BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 405/00 Verkündet am: 22. März 2002 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja AGBG § 5 § 5 AGBG kommt nicht zur Anwendung, wenn die fragliche Klausel von den Parteien übereinstimmend in einem bestimmten Sinn verstanden worden ist. BGH, Urt. v. 22. März 2002 - V ZR 405/00 - OLG Dresden LG Leipzig - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mndliche Verhandlung vom 22. Mrz 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter Schneider, Prof. Dr. Krger, Dr. Klein und Dr. Gaier fr Recht erkannt: Auf die Revision der Klgerin wird das Urteil des 18. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 3. November 2000 aufg e - hoben. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Leipzig - 13. Zivilkammer - vom 3. Dezember 1999 wird zurc k - gewiesen. Der Beklagte trgt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 20. Oktober 1992 verkaufte die L. R. GmbH, gesetzlich vertreten durch die Namensvorgngerin der Klgerin, an den Beklagten ein Grundstck in R. fr investive Zwe k - ke. Der Beklagte verpflichtete sich in dem Vertrag, ein nher bezeichnetes Vorhaben bis zum 31. Dezember 1995 fertigzustellen und "dabei etwa DM 3.500.000 zu marktblichen Konditionen in den Kaufgegenstand und in den - 3 - auf dem Kaufgegenstand gefhrten Gewerbebetrieb zu investieren". Fr den Fall der nicht fristgerechten Durchfhrung der versprochenen Maßnahme, bei einem erheblichen Abweichen davon oder im Falle des Widerrufs des Investit i - onsvorrangbescheids ist eine Vertragsstrafe von 25 % des bei Fristablauf nicht investierten Teils der geschuldeten Investitionssumme vereinbart. Die Klgerin ist aus diesem Vertragsstrafenversprechen unmittelbar berechtigt. Der Vertrag enthlt ferner die Klausel, daß etwaige im Investitionsvo r - rangbescheid erteilte Auflagen oder Bestimmungen, die von den Vertragsve r - einbarungen abweichen, an deren Stelle treten sollen. Fr diesen Fall wurde dem Beklagten ein Rcktrittsrecht zugebilligt. Am 30. November 1993 erließ die Klgerin einen Investitionsvorrangb e - scheid mit der Auflage, daß sich der Beklagte verpflichtete, "a) im Falle des Widerrufs des Investitionsvorrangbescheides aa) den Vermögensgegenstand zurckzubertragen und bb) fr den Fall der Nichtdurchfhrung der vertraglich zugesagten I n - vestitionen innerhalb der vorgegebenen Frist eine Vertragsstrafe in Höhe von 25 % der vertraglich zugesagten und bei Fristablauf noch nicht investierten Investitionssumme zu zahlen." Der Beklagte wurde als Eigentmer des gekauften Grundstcks in das Grundbuch eingetragen. In den Kaufgegenstand investierte er innerhalb der Frist lediglich 62.368,50 DM netto (= 71.723,28 DM brutto). Die Klgerin macht die Vertragsstrafe geltend. Ihrer auf Zahlung von 859.407,87 DM nebst Zinsen (ausgehend von der Nettoinvestition des Beklagten) gerichteten Klage hat das - 4 - Landgericht in Hhe von 857.069,05 DM nebst Zinsen (berechnet nach der Bruttoinvestition des Beklagten) stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der Revision erstrebt die Klgerin die Wiederherste l - lung des landgerichtlichen Urteils. Der Beklagte beantragt die Zurckweisung des Rechtsmittels. Entscheidungsgrnde: I. Das Berufungsgericht meint, die Vertragsstrafe sei nach den durch die Auflagen des Investitionsvorrangbescheids modifizierten Vertragsbestimmu n - gen nur dann verwirkt, wenn der Beklagte nicht nur die zugesagten Investiti o - nen nicht fristgerecht vorgenommen habe, sondern wenn auûerdem der Inv e - stitionsvorrangbescheid widerrufen worden sei. Dies ergebe sich zwar nicht zwingend aus den Bestimmungen. Da diese jedoch unklar seien, msse sich die Klgerin nach § 5 AGBG diese fr den Beklagten gnstigste Auslegung s - mglichkeit entgegenhalten lassen. Mangels Widerrufs des Investitionsvo r - rangbescheids sei eine Vertragsstrafe folglich nicht geschuldet. II. Diese Ausfhrungen halten den Angriffen der Revision nicht stand. 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Annahme des Berufungsgerichts, bei der Vertragsstrafenregelung handele es sich um - 5 - einen Teil Allgemeiner Geschftsbedingungen, die die Klgerin bzw. die Ve r - kuferin dem Vertrag zugrunde gelegt habe. Hiervon durfte das Berufungsg e - richt auch ohne ausdrcklichen Vortrag des Beklagten ausgehen, da ihm au f - grund einer Vielzahl von Verfahren bekannt war, daû die Klgerin sich in Grundstckskaufvertrgen, die investiven Zwecken dienen, zur Sicherung der versprochenen Investitionen inhaltlich gleichartiger Vertragsstrafenregelungen bedient. Dies entspricht der Rechtsprechung des Senats (Urt. v. 3. April 1998, V ZR 6/97, NJW 1998, 2600). Zwar mag es vorkommen, daû einzelne Klauseln in solchen Vertrgen nicht vorformuliert sind. Dann aber wre es Sache der Klgerin gewesen, darzulegen und im Bestreitensfalle zu beweisen, daû das bei den hier maûgeblichen Klauseln der Fall ist (Senat aaO; BGHZ 83, 54, 58). Daran fehlt es. 2. Zu Recht rgt die Revision jedoch die Anwendung des § 5 AGBG. a) Zweifelhaft ist schon, ob berhaupt Raum fr eine Auslegung ist, was indes Voraussetzung fr die Anwendung der Unklarheitenregelung (§ 5 AGBG) ist. Denn diese Regelung greift nur ein, wenn man mit Mitteln der Auslegung nicht zu einem eindeutigen Ergebnis gelangt. Einer Auslegung vorgeschaltet ist jedoch die Prfung, ob die fragliche Klausel von den Parteien bereinstimmend in einem bestimmten Sinn verstanden worden ist. Ist das der Fall, so geht di e - ser bereinstimmende Wille nicht nur der Auslegung einer Individualvereinb a - rung vor, sondern auch der Auslegung von Allgemeinen Geschftsbedingu n - gen (BGHZ 113, 251, 259; BGH, Urt. v. 9. Mrz 1995, III ZR 55/94, NJW 1995, 1494, 1496). Das Verstndnis der Parteien ist dann wie eine Individualverei n - barung zu behandeln, die nach § 4 AGBG Vorrang vor Allgemeinen Geschft s - bedingungen hat. - 6 - Hier spricht viel dafr, daû die Parteien die Vertragsstrafenregelung bereinstimmend in dem Sinn verstanden haben, daû sie schon dann eingreift, wenn der Beklagte innerhalb der Frist nicht vertragsgemû investierte. Daû zustzlich der Widerruf des Investitionsvorrangbescheids ergehen muûte, hat vorprozessual niemand auch nur in Erwgung gezogen. Gestritten wurde vie l - mehr darum, ob der Beklagte Investitionen vorgenommen hat, die den vertra g - lich geschuldeten gleichzustellen sind, und ob eine Befreiung von der Ve r - tragsstrafenverpflichtung wegen nicht voraussehbarer dringender betrieblicher Erfordernisse (§ 9 Abs. 3 des Vertrages) anzunehmen ist. b) Jedenfalls bestehen aber auch keine Zweifel bei der Auslegung, die es rechtfertigen, ein fr die Klgerin ungnstiges Verstndnis der Vertrag s - strafenregelung zugrunde zu legen. Das Berufungsgericht verkennt nicht, daû § 5 AGBG nur eingreift, wenn nach Ausschpfung der in Betracht kommenden Auslegungsmglichkeiten ein nicht behebbarer Zweifel bleibt und mindestens zwei Auslegungen rechtlich vertretbar sind (BGHZ 91, 98; BGH, Urt. v. 11. Mrz 1997, X ZR 146/94, NJW 1997, 3434, 3435). Zu Unrecht bejaht es diese Voraussetzungen aber im vo r - liegenden Fall. Daû die Vertragsstrafe nur dann verwirkt ist, wenn neben dem Ausbleiben der versprochenen Investitionen innerhalb der vereinbarten Frist auch der Investitionsvorrangbescheid widerrufen worden ist, kann nicht erns t - haft in Betracht gezogen werden. aa) Allerdings scheint der Wortlaut der Nr. 5 a des Investitionsvorran g - bescheids fr diese Deutung zu sprechen. Von ihm wre aber nur auszugehen, - 7 - wenn er an die Stelle der vertraglichen Regelung getreten wre, die - wie das Berufungsgericht nicht verkennt - den Widerruf des Investitionsvorrangb e - scheids nur als alternative Mglichkeit, die Vertragsstrafe zu verlangen, b e - handelt. Unabhngig von einem Widerruf wird die Vertragsstrafe nach dem Vertrag auch dann fllig, wenn der Beklagte nicht vertragsgemû investiert hat. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann aber nicht ang e - nommen werden, daû der Wortlaut des Investitionsvorrangbescheids maûge b - lich ist. Zwar sieht § 8 Nr. 5 Abs. 2 des notariellen Vertrages vor, daû Besti m - mungen des Bescheids, die von den vertraglichen Vereinbarungen abweichen, an deren Stelle treten sollen. Aus dem Gesamtzusammenhang ergibt sich i n - des, daû hiermit nur solche Bestimmungen gemeint sind, die eine fr den B e - klagten im Verhltnis zum Vertrag ungnstigere Regelung enthalten. Das folgt daraus, daû eine Änderung des Vertrages durch Übernahme von Auflagen oder Bestimmungen aus dem Investitionsvorrangbescheid fr den Beklagten ein Rcktrittsrecht begrnden sollte. Fhrt die Vertragsnderung zu einer Ve r - schlechterung der Situation des Beklagten, so stellt ein Rcktrittsrecht einen angemessenen und naheliegenden Ausgleich dar. Verbessert die Vertrags n - derung hingegen die Stellung des Beklagten, so gibt es fr eine Rcktrittsm g - lichkeit keine Rechtfertigung. Letzteres wre aber die Folge, legte man den Wortlaut des Investitionsvorrangbescheides zugrunde und verlangte man n e - ben der Nichterfllung der Investitionszusage fr die Verwirkung der Vertrag s - strafe auch den Widerruf des Bescheides. bb) Unabhngig davon lût aber auch der Wortlaut des Investitionsvo r - rangbescheids bei verstndiger Wrdigung nicht die Deutung zu, daû entg e - gen der vertraglichen Regelung der Widerruf des Bescheides keine alternative - 8 - Mglichkeit fr die Verwirkung der Vertragsstrafe darstellen sollte, sondern zu der Nichterfllung der Investitionspflicht hinzutreten muû. Darin lge nmlich keine vernnftige Regelung, und dies entsprche nicht den Interessen der Parteien. Die Vereinbarung der Vertragsstrafe dient dem Ziel, der Durchsetzung des Anspruchs auf Vornahme der Investitionen Nachdruck zu verleihen. Die Verbindung von Nichterfllung dieser Pflicht und Verwirkung der Strafe ist a u - genscheinlich. Daû die Strafe auch - alternativ - verwirkt sein sollte, wenn der Investitionsvorrangbescheid widerrufen wurde, bedeutet inhaltlich nichts w e - sentlich anderes; denn der Widerruf setzt seinerseits die Nichterfllung der Investitionszusage voraus (§ 15 Abs. 1 Satz 1 InVorG). Die Alternativitt e r - leichtert aber die Durchsetzung. Weist die Klgerin die Nichterfllung nach, kann sie die Vertragsstrafe verlangen, ohne den Widerruf abwarten zu mssen; ist widerrufen worden, kann sie die Strafe allein mit Rcksicht darauf verla n - gen, ohne die Nichterfllung darlegen zu mssen. Eine kumulative Verbindung dieser beiden Voraussetzungen erschwert demgegenber die Geltendmachung der Vertragsstrafe, ohne daû dafr ein Grund ersichtlich ist und obwohl inhal t - lich allein entscheidend bleibt, daû die Investitionszusage nicht erfllt wurde. Angesichts dessen kann nicht angenommen werden, daû mit der Formulierung im Investitionsvorrangbescheid eine sachliche Änderung gegenber dem Ve r - trag beabsichtigt war. Gemeint war vielmehr dasselbe. Miûlungen ist nur die sprachliche Fassung. 3. Daû der Beklagte die versprochenen Investitionen nur zu einem g e - ringen Teil fristgerecht erbracht hat, so daû die Vertragsstrafe im Umfang der Nichterfllung verwirkt ist, hat das Landgericht bejaht. Seinen - auch im brigen - 9 - zutreffenden - Erwgungen liegt eine Vertragsauslegung zugrunde, der das Berufungsgericht beigetreten ist und die keine Rechtsfehler aufweist. Sie en t - spricht dem Wortlaut und bercksichtigt die Begleitumstnde und steht insb e - sondere - entgegen der in der mndlichen Verhandlung geuûerten Auffa s - sung der Revisionserwiderung - nicht im Widerspruch zu dem Investitionsvo r - rangbescheid. Der Senat tritt dieser Auslegung bei. Richtig ist auch, daû die Fiktion des § 13 Abs. 1 Satz 3 InVorG, beruhend darauf, daû ein Widerruf des Bescheides nicht mehr mglich ist, nur den Verlust des Rckbertragungsa n - spruchs zur Folge hat, nicht aber auch den der Vertragsstrafe (vgl. Rapp, in: RVI, § 13 InVorG Rdn. 37a, 37b). III. Die Kostenentscheidung be ruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Wenzel Schneider Krger Klein Gaier
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