BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 40/05 Verk374ndet am: 19. Mai 2006 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 320, 390 Satz 2 a.F. Der Schuldner kann die Einrede des nicht erf374llten Vertrages auch nach der Verj344h-rung seines Anspruchs erheben, wenn dieser vor dem Eintritt der Verj344hrung ent-standen und mit dem Anspruch des Gl344ubigers synallagmatisch verkn374pft war; dass sich beide Anspr374che in unverj344hrter Zeit f344llig gegen374bergestanden haben, ist nicht erforderlich. BGH, Urt. v. 19. Mai 2006 - V ZR 40/05 - OLG Frankfurt a.M. LG Darmstadt - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 19. Mai 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-R344ntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 12. Zivilsenats in Darmstadt des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 27. Januar 2005 aufgehoben. Die Berufung der Kl344gerin gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 27. April 2004 wird zur374ckgewiesen. Die Kl344gerin tr344gt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte verkaufte mit notariellem Vertrag vom 7. Juli 1994 eine noch zu vermessende Grundst374cksfl344che an die Kl344gerin und verpflichtete sich, darauf ein Reihenhaus zu errichten. Der Kaufpreis von 678.300 DM war in nach dem Baufortschritt f344lligen Raten zu zahlen. In Ziffer III des Vertrages wurde 1 - 3 - vereinbart, dass die Auflassung des Grundst374cks nach Erf374llung s344mtlicher Zahlungsverpflichtungen des K344ufers erfolgen sollte. Das Reihenhaus war Ende 1994 bezugsfertig. Da die Kl344gerin die beiden letzten Kaufpreisraten nicht zahlte, machte die Beklagte sie gerichtlich geltend. Ende 1999 wurde die Kl344gerin rechtskr344ftig verurteilt, die letzte Rate zu zahlen, was sie Anfang 2000 auch tat. Der weitergehende Antrag der Beklagten wurde mit der Begr374ndung abgewiesen, ihr Anspruch auf Zahlung der vorletzten Kauf-preisrate sei verj344hrt. 2 Die Kl344gerin verlangt nunmehr die 334bereignung des Grundst374cks. Die Beklagte ist hierzu nur gegen Zahlung der vorletzten Rate in H366he von 25.737,44 200 bereit. Das Landgericht hat der Klage Zug um Zug gegen Zahlung dieses Betrages stattgegeben. Auf die Berufung der Kl344gerin hat das Oberlan-desgericht die Beklagte ohne Einschr344nkung zur Auflassung des Grundst374cks und zur Bewilligung der Eigentumsumschreibung verurteilt. 3 Mit ihrer von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zur374ckweisung die Kl344gerin beantragt, erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des erstin-stanzlichen Urteils. 4 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht meint, die Beklagte k366nne ihren verj344hrten An-spruch auf Zahlung des restlichen Kaufpreises dem Auflassungsanspruch der Kl344gerin nicht einredeweise entgegenhalten, da die Voraussetzungen von 247 390 Satz 2 BGB a.F. nicht vorl344gen. Ein verj344hrter Anspruch begr374nde in entspre- 5 - 4 - chender Anwendung dieser Vorschrift nur dann ein Zur374ckbehaltungsrecht, wenn sich die beiderseitigen Anspr374che in unverj344hrter Zeit vollg374ltig gegen374-bergestanden h344tten. Dagegen sei 247 390 Satz 2 BGB a.F. nicht einschl344gig, wenn die Forderung des Gl344ubigers vor dem Eintritt der Verj344hrung entweder noch nicht entstanden oder zwar entstanden, aber noch nicht erf374llbar gewesen sei. Die vorletzte Kaufpreisrate sei zwei Jahre nach Bezugsfertigkeit des Hau-ses, also Ende 1996, verj344hrt. Zu diesem Zeitpunkt sei der Auflassungsan-spruch der Kl344gerin mangels Erf374llung ihrer Zahlungsverpflichtungen noch nicht entstanden gewesen. Das gelte unabh344ngig von der vertraglichen Regelung zur Auflassung, denn auch ohne eine solche Vereinbarung m374sse der Bautr344ger die Auflassung erst nach Zahlung der geschuldeten Verg374tung erkl344ren. Das Ergebnis 344ndere sich auch dann nicht, wenn zwischen dem Anspruch auf Zah-lung der vorletzten Kaufpreisrate und einem daneben bestehenden Anspruch auf Zahlung des Gesamtkaufpreises unterschieden werde. Die Forderung aus der Schlussrechnung der Beklagten sei n344mlich im Februar 1997 f344llig gewor-den und somit Ende 1999 verj344hrt. Auch zu diesem Zeitpunkt sei der Auflas-sungsanspruch der Kl344gerin mangels Zahlung der letzten Kaufpreisrate aber noch nicht entstanden gewesen. II. Diese Erw344gungen halten revisionsrechtlicher Nachpr374fung nicht stand. 6 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass auch verj344hrte Anspr374che ein Zur374ckbehaltungsrecht und die Einrede des nicht erf374ll-ten Vertrages (247247 273, 320 BGB) begr374nden k366nnen. Das ergibt sich in der hier ma337geblichen, bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung des B374rgerli-chen Gesetzbuchs (vgl. Art. 229 247 5 Satz 1 EGBGB) aus einer entsprechenden 7 - 5 - Anwendung von 247 390 Satz 2 BGB (Senat, BGHZ 48, 116; BGHZ 53, 122, 125; vgl. auch 247 215 BGB n.F.). 2. Im rechtlichen Ausgangspunkt nicht zu beanstanden ist ferner die An-nahme des Berufungsgerichts, 247 390 Satz 2 BGB a.F. finde keine Anwendung, wenn die Forderung des Gl344ubigers bei Eintritt der Verj344hrung des Gegenan-spruchs noch nicht entstanden war. 8 a) Die unmittelbare Anwendung von 247 390 Satz 2 BGB a.F. setzt eine vor Eintritt der Verj344hrung bestehende Aufrechnungslage voraus und kommt des-halb - weil es andernfalls an einer Aufrechnungslage fehlte - nur in Betracht, wenn die Forderung des Gl344ubigers (Hauptforderung) entstanden und mindes-tens erf374llbar war, bevor die Gegenforderung verj344hrte (vgl. 247 387 BGB sowie Staudinger/Gursky, BGB [2000], 247 390 Rdn. 44). Die entsprechende Anwen-dung von 247 390 Satz 2 BGB a.F. auf ein Zur374ckbehaltungsrecht ist ebenfalls nur m366glich, wenn die Forderung des Gl344ubigers entstanden war, bevor der An-spruch des Schuldners verj344hrte. Sie zielt darauf ab, eine in unverj344hrter Zeit bestehende "Zur374ckbehaltungslage" aufrechtzuerhalten (vgl. M374nchKomm-BGB/Kr374ger, 4. Aufl., 247 273 Rdn. 34). Eine solche Lage kann nicht vorgelegen haben, wenn auf Seiten des Gl344ubigers noch keine (Haupt-) Forderung existier-te. 9 b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folgt daraus aller-dings nicht, dass 247 390 Satz 2 BGB a.F. im vorliegenden Fall keine Anwendung findet. Der Auflassungsanspruch der Kl344gerin ist n344mlich nicht - wie das Beru-fungsgericht offenbar meint - erst mit Zahlung der letzten Kaufpreisrate Anfang 2000 entstanden. 10 Diese Auffassung ist schon deshalb nicht haltbar, weil das Berufungsge-richt auf der Grundlage seiner Rechtsauffassung, wonach der Auflassungsan- 11 - 6 - spruch der Kl344gerin vereinbarungsgem344337 erst nach Erf374llung ihrer Zahlungs-verpflichtungen entstehen sollte, konsequenterweise zu dem Ergebnis h344tte gelangen m374ssen, dass der Auflassungsanspruch bis heute nicht entstanden ist. Die Kl344gerin hat ihre Zahlungsverpflichtungen n344mlich bis heute nicht voll-st344ndig erf374llt, da die vorletzte Rate weiterhin aussteht. Die mittlerweile einge-tretene Verj344hrung des Kaufpreisanspruchs f374hrt nicht zu dessen Erl366schen (vgl. Senat, BGHZ 156, 269, 271) und kann daher mit der Erf374llung der vorletz-ten Rate nicht gleichgesetzt werden. Vor allem aber hat das Berufungsgericht vers344umt, zwischen der Entstehung und der F344lligkeit eines Anspruchs zu un-terscheiden, und sich damit den Blick darauf verstellt, dass der Auflassungsan-spruch der Kl344gerin vor der Verj344hrung des Kaufpreisanspruchs der Beklagten entstanden war. aa) Der Auflassungsanspruch eines K344ufers entsteht grunds344tzlich mit dem Abschluss eines wirksamen Grundst374ckskaufvertrages (vgl. 247 433 Abs. 1 BGB), nur seine F344lligkeit wird in aller Regel von der Zahlung des Kaufpreises abh344ngig gemacht (Senat, Urt. v. 11. November 1994, V ZR 149/93, WM 1995, 203, 204; vgl. auch Senat, BGHZ 149, 1, 6; Urt. v. 31. Oktober 1980, V ZR 95/79, WM 1981, 16 sowie zum Begriff des Entstehens eines Anspruchs BGH, Urt. v. 23. Januar 2001, X ZR 247/98, WM 2001, 687, 688 f.). Entsprechendes gilt f374r die - grunds344tzlich nach Kaufrecht zu beurteilende (vgl. BGHZ 96, 275, 278 sowie Basty, Der Bautr344gervertrag, 5. Aufl., Rdn. 674 mwN) - Verpflichtung des Bautr344gers, dem Erwerber das Eigentum an dem bebauten Grundst374ck zu verschaffen. 12 Etwas anderes ergibt sich nicht aus den von dem Berufungsgericht f374r seine abweichende Auffassung angef374hrten Nachweisen (Brych/Pause, Bau-tr344gerkauf und Baumodelle, 3. Aufl., Rdn. 352; Pause, Bautr344gerkauf und Bau-modelle, 4. Aufl., Rdn. 436; Basty, Der Bautr344gervertrag, 4. Aufl., 13 - 7 - J Rdn. 582). Sie betreffen - wie sich bereits den Formulierungen unschwer ent-nehmen l344sst - nicht das Entstehen, sondern die F344lligkeit des Eigentumsver-schaffungsanspruchs, die auch bei Bautr344gervertr344gen 374blicherweise von der Zahlung des geschuldeten Kaufpreises abh344ngig gemacht wird. So weist Basty (aaO) lediglich darauf hin, dass die Eigentumsumschreibung von der Zahlung des geschuldeten Kaufpreises abh344ngig gemacht werden sollte, und Brych/Pause (aaO) formulieren, der Bautr344ger sei 204sp344testens223 nach Bezahlung der gesamten Vertragssumme zur 334bereignung des Vertragsgegenstandes verpflichtet. Auch dort, wo es hei337t, Voraussetzung der Auflassung sei die Be-zahlung der geschuldeten Verg374tung durch den Erwerber (Pause, aaO), ergibt sich aus den vorhergehenden Ausf374hrungen, dass die Abwicklung des Bautr344-gervertrags und damit die F344lligkeit der Auflassung dargestellt wird (vgl. Pause, aaO, Rdn. 435). bb) Soweit das Berufungsgericht meint, die Entstehung des Eigentums-verschaffungsanspruchs der Kl344gerin sei jedenfalls nach dem Inhalt des zwi-schen den Parteien geschlossenen Vertrages von der vollst344ndigen Zahlung des Kaufpreises abh344ngig gemacht worden, kann dem ebenfalls nicht gefolgt werden. 14 Zwar ist die tatrichterliche Auslegung einer Individualvereinbarung revisi-onsrechtlich nur beschr344nkt nachpr374fbar. Sie bindet das Revisionsgericht aber dann nicht, wenn sie unter Verletzung der gesetzlichen Auslegungsregeln (247247 133, 157 BGB) vorgenommen worden ist (Senat, Urt. v. 14. Oktober 1994, V ZR 196/93, WM 1995, 263 mwN). Diese erfordern, dass der Tatrichter alle f374r die Auslegung erheblichen Umst344nde umfassend w374rdigt und seine Erw344gun-gen dazu nachvollziehbar darlegt. Zumindest die wichtigsten f374r und gegen eine bestimmte Auslegung sprechenden Umst344nde sind in ihrer Bedeutung f374r das Auslegungsergebnis zu er366rtern und gegeneinander abzuw344gen. Ist die Be- 15 - 8 - gr374ndung in diesem Sinne l374ckenhaft, so leidet die Entscheidung an einem revi-sionsrechtlich erheblichen Mangel (vgl. BGH, Urt. v. 16. Oktober 1991, VIII ZR 140/90, WM 1992, 32, 33; Urt. v. 21. Oktober 1992, VIII ZR 99/91, WM 1993, 114, 115). Ein solcher Mangel liegt hier vor. Das Berufungsgericht hat die Vereinba-rung der Parteien, wonach die Auflassung nach Erf374llung s344mtlicher Zahlungs-verpflichtungen des K344ufers erfolgen sollte, ohne Begr374ndung als eine das Ent-stehen des Auflassungsanspruchs regelnde Bestimmung angesehen. Mit der Bedeutung der Vertragsbestimmung und der sich aufdr344ngenden M366glichkeit, dass es sich bei ihr um eine blo337e F344lligkeitsregelung handelt, hat sich das Be-rufungsgericht nicht auseinandergesetzt. Damit fehlt dem angefochtenen Urteil die Grundlage f374r eine revisionsrechtliche Nachpr374fung der Vertragsauslegung. 16 Der Senat kann die erforderliche Auslegung selbst vornehmen, da keine weiteren tats344chlichen Feststellungen zu erwarten sind. Sie f374hrt zu dem Er-gebnis, dass Ziffer III des Vertrages nicht das Entstehen, sondern nur die F344l-ligkeit des Auflassungsanspruchs der Kl344gerin regelt. Bei dem Herausschieben der Auflassung bis zur vollst344ndigen Zahlung des Kaufpreises, wie sie die Par-teien hier vereinbart haben, handelt es sich um ein typisches Sicherungsmittel f374r den Verk344ufer im Rahmen der Abwicklung eines Grundst374cks- oder Bautr344-gervertrages. Da die gesetzlich vorgesehene Abwicklung Zug um Zug bei die-sen Vertr344gen aus tats344chlichen Gr374nden meist nicht m366glich ist (vgl. Wolf in Lambert-Lang/Tropf/Frenz, Handbuch der Grundst374ckspraxis, 2. Aufl., Teil 2, Rdn. 363), wird der Verk344ufer in der Regel dadurch gesichert, dass eine der Voraussetzungen des Eigentums374bergangs 226 entweder die Auflassung (247 925 BGB) oder die Eintragung der Rechts344nderung in das Grundbuch (247 873 Abs. 1 BGB) 226 bis zur Zahlung des Kaufpreises hinausgeschoben wird (vgl. Kanzleiter, DNotZ 1996, 242, 243; Hagen/Brambring/Kr374ger/Hertel, Der Grundst374ckskauf, 17 - 9 - 8. Aufl., Rdn. 595 ff.). Eine 374ber die Festlegung der F344lligkeit hinausgehende inhaltliche 304nderung der aus 247 433 Abs. 1 BGB folgenden Eigentumsverschaf-fungspflicht des Verk344ufers ist hierf374r nicht erforderlich und kann deshalb grunds344tzlich nicht als vom Parteiwillen umfasst angesehen werden. Auch hier bestehen keine Anhaltspunkte, dass die Parteien eine weiterreichende Rege-lung treffen wollten. Entgegen der in der m374ndlichen Verhandlung ge344u337erten Auffassung der Revisionserwiderung brauchte den Parteien keine Gelegenheit gegeben zu werden, zu diesem Punkt vor dem Berufungsgericht weiter vorzutragen, da sich ein anderes Verst344ndnis des Vertrages nicht zugunsten der Kl344gerin auswirkte. H344tten die Parteien in Ziffer III nicht die F344lligkeit, sondern das Entstehen des Auflassungsanspruchs geregelt und von der Erf374llung s344mtlicher Zahlungsver-pflichtungen der Kl344gerin abh344ngig gemacht, w344re der Auflassungsanspruch der Kl344gerin bis heute nicht entstanden, die Klage mithin unschl374ssig. Wie be-reits unter II. 2b) ausgef374hrt, bewirkt der Eintritt der Verj344hrung nicht das Erl366-schen der Forderung. Die Forderung besteht vielmehr fort und kann auch wei-terhin erf374llt werden (vgl. M374nchKomm-BGB/Grothe, 4. Aufl., 247 222 Rdn. 1). Demgem344337 kann die Verj344hrung einer Forderung nicht mit dem Bewirken der Leistung (vgl. 247 362 Abs. 1 BGB) gleichgesetzt und der noch offene, wenn auch verj344hrte Teil des Kaufpreisanspruchs der Beklagten nicht als erf374llt angesehen werden. 18 3. Der Anwendung von 247 390 Satz 2 BGB a.F. steht auch nicht entgegen, dass der Auflassungsanspruch der Kl344gerin - mangels vollst344ndiger Erf374llung ihrer Zahlungsverpflichtungen - noch nicht f344llig war, als der noch offene Kauf-preisanspruch der Beklagten (sp344testens) Ende 1999 verj344hrte. 19 - 10 - Dabei kann dahinstehen, ob eine die entsprechende Anwendung von 247 390 Satz 2 BGB a.F. rechtfertigende 204Zur374ckbehaltungslage223 bei einem auf 247 273 BGB gest374tzten Zur374ckbehaltungsrecht erfordert, dass sich die Anspr374-che in unverj344hrter Zeit vollg374ltig und f344llig gegen374bergestanden haben, oder ob es gen374gt, dass die Verj344hrung noch nicht eingetreten war, als der Anspruch des Gl344ubigers entstand (so die Formulierung in Senat, BGHZ 48, 116, wo es auf die Unterscheidung allerdings nicht ankam; vgl. auch Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl., 247 273 Rdn. 8 u. Bamberger/Roth/Henrich, BGB, 247 215 Rdn. 3). Letzteres ist jedenfalls ausreichend, wenn das Zur374ckbehaltungsrecht seine Grundlage - wie hier - in 247 320 BGB, also in einer synallagmatischen Verkn374p-fung der beiderseitigen Anspr374che, hat. 20 W344hrend das Zur374ckbehaltungsrecht gem344337 247 273 BGB selbst344ndige und zun344chst unverbundene Anspr374che lediglich in ihrer Durchsetzung ver-kn374pft, sind Anspr374che, die eine Einrede nach 247 320 BGB begr374nden, auch in ihrer Entstehung und in ihrem Fortbestand wechselseitig miteinander verbun-den (vgl. Staudinger/Otto, BGB [2004], Vorbem zu 247247 320-326 Rdn. 10 ff.). Bei-de Leistungen sind um der jeweils anderen Leistung willen versprochen worden und stehen deshalb - weil der gegenseitige Vertrag sonst der Absicht der Ver-tragsparteien zuwider in einen einseitigen umgewandelt w374rde - in einem dau-erhaften Abh344ngigkeitsverh344ltnis. Diese Verbindung wird durch die Verj344hrung einer der Anspr374che nicht beseitigt, sondern entf344llt erst mit dem Eintritt des geschuldeten Leistungserfolgs (vgl. RG HRR 1930, Nr. 1434; RGZ 149, 321, 327 f. sowie Erman/H.P. Westermann, 11. Aufl., 247 320 Rdn. 18 mwN). Bei der Einrede des nicht erf374llten Vertrages ist die entsprechende Anwendung von 247 390 Satz 2 BGB a.F. deshalb - sofern der Fortbestand der Einrede nicht un-mittelbar aus 247 320 BGB abgeleitet wird (so Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl., 247 194 Rdn. 6; Roth, Die Einrede des B374rgerlichen Rechts, 1988, S. 56; vgl. auch Staudinger/Peters, BGB [2004], 247 215 Rdn. 3 u. 13b) - schon dann gebo- 21 - 11 - ten, wenn die gegenseitigen Anspr374che in unverj344hrter Zeit miteinander synal-lagmatisch verkn374pft waren, wenn also der Anspruch des Gl344ubigers - unabh344ngig von seiner F344lligkeit - entstanden war, bevor der Anspruch des Schuldners verj344hrte (ebenso Staudinger/Otto, BGB [2004], 247 320 Rdn. 22; Pa-landt/Gr374neberg, BGB, 65. Aufl., 247 320 Rdn. 5; a.A. offenbar M374nchKomm-BGB/Emmerich, 4. Aufl., Band 2a, 247 320 Rdn. 35). Hieraus folgt, dass der Bau-tr344ger, dessen Kaufpreisanspruch verj344hrt ist, die Auflassung des bebauten Grundst374cks bis zum Ausgleich der verj344hrten Forderung verweigern kann (e-benso Basty, Der Bautr344gervertrag, 5. Aufl., Rdn. 688; ders., MittBayNot 1999, 530; Pause, Bautr344gerkauf und Baumodelle, 4. Aufl., Rdn. 404 u. 438; ders., NJW 2000, 769, 772; Reithmann, NotBZ 1998, 235, 237). 4. Auf die von den Parteien aufgeworfene Frage der Erf374llbarkeit des Auflassungsanspruchs kommt es nicht an. Die Anwendung von 247 390 Satz 2 BGB a.F. h344ngt nur dann von der Erf374llbarkeit der Hauptforderung ab, wenn die Aufrechnungslage oder die 204Zur374ckbehaltungslage223, die 374ber die Verj344hrung der Gegenforderung hinaus aufrechterhalten werden soll, eine erf374llbare Hauptfor-derung voraussetzt. Das ist bei der Einrede nach 247 320 BGB nicht der Fall. Sie beruht, wie dargelegt, auf der wechselseitigen Abh344ngigkeit von Leistung und Gegenleistung und soll diese bis zum Eintritt des beiderseitigen Leistungser-folgs sichern. F374r die Anwendung des 247 390 Satz 2 BGB a.F. gen374gt es daher, dass Gegen- und Hauptforderung - wie hier - in unverj344hrter Zeit entstanden und miteinander synallagmatisch verkn374pft waren. 22 III. Da die Beklagte zur 334bertragung des Eigentums an dem verkauften Grundst374ck somit nur Zug um Zug gegen Zahlung des noch offenen Kaufprei- 23 - 12 - ses verpflichtet ist, ist die angefochtene Entscheidung aufzuheben und das Ur-teil des Landgerichts wiederherzustellen (247247 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). IV. Die Kostenentscheidung folgt aus den 247247 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. 24 Kr374ger Lemke Schmidt-R344ntsch Stresemann Czub Vorinstanzen: LG Darmstadt, Entscheidung vom 27.04.2004 - 3 O 412/03 - OLG Frankfurt in Darmstadt, Entscheidung vom 27.01.2005 - 12 U 132/04 -
Full & Egal Universal Law Academy