BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 410/00 Verkündet am: 14. September 2001 K a n i k Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja SachenRBerG § 121 Abs. 1 Ein vor dem 19. Oktober 1989 gestellter Antrag auf den Kauf eines Gebäudes oder Grundstücks wirkt nur dann zugunsten des Käufers, wenn bei gesetz- und verwaltungstreuem Verhalten der Behörden der DDR der Abschluß eines Kau f - vertrags möglich war und es hierzu keiner weiteren Maßnahmen der Behörden mehr bedurfte. BGH, Urteil vom 14. September 2001 - V ZR 410/00 - OLG Brandenburg LG Frankfurt (Oder) - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes ha t auf die mndliche Verhandlung vom 14. September 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter Schneider, Prof. Dr. Krger, Dr. Klein und Dr. Gaier fr Recht erkannt: Auf die Revision des Klgers wird das Urteil des 4. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 27. Oktober 2000 aufgehoben. Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Ber u - fungsgericht zurckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die P arteien streiten um die Berechtigung des Klgers nach dem S a - chenrechtsbereinigungsgesetz an einem dem Beklagten zurckbertragenen Grundstck. Der Beklagte war Eigentmer des mit einem Wohnhaus und Nebeng e - buden bebauten Grundstcks D.-Str. in G. 1960 verlieû er die DDR. Das Grundstck wurde unter staatliche Verwaltung gestellt. Das Wohnhaus wurde von dem Klger, seinen Geschwistern, seiner Mutter, seinem Groûvater und - 3 - seiner Groûmutter genutzt, an die es die rtliche LPG zumindest teilweise ve r - mietet hatte. Durch Vertrag vom 11. Mrz 1969 verkaufte der Rat der Gemeinde G. als staatlicher Verwalter das Grundstck an den Rat des Kreises B. Nach der in der Urkundsverhandlung erklrten Auflassung sollte an dem Grundstck Volkseigentum entstehen. Rechtstrger des Volkseigentums sollte der Rat der Gemeinde G. werden. Eine Eintragung zum Vollzug der Auflassung im Grun d - buch unterblieb. 1974 starb die Mutter des Klgers. Mit seinen Geschwistern verblieb der Klger im Haushalt seiner Groûeltern. Ab 1981 beteiligte er sich an den Mietzahlungen fr das Anwesen. Im Mrz 1989 starb die Groûmutter des Kl - gers. Mitte 1989 stellte der Klger schriftlich einen Antrag zum Kauf des Grundstcks an den Rat der Gemeinde. Am 20. Februar 1990 bestimmte der Rat des Kreises B. den Rat der Gemeinde G. mit Wirkung zum 1. Mrz 1990 zum Rechtstrger des Grun d - stcks. Am 9. Mrz 1990 wurde Volkseigentum an dem Grundstck in der Rechtrgerschaft des Rates der Gemeinde in das Grundbuch eingetragen. Mit notariellem Vertrag vom 10. April 1 990 verkaufte der Rat der Gemeinde das Grundstck dem Klger. Zu seiner Eintragung als Eigentmer in das Grun d - buch kam es nicht. Am 18. Juni 1990 verlieh der Rat des Kreises dem Klger ein Nutzungsrecht an dem Grundstck. Durch Bescheid vom 6. September 1996 wurde das Grundstck an den Beklagten zurckbertragen. Am 23. Juni 1997 wurde der Klger als Gebudeeigentmer in ein am selben Tag ang e - legtes Gebudegrundbuch eingetragen. - 4 - Der Klger beantragt die Feststellung seiner Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz an dem Grundstck, hilfsweise an einer Teilflche des Grundstcks. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klgers ist ohne Erfolg geblieben. Mit der - zugelassenen - Revision verfolgt der Klger seine Antrge weiter. Entscheidungsgrnde: I. Das Berufungsgericht verneint eine Anspruchsberechtigung des Klgers aus § 121 Abs. 1 Satz 3 Buchst. a SachenRBerG. Der Klger habe zwar vor dem 19. Oktober 1989 den Kauf des Grundstcks beantragt, sein Antrag knne jedoch keine Grundlage fr ein schutzwertes Vertrauen bilden, weil bis zum Erlaû des Gesetzes ber den Verkauf volkseigener Grundstcke (Verkaufsg e - setz) vom 7. Mrz 1990 (GBl. I, 157) der Verkauf des Grundstcks aus dem Volkseigentum nicht mglich gewesen sei. Eine Berechtigung des Klgers aus § 121 Abs. 2 SachenRBerG scheide bereits deshalb aus, weil der Kaufvertrag nicht ber ein Eigenheim, sondern ber ein Grundstck geschlossen worden und nicht hinreichend dargestellt sei, daû der Klger das Haus aufgrund eines Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrages genutzt habe. Das hlt revisionsrechtlicher Prfung teilweise nicht stand. - 5 - II. 1. Eine Anspruchsberechtigung des Klgers aus § 121 Abs. 1 Satz 3 Buchst. a SachenRBerG besteht nicht. Es fehlt hierzu an einer beachtlichen Anbahnung des Kaufvertrages vor dem 19. Oktober 1989. Dies gilt unabhngig davon, ob der Mitte 1989 beim Rat der Gemeinde G. gestellte Antrag des Kl - gers auf Erwerb des Grundstcks oder, wie die Revision geltend macht, nur auf den Erwerb des Gebudeeigentums gerichtet war. § 121 Abs. 1 SachenRBerG dient der Abgrenzung der Interessen derj e - nigen, die mit einer staatlichen Stelle der DDR einen im Grundbuch nicht mehr vollzogenen Kaufvertrag ber ein Grundstck oder Gebude geschlossen h a - ben, von den Interessen der rckbertragungsberechtigten Eigentmer. Daû aufgrund der Überlastung der grundbuchfhrenden Stellen die Eintragung des Erwerbs im Grundbuch unterblieben ist, soll nicht dazu fhren, daû ein Kufer rechtlos gestellt ist, der bei zgiger Bearbeitung das Eigentum an einem G e - bude oder Grundstck erworben htte. Der Schutz der Eigentmer erfolgt d a - durch, daû ein Kaufvertrag, der nach dem 18. Oktober 1989, dem Rcktritt der Regierung Honecker, geschlossen wurde, grundstzlich keine schutzwerte Rechtsposition begrndet (§ 121 Abs. 1 Satz 1 SachenRBerG). Anderes soll nur gelten, wenn einer der in § 121 Abs. 1 Satz 3 SachenRBerG beschrieb e - nen Tatbestnde vorliegt. Die Bestimmung entspricht insoweit § 4 Abs. 2 VermG (BT-Drucks. 12/7425 S. 83). Ziel von § 121 Abs. 1 Satz 3 Buchst. a SachenRBerG, § 4 Abs. 2 Buchst. a VermG ist es zu vermeiden, daû ein Kufer nur deswegen unter die Stichtagsregelung fllt, weil seinem Erwerbsanliegen aus Grnden, auf die er - 6 - keinen Einfluû hatte, nicht rechtzeitig entsprochen wurde (BT-Drucks. 12/2480 S. 44; 12/5992, S. 206; MnchKomm-BGB/Wendtland, 3. Aufl., § 121 S a - chenRBerG Rdn. 5). Diese Voraussetzungen sind nicht gegeben, wenn vor dem 19. Oktober 1989 ein Kaufantrag gestellt oder der Abschluû eines Ve rtr a - ges angebahnt wurde, der nach dem Recht der DDR ohne weitere Maûnahmen der Behrden nicht geschlossen werden konnte oder bei ordnungsgemûem Verhalten der Behrden nicht geschlossen werden durfte (Eickmann/Wittmer, SachenRBerG [Stand: April 2001], § 121 Rdn. 44; BVerwGE 110, 28, 31; BVerwG, ZOV 1996, 433, 434; BVerwG, VIZ 1997, 589; 1998, 450, 451; 1998, 457 jeweils zu § 4 Abs. 2 Satz 2 a VermG). Ein solcher Antrag oder die Anba h - nung eines derartigen Vertragsabschlusses begrnden kein schutzwertes Ve r - trauen, weil bei rechtstreuem Verhalten der Behrden der DDR nicht mit einem baldigen Erwerb gerechnet werden konnte. In einem solchen Fall fhrt die Ve r - zgerung der Entscheidung ber den 18. Oktober 1989 hinaus zu keiner unbi l - ligen Benachteiligung durch die Stichtagsregelung. So verhlt es sich hier. a) Legt man den Antrag nach seinem Wortlaut und nach dem Wortlaut der Stellungnahme des Rates der Gemeinde gegenber dem Rat des Kreises wie das Berufungsgericht dahin aus, daû der Erwerb des Grundstcks bea n - tragt wurde, betraf er zwar einen Vermgensgegenstand, der vor dem 19. Oktober 1989 grundstzlich auf den Klger bertragen werden konnte. Solange die Auflassung vom 11. Mrz 1969 im Grundbuch nicht vollzogen war, bestand nmlich an dem Grundstck kein Volkseigentum; ein Verkauf durch den Rat der Gemeinde als Verwalter war nach §§ 1, 3 der Verordnung ber die Rechte und Pflichten des Verwalters des Vermgens von Eigentmern, die die Deutsche Demokratische Republik ungesetzlich verlassen haben, gege n - ber Glubigern in der Deutschen Demokratischen Republik (Verwalterveror d - - 7 - nung) vom 11. Dezember 1968 (GBl. II 1969, 1) grundstzlich zulssig. Ihm stand jedoch der am 11. Mrz 1969 von dem Rat der Gemeinde als Treuhnder mit dem Rat des Kreises B. geschlossene Vertrag entgegen, durch den Volk s - eigentum an dem Grundstck begrndet werden sollte. Bei rechtstreuem Ha n - deln des Rates der Gemeinde kam der Verkauf des Grundstcks an den Klger damit nicht in Betracht. b) Legt man den Antrag des Klgers mit der Revision dahin aus, daû er allein auf den Erwerb des Gebudes gerichtet war, folgt auch hieraus keine Rechtsposition, die nach § 121 Abs. 1 Satz 3 Buchst. a SachenRBerG schut z - fhig wre. Der Klger konnte sich keine begrndeten Hoffnungen machen, daû seinem Anliegen alsbald entsprochen wrde. Das wre nur dann der Fall gewesen, wenn es nur noch einer positiven Entscheidung der Behrden ber das Erwerbsgesuch und des Abschlusses des beabsichtigten Kaufvertrages bedurft htte (vgl. BVerwG VIZ 1998, 450, 451 und 457). So verhielt es sich hier aber nicht. Vor dem 19. Oktober 1989 fehlte es an einer fr den Erwerb des Gebudes durch den Klger wesentlichen Voraussetzung. Das Grundstck stand nmlich nicht im Volkseigentum, ein Rechtstrger des Volkseigentums war nicht bestimmt. Erst nach dem Vollzug der Auflassung vom 11. Mrz 1969 und der Einsetzung des Rates der Gemeinde als Rechtstrger wre der Ve r - kauf des Gebudes an den Klger nach dem Gesetz ber den Verkauf volkse i - gener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebude fr Erholungszwecke vom 19. Dezember 1973 (GBl. I, 578) mglich geworden. 3. Das Berufungsurteil hat jedoch insoweit keinen Bestand, als das B e - rufungsgericht eine Anspruchsberechtigung des Klgers gemû § 121 Abs. 2 SachenRBerG verneint. - 8 - a) Der Senat hat bereits entschieden, daû die Vorschrift entgegen dem Wortlaut von § 121 Abs. 2 Buchst. b SachenRBerG nicht nur Kaufvertrge ber Eigenheime, sondern auch Kaufvertrge ber Eigenheimgrundstcke erfaût (Senatsurt. v. 9. Juli 1999, V ZR 404/97, VIZ 1999, 605, 606 m.w.N.). Hieran ist festzuhalten. b) Mit Erfolg rgt die Revision, daû das Berufungsgericht die Anford e - rungen an die Darstellung der Nutzung eines Eigenheims zu eigenen Woh n - zwecken durch den Klger gemû § 121 Abs. 2 Buchst. a SachenRBerG be r - spannt hat. Nach dieser Vorschrift muû der Kufer aufgrund eines bis zum A b - lauf des 18. Oktober 1989 abgeschlossenen Miet-, Pacht- oder sonstigen Nu t - zungsvertrages das Eigenheim am 18. Oktober 1989 genutzt haben. Zweck dieser Regelung ist es, Ansprche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf diejenigen Kufer eines Eigenheims zu beschrnken, die dieses zur Befri e - digung ihrer elementaren Lebensbedrfnisse bentigen (Eickmann/Wittmer, § 121 SachenRBerG Rdn. 66; Purps/Krauss, Sachenrechtsbereinigung nach Anspruchsgrundlagen, 1997, III, Rdn. 54). Das ergibt sich aus dem Zusa m - menspiel mit § 121 Abs. 2 Buchst. c SachenRBerG, wonach die Nutzung des Eigenheims zu eigenen Wohnzwecken bis zum 1. Oktober 1994 fortgedauert haben muû. Durch diese Regelung soll vermieden werden, daû ein frherer Nutzer ein Ankaufsrecht allein zur Vermietung, Verpachtung oder Weiterve r - uûerung ausben kann (Czub in Czub/Schmidt-Rntsch/Frenz, SachenRBerG [Stand: Mai 1996], § 121 Rdn. 114; Michalsky/Schramm, NJ 1998, 281, 288). Im Vordergrund der gesetzlichen Regelung steht daher die Deckung des eig e - nen Wohnbedrfnisses und nicht die Ausgestaltung des der Nutzung eines Eigenheims als Wohnung zugrundeliegenden Vertragsverhltnisses. Das wird - 9 - auch daraus deutlich, daû die Vorschrift neben Miet- und Pachtvertrgen so n - stige, nicht nher bezeichnete Nutzungsvertrge als ausreichend auffhrt. Das Berufungsgericht hat unter Bercksichtigung dieser Grundstze zu Unrecht angenommen, der Klger habe nicht hinreichend dargetan, das G e - bude aufgrund eines Nutzungsvertrages bewohnt zu haben. Nach stndiger Rechtsprechung gengt eine Partei ihrer Darlegungslast, wenn sie Tatsachen vortrgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht als in ihrer Person entstanden erscheinen zu lassen. Gengt das Parteivorbringen diesen Anforderungen an die Substantiierung, kann der Vortrag weiterer Einzeltatsachen nicht verlangt werden. Es ist dann gegeb e - nenfalls Sache des Tatrichters, bei der Beweisaufnahme Zeugen oder zu ve r - nehmende Parteien nach den Einzelheiten zu fragen, die ihm fr die Beurte i - lung der Zuverlssigkeit der Bekundungen erforderlich erscheinen (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 13. Juli 1998, II ZR 131/97, NJW-RR 1998, 1409). Der Grad der Wahrscheinlichkeit der Sachverhaltsschilderung ist fr den Umfang der Darlegungslast ohne Bedeutung (Senatsurt. v. 14. Juni 1996, V ZR 150/93, NJW-RR 1996, 1402). Das hat das Berufungsgericht verkannt und schlssiges, unter Beweis gestelltes Vorbringen des Klgers nicht ausreichend gewrdigt (§ 286 ZPO). Der Klger hat behauptet, die Rume im Hause seien zu einem Teil von seinen Groûeltern und zum anderen Teil von seiner Mutter gemietet gewesen. In den zwischen der LPG und seiner Mutter geschlossenen Vertrag sei er ei n - getreten. Seit er volljhrig geworden sei, habe er die frher von seiner Mutter geschuldete Miete bezahlt. Er sei fortan von der LPG als Mieter angesehen worden. Hierzu hat er das Mietbuch der LPG abschriftlich vorgelegt. Dieser - 10 - Vortrag ist zur Darlegung eines vertraglichen Nutzungsverhltnisses ausre i - chend substantiiert. Er ist unter Beweis gestellt. Das kann nicht mit der Überl e - gung bergangen werden, es sei denkbar und nicht fernliegend, daû der Kl - ger sich lediglich an Mietzahlungen seiner Groûeltern beteiligt habe. Diese Überlegung mag fr die Wahrscheinlichkeit der Sachverhaltsschilderung von Belang sein, ihre Schlssigkeit lût sie nicht entfallen. III. Eine abschlieûende Sachentscheidung (§ 565 Abs. 3 ZPO) ist dem S e - nat mangels hinreichender Feststellungen des Berufungsgerichts zu § 121 Abs. 2 SachenRBerG nicht mglich. Das Berufungsurteil ist deshalb aufzuh e - ben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Ber u - fungsgericht zurckzuverweisen. Die Zurckverweisung gibt darber hinaus - 11 - Gelegenheit zur Prfung des geltend gemachten Anspruchs unter dem G e - sichtspunkt des dem Klger verliehenen Nutzungsrechts und dem hiergegen gerichteten Vorbringen des Beklagten. Wenzel Schneider Krger Klein Gaier
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