ECLI:DE:BGH:2018:060618UVIIIZR38.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 38/17 Verkündet am: 6. Juni 2018 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 1 Satz 2, 3; BetrKV § 2 Nr. 13 Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversich e- rung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebä u- deschadens umlagefä hig. BGH, Urteil vom 6. Juni 2018 - VIII ZR 38/17 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. Juni 2018 durch die V orsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel un d Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf d ie Rechtsmittel der Klägerin w e rd en das Urteil der 21. Zivi l- kammer des Landgerichts Düsseldorf vom 30. Januar 2017 au f- gehoben und das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vo m 2 0 . A pril 2016 in der Fassung des B erichtigungsbeschlusses vom 15. Juni 2016 abgeändert . in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszin s- satz seit dem 25. November 2015 zu zahlen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit Anfang 2007 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Düsseldorf. Die Parteien streiten um die Umlage der Kosten der G ebäudevers i- cherung. Zu den Bet riebskosten enthält d er Formularmietvertrag in § 4 ( " Miete und Nebenkosten " ) folgende Regelung: " Als Nebenkosten werden anteilig folgende Betriebskosten im Sinne der Anlage verbundene Gebäudeve r- " 1 - 3 - D er v on der Klägerin abgeschlossene Gebäudeversicherungsvertrag (Eigentumsversicherung " All Risk " ) schließt - zeitlich begrenzt auf 24 Monate - das Risiko eines " Mietverlustes " infolge des versicherten Gebäudeschadens ein. Die Beklagte meint, im Hinblick auf das Risiko des Miet ausfalls seien die Kosten der G ebäudeversicherung nicht umlagefähig ; d en insoweit herausz u- rechnenden Prämienanteil habe die Klägerin jedoch ni cht aus reichend konkret i- siert. Aus diesem Grunde beglich die Beklagte die mit de r Betriebskost ena b- rechnung für das Jahr 2012 geltend gemachte Nachforderung von 86,85 s o- wie den für das Jahr 2013 auf die Position " V ersicherung en " entfallenden ante i- ligen Betr ag nicht . Das Amtsgericht hat die auf Zahlung nebst Zinsen geric ht e- te Klage abgewiesen. Die zugelassene Berufung hat keinen Erfolg gehabt . Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Za h- lungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse , im Wesentlichen ausgeführt: Die auf die Gebäudeversicherung entfallenden Betriebsk osten seien nicht vollständig umlagefähig, weil ein Teil der Versicherungsprämie auf ei n mitversichertes Mietausfallrisiko entfalle. Dies seien keine Kosten der im Mie t- 2 3 4 5 6 7 - 4 - vertrag als umlagefähig vereinbarten Gebäudeversicherung. Insoweit handele es sich nicht um Kosten einer Sachversicherung, die sich nach §§ 88, 89 VVG auf Leistung desjenigen Betrages richte, der zur Wiederbeschaffung und Wi e- derherstellung der versicherten Sache erforderlich sei. Die Versicherung des Mietausfallrisikos sichere ihrer Natur nach lediglich eine n wirtschaftlichen Fo l- geschaden ab. D ies diene nicht dem Schutz des Geb äudes, seiner Bewohner und Besucher, sondern vorrangig der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Vermieters. Dass dies dem Mieter in Einzelfällen , etwa bei einem Regressve r- zicht, reflexartig zugutekomme, ändere an der Beurteilung nichts . Die Kosten de r Gebäudeversicherung seien hier insgesamt nicht umlag e- fähig, weil die Klägerin i hre Behauptung, im Hinblick auf den mitversicherten Mietausfall sei maximal von einem Prämienanteil von 1 % auszugehen, nicht hinreichend konkretisiert habe , so dass dieser ni cht herausrechenbar sei . II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die g eltend gemachte Betriebskostennachforderung steht der Klägerin zu. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts durfte sie die Kosten für die Wohngebäudevers icherung ge mäß § 535 Abs. 2, § 556 Abs. 1 Satz 2 , 3 BGB, § 2 Nr. 13 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betrieb s- kostenverordnung - BetrKV) in Verbindung mit § 4 des Mietvertrages insgesamt in die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2012 und 2013 einstellen . Der (anteiligen) Umlage auf die Beklagte steht nicht entgegen, dass die Versich e- rung einen etwaigen Mietausfall infolge eines Gebäudeschadens einschließt . Da die Kosten der Gebäudeversicherung auch insoweit umlagefähig sind , 8 9 10 - 5 - komm t es nicht d arauf an, ob die Klägerin den auf den Mietausfall entfallenden Prämienanteil hinreichend dargelegt hat. 1. Noch rechtsfehlerfre i - und insoweit unangegriffen - ist das Berufung s- gericht davon ausgegangen, dass die im Mietvertrag vom 17. Janua r 2007 zu den Betriebskosten getroffenen formularmäßigen Bestimmungen dahin ausz u- legen sind , dass die Beklagte die auf den Mieter umgelegten Betr iebskosten gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2 , 3 BGB in Verbindung mit dem Betriebskostenkat a- log in der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347), die den bis 31. Dezember 2003 geltenden Betriebsko s- tenkatalog in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) abgelöst hat, zu tragen hat. Aus dem vertraglichen Verw eis auf die - im Zei t- punkt des Mietvertragsschlusses bereits außer Kraft getretene - Anlage 3 zu § 27 der II. BV ergibt sich nichts anderes ; dies stellt vielmehr eine unschädliche Falschbezeichnung dar ( vgl. Senatsurteil vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/ 15, NJW 2016, 1308 Rn. 16). Auch lässt die unter § 4 des Mietvertrages formularmäßig vereinbarte Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung - e ntgegen der in der mündlichen Senatsverhandlung geäußerten Auffassung des Prozessbevollmächtigten der Beklagte n - keinen Raum für die Anwendung der sich zu Lasten des Klause l- verwenders auswirkende n Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB, denn es handelt sich lediglich um eine kurze Erläuterung der umlagefähigen Betrieb s- kosten im Hinblick auf den im Verordnungstex t verwendeten Be griff der Kosten der Sachversiche rung . Schließlich steht es der Umlage der Kosten der G ebäudeversicherung nicht entgegen, dass die Klägerin diese innerhalb der allgemein als " Versich e- rung " bezeichneten Kostenposition abgerechnet hat (vgl . Senatsurteile vom 11 12 13 - 6 - 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, NZM 2009, 698 Rn. 18; vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 7; vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rn. 40; Senatsb eschluss vom 24. Januar 2017 - VIII ZR 285/15, W uM 2017, 205 Rn. 4). 2. Gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2 , 3 BGB, § 2 Nr. 13 BetrKV durfte die Kl ä- gerin die Kosten der G ebäudeversicherung insgesamt, mithin unt er Einschluss des auf einen etwaigen Mietausfall als Folge eine s Gebäudeschadens entfa l- lenden Prämien anteils , als Betriebskosten (anteilig) auf die Beklagte umlegen . Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts ist rechtsfehlerhaft. a) Betriebskosten sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV die Kosten der Sach - und Haftpflichtversicherung ; hierzu gehören name ntlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes geg en Feuer - , Sturm - , Wasser - und sonstige Elementarschäden sowie die Kosten weitere r in der Vorschrift aufgeführter Versicherungen. Daru n- ter fallen grundsätzlich alle Sach - (und Haftpflicht - ) Versicherungen, die dem Schutz des Gebäudes , seiner Bewohner und Besucher dienen (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 - XII ZR 129/09, NJW 2010, 3647 Rn. 12 [ zu Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV ] ) . b) Nach dieser Maßgabe sind d ie Kosten einer G ebäudeversicherung auc h dann Kosten einer von § 2 Nr. 13 BetrKV erfassten , dem Schutz des G e- bäudes, seiner Bewohner und Besucher dienenden Sachversicherung, wenn sie einen etwaigen Miet ausfall infolge eines versicherten Gebäudeschadens einschließt. aa) Die von der Klägerin abgeschlossene Versicherung gehört als G e- bäudeversicherung (insges amt) zu den Sachversicherungen im Sinne von § 2 Nr. 13 BetrKV. 14 15 16 17 - 7 - (1) Bedingungsgemäßer Versicherungsfall ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ein Sachschaden des Gebäudes. Dies deckt die Sch a- densbeseitigungskosten ab und dient der Wiederbeschaffung und Wiederhe r- st ellung der versicherten (Miet - )Sache ( vgl. §§ 88, 89 VVG). Ein infolge eines versicherten Gebäudeschadens entstehender Mietausfall ist - anders als bei einer separaten Miet ausfall versicherung, die vorrangig die finanziellen Intere s- sen des Vermieters abdeckt und deshalb nicht auf den Mieter einer Wohnung umgelegt werden darf ( Staudinger/Artz, BGB, Neubearb. 2018, § 556 Rn. 38b; Wall, Betriebskosten - und Heizkostenkommenta r, 4. Aufl., Rn. 4301, 4313 ; BeckOGK - BGB/Drager, Stand: 1. April 2018 , § 2 BetrKV Rn. 82; jeweils mwN; siehe auch Lützenkirchen, GE 2016, 837 ) - kein eigenständiger Versicherung s- fall, sondern Bestandteil des Versicherungsfalls der Gebäudeversicherung ( Diet z/Fischer /Gierschek , Wohngebäudeversicherung, 3. Aufl., § 9 Rn. 1 f.). (2 ) Der Verordnungsgeber der Betriebskostenverordnung beabsichtigte nicht, die Umlage eines durch die Gebäudeversicherung gedeckten Miet ausfalls infolge eines versicherten Gebäudesch adens zu unterbinden und dem Anwe n- dungsbereich des § 2 Nr. 13 BetrKV zu entziehen. (a ) Die Mitversicherung eines Miet ausfalls als Folge eines Gebäud e- schadens ist fester Bestandteil marktüblicher G ebäude ver sicherungen (vgl. Schmidt - Futterer/Langenberg, Mietrecht, 13. Aufl., § 556 Rn. 168; Münc h- KommBGB/Schmid/Zehelein, 7. Aufl., § 2 BetrKV Rn. 61; Wall , aaO Rn . 4301 ; Bruck/Möller /Johannsen , VVG, 9. Aufl. 2012, § 9 VGB 2008/2010 Rn. 1; Dietz/Fischer /Gierschek , aaO, § 9 Rn. 3 ; Müh lenmeier, WuM 2007, 111, 11 2 ). Die Revision weist mit Recht darauf hin, dass der Ersatz eines Miet ausfalls i n- folge eines Versicherungsfalls , gegen den die Gebäudeversicherung Schutz bietet - zeitlich begrenzt und unter de n weiteren Voraussetzung en , dass der Mieter die Zahlung der Mi ete ganz oder teilweise berechtigt eingestellt hat und 18 19 20 - 8 - der Vermieter die Möglichkeit der Wiederbenutzung nicht schuldh aft verzögert - seit langem Bestandteil der Allgemeinen Bedingungen für die Wohngebäud e- versicherung ist ( siehe § 1 Nr. 3 Satz 1 Buchst. a, b VGB 62; § 3 Nr. 1 Buchst. a und Nr. 3 VGB 88; jeweils abgedruckt bei Pröl s s /Martin, VVG , 27. Aufl. , VGB 62, S. 1180; VGB 88 , S. 1200 ; vgl. auch § 9 Nr. 1 Buchst. a, Nr. 2 Buchst. a, b VGB 2010 - Wert 1914, abgedruckt bei Prölss/Martin, aaO , 30. Aufl., V GB A. § 9 , S. 1488 f. ). Anhaltspunkte dafür, dass der Verordnungsgeber diese b e- währte Handhabung f ür die Umlage der Kosten der Sach - und Haftpflichtvers i- cherung gemäß § 2 Nr. 13 BetrKV hätte aufgeben wollen , sind nicht gegeben . (b ) Zudem ist schon im ze itlichen Geltungsbereich der Zweiten Berec h- nungsverordnung von der instanzgerichtlichen Rechtsprechung entschieden worden, dass es sich bei den Kosten der Gebäudeversicherung auch dann um solche der Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV handele, wenn d ie den Vers i- cherungsbedingungen entsprechende Ersatzleistung auch den M ietausfall i n- folge von Feuerschäden und anderen in der Gebäudeversicherung versicherten Gefahren erfasst (LG Hamburg, Urteil vom 5. Februar 1998 - 333 S 117/97, j u- ris Rn. 5). Nichts deutet darauf hin , dass der die Betriebskostenverordnung e r- lassende Norm geber den Anwendungsbereich des § 2 Nr. 13 BetrKV abwe i- chend davon hätte einengen wollen . Vielmehr sollten bewährte und zeitgemäße Regelungen fort geführt werden (BR - Drucks. 568/03 S. 1) . So wurde d er A n- wendungsbereich des § 2 Nr. 13 BetrKV nicht etwa einge schränkt, sondern im Gegenteil erwei tert, indem die Umlage der Elementarschadensversiche rung neu eingefügt wurde (BR - Drucks. , aaO S. 33). Daher werden rechtliche Vorg a- ben e ntgegen der Ansi ch t der Revisionserwiderung (ebenso Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 556 Rn. 83 , sowie Leurs , WuM 2016, 527, 529) durch die Umlage des Mietausfalls infolge eines Versicherungsfalls nicht umgangen. 21 - 9 - bb ) Die streitgegenständliche Versicherung dient dem Schutz des G e- bäudes , seiner Bewohner und Besucher . Sie dient der Wiederherstellung des Gebäudes nach einem Versicherungsfall. Die Mitversicherung eines infolge des Gebäudeschadens entstandenen Mietausfall s gebietet keine andere Beurte i- lung. (1 ) Der Mieter, der die Versicherungsprämie der Gebäudeversicherung (mit - ) finanziert, darf im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung h a- ben, dass ihm seine Aufwendungen im Schadensfall in irgendeiner Weise z u- gutekommen (vgl. BGH, Urteile vom 13. D ezember 1995 - VIII ZR 41/95, BGHZ 131, 288, 294; vom 3. N ovember 2004 - VIII ZR 28/04, VersR 2005, 498, unter 2, 3; vom 13. September 2006 - IV ZR 273/05, BGHZ 169, 86 Rn. 19, und IV ZR 378/02, VersR 2006, 1530 Rn. 25, sowie IV ZR 116/05, VersR 2006, 1533 Rn. 23; vom 19. November 2014 - VIII ZR 191/13, BGHZ 203, 256 Rn. 32; Beschluss vom 26. Oktober 2016 - IV ZR 52/14, NZM 2017, 29 Rn. 19). Der Mie ter, der die Versicherungskosten (anteilig) übernimmt , darf also berechti g- terweise vom Vermieter erwarten, hie r für eine Ge genleistung zu erhalten und im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben ( BGH, Urteile vom 13. September 2006 - IV ZR 273/05, aaO, IV ZR 378/02, aaO und IV ZR 116/05 , aaO ; vom 19. November 2014 - VIII ZR 191/13, aaO Rn. 30, 37 ) . (2) Diese n Anforderungen trägt die im Streit befindliche Gebäudevers i- cherung hinreichend Rechnung. Die Gegenleistung be steht da rin , dass d er Mi e- ter in gewisser Weise geschützt ist, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden der Mietsache verur sacht. Er ist im Verhältnis zum Vermieter nicht nur der Ve r- pflichtung enthoben , einen solcherart verursach ten Schaden auf eigene Kosten beseitigen zu müssen (Senatsurteil vom 19. November 2014 - VIII ZR 191/13, aaO Rn. 37, 46). Vielmehr ist der Mieter, der fahrl ässig einen im Gebäudevers i- cherungsvertrag abgedeckten Versicherungsfall verursacht hat, n ach der gefe s- 22 23 24 - 10 - tigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmä ßig auch vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers (§ 86 Abs. 1 VVG) in der Weise geschützt, dass e ine durch die Interessen der Vertragsparteien gerechtfertigte ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrages einen konkludenten Regres s- verzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Wohnungsmieter den versicherten Schaden durch einfac he Fahrlässigkeit verursacht hat ( siehe nur BGH, Urteile vom 8. November 2000 - IV ZR 298/99, BGHZ 145, 393, 398 ff.; vom 19. November 2014 - VIII ZR 191/13, aaO Rn. 28 mwN ; Beschluss vom 26. Oktober 2016 - IV ZR 52/14, aaO Rn. 13) . Dies kommt dem Mieter e iner Wohnung auch im Hin blick auf einen als Schadensfolge mitversicherten Mie t- ausfall zugute, denn d er Regress verzicht des Versicherers er streckt sich auch auf den durch die Gebäudeversicherung gedeckten Mietausfall (BGH, Ur teil vom 13. September 2006 - I V ZR 378/02, aaO Rn. 31 ). III. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuh e- ben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es ke i- ner weiteren Feststellungen bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist 25 - 11 - (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Berufung der Klägerin zur Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung und zur Stattgabe der Kla ge . Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 20.04.2016 - 38 C 36/16 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 30.01.2017 - 21 S 42/16 -
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