BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILVIII ZR 41/03Verkündet am: 12. November 2003K i r c h g e ß n e r ,Justizhauptsekretärinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ: nein MHG § 10 Abs. 1Zu einem "vorläufigen Mietverzicht" bei durch öffentliche Mittel geförderten Baumaß-nahmen.BGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 41/03 -LG BerlinAG Lichtenberg - 2 -Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mitSchriftsatzfrist bis zum 29. Oktober 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr.Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolstfür Recht erkannt:Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 62 desLandgerichts Berlin vom 9. Januar 2003 wird zurückgewiesen.Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.Von Rechts wegenTatbestand: Die Klägerin vermietete den Beklagten durch Mietvertrag vom 22. Mai1997 eine Wohnung im Hause M. Straße in B. . In der Zusatzver-einbarung zu dem Mietvertrag heißt es:"Vor Beginn des Mietverhältnisses wurden in dem WohngebäudeM. Straße folgende Modernisierungsmaßnahmen durch-geführt:-Einbau einer zentralen Heizungsanlage-Einbau einer zentralen Warmwasserbereitungsanlage-Verstärkung der Elektroinstallation-Wärmedämmarbeiten-Einbau von isolierverglasten Fenstern - 3 -Durch diese Baumaßnahmen erhöht sich der für die Wohnungbisher preisrechtlich zulässige Nettokaltmietzins von569,08 DM/monatlich um 317,94 DM monatlich auf 887,02 DM -monatlich.Die Baumaßnahme wurde durch öffentliche Mittel gefördert. Des-halb hat die Senatsverwaltung für Bau- und WohnungswesenMietobergrenzen festgesetzt. Für 1996 beträgt diese 5,50 DM/qmWohnfläche monatlich.Es wird daher ein - vorläufiger - Mietverzicht in Höhe von304,13 DM/monatlich ausgesprochen, so daß nettokalt gegenwär-tig zu zahlen sind: 582,89 DM/monatlich.Dieser Betrag ist unter 1.1 der Anlage 1 zum Mietvertrag (Berech-nung der Miete) bereits ausgewiesen."Mit Schreiben vom 15. Mai 2001 teilte die Klägerin den Beklagten mit,daß der Förderzeitraum nunmehr abgelaufen sei und sie den vorläufigen Miet-verzicht aufhebe. Sie verlangt von den Beklagten für die Zeit von Juli bis De-zember 2001 Zahlung einer restlichen Nettomiete von monatlich 141,95 (277,63 DM). Hierbei handelt es sich um die Differenz zwischen der vor dem1. Juli 2001 geschuldeten und in dieser Höhe von den Beklagten weitergezahl-ten Nettokaltmiete und der von der Klägerin angesetzten Miete von 887,02 DMnetto kalt.Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht die Beru-fung der Klägerin zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsge-richt zugelassene Revision der Klägerin. Die Parteien haben sich mit einer Ent-scheidung ohne mündliche Verhandlung einverstanden erklärt. - 4 -Entscheidungsgründe: I.Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:Die Klägerin habe keinen Anspruch auf rückständige Miete für die Mo-nate Juli bis Dezember 2001. Die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom22. Mai 1997 weiche zum Nachteil der Mieter von den Vorschriften der §§ 1 bis9 MHG ab und sei daher nach § 10 Abs. 1 MHG unwirksam. Diese Vorschriftkomme hier zum Zuge, denn sie sei zum Zeitpunkt des Beginns des Mietver-hältnisses noch in Kraft gewesen. Die Zusatzvereinbarung räume der Klägerindas Recht ein, zu einem nicht näher bestimmten Zeitraum eine höhere Miete zuverlangen, ohne daß sie um die Zustimmung der Mieter unter Beachtung des§ 2 MHG ersuchen müßte. Auch von der Einhaltung der Kappungsgrenze wäresie freigestellt. Schließlich könnte sie auch für die vor Beginn des Mietverhält-nisses durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen einen Zuschlag verlangen,obwohl nur die Modernisierung während des Bestehens des Mietverhältnissesvon § 3 MHG erfaßt werde. Dabei seien jedoch auch bei öffentlich gefördertemWohnraum, der - wie die streitgegenständliche Wohnung - nicht preisgebundensei, die materiellen und formellen Voraussetzungen des gesetzlich vorgesehe-nen Mieterhöhungsverfahrens zu beachten. Alle generellen Regelungen, dieEinfluß auf die künftige Miethöhe hätten und dazu führten, daß der Vermietereinseitig unter Außerachtlassung des MHG die Miete erhöhen könne, insbe-sondere die Vereinbarung einer "vorläufigen" Miete, seien unwirksam. Verein-barungen, wonach dem Mieter auf die fest vereinbarte Miete wegen besondererUmstände ein Mietnachlaß gewährt werde, der in genau festgelegten Stufenwegfallen solle, könne zwar unter Umständen als Staffelmietzinsvereinbarungwirksam sein. Voraussetzung für eine wirksam vereinbarte Staffelmiete sei - 5 -aber, daß der Zeitpunkt der Erhöhung genau bestimmt oder zumindest nachdem Kalender bestimmbar sei. Daran fehle es hier.II.Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand, so daßdie Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht hält das Berufungsgericht die Zu-satzvereinbarung zu dem Mietvertrag, die Grundlage der Mietzinsforderung derKlägerin ist, für unwirksam nach § 10 Abs. 1 MHG.1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß auf die vor dem1. September 2001 zugegangene Mieterhöhungserklärung der Klägerin die Be-stimmungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe in der bis 31. August2001 geltenden Fassung Anwendung finden (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB).2. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Zusatzvereinbarung zudem Mietvertrag sei nach § 10 Abs. 1 MHG nicht unwirksam, weil es sich hier-bei um eine Vereinbarung während des Bestehens des Mietverhältnisses han-dele, für die die Ausnahmeregelung des § 10 Abs. 1 MHG gelte.Die Behauptung der Klägerin in der Revisionsbegründung, die Parteienhätten zunächst den Hauptmietvertrag und erst danach die Zusatzvereinbarungunterzeichnet, die Parteien hätten mithin die Erhöhung des Mietzinses erst nachAbschluß des eigentlichen Mietvertrages vereinbart, ist der Vortrag neuer Tat-sachen, die im Revisionsverfahren grundsätzlich nicht berücksichtigt werdendürfen. § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO bestimmt, daß lediglich dasjenige Vorbringender Beurteilung des Revisionsgerichts unterliegt, das aus dem Berufungsurteiloder dem Sitzungsprotokoll ersichtlich ist. Im amtsgerichtlichen Urteil vom16. September 2002, auf das das Berufungsurteil gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1ZPO Bezug nimmt, ist ausdrücklich festgestellt worden, daß die Zusatzverein- - 6 -barung zum Mietvertrag bei Vertragsunterzeichnung und nicht im Laufe desMietverhältnisses geschlossen worden ist. Das entspricht dem Vortrag der Klä-gerin und ist auch in der Berufungsinstanz nicht in Zweifel gezogen worden.3. Entgegen der Ansicht der Revision verlangt die Klägerin von den Be-klagten mit der vorliegenden Klage nicht den ursprünglich vereinbarten Miet-zins. Die Höhe des von den Beklagten nach dem Mietvertrag vom 22. Mai 1997geschuldeten Mietzinses wird - wie schon das Amtsgericht richtig festgestellthat - durch die dem Mietvertrag als Anlage 1 beigefügte Mietzinsberechnungbestimmt. Dieser Betrag sollte auch nach der Zusatzvereinbarung, die auf dieMietberechnung Bezug nimmt, bis auf weiteres die vereinbarte Gegenleistungfür die Überlassung der Wohnung an die Beklagten sein. Dabei war beidenVertragsparteien bewußt, daß die Klägerin mit Rücksicht auf den mit der StadtB. abgeschlossenen Fördervertrag keinen höheren Mietzins verlangendurfte.4. Nicht zu beanstanden ist auch die Auslegung der Zusatzvereinbarungdurch das Berufungsgericht dahin, daß diese der Klägerin das Recht einräumt,zu einem nicht näher bestimmten Zeitpunkt eine höhere Miete verlangen zukönnen, unabhängig von den Voraussetzungen des Gesetzes zur Regelung derMiethöhe. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht deshalb an, daß die von derKlägerin ausbedungene Regelung mit § 2 MHG schon deshalb nicht zu verein-baren ist, weil der Vermieter nach § 2 MHG lediglich die Zustimmung des Mie-ters zu einem berechtigten Erhöhungsverlangen beanspruchen, nicht aber dieMietzinserhöhung einseitig festlegen kann (vgl. auch OLG Stuttgart, NJW-RR1989, 1357). - 7 -5. Ohne Erfolg macht die Revision weiterhin geltend, die Klägerin hätteden Mietvertrag ohne die Zusatzvereinbarung nicht abgeschlossen, weswegensich die Frage nach dem rechtlichen Schicksal des Gesamtvertrages stelle.Zutreffend hält das Berufungsgericht nur die Zusatzvereinbarung zumMietvertrag vom 22. Mai 1997 nach § 10 Abs. 1 MHG für unwirksam. Die Un-wirksamkeit einzelner Vereinbarungen hat auf die Wirksamkeit des Mietvertra-ges insgesamt aber keinen Einfluß. § 10 Abs. 1 MHG ist, ebenso wie dieNachfolgeregelung des § 557 Abs. 4 BGB, ein Schutzgesetz zugunsten desMieters. Ein Verstoß gegen dieses Schutzgesetz führt nur zur Unwirksamkeitder für den Mieter nachteiligen Vertragsbestimmung.Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. LeimertWiechers Dr. Wolst
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