VIII ZR 376/13 - VIII. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 376/13 Verkündet am: 9. Juli 2014 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 535, § 549 Abs. 1, § 57 8 Abs. 2 a) Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwi n- gend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nu t- zungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (insoweit Bestätigung von BGH, Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW - RR 1986, 877). Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann. b) Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine trag fähigen Rüc k- schlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertrag s- schwerpunkt zu (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW - RR 1986, 877). c) Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (insoweit Fortfü h- rung von BGH, Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW - RR 1986, 877). BGH, Urt eil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13 - KG Berlin LG Berlin - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Juli 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger , die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts vom 12. August 2013 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird auf den im Berufungsverfahren hilfsweise gestellten Antrag der Kl äger - unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 30. November 2012 - an das sachlich und örtlich zuständige Amtsgericht Wedding verwiesen. Über die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten de s Revision sverfahrens wird das Amtsgerich t Wedding zu entsche i- den haben. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter eines mehrstöckigen H auses der Kläger in Berlin mit einer Fläche von etwa 270 m 2 . Das Haus nutzen sie zu Wohnzw e- cken und - soweit die Räume im Erdgeschoss betroffen sind - zum Betrieb einer Hypnosepraxis . Der Mietvertrag wurde am 20. November 2006 unter Verwe n- dung eines auf ein Wohnraummiet verhältnis zugeschnittenen Vertragsformulars des R . - Verlags (Nr. 545) mit der Überschrift " Vertrag für die Vermietung eines Ha uses " geschlossen. Dabei wurde bestimmt, dass das Mietverhältnis auf u n- 1 - 3 - bestimmte Zeit läuft und die " Nettokaltmiete " . § 19 Ziffer 3 des Mietvertrags enthält die handschriftliche Vereinbarung, dass den Beklagten die Einrichtung einer Hypnosepraxis in den Räumen im Erdgeschoß - vorbehaltlich einer erforderlichen behördlichen Genehmigung - gestattet ist . In der masch i- nenschriftlichen Anlage zum Mietvertrag heißt es außerdem: " Die Mieter nutzen die Räume im Erdgeschoss des Hauses für ihre fre i- berufliche Tätigkeit im Rahmen einer Hypnosepraxis . " Mit Schreiben vom 29. Juli 2009 erklärten die Kläger die Kündig ung des Mietverhältnisses und führten zur Begründung an, das Haus künftig selbst nu t- zen zu wollen . Einige Jahre später erklärten die Kläger mit Anwaltsschreiben vom 20. Februar 2012 erneut - mit Wirkung zum 30. September 2012 - die Kündigung des Mietverhäl tnisses, wobei sie sich nicht mehr auf Eigenbedarf beriefen. Die Beklagten wiesen die Kündigung zurück. Daraufhin haben die Kläger beim Landgericht Klage auf Räumung und Herausgabe des von den Beklagten genutzten Hauses erhoben. Sie machen geltend, bei dem Mietverhältnis handele es sich um ein Gewerberaummietve r- hältnis, weil die Beklagten ihren Lebensunterhalt vollständig durch den Betrieb der Hypnosepraxis verdienten. Die Beklagten gehen demgegenüber vom Vo r- liegen eines Wohnraummietverhältnis ses aus . Das Landgericht hat das Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis ei n- geordnet und die Klage wegen der danach gegebenen ausschließlichen sachl i- chen Zuständigkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a GVG) als unzulässig abg e- wiesen. Hiergegen haben die Kläger Beruf ung eingelegt und hilfsweise die Verweisung des Rechtsstreits an das Amtsgericht Wedding beantragt . Auf die Berufung der Kläger hat das Kammergericht das Urteil des Landgerichts abg e- ändert. Es hat das Mietverhältnis als Gewerberaummietverhältnis bewertet u nd 2 3 4 - 4 - der Klage stattgegeben. Die Beklagten erstreben mit ihrer vom Senat zugela s- senen Revision die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg . I. Das Berufungsgericht (KG, GE 2013, 1203) hat zur Begrü ndung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Die Klage auf Räumung und Herausgabe sei zulässig , insbesondere sei die Klage bei m zuständigen Gericht erhoben worden, weil die ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts gemäß § 23a Nr. 2a GVG nicht eröf f- net gewesen sei. Den Klägern stehe auch der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei aufgrund der mit Wirkung zum 30. September 2012 au sgesprochene n Kündigung vom 20. Februar 2012 - u n- ter Wahrung der Frist des § 580a Abs. 2 BGB - ordnungsgemäß beendet wo r- den. Bei dem Mietverhältnis handele es sich nicht um ein Wohnraum - , sondern ein Gewerberaummietverhältnis . Ein - hier gegebenes - Misch mietverhältnis unterliege, je nachdem welcher Vertragszweck nach dem Parteiwillen bei Ve r- tragsabschluss überwiege, insgesamt entweder dem Wohnraummietrecht oder dem Gewerberaummietrecht. Danach sei das Mietverhältnis zwischen den Pa r- teien nach Gewerberaumm ietrecht zu beurteilen. Die vertraglichen Erklärungen der Parteien gäben keine entscheidenden Aufschlüsse da rüber , ob die gewerbliche oder die Wohnraumnutzung im Vo r- 5 6 7 8 - 5 - dergrund stehen solle. Offenkundig seien die Parteien davon ausgegangen, dass die Beklag ten sowohl in dem Haus wohn t en, als auch - im Erdgeschoss - eine Hypnosepraxis betr ieben. Dies sei zum einen der Erklärung in der Einle i- tung des Mietvertrags: " Die einziehende Familie besteht aus 2 Personen " und zum anderen den Regelungen über die Einricht ung und den Betrieb einer Hy p- nosepraxis in Ziffer 19 Abs. 3 des Mietvertrags und in der Anlage zu m Mietve r- trag zu entn ehme n. D ass die Parteien das Formular Nr. 545 des R . - Verlages mit der Übe r- schrift " Vertrag für die Vermietung eines Hauses " gewählt hätten, spreche nicht für ein Überwiegen der Wohnnutzung, sondern sei wenig ergiebig. Zwar könne die Verwendung eines für die Miete von Wohnräumen gedachte n Formular s ein Indiz für ein Wohnraummietverhältnis darstellen. Dass das vorliegend benutz t e Vertrag sformular auf eine Wohnraummiete zugeschnitten sei, ergebe sich aber erst aus näherer rechtskundiger Analyse, etwa aus der Wiedergabe der Fristen des § 573c Abs. 1 BGB als gesetzliche Kündigungsfristen. Die Parteien hätten gerade nicht angekreuzt, dass das Haus " zur Benutzung als Wohnung " habe vermietet werden sollen. Es liege nahe, dass das Formular deswegen ausg e- wählt worden sei, weil sich die Mietvertragsformulare des R . - Verlags für G e- werberaum nicht auf ein komplettes Haus bezögen. Für das Vorlie gen eines in s gesamt dem Wohnraummietrecht zu unte r- stellende n Mietverhältnis spreche - entgegen der Auffassung der Vorinstanz - auch nicht der Umstand, dass die Parteien - wie in § 551 Abs. 1 BGB als Höchstgrenze für Wohnraummietverhältnis se vorgesehen - ei ne Kaution in dre i- facher Höhe der Nettokaltmiete vereinbart hätten. Denn Kautionen in dieser Höhe würden verbreitet auch in Gewerberaummietverhältnissen vereinbart. Dass die Mieter nach § 13 Ziffer 1 des Mietvertrags die Kosten für Kleinrepar a- turen und für die Behebung von Bagatellschäden nur mit einer Begrenzung auf 9 10 - 6 - zu tragen hätten , liefere ebenfalls kein Indiz für das Bestehen eines Wohnraummietverhältnisses . Au ch für Gewerberaummietverträge werde i m Schrifttum verschiedentlich gefordert, dass Kleinreparaturenklauseln eine Höchstbelastung des Mieters auswiesen. D as auf Eigenbedarf gestützte Kündigungsschreiben der Kläger vom 29. Juli 2009 mit Belehrung über ein Widerspruchsrecht der Beklagten lass e entgegen der Auffassung des Landgerichts ebenfalls nicht den Schluss zu, die Parteien hätten bei Abschluss des Mietvertrags die Wohnnutzung als vorneh m- lichen Vertragszweck angesehen. Ein späteres Verhalten könne zwar im Einze l- fall ein Indiz für die Ausle gung eines Vertrags bilden. Den Klägern als jurist i- schen Laien habe aber nicht bekannt sein müssen, dass Eigenbedarf und W i- derspruchsberechtigung in einem Gewerberaummietverhältnis keine Rolle spie l ten. Erst recht könne ihnen nicht Kenntnis davon unterstel lt werden, dass in einem Mischmietverhältnis, in dem die gewerbliche Nutzung im Vordergrund stehe, Wohnraummietrecht nicht einmal teilweise gelte. Ausschlaggebend für die Einstufung als Gewerbemietverhältnis sei vo r- liegend d er vertraglich vereinbarte Zw eck , dass die Beklagten durch das Betre i- ben der Hypnosepraxis in einem Teil der Mieträume ihren Lebensunterhalt b e- stritten. Es gelte gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als unstreitig , dass die Anmietung des Hauses darauf abgezielt habe, die Beklagten in die Lage zu ve rsetzen, durch die " freiberufliche Tätigkeit im Rahmen einer Hypnosepraxis " ihren L e- bensunterhalt zu verdienen. Hiervon sei auch deswegen auszugehen, weil die Beklagten im Vorfeld des Vertragsschlusses in dem " Fragebogen zur Wo h- nungsbewerbung " als ausgeübt en Beruf ausschließlich " Hypnosetherapeut(in) " angegeben hätten. 11 12 - 7 - Der Bundesgerichtshof habe in seinem Urteil vom 16. April 1986 (VIII ZR 60/85, MDR 1986, 842) entschieden, im Rahmen der Prüfung, ob nach dem Vertragszweck überwiegen d eine Wohnraummiete oder eine andere Nutzung s- art anzunehmen sei, seien alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen . Dabei seien auch die auf die verschiedenen Nutzungsarten entfallenden Flächen und deren Mietwerte zu berücksichtigen, soweit sich nicht bereits aus anderen Gründe n ein Übergewicht eines bestimmten Gebrauchszweck s ergebe. Werde einem Rechtsanwalt ein Einfamilienhaus zur Nutzung als Kanzlei und als Wo h- nung überlassen, sei im Allgemeinen anzunehmen, dass die Vermietung in er s- ter Linie zu gewerblichen Zwecken vorgenomm en werde . Dies gelte selbst für den Fall, dass die für den Betrieb der Kanzlei zur Verfügung stehende Fläche des Hauses geringer sei als die für Wohnzwecke vorgesehene . Denn die Kan z- lei sei für den Rechtsanwalt die Stätte, ohne die er im Allgemeinen seine B e- rufstätigkeit nicht ausüben und die Geldmittel erwerben könne, die er benötige, um seinen Lebensunterhalt zu bestreiten, zu denen auch die Miete für die Wohnung gehöre. Der Vermieter könne im Allgemeinen ein e höhere Miete für sein Haus verlangen, wenn er es nicht ausschließlich zu Wohnzwecken, so n- dern zugleich auch zum Betrieb der Anwaltskanzlei des Mieters vermiete. An dieser Rechtsprechung , der sich nicht nur d er erkennende Ber u- fungssenat, sondern auch ein weiterer Senat des Kammergerichts und ander e Oberlandesgerichte angeschlossen hätten, sei trotz vereinzelter Kritik festzuha l- ten. Dass das Besitzrecht des Mieters Grundrechtsschutz genieße, ändere nichts daran, dass bei einem Mischmietverhältnis die gewerbliche Nutzung aus Sicht der Vertragsparteie n - gerade auch im Hinblick auf die typischerweise h ö- heren Gewerbe raum mieten - regelmäßig im Vordergrund stehe, wenn der Mi e- ter damit seinen Lebensunterhalt bestreite. Soweit gleichwohl die Wohnnutzung Vorrang genießen solle, bleibe es den Vertragspartnern unbenommen, dies zum Ausdruck zu bringen. 13 14 - 8 - Gemessen an den beschriebenen Grundsätzen sei vorliegend von einem Gewerberaummietverhältnis auszugehen . Da das als Praxisräume zu nutzende Erdgeschoss ebenso groß sei wie das Obergeschoss, trete die gewerblic h zu nutzende Fläche im Streitfall nicht völlig hinter der für Wohnzwecke vorgeseh e- nen Fläche zurück. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand . Das Ber u- fungsgericht hat den zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag recht s- fehl erhaft nicht dem Wohnraummietrecht, sondern dem Gewerberaummietrecht unterstellt und daher zu Unrecht die - entgegen § 23 Nr. 2a GVG nicht beim Amtsgericht erhobene - Klage als zulässig erachtet . 1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht allerdings a ngenommen, dass zwischen den Parteien ein sogenanntes Mischmietverhältnis begründet worden ist. Nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen, von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten durch einen einheitlich en Vertrag auf unbestimmte Zeit ein Haus angemietet , dessen Räume entsprechend den getroffenen Vereinbarungen teilweise zu Wohnzw e- cken und teil weise (Erdgeschossräume) zur Ausübung einer freiberuflichen T ä- tigkeit (Hypnosepraxis) genutzt werden und für dess en Nutzung eine einheitl i- che Miete zu zahlen ist . 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass das Misc h- mietverhältnis in rechtlicher Hinsicht einheitlich zu beurteilen und zwingend entweder als " Wohnraummietverhältnis " oder als " Mietver hältnis über sonstige Räume " ein zu stufen ist , weil gesetzliche Sondervorschriften für Mischmietve r- hältnisse fehlen und für Mietverträge über Wohnräume teilweise andere geset z- liche Regeln gelten als für die Anmietung von Geschäftsräumen oder von 15 16 17 18 - 9 - sonstigen Räumen . Dies gilt nicht nur für die materielle Rechtslage (vgl. § 549 BGB einerseits und § 578 Abs. 2 BGB andererseits), sondern auch für das Pr o- zessrecht, denn die sachliche Zuständigkeit der Gerichte hängt davon ab, ob es sich um einen Rechtsstreit aus e inem Wohnraummietverhältnis handelt oder nicht (vgl. § 23 Nr. 2a GVG einerseits und § 23 Nr. 1, § 71 Abs. 1 GVG and e- r er seits). a) Gemäß § 23 Nr. 2a GVG ist das Amtsgericht ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes für alle Streitigkeiten über A nsprüche aus einem Wohnraummietverhältnis oder über das Bestehen eines solchen Anspruchs ausschließlich sachlich zuständig. Bei Streitigkeiten, denen andere Mietverhäl t- nisse zugrunde liegen, ist dagegen - je nach Höhe des Streitwerts - entweder das Amtsger icht oder das Landgericht sachlich zuständig (§ 23 Nr. 1, § 71 Abs. 1 GVG). b ) Der Begriff des Wohnraummietverhältnisses in § 23 Nr. 2a GVG knüpft an die Vorgängerregelung des § 29a Abs. 1 ZPO in der bis zum 1. März 1993 geltenden Fassung an (vgl. BT - D rucks. 12/3832 , S. 43) . Diese Vorschrift, die bei Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnissen eine ausschließliche sachliche und örtliche Zuständigkeit des Amtsgerichts begründete, entsprang dem Schutzgedanken des sozialen Mietrechts, das Verfahren möglic hst am Wohnort des Mieters zu führen, durch einen zweistufigen Prozess eine kürzere Verfahrensdauer zu bewirken sowie eine größere Sach - und Ortsnähe des z u- ständigen Gerichts herzustellen (BGH, Beschlüsse vom 11. Januar 1984 - VIII ARZ 6/83, BGHZ 89, 275, 281 f.; vom 16. Dezember 2003 - X ARZ 270/03, BGHZ 157, 220, 222). Durch das Rechtspflegeentlastungsgesetz vom 11. Januar 1993 (BGBl. I S. 50) wurde die bislang in § 29a ZPO aF geregelte ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts bei Streiti gkeiten aus Wohnraummietverhältnissen aus systematischen Gründen in § 23 Nr. 2a GVG 19 20 - 10 - verankert (BT - Drucks. 12/3832 , S. 43), während die weiterhin von § 29a ZPO erfasste ausschließliche örtliche Zuständigkeit auch auf andere Mietverhältnisse und auf Pachtver hältnisse ausgedehnt wurde . Dem lag die Zielsetzung zugru n- de, bei der Bestimmung der örtlichen Zuständigkeit Abgrenzungsschwierigke i- ten bei Mischmietverhältnissen sowie zwischen Miet - und Pachtverhältnissen zu vermeiden (BT - Drucks. 12/1217 , S. 22). Die im Gesetzesentwurf des Bunde s- rats aus den selben Gründen vorgeschlagene Ausweitung der sachlichen Z u- ständigkeit des Amtsgerichts (BT - Drucks. 12/1217 , S. 22, 45 f. ) fand im Rechts - ausschuss dagegen keine Zustimmung (BT - Drucks. 12/3832 , S. 38, 42 f.), so dass si ch die beschriebenen Abgrenzungsfragen im Bereich der sachlichen Z u- ständigkeit weiterhin stellen. c ) Der Begriff des Wohnraums in § 29a ZPO in der bis zum 1. März 1993 geltenden Fassung entspricht dem des Wohnraums im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Senatsurteil vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, NJW 1981, 1377 unter 2 a ; vgl. Senatsbeschluss vom 11. Januar 1984 - VIII A RZ 6 / 83, BGHZ 89 aaO S. 280 ; OLG Hamm, ZMR 1986, 11 ). Danach ist für die Einor d- nung als Wohnraummietverhältnis nicht die Eignun g der Räume zur Wohnnu t- zung, sondern der vereinbarte Nutzungszweck entscheidend (Senatsurteil e vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78, WM 1979, 148 unter 2 a; vom 11. Febr uar 1981 - VIII ZR 323/79, aaO unter 2 b cc ; vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, BG HZ 94, 11, 14 f.; vom 2 1 . April 1997 - VIII ZR 212/96, BGHZ 135, 269, 272; vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; OLG Stuttgart, NJW 1986, 322 , 323 ; jeweils mwN). An der Maßgeblichkeit der für das materielle Recht zur Unterscheidung von Wohnraum - und Gewerberaummietverhältnissen entwickelten Grundsätze für die Bestimmung der sachlichen Zuständigkeit hat sich durch die Verlagerung der bisher in § 29a ZPO aF enthaltenen Regelung über die ausschließliche 21 22 - 11 - sachliche Zuständigkeit de r Amts gericht e für Streitigkeiten aus Wohnraummie t- verhältnissen in die neu geschaffene Vorschrift des § 23 Nr. 2a GVG nichts g e- ändert . D enn di e Einfügung d ieser Zuständigkeitsregelung in das Gerichtsve r- fassungsgesetz b eruhte, wie bereits ausgeführt, allein auf s ystematischen Gründen; eine inhaltliche Änderung war - von redaktionellen Angleichungen und dem Wegfall der in § 29a Abs. 2 ZPO aF genannten (besondere Wohnmietve r- hältnisse betreffenden) Ausnahmefälle abgesehen - nicht gewollt (vgl. BT - Drucks. 12/1217 , S. 45; 12/3832 , S. 43). Danach ist die ausschließliche sachl i- che Zuständigkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a GVG) stets dann eröffnet, wenn eine Streitigkeit aus einem Mietverhältnis über Wohnraum, also über Räumlichkeiten vorliegt, die nach dem Mietvertrag z um Wohnen bestimmt sind . Dabei ist es in den Fällen, in denen die Frage, ob ein Wohnraum - oder ein Mietverhältnis über andere Räume vorliegt, nicht nur für die sachliche Z u- ständigkeit, sondern auch für die Begründetheit einer Klage bedeutsam ist (s o- gen annte doppelrelevante Tatsache), für die Beurteilung der sachlichen Z u- ständigkeit - anders als für die Begründetheit der Klage - unerheblich, ob die für die Einordnung des Mietverhältnisses maßgebenden Tatsachen unstreitig oder bewiesen sind. Entscheidend ist allein, ob sich die sachliche Zuständigkeit des Gerichts aus den zur Begründung des Anspruchs vom Kläger vorgebrachten Tatsachen ergibt (vgl. BGH, Urteil vom 25. November 1993 - IX ZR 32/93, BGHZ 124, 237, 240 f. ; OLG Karlsruhe, OLGR Karlsruhe 2006, 20 6; jeweils mwN). d) Die aufgezeigten Maßstäbe zur Abgrenzung von Wohnraum - und G e- schäftsraummiete gelten für die im Rahmen der Zuständigkeitsprüfung nach § 23 Nr. 2a GVG (und früher nach § 29a ZPO aF) vorzunehmende Einordnung ei nes Mischmietverhältnisse s entsprechend . Auch hier ist auf die für das mat e- rielle Recht entwickelten Grundsätze abzustellen (so auch OLG München, ZMR 23 24 - 12 - 2010, 962; LG Frankfurt am Main, Urteil vom 31. Januar 2013 - 2/32 O 176/12, juris Rn. 29 ; LG Berlin , MM 2002, 383 [ jeweils zu § 23 Nr. 2a GVG ] ; OLG Hamm, aaO; OLG Karlsruhe, MDR 1988, 414 mwN [ jeweils zu § 29a ZPO aF ] ). Danach ist das jeweils in Frage stehende Mischmietverhältnis zwingend entw e- der als Wohnraummietverhältnis (§ 549 BGB) oder als Mietverhältnis über a n- dere Räume (§ 578 Abs. 2 BGB), also Geschäftsräume, zu bewerten. Denn eine Aufspaltung eines Mischmietverhältnisses in seine verschiedenen B e- standteile unter gesonderter rechtlicher Bewertung der unterschiedlichen Nu t- zungszwecke liefe der bei einem Mischmietverhältnis von den Parteien gewol l- ten rechtlichen Einheit des Vertrags zuwider (OLG Schleswig, NJW 1983, 49 , 51 ; OLG Stuttgart, aaO ; OLG Hamm, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 12. Okt o- ber 1978 - VII ZR 288/77, BGHZ 72, 229, 232 [zum Verkauf eines Grun d- stücksanteils und der Erstellung einer Eigentumswohnung]). Au f die nach materiellem Recht (§§ 549, 578 Abs. 2 BGB) erforderliche Zuordnung eines Mischmietverhältnisses zu den Kategorien Wohnraum - oder Geschäftsraummiete kann für die Zuständigkeitsbestimmung nicht - wie ein Teil der Instanzgerichte meint (AG Fürth (Bayern), WuM 2001, 599 , 601 [zu § 23 Nr. 2a GVG]; vgl. auch LG Köln, WuM 1988, 313 , 314 f. und NJW - RR 1989, 403 ff. ; LG Flensburg, MDR 1981, 57 f; jeweils mwN [zu § 29a ZPO aF]) - mit der Erwägung verzichtet werde n, die ausschließliche sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte sei bei Mischmietverhältnissen schon deswegen eröffnet, weil sie eine Nutzung zu Wohnzwecken miteinschl össen . De nn eine solche allu m- fassende sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte bei Mischm ietverhältnissen ist vom Gesetzgeber nicht gewollt. In der Begründung zum Entwurf eines Rechtspflegeentlastungsgesetzes wird betont, dass nach der bis dahin gelte n- den Fassung des § 29a ZPO aF zur Bestimmung der örtlichen und sachlichen Zuständigkeit bei Mi schmietverhältnissen eine Abgrenzung zwischen Woh n- raum - und Gewerberaummietverhältnissen zu erfolgen hatte (BT - Drucks. 25 - 13 - 12/1217 , S. 22). Den damit verbundenen " Abgrenzungsschwierigkeiten bei Mischmietverhältnissen (Geschäfts - und Wohnraum) " wollte der Geset zesen t- wurf durch die Begründung einer umfassenden Zuständigkeit des Amtsgerichts sowohl für Wohnraum - als auch für Geschäftsraummietsachen begegnen (BT - Drucks. aaO). Verwirklicht wurde diese Zielsetzung im Hinblick auf die vom Rechtsausschuss geäußerten Be denken gegen eine weit gefasste sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte (BT - Drucks. 12/3238 , S. 38, 42 f. ) jedoch nur bei der örtlichen Zuständigkeit (§ 29a Abs. 1 ZPO), so dass bei Mischmietve r- hältnissen die sachliche Zuständigkeit nach wie vor von einer Einordnung in die Kategorien Wohnraummiete oder Gewerberaummiete abhängt. e ) Für die rechtliche Einordnung eines Mischmietverhältnisses als Woh n- raum - oder Gewerberaummietverhältnis ist - wie auch bei sonstigen Mischve r- trägen (vgl. BGH, Urteile vom 12. Oktober 1978 - VII ZR 288/77, aaO mwN; vom 12. Juli 1979 - VII ZR 159/78 , NJW 1979, 2193 unter 2 a ; OLG Hamm, aaO ) - entscheidend, welche Nutzungsart überwiegt (Senatsurteile vom 30. März 1977 - VIII ZR 153/75, NJW 1977, 1394 unter II 2; vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78, aaO unter 2 b; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW - RR 1986, 877 unter 3 c cc ; OLG Schleswig, aaO S. 49 f. ; OLG Hamm, aaO; OLG Stuttgart, aaO ; MDR 2008, 1091; OLG Celle, MDR 1986, 324; OLG Karl s- ruhe, aaO ; WuM 2012, 666, 668 ; OLG Ha mburg, NJW - RR 1997, 458; OLG Düsseldorf, GE 2006, 647; MDR 2012, 20 , 21 ; OLG München, aaO; OLG Saa r- brücken, MDR 2012, 1335 , 1336 ; KG, GE 2001, 1466; ZMR 2010, 956 ; jeweils mwN ; aA AG Fürth (Bayern), aaO ; Rinke, ZMR 2003, 13 ff. ). Diesen Grundsatz hat das B erufungsgericht beachtet und hat daher zu Recht darauf abgestellt, dass die sachliche Zuständigkeit und die Begründetheit der Räumungs - und Herausgabeklage davon abhängen, ob nach dem zwischen den Parteien g e- schlossenen Mietvertrag die Wohnnutzung oder die Nutzung zu freiberuflichen Zwecken (Hypnosepraxis) den Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses bildet. 26 - 14 - 3. Nicht frei von Rechtsfehlern sind dagegen die Erwägungen, mit denen das Berufungsgericht im Streitfall ein Überwiegen der Wohnnutzu n g verneint und stattdessen angenommen hat, die Nutzung zu freiberuflichen Zwecken ste l- le den vorherrschenden Vertragszweck dar. a) Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass bei der Frage, welche Nutzungsart im Vordergrund steht - wie auch sonst b ei Abgre n- zung von Geschäfts - und Wohnraummiete ( vgl. Senatsurteil e vom 15. Nove m- ber 1978 - VIII ZR 14/78, aaO; vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, aaO; OLG Stuttgart, NJW 1986, 322 , 323 ; jeweils mwN) - auf den Vertragszweck a b- zu stellen ist (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO). Überwiegt danach die Nutzung als Wohnraum, ist Wohnraummietrecht anzuwenden. Steht die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (Senatsurteil vom 16. April - VIII ZR 60/85, aaO). b) Bei der Prüfung, ob nach dem Zweck des zwischen den Parteien a b- geschlossenen Mietvertrags überwiegend von einer Wohnraummiete oder von einer Nutzung zu freiberuflichen Zwecken (Hypnosepraxis) auszugehen ist, sin d d em Berufungsgericht jedoch Rechtsfehler unterlaufen. aa) Welcher Vertragszweck bei Mischmietverhältnissen im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Entscheidend ist der wahre, das Rechtsver hältnis prägende Ve r- tragszweck (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO; OLG Düsse l- dorf, MDR 2012, 20 , 21 ), also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vo r- stellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll und welch e Art der Nutzung im Vordergrund steht (OLG Stuttgart, MDR 2008, 1091; KG, ZMR 2010, 956; OLG Saarbrücken, aaO; OLG Karlsruhe, WuM 27 28 29 30 - 15 - 2012, 666, 668 ). Ein hiervon abweichender, im Vertrag nur vorgetäuschter Ve r- tragszweck ist unbeachtlich (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO) . bb) Bei der Ermittlung des nach dem wirklichen Willen der Parteien vo r- herrschenden Vertragszwecks sind alle (auslegungsrelevanten) Umstände des Einzelfalls zu würdigen (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO). Für die Feststellung des nach den vertraglichen Absprachen gewollten Nu t- zungsschwerpunkts wird der Tatrichter mangels ausdrücklicher Abreden häufig auf Indizien zurückgreifen müssen. (1) Dabei lassen sich keine festen Regeln aufstellen. Insbeson dere lässt der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, keine tragfähigen Rüc k- schlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertrag s- schwerpunkt zu. (a) Zwar hat der Senat in seinem Urteil vom 16. April 1986 (VIII ZR 60/85, aaO) ausgeführt, wenn ein Einfamilienhaus einem Rechtsanwalt zur Nutzung als Kanzlei und zugleich als Wohnung überlassen werde, sei im Al l- gemeinen anzunehmen, dass die Vermietung in erster Linie zu gewerblichen Zwecken vorgenommen werde. Dies gelte selbst für den Fall, dass die für den Betrieb der Kanzlei zur Verfügung stehende Fläche des Hauses geringer sei als die für Wohnzwecke gedachte. Denn die Kanzlei sei für den Rechtsanwalt die Stätte, ohne die er im Allgemeinen seine Berufstätigkeit nicht ausüben und die Geldmittel erwerben könne, die er benötige, um seinen Lebensunterhalt zu b e- streiten, zu denen auch die Miete für die Wohnung gehöre. Der Vermieter kö n- ne im Allgemeinen eine höhere Miete für sein Haus verlangen, wenn er es nicht 31 32 33 - 16 - ausschließlich zu Wohnzwecken, sondern zugleich auch zum Betrieb der A n- waltskanzlei des Mieters vermiete. Die Größe der vermietete n Flächen spiele nur eine untergeordnete Rolle, es sei denn, die Fläche, die zur Benutzung als Wohnung zur Verfügung stehe, überwiege die F läche , die zur Nutzung als Kanzlei in Betracht komme, derart, das der für die Kanzlei zur Verfügung st e- henden nur ein e geringe Bedeutung zukomme. (b) An diesem Abgrenzungskriterium, das der Senat zur Beurteilung der Anwendbarkeit des Miethöheregelungsgesetzes (MHRG) entwickelt hat (Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO), hält der Senat nicht fest. Das Bestre i- ten des Lebensunterhalts als vorrangiges Kriterium für das Vorliegen eines g e- werblichen Nutzungs s chwerpunkts ist im Hinblick auf die weitgefasste Formuli e- rung im Senatsurteil vom 16. April 1986 ( " im Allgemeinen " ) von den I nstanzg e- richte n und vom Schrifttum als verallgemeinerungsfähiger Grundsatz aufgefasst worden (vgl. KG, GE 1995, 1205 f. ; OLG Köln, ZMR 2001, 963 , 965 ; OLG Stuttgart, MDR 2008, 1091; OLG Saarbrücken, aaO; LG Frankfurt am Main, aaO Rn. 30 f. ; LG Hamburg, WuM 1993, 36 ; Staudinger/Emmerich, BG B, Neubearb. 2011, Vorbem. zu § 535 Rn. 28; MünchKommBGB/Bieber, 6. Aufl., § 549 Rn. 6; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., Vor § 535 Rn. 15; Schmidt - Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., Vor §§ 557 - 557b BGB Rn. 25; B e ckOK - BGB/Ehlert, Stand: 1. M ai 201 4 , § 549 Rn . 10 mwN). Dieser Gesicht s- punkt stellt jedoch kein sachgerechtes Unterscheidungskriterium dar (LG Köln, WuM 1988, 313, 314 f. ; LG Berlin, WuM 1988, 22; AG Fürth (Bayern), aaO; Bühler, ZMR 2010, 897, 908 ff.; MünchKommBGB/Häublein, aaO , § 5 73 Rn. 22 mwN ; Schmidt - Futterer/Blank, aaO, Vor § 535 BGB Rn. 109 mwN ). (c) Ein allgemeiner Erfahrungssatz , dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat, b e- steht nicht ( vgl. LG Köln, aaO; LG Be rlin, aaO; AG Fürth (Bayern), aaO; Sternel, 34 35 - 17 - Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. VI 13; Bühler, aaO; MünchKommBGB/ Häublein, aaO ) . Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten soll, l ässt sich weder mit der Bedeutung der Wohnung als Ort der Verwirklichung privater Lebensvorste l- lungen noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesel l- schaft zukommt, in Einklang bringen. Die Nutzung zu Wohnzwecken dient dazu, dem Mieter die Verwirklichung seiner privaten Leb ensvorstellungen zu ermöglichen. Die W ohnung ist für j e- dermann regelmäßig der Mittelpunkt der privaten Existenz (BVerfG, NJW 1993, 2035). Der einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer L e- bensbedürfni sse sowie zur Sicherung seiner Freiheit und zur Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen (BVerfG, aaO). Im Falle der Anmietung von Woh n- raum erfüllt das Besitzrecht des Mieters Funktionen, wie sie typischerweise dem Sacheigentum zukommen, und stellt dahe r eine privatrechtliche Position dar, die den Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG genießt (BVerfG, aaO S. 2035 f. ; vgl. auch BVerfG, WuM 2011, 355 , 356 f. ). Die Wohnung bildet letztlich die Stätte, die der Mieter im Allgemeinen benötigt, um die Kraft und Energie für die Au s- übung seiner Berufstätigkeit gewinnen zu können (Bühler, aaO S. 909 mwN ). Es lässt sich damit nicht sagen, dass die gewerbliche/freiberufliche Nutzung bei Mischmietverhältnissen generell überwiegt . Umgekehrt lässt sich auch kein E r- fahrungssatz a ufstellen, dass die Wohnungsnutzung im Allgemeinen Vorrang vor der Nutzung zu gewerblichen/freiberuflichen Zwecken hat (Bühler, aaO S. 910 f. ). (2) Für die Ermittlung des nach dem Willen der Parteien vorherrschenden Vertragszwecks ist beim Fehlen ausdrü cklicher Regelungen auf objektive (ä u- ßerliche) Umstände zurückzugreifen , sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Parteiwillen bilden. Als Indiz kommt etwa - je nach Fallgestaltung - die Ve r- 36 37 - 1 8 - wendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten (Geschäftsrau m - oder Wohnraummiete) zugeschnitten en Vertragsformulars in Betracht ( OLG Ha m- burg, ZMR 1995, 120 , 121 ; OLG Düsseldorf, GE 2006, 647; OLG Stuttgart, MDR 2008, 1091 ; OLG Celle, ZMR 1999, 469 , 470 ; LG Berlin, aaO; E r- man/Lützenkirchen, aaO; Schmidt - Futterer/Bl ank, aaO; Sternel, aaO Rn. VI 12 ). Dabei können nicht nur d er Inhalt der darin enthaltenen Regelungen ( KG, ZMR 2010, 956 , 957 ; OLG München, OLGR München 2003, 82 ; ZMR 2007, 119 , 120 ; OLG Celle, aaO ; LG Hamburg, WuM 1988, 406 ; LG Berlin, aaO ) oder - unter Umständen - die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift Bedeutung gewinnen (vgl. KG, aaO ; OLG München, ZMR 1995, 295 , 296 ; OLG Düsseldorf, NZM 2002, 739 , 740 ; OLG Karlsruhe, WuM 2012, 666, 668 und OLG Köln, Urteil vom 21. Juni 2005 - 22 U 8/05 , juris Rn. 9 einerseits und OLG Stuttgart, aaO; OLG München, ZMR 2010, 962 andererseits) , sondern auch der Aufbau der vertraglichen Regelungen (Wohnraumnutzung oder Gewerberau m- nutzung als Zusatz oder Anhang zu den übrigen Vertragsre gelungen [ vgl. OLG Köln , ZMR 2001, 963; OLG Saarbrücken, Urteil vom 21. Juni 2012 - 8 U 451/11, juris Rn. 23, insoweit in MDR 2012, 1335 nicht abgedruckt ; Münc h- KommBGB/ Häublein, aaO ] ). Indizwirkung kann auch dem Verhältnis der für eine gewerbl i- che/freiberufliche Nutzung vorg esehenen Flächen und der für Wohnzwecke bestimmten Flächen zukommen ( Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO ; OLG Karlsruhe, MDR 2012, 1401; KG aaO; OLG Düsseldorf, GE 2006, 647 mwN; OLG Schleswig, aaO; OLG Hamm, aaO; LG Berlin, MM 2002, 383; LG München, Urteil vom 14. November 2006 - 3 O 7669/06, juris Rn. 20 ; MünchKommBGB/Häublein, aaO; Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 27 mwN; Schmidt - Futterer/Blank, aaO ). Entsprechendes gilt - falls die Miete für die ve r- schiedenen Nutzungen gesondert ausgewiesen ist - für die V erteilung der G e- samtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile ( vgl. OLG Düsseldorf, GE 2006, 38 - 19 - 647; OLG Hamm, aaO; LG Berlin, WuM 1988, 22; Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., Einf. v. § 535 Rn. 101 f.; MünchKommBGB/Häublein, aaO; Staudinger/ Emmerich, aaO mwN; Schmidt - Futterer/Blank, aaO ) , wobei alle r- dings zu berücksichtigen ist, dass für Gewerberäume regelmäßig eine höhere Miete entrichtet wird ( LG Köln, MDR 1988, 1061; MünchKommBGB/ Häublein, aaO). Auch die baulichen Gegebenheiten (Zuschnitt, Einrichtung etc.) können gegebenenfalls Rückschlüsse auf einen von den Parteien gewollten Vorrang einer Nutzungsart zulassen ( OLG Saarbrücken, aaO Rn. 24 ; OLG Hamm, aaO S. 12 ; LG München, aaO ; Bühler, aaO S. 916 ). Ein Indiz für das Überwiegen eines Nutzun gsanteils kann sich auch aus Umständen im Vorfeld des Vertrag s- schlusses (OLG München, ZMR 1995, 295 , 296 ) oder aus einem nachträgl i- chen Verhalten der Parteien - soweit dieses Rückschlüsse auf den überei n- stimmenden Willen bei Vertragsschluss zulässt - ergeb en ( OLG Karlsruhe, aaO ). D ie aufgeführten Indizien sind nicht abschließend. Es obliegt dem Tatric h ter, auf der Grundlage der Einzelfallumstände zu beurteilen, ob Indizien vorliegen, die einen tragfähigen Rückschluss auf den übereinstimmenden Pa r- teiwillen ü ber den Nutzungsschwerpunkt zulassen, und diese zu gewichten. (3) Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststel len (also auch bei einer Gleichwertigkeit beider Nutzungen) , ist von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszu gehen ( OLG Stuttgart, NJW 1986, 322 , 323 ; LG Frankfurt am Main, aaO Rn. 51 ; LG Berlin, MM 1990, 347; LG Hamburg, aaO; Münc h- K ommBGB/Häublein, aaO; MünchKommBGB/Bieber, aaO; Staudinger/ Emmerich, aaO Rn. 29; Bamberger/Rot h/Ehlert, BGB, 3. Aufl., § 535 Rn. 122 a ; Schmidt - Futterer/Blank, aaO ; Sternel, aaO; Bühler, aaO S. 918; offengelassen im Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO ) . Denn ansonsten wü r- den die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonde r- regelungen, insbesondere die eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten des 39 - 20 - Vermieters (§§ 573, 543, 569 BGB) und die ausschließliche sachliche Zustä n- digkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a GVG), unterlaufen. cc ) Das Berufungsgericht hat das zwischen d en Parteien begründete Mischmietverhältnis i n Anlehnung an das Senatsurteil vom 16. April 1986 (VIII ZR 60/85, aaO) deswegen dem Gewerberaummietrecht unterstellt, weil die Beklagten mit dem Betrieb einer freiberuflichen Hypnosepraxis in de n Erdg e- schossräu men des angemieteten Hauses ihren Lebensunterhalt bestr itten , und hat die weiteren Umstände des Streitfalls für die Auslegung als unergiebig e r- achtet . Diese Beurteilung ist, wie die Revision zu Recht rügt, rechtsfehlerhaft. (1) Bei der im Streitfall er folgten Übereinkunft der Parteien über die ve r- traglichen Nutzungszweck e und ihres Schwerpunkts handelt es sich - was der Senat selbst beurteilen kann, weil weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen - um eine Individualvereinbarung. Dem steht nicht en tgegen, dass die Parteien den Vertrag unter Verwendung eines Vertragsf ormular s geschlossen haben. Denn die Berechtigung der Beklagten, das Haus nicht nur zu Wohnzw e- cken, sondern auch zum Betrieb einer Hypnosepraxis zu nutzen, wurde als g e- sonderte Abrede in dividuell vereinbart (§ 19 Abs. 3 des Mietvertrags sowie A n- lage zum Mietvertrag). Die tatrichterliche Auslegung einer Individualvereinbarung kann vom R e- visionsgericht zwar nur daraufhin überprüft werden, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtig t ist, gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze, E r- fahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt sind oder wesentlicher Au s- legungsstoff außer Acht gelassen worden ist ( st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 2 1 . April 1997 - VIII ZR 212/96, BGHZ 135, 269, 2 73; vom 26 . Oktober 20 09 - II ZR 2 22/08 , WM 2009, 2321 Rn. 18; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 40 41 42 - 21 - 2013, 2417 Rn. 16) . Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Auslegung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. (2) Das Berufungsger icht hat den Schwerpunkt der Nutzung vorliegend in der Geschäftsraummiete gesehen, weil die Beklagten mit dem ihnen bei Ve r- tragsschluss gestatteten Betrieb einer Hypnosepraxis in den Erdgeschossrä u- men des angemieteten Hauses ihren Lebensunterhalt verdiente n. Es hat damit - wie oben (unter II 3 b bb (1)) ausgeführt - ein Kriterium zugrunde gelegt, das für die Ermittlung des überwiegenden Vertragszwecks nicht sachgerecht ist. Außerdem hat es die Aspekte des Streitfalles , die für einen Schwerpunkt in der Wohnr aummiete sprechen, - i n Abweichung vom Urteil des L andgericht s - durchweg für unergiebig gehalten und dabei den Inhalt der getroffenen Verei n- barungen nicht vollständig ausgeschöpft. ( 3 ) Bei der gebotenen Berücksichtigung aller Umstände des Streitfalls liegt der Schwerpunkt des zwischen den Parteien bestehenden Mischmietve r- hältnis ses auf der Wohnnutzung. Diese Auslegung kann d er Senat selbst vo r- nehmen, weil weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen. (a) Für ein Überwiegen der Wohnraumnutzung sp rechen vorliegend vor alle m der Inhalt und Aufbau der getroffenen Vereinbarungen. Die Parteien haben das auf eine Wohnraummiete zugeschnittene Mie t- vertragsformular Nr. 545 des R . - Verlags ( " Vertrag für die Vermietung eines Hauses " ) und nicht die vom R . - Verlag ebenfalls angebotene n Formulare über die Anmietung von Gewerberäumen verwendet. Dies stellt zwar allein noch kein belastbares Indiz dafür dar, dass die Parteien die Wohnnutzung als vorher r- schend angesehen haben. Denn die Verwendung dieses Form ulars kann - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - auch deswegen erfolgt sein, weil der R . - Verlag für die Anmietung eines Hauses nur das Formular 545 a n- 43 44 45 46 - 22 - bietet. Hinzu kommt jedoch - und dies ist letztlich maßgebend - , dass nahezu alle in d er Mietvertragsurkunde getroffenen Regelungen mit Ausnahme der u n- ter § 19 Ziffer 3 des Vertrags handschriftlich eingefügten Gestattung der Ei n- ric h tung einer Hypnosepraxis an typischerweise für Wohnraummietverhältnisse vereinbarten Bedingungen ausgerichtet sind. Dies wird vor allem bei der Vertragslaufzeit deutlich. Das Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine solche Laufzeit ist bei der A n- mietung von Geschäftsräumen unüblich. Hier wird in aller Regel - wie dies auch handelsübliche Gew erbe raummiet vertragsformulare vorsehen - ein befristeter Mietvertrag mit Verlängerungsoption des Mieter s abgeschlossen, um diesem einerseits Planungssicherheit (Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Vermieters) zu gewähr en und ihm andererseits die Mögl ichkeit zu eröffnen, im Falle wirtschaftlicher Schwierigkeiten das Mietverhältnis in absehbarer Zeit au f- lösen zu kön nen. Für das Überwiegen der Wohnnutzung spricht weiter der Umstand, dass die freiberufliche Nutzung als Hypnosepraxis i n dem umfangreich en Vertrag s- formular nicht - insbesondere nicht an exponierter Stelle - als vereinbarter Ve r- tragszweck aufgeführt worden ist, sondern nur zum Schluss in einem einzigen Satz (§ 19 Abs. 3 ) erwähnt wird und auch dort nur die Rede davon ist, dass " den Mietern ( vorbehaltlich der erforderlichen behördlichen Genehmigung gestattet " wird . Di e- se Formulierung k orrespondier t - wie das Landge richt zutreffend ausgeführt hat - mit § 7 des Mietvertrags, der eine vo n der Wohnnutzung abweichende Nutzung von der Einwilligung des Vermieters abhängig macht. Auch i n der A n- lage zum Mietvertrag, der eine voll beschriebene Seite umfass t, finden sich nur zwei Sätze zur Nutzung der Erdgeschossräume als Hypnosepraxis ( " Die Miet er nutzen die Räume im Erdgeschoss des Hauses für ihre freiberufliche Tätigkeit 47 48 - 23 - im R ahmen einer Hypno sepraxis " ; " Den Mietern wird eingeräumt, auf eigene ein Schild für ihre Praxis sowie eine Türsprechanlage anzubri n- gen " ) . We itere gesonderte Rege lungen zur Nutzung des Hauses zu freiberufl i- chen Zwecken (insbesondere zu der Praxiseinrichtung) sind in beiden Schrif t- stücken nicht enthalten. Gegen eine n auf der Geschäftsraummiete liegenden Schwerpunkt des Vertrags spricht auch, dass die Miete im Ve rtragsformular einheitlich festgesetzt worden ist; es ist weder ein Mietaufschlag für die zusätzliche Nutzung zu freib e- ruflichen Zwecken ausgewiesen noch ist eine Regelung über eine Umsatzste u- erpflicht aufgenommen worden. Weitere Indizien für ein Überwiege n der Woh n- raummiete sind - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - die Regelu n- gen zur Leistung einer Kaution von drei Monatsmieten, die an der zulässigen Höchstgrenze des § 551 BGB ausgerichtet ist, und die Kleinreparaturregelung. Die Parteien habe n auch insoweit keine Modifikationen oder Ergänzungen der auf die Wohnraummiete zugeschnittenen Regelungen vorgenommen. (b) D as Verhältnis der auf die jeweiligen Nutzungszwecke entfallenden Flächenanteile spricht ebenfalls nicht für ein Überwiegen der freiberuflichen Nutzung. Denn nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts sind die nach den im Mietvertrag getroffenen Vereinb a- rungen auf die beiden Nutzungsarten entfallenden Flächen gleich groß. Soweit die Revisions erwiderung demgegenüber geltend macht, die Beklagten hätten im Verlauf des Mietverhältnisses auch mindestens zwei Räume im Oberg e- scho ss oder sogar das gesamte Haus zum Betrieb der Hypnosepraxis genutzt, ist dies aus Rechtsgründen unerheblich . Denn für die rechtliche Einordnung eines Mischmietverhältnisses, also für die Beurteilung, welcher Vertragszweck überwiegt, ist - sofern keine Vertragsänderung erfolgt ist - ausschließlich auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen . Jede andere Sichtweise 49 50 - 24 - wü rde dazu führen, dass die rechtliche Bewertung eines Mietverhältnisses von dem tatsächlichen (gegebenenfalls vertragswidrigen) Nutzungsverhalten des Mieters und nicht von den getroffenen Vereinbarungen abh inge . Im Streitfall ist nicht davon auszugehen, das s die Parteien vom Inhalt des schriftlichen Mietve r- trags abweichende Abreden zur Nutzung des Mietobjekts getroffen haben. Die Revisionserwiderung erwägt zwar ein e von der Vertragsurkunde abweichende beiderseitige Übereinkunft beziehungsweise eine konkluden te Vertragsänd e- rung. Sie zeigt aber keinen übergangenen Sachvortrag in den Tatsacheninsta n- zen auf , aus de m ein Zustandekommen entsprechender Vereinbarungen abz u- leiten wäre. (c) Weiter sprechen gegen ein Übergewicht der freiberuflichen Nutzung das Verhal ten der Kläger im Vorfeld des Vertragsschlusses ( " Fragebogen zur Wohnungsbewerbung " ) und ihr auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) g e- stütztes und mit einer Widerspruchsbelehrung versehenes erstes Kündigung s- schreiben vom 29. Juli 2009. Zwar handelt es si ch hierbei - wie das Berufung s- gericht richtig gesehen hat - um ambivalente Indizien. Sie bestätigen aber das aufgrund der übrigen Umstände des Streitfalls gewonnene Bild eines Mietve r- hältnisses, dessen Schwerpunkt auf der Wohnraummiete liegt. III. Nac h alledem hätte sich das Berufungsgericht einer Entscheidung in der Sache enthalten müssen. Das angefochtene Urteil hat keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Auf den erstmals in der Berufungsinstanz von den Klägern hilfsweise gestellten Antrag ist der Rechtsstreit gemäß § 281 Abs. 1 ZPO - unter Aufhebung des rechtsfehlerfrei ergangenen Urteils des Landgerichts - an das sachlich und örtlich zuständige Amtsgerich t Wedding zu 51 52 - 25 - verweisen ( vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 1953 - II ZR 127/52, BGHZ 10, 155, 163; vom 23. Februar 1955 - VI ZR 28/54, BGHZ 16, 339, 345; BGH, Beschluss vom 15. Juni 1988 - I ARZ 331/88, NJW - RR 1988, 1405 unter [II] ; jeweils mwN). Dr. Milger Dr . Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 30.11.2012 - 12 O 268/12 - KG Berlin, Entscheidung vom 12.08.2013 - 8 U 3/13 -

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