch Zu - oder Abschläge Rechnung getragen werden. Im Ü b- rigen kann der Vermieter n ach der Rechtsprechung des Senats zwar zur B e- gründung eine s Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB au f den eigenen Bestand zurückgreifen (Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn 12). Ferner hat es d er Senat nicht beanstandet, dass der gerich t- liche Sachverständige die Vergleichswohnungen nur durch Befragungen ve r- schiedener Vermieter ermittelt (Senatsurteil vom 21. Oktober 20 09 - VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149 Rn. 13). Eine Auswahl von Wohnungen, die sämtlich dem die Mieterhöhung begehrenden Vermieter gehören , stellt aber keine repr ä- sentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Pr o- 21 22 - 10 - zess dar. Das Berufungsgeri cht hat daher zu Recht nicht den vom Sachve r- ständigen I . auf diese Weise ermittelten Wert zu Grunde gelegt. Ob das Gutachten zusätzlich auch wegen der fehlenden Offenlegung der Ve r- gleichswohnungen (vgl. dazu BVerfG, NJW 1995, 40, sowie BGH, U rteil vom 15. April 1994 - V ZR 286/92, NJW 1994, 2899) unverwertbar ist , bedarf hier keiner Klärung. 2. Auch die weitere Vorgehensweise des Berufungsgerichts, die ortsübl i- che Einzelvergleichsmiete für die Wohnung d er Beklagten in der Weise zu e r- mitteln , dass die Wohnung anhand der Angaben der Parteien und der B e- schreibung des S achverständigen zur Ausstattung und zu den Besonderheiten der Lage und Infrastruktur der ehemaligen Soldatensiedlung in die einschlägige Mietspiegelspanne eingeordnet und ihr unte r Heranziehung von § 287 ZPO ein konkreter Wert zugeordnet wird, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Der Senat hat bereits entschieden, dass dem einfachen Mietspiegel im Prozess eine Indizwirkung zukommt und es von den Umständen des Einzelfalls abh ängt, ob der Mie tspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht (Senatsurteil e vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 12 ff. ; vom 2 1. November 2012 - VIII ZR 46/12, WuM 2013, 110 Rn. 16 ). Insbesondere kommt es darauf an, welche Einwendungen von den Parteien gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels e r- hoben werden (vgl. Senatsurteil vom 16 . Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 13). Aus dem Berufungsurteil ist nicht ersichtlich, das s die Parteien konkr e- te Einwendungen gegen den Mietspiegel von Geilenkirchen erhoben hätten. Übergangenen Sachvortrag der Klägerin zeigt die Revision insoweit auch nicht auf. Der pauschale Einwand der Revision, einfache Mietspiegel enthielten in der Mehrza hl keine aussagekräftigen Daten, sondern würden " ausgehandelt " oder " einvernehmlich festgelegt " , ist nicht geeignet, die Indizwirkung des Mietspi e- gels von Geilenkirchen zu erschüttern. 23 - 11 - Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, das R eihenhaus der Beklagten sei der " einfache n Wohnlage " im Sinne des Mietspiegels der Stadt Geilenkirchen zuzuordnen, lässt kei nen Rechtsfehler erkennen. Entgegen der Auffassung der Revision steh en die Ausführungen des Sachverständigen I . einer solchen Einor dnung nicht entgegen . Denn der Sachverständige hat das zu beurteilende Mietobjekt nicht in den Mietspiegel der Stadt Geilenki r- chen eingeordnet, sondern die von ihm genannte Vergleichsmiete allein aus einem Vergleich mit anderen Reihenhäusern der Klägerin e rmittelt, die ebe n- falls zu der ehemaligen Soldatensiedlung N eute vern ge hör en . Da es nach der Vorgehensweise des Sachverständigen auf die Einordnung in eine bestimmte Wohnlage nicht ank am , hat er die von ihm erwogene Einstufung in eine " mittl e- re Wohn lage " s elbst als " akademisch " bezeichnet und seine Einschätzung z u- d em d ahin relativiert, dass nach anderen ihm bekannten Mietspiegeln eine Ei n- stufung in die " mittlere Wohnlage " möglich sei . Dass das Berufungsgericht bei der vorgenommenen Einordnung als " einfache Lage " im Sinne des Mietspiegels von Geilenkirchen von falschen Voraussetzungen ausgegangen wäre, lässt sich den Angaben des Sachverständigen zu r Beurteilung der Wohnlage somit nicht entnehmen. Soweit die Revision die Nähe de s Mietobjekts zu einem Natu r- sch utzgebiet hervorhebt, hat das Berufungsgericht diesen Gesichtspunkt b e- rücksichtigt, ihm aber neben anderen Faktoren wie de r Nähe zum Militärflugh a- fen rechtsfehlerfrei nicht d as selbe Gewicht beigemessen wie die Revision . Auch die weitere Würdigung des Be rufungsgerichts, dass für das Mieto b- jekt der Beklagten innerhalb der für die einfache Wohnlage und die einschlägige Baualter s qm ein n- standen. 24 25 - 12 - 3. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Annahme des Ber u- fungsgericht s , der in Ziffer 7 des Mie tspiegels von Geilenkirchen vorgesehene Einfamilienhausz uschlag von bis zu zehn Prozent dürfe nicht zur Überschre i- tung der Spanne führen . Dies kann der Senat selbst beurteilen, denn d ie Ausl e- gung eines Mietspiegels (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 556c, § 558c BGB) unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung (Senatsurteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 227/10, NJW 2011, 2284 Rn. 12). Mit einem solchen Z u- schlag sollen ersichtlich Umstände berücksichtigt werden, die in den ausgewi e- senen Spannen selbst keinen Niederschlag gefunden haben. Der Zuschlag für Einfamilienhäuser beruht auf der Einschätzung, dass der Nutzungswert eines solche n Ob jekts regelmäßig höher ist als derjenige eine r Wohnung von im Übr i- gen vergleichbarer Größe, Ausst attung und Lage , weil zusätzlich das Grun d- stück (Garage oder Einstellplatz, Garten usw.) zur Verfügung steht. Der Z u- schlag ist deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht durch den oberen Spannenwert begrenzt. Dies e ntspricht auch d er A usku nft der Stadt Geilenkirchen, die den Mietspiegel in Abstimmung mit den Interessenverbänden erstellt hat, in ihrem Schreiben vom 21. Au gust 2012, auf das die Revision z u- treffend Bezug nimmt. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand habe n, soweit es einen Einfamilienhauszuschlag wegen der von ihm angenommenen Begre n- zung durch den oberen Spannenwert verneint hat ; insoweit ist es aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) . Der Senat entscheidet über den Zuschlag in der Sache selbst, weil keine weiteren Feststellungen zu erwar ten sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Nach den Erläuterungen des Mietsp ie gels ist es innerhalb des Einfamilienhau s- 26 27 - 13 - zuschlages als negativ zu berücksichtigen, wenn - wie hier - weder Gara ge noch Einstellplatz auf dem Grundstück vorhanden sind. Ferner ist zu berüc k- sichtigen, dass es sich hier nicht um ein freistehen des Einfamilienhaus, sondern um ein Reihenhaus handelt. Unter Berücksichtigung dieser Gesichtspunkte schätz t der Senat den Zuschlag auf fünf Prozent zu dem vom Berufungsgericht ermitte lten Mietwert von 4, 2 je qm , so dass sich eine ortsü bliche Ve r- gleichsmiete von 4,41 - umgerechnet auf die Wohnfläche des Re i- henhauses der Beklagten - eine monatliche Nettomiete von 318,40 Das Berufungsurteil ist mithin insoweit a ufzuheben, als es hinter diesem Betrag zum Nachteil der Klägerin zurückbleibt. Insoweit ist die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil zurückzuweisen. Die weitergehende Revision der Klägerin ist zurückzuweisen. Ball Dr. Milger Dr. Hesse l Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Geilenkirchen, Entscheidung vom 14.07.2011 - 2 C 52/10 - LG Aachen, Entscheidung vom 11.10.2012 - 2 S 339/11 -
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