BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 388/12 Verkündet am: 10. Juli 2013 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 575 Abs. 1 Satz 2 Zur ergänzenden Vertragsauslegung im Falle der Unwirksamkeit einer Befri s tung des Mietvertrags. BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12 - LG Waldshut - Tiengen AG Waldshut - Tiengen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Juni 2 013 durch den Richter Dr. Frelle sen als Vorsitzenden, die Richt e- rin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Waldshut - Tiengen vom 8. November 2012 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben , als zum Nachteil des B e- klagten entschieden worden ist. Die Sache wird im Um f ang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revis ionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete von der Klägerin ab 1. November 2004 eine Wo h- nung . Zur Mietzeit enthält der Vertrag folgende individualvertraglich vereinbarte B e stimmung : " Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit ab geschlossen. Es beginnt am 1. 11. 2004 und endet am 31. 10. 201 1, wenn es nicht verlän gert wird m it 2 x 3 - jähriger Verlängerungsoption. " 1 - 3 - Mit Schreiben vom 28. Februar 2011 kündigte die K lägerin das Mietve r- hältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. August 2011 , ferner im Laufe des Recht s- streits mit Schreiben vom 2. Oktober 2012 fristlos . Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgege b en. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewi esen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsv erfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Beklagte sei zur Räumung der von der Klägerin angemieteten Wo h- nung verpflichtet, weil die mit Schreiben vom 28. Februar 2011 erklärte Eige n- bedarfskündigung das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis zum 31. August 2011 beendet habe. Die im Mietvertrag vorgesehene Befristung des Mietverhältnisses stehe der Kündigung nicht entgegen. Denn die Befristung sei wegen Verstoßes gegen § 575 BGB unwirksam, so dass die Parteien einen unbefristet en und somit o r- dentlich kündbaren Mietvertrag ab geschlossen hätten. Dass die Befristung auf Wunsch des Beklagten in den Vertrag aufgenommen worden sei und die B e- stimmung des § 575 BGB dem Schutz des Mieters diene, ändere an dieser Rechtslage nichts. 2 3 4 5 6 7 - 4 - Die Befristung könne angesichts des eindeutigen Wortlauts nicht dahin ausgelegt werden, dass ein beiderseitiger Kündigungsausschluss vereinbart sei, zumal eine derart lange Bindungsdauer - unter der Berücksichtigung der zweimaligen Option 13 Jahre - auch bei d er hier vorliegenden Individualverei n- barung mit der Konzeption des Gesetzes nicht vereinbar sei. Es verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben, wenn sich die Klägerin auf die Unwirksamkeit der Befristung berufe. Zwar sei nicht zu verkennen, dass § 575 B GB dem Mieterschutz diene und der Verstoß gegen diese Norm dazu führe, dass das Mietverhältnis gegen den Willen des Mieters beendet werde. Gleichwohl sei der Klägerin die Berufung auf § 5 75 BGB nicht versagt, denn anderenfalls wäre durch die unwirksame Bef ristung nur die Kündigung des Vermieters ausgeschlossen, was nicht dem Willen der Vertragsparteien bei A b- schluss des Mietvertrags entspreche. Dass der von der Klägerin geltend g e- machte Eigenbedarf nicht bestehe, habe der Beklagte in der Berufung sinstanz ni cht vorgebracht . Auf die Wirksamkeit der weiteren, kurz vor der Berufung s- verhandlung erklärten fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs komme es deshalb nicht an. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nic ht stand. Mit der vom Berufungsg e richt gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Räumung der dem Beklagten vermieteten Wohnung nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass durch die U nwirksam keit der vereinbarten Befristung des Mietvertrages ein e ausfüllungsb edürftige Lücke im Vertrag en t- standen ist . Diese Lücke ist durch eine ergänzende Vertragsauslegung dahin zu schließen , dass anstelle der unwirksamen Befristung für deren Dauer ein be i- 8 9 10 - 5 - derseitiger Kündi gungsverzicht tritt . Die während der Dauer dieses Künd i- g ungsausschlusses ausgesprochene Kündigung der Klägerin ist daher unwir k- sam. 1. Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die im Mietvertrag vorgesehene Befristung unwirksam ist . Denn die Befri s- tung eines Mietvertrags über Wo hnraum ist gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nur zulässig, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnraum für sich oder seine Familien - oder Haushaltsangehörigen nutzen will oder die Absicht hat, die Räume zu beseitigen oder so wesentlich z u verändern oder instand zu setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mie t- verhältnisses erheblich erschwert würden. Diese Vo raussetzun gen liegen nicht vor, so dass d ie Befristung unwirksam ist. Gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt der Vertrag des halb als auf unbestimmte Zeit geschlossen . 2. Infolge der Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung ist eine planwi d- rige Vertragslücke ent standen , die im Wege ein er ergänzende n Vertragsausl e- gung zu schlie ßen ist. a) Die Parteien haben mit der Befrist ung des Vertrag e s eine beide rseit ige langfristige Bindung bezweckt . Dies ergibt sich daraus, dass die Befristung auf Wunsch des Beklagten aufgenommen worden ist, der sich durch eine feste Ve r- tragslaufzeit mit Verlängerungsoption eine lange Mietzeit sicher n woll te und deshalb in Kauf genommen hat, dass er während der festen Vertragslaufzeit auch selbst nicht ordentlich kündigen k ann. M it diesem Wunsch des Beklagten nach einer beiderseitigen Bindung für die Dauer von sieben Jahren (mit einer zweimaligen Verl ängerungsmöglichkeit um jeweils drei Jahre) hat sich die Kl ä- gerin durch die Aufnahme der Befristung in den Mietvertrag einverstanden e r- klärt. Sie hat damit gleichfalls eine langfristige Bindung beider Seiten gewollt. 11 12 13 - 6 - b) Durch die Unwirksamkeit der verei nbarten Befristung ist im vertragl i- chen Regelungsgefüge eine Lücke eingetreten, weil die bezweckte langfristige Bindung beider Parteien entfallen ist . Das dispositive Recht, nach d em d a s Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt (§ 575 Abs . 1 Satz 2 BGB) und somit innerhalb der Fristen des § 573c BGB ordentlich gekündigt wer den kann, wird dem Willen der Parteien nicht gerecht . Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung enthält § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB k eine abschließende , eine ergän zende Vertragsauslegung verbi e- tende gesetzliche Regelung der Folgen einer unwirksamen Befristung. De nn mit der Neuregelung des Zeitmietvertrages verfolgte der Gesetzgeber nicht das Ziel, die Möglichkeit einer langfristigen Bindung der Mietparteien an den V ertrag zu beschränken . E s ging vielmehr darum, dass durch die Beschränkung der Befristungsgründe ein Missbrauch zur Umgehung der dem Mieterschutz di e- nenden Kündigungs - und Mieterhöhungsvorschriften ausgeschlossen werden sollte . Langfristige Bindung en der V ertragsparteien , zum Beispiel durch einen Kündigungsausschluss , sollten hingegen weiterhin möglich sein (BT - Drucks. 14/4553 , S. 69 ; Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448 unter II 2 ). c) Nach der Rechtsprechung des Bundesgeri chtshofs ist eine planwidrige Regelungslücke unter Berücksichtigung dessen zu schließen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinba r- ten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre (Senatsurteile vom 12. Juli 19 89 - VIII ZR 297/88, NJW 1990, 115 unter III 1 c, sowie vom 14. März 2012 - VIII ZR 113/11, BGHZ 192, 372 Rn. 24). Danach ist die Lücke hier dahin zu schlie ßen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitige r Kündigungs verzicht in der Wei se tritt , dass eine Kündigung frühestens zum A b- lauf der vereinbarten Mietzeit (beziehungsweise bei Ausübung der Option zum 14 15 16 - 7 - Ablauf des entsprechenden zusätzlichen Zeitraums) möglich ist. A uf diese We i- se wird das von beiden Parteien erstrebte Ziel der langfr istigen Bindung e r- reic ht. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann ein Kündigung s- ausschluss im Wege der Individualvereinbarung auch für einen Zeitraum ve r- einbar t werden, der über die bei einer allgemeinen Gesch ä ftsbedingung höch s- ten s zulässig e Frist von vier Jahren deutlich hinausgeht ( vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, aaO sowie vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10, NJW 2011, 59 Rn. 25) . Insoweit gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit, der auch eine langfristige Bindung - wie hier de r Kläger in von bis zu 13 Jahren bei Ausübung der Optionen durch den Beklagten - ermöglicht, soweit nicht - wofür hier keine Anhalts punkte bestehen - die Grenze des § 138 BGB übe r- schritten ist. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung i st das Eige n- tumsgrundrecht des Vermieters nicht tangi ert, wenn er sich mit einer Individua l- vereinba rung auf eine Bindung von bis zu 13 Jahren einlässt, die nur unter den Voraussetzungen ei n er außerordentlichen Kündigung vorzeitig beendet werden kann. III. Nach alledem kann des Urteil des Berufungsgericht s ins oweit , als zum Nachteil des Beklagten entsch ie den worden ist, keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - vo n seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen zu der weiteren (fristlosen) Kündigung der Klägerin getroffen hat. Der Rechtsstreit ist daher zur neuen Verhandlung und 17 18 - 8 - Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverw eisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Waldshut - Tiengen, Entscheidung vom 29.06.2012 - 7 C 280/11 - LG Waldshut - Tiengen, Entscheidung vom 08.11.2012 - 2 S 39/12 -
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