BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 3 9 /11 vom 22. November 2011 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. November 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel so wie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision d es Klägers durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision g e- mäß § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 ZPO zugelassen, weil es de r Frage grundsätzl i- che Bedeutung beigemessen hat, ob die Mieter im Falle des Einschaltens eines Zwischenlieferanten für Fernwärme ein Recht auf Einsicht in die Liefervereinb a- rungen zwischen dem Vermieter und dem Fernwärmelieferanten haben und ihnen deswegen im Falle der Verweigerung der Einsichtnahme ein Zurückb e- haltungsrecht an den abgerechneten Betriebskosten für Heizung und War m- wasser sowie an den für Heizung und Warmwasser anfallenden Vorauszahlu n- gen zu steht . Eine Zulassung der Revision ist jedoch weder wegen grundsätzl i- cher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch zur Fortbildung des Rech t s (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sich e- rung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass dem Mieter gege n- über der Nachforderung des Vermieters ein Zurüc kbehaltungsrecht nach § 273 1 2 - 3 - Abs. 1 BGB zusteht, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der A b- rechnung ermöglicht. Hierzu gehört die Einsichtnahme in die Abrechnungsu n- te r lagen (Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 21; vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 11, 13). Zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehören - entgegen der Auffassung der Revision - auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrec h- nung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostena b- rechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist . Dies ist, wie der Senat bereits ausgesprochen hat (Senatsurteil vom 6. Dezember 1978 - VI II ZR 273/77, NJW 1979, 1304 unter II 2 c ) , insbesondere bei einem Wärm e- lieferungsvertrag der Fall. Der Mieter muss vom Vermieter in die Lage versetzt werden, den Wärmelieferungsvertrag zwischen diesem und dem Lieferanten und vor allem die darin enthaltene Preisberechnungsformel und Preisänd e- rungsformel ken nenzulernen, um prüfen zu können, ob Wärmepreisberechnu n- gen mit dem Vertrag und den vereinbarten Formeln in Einklang stehen. Das Zurückbehaltungsrecht aus § 273 Abs. 1 BGB gilt gleichermaßen hinsichtli ch der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen für Heizung und Warmwasser, solange der Vermieter dem Mieter nicht die Einsicht in den z u- grundeliegenden Wärmeliefervertrag gewährt (Senatsurteil vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, WuM 2010, 630 Rn. 3, 5). D er vorliegende Fall weist keine Besonderheiten auf, die eine weitere höchstrichterliche Leitentscheidung erforderlich machten. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung anhand der obengenannten R echtsprechung des Senats und auch im Übrigen stand. Das Berufungsgericht ist bei seiner En t- 3 4 5 - 4 - scheidung von den durch die Rechtsprechung des Senats aufgezeigten Grundsätzen ausgegangen. Den Beklagten steht gegen den Kläger hinsichtlich der geltend gemachten N achforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2007 bis 2008 sowie hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvo r- auszahlungen für Heizung und Warmwasser ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB zu , solange der Kläger den Beklagten keine Einsicht in den zwischen ihm und der H. GmbH bestehenden Wärmliefervertrag g e währt. Erfolglos bleibt schließlich auch die von der Revision vorsorglich erhob e- ne Rüge, das Berufungsgericht habe zu Unrecht den Anspruch auf Nachza h- lung a us der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 wegen Ablaufs der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgewiesen . Der Ausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB betr i ff t nicht nur solche Nachforderungen, die über die vom Mieter geschuldeten Nebenkos tenvorauszahlungen hinausg ehe n (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, NJW 2008, 1150 Lei t- satz Satz 2) . So verhält es sich hier. Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts sind die Betriebskosten für 2005 innerhalb der Abre c h- nungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB durch eine wirksam e Abrechnung ge l- tend gemacht worden. Nach Ablauf der genannten Frist kann der Vermieter keinen Betrag fordern, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Dies gilt namentlich a uch dann, wenn dieses Ergebnis - wie hier - ein Guthaben des Mieters ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, aaO Rn. 12). Aus den von der Revision angeführten Senatsurteilen (Senatsurteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499; vom 31. Oktober 2010 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 f.) ergibt sich nichts and e- res. 6 - 5 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Hinweis : Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden. Vorinstanzen: AG Pirna, Entscheidung vom 11.06.2009 - 12 C 821/08 - LG Dresden, Entscheidung vom 30.12.2010 - 4 S 317/09 - 7
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