BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZR 4/06 vom 29. Juni 2006 in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 29. Juni 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Klein und Dr. Schmidt-R344ntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub beschlossen: Die Beschwerde der Kl344gerin gegen die Nichtzulassung der Revi-sion in dem Urteil des 1. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 17. November 2005 wird zur374ckgewiesen. Die Kl344gerin tr344gt die Kosten des Beschwerdeverfahrens. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens betr344gt 69.391,90 200. Gr374nde: I. Die Beklagte war Eigent374merin eines sp344ter nach dem Verm366gensgesetz an die Kl344gerin zur374ck374bertragenen Miethauses in B. P. , das sie 1991/1992 aufgrund eines F366rdervertrags mit der sp344teren I. im Rahmen einer Ma337nahme des st344dtebaulichen Denkmalschutzes sanierte und instand setzte. Daf374r erhielt sie ein staatlich gef366rdertes Darlehen und, weil sie sich ferner verpflichtete, die Mieten nicht 374ber 5,80 DM/qm anzuheben, einen zus344tzlichen Aufwendungszuschuss. Nachdem ihr das Anwesen aufgrund des Verm366gensgesetzes zur374ck374bertragen worden war, verlangte und bekam die Kl344gerin von der Beklagten am 2. April 2004 eine korrigierte Abrechnung 1 - 3 - 374ber die Mieteinnahmen, die mit einem 334berschuss abschloss, den die Kl344gerin erhielt. Die Parteien streiten dar374ber, ob die Aufwendungszusch374sse aus der 366ffentlichen F366rderung seit dem 1. Juli 1994 als Mieteinnahmen zu behandeln sind und ob die Kosten f374r das F366rderdarlehen abgesetzt werden d374rfen. Das Landgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Auf die Berufung der Beklag-ten hat das Kammergericht unter Zur374ckweisung der Berufung der Kl344gerin die Klage abgewiesen. Die Revision hat es nicht zugelassen. Dagegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Kl344gerin, mit welcher sie ihre Klageforde-rung weiterverfolgt. II. Die zul344ssige Beschwerde ist nicht begr374ndet, weil die Sache keine grunds344tzliche Bedeutung hat und die Zulassung der Revision weder zur Fort-bildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung er-forderlich ist (247 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). 2 1. Das Berufungsgericht konnte allerdings aufgrund der getroffenen Feststellungen nicht zu der Annahme gelangen, die Kosten des F366rderdarle-hens k366nnten nach 247 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG als rentierliche Kosten mit den Mieteinnahmen verrechnet werden. 247 3 Abs. 3 Satz 5 VermG erlaubt dem Verf374gungsberechtigten Ma337nahmen, wenn sie von einer Kommune oder ande-ren Stelle zwar nicht aufgrund eines f366rmlichen Baugebots ersetzt werden m374s-sen, wohl aber freiwillig in Anlehnung an die Regelungen 374ber das Baugebot ersetzt werden. Dabei braucht kein voller Ersatz geleistet zu werden, wenn der nicht erstattete Aufwand aus den durch die Verbesserung bedingten Ertr344gen finanziert werden kann (247 177 Abs. 4 BauGB). Das hat die Kl344gerin bestritten. Gegenteilige Feststellungen hat das Berufungsgericht nicht getroffen. 3 - 4 - 2. Darauf und auf die im Zusammenhang mit der Anwendung des 247 177 Abs. 4 BauGB von der Beschwerde aufgeworfenen Fragen kommt es indessen nicht an. 4 a) Der Verf374gungsberechtigte kann die nach 247 7 Abs. 7 Satz 2 VermG herauszugebenden Entgelte aus einem Mietverh344ltnis nicht nur mit dem nach 247 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG ansatzf344higen (gew366hnlichen) Erhaltungsauf-wand verrechnen. Er darf gegen den Anspruch des Berechtigten auch mit ei-nem Anspruch auf Ersatz von Aufwand analog 247 3 Abs. 3 Satz 4 VermG auf-rechnen. 5 b) Die Kosten au337ergew366hnlicher Erhaltungsma337nahmen hat der Be-rechtigte dem Verf374gungsberechtigten analog 247 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zu er-statten, soweit sie nicht durch Mieteinnahmen gedeckt sind (Senat, Urt. v. 11. M344rz 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 889; Urt. v. 16. Dezember 2005, V ZR 195/04, NJW-RR 2006, 733, 735 f.). Zu den ersatzf344higen Kosten geh366ren auch die Kosten eines Darlehens zur Finanzierung solcher Ma337nah-men (Senatsurt. v. 11. M344rz 2005, V ZR 153/04, aaO, S. 890). Ersatzf344hige Kosten k366nnen allerdings bei au337ergew366hnlichen Erhaltungsma337nahmen nicht entstehen, die aufgrund eines f366rmlichen Baugebots nach 247 177 BauGB oder ohne ein solches Baugebot unter den Bedingungen des 247 3 Abs. 3 Satz 5 VermG durchgef374hrt werden. Denn bei solchen Ma337nahmen m374ssen dem Ei-gent374mer alle Kosten, die nicht aus den Ertr344gen erwirtschaftet werden k366nnen, aus 366ffentlichen Mitteln ersetzt werden. Ist das aber, wie von der Kl344gerin be-hauptet, nicht der Fall, bleibt also ein nicht erstatteter und auch nicht aus den Mietertr344gen zu erwirtschaftender Aufwandsrest, ist dieser entsprechend 247 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zu ersetzen. 6 - 5 - c) Das Berufungsgericht hat auch fehlerfrei festgestellt, dass die Beklag-te aufgrund des F366rdervertrags au337ergew366hnliche Erhaltungsma337nahmen durchgef374hrt hat. Deren Vorliegen konnte die Kl344gerin nicht, wie geschehen, pauschal bestreiten. Zwar darf sich der Berechtigte grunds344tzlich auf ein einfa-ches Bestreiten beschr344nken und ist auch nicht verpflichtet, sich etwa bei den Mietern des Objekts nach dessen Zustand und den Ma337nahmen zu erkundigen (Senatsurt. v. 14. Mai 2004, V ZR 164/03, VIZ 2004, 494). Das gilt aber, wie auch sonst, nur, wenn au337er einem hohen Investitionsvolumen keine anderen Umst344nde vorliegen, die auf das Vorliegen einer au337ergew366hnlichen Erhal-tungsma337nahme schlie337en lassen. Solche Umst344nde hat das Berufungsgericht hier zutreffend darin gesehen, dass sich die Beklagte im Rahmen eines 366ffentli-chen F366rderprogramms in einem der Kl344gerin 374bergebenen F366rdervertrag ge-gen374ber einer 366ffentlichen Stelle zu umfangreichen Instandsetzungsma337nah-men verpflichtet hat und die Durchf374hrung und Abrechnung der Arbeit von einer 366ffentlichen Stelle 374berpr374ft worden sind. 7 d) Eine Verpflichtung des Verf374gungsberechtigten, die Kosten f374r au337er-gew366hnliche Aufwendungen aus eigenen Mitteln vorzufinanzieren, sieht 247 3 Abs. 3 VermG nicht vor. Sie l344sst sich auch aus dem Auftragsrecht nicht ablei-ten, weil die Finanzierung durch ein Darlehen wirtschaftlich der Finanzierung durch Vorschuss entspricht, den der Auftraggeber nach 247 669 BGB schuldet. 8 - 6 - III. Die Kostenentscheidung beruht auf 247 97 Abs. 1 ZPO. 9 Kr374ger Klein Schmidt-R344ntsch Stresemann Czub Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 16.06.2005 - 31 O 399/04 - KG Berlin, Entscheidung vom 17.11.2005 - 1 U 53/05 -
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