BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 41/14 Verkündet am: 22. Oktober 2014 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 592 Satz 1; BGB § 556 Abs. 1 Satz 1 Ansprüche des Vermieters auf Betriebskostennachzahlungen aus Wohnrau m- mietverträgen können im Urkundenprozess geltend gemacht werden. ZPO § 138 Abs. 3 Zu den Anforderungen an substantiiertes Bestreiten der vom Vermieter vorg e- tragenen Flächen angaben durch den Mieter. BGH, Urteil vom 22. Oktober 2014 - VIII ZR 41/14 - LG Darmstadt AG Offenbach am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. Oktober 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Mi lger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 20. Dezember 2013 wird z u- rückgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens werden der Beklagten aufe r- legt. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Dachgeschosswohnung des Klägers in N . . Der Mietvertrag vom 24. September 2006, in dem die Wohnfl ä- che nicht angegeben ist, sieht unter § 4 Buchstabe b vor, dass der Mieter die Betriebskosten der dort genannten Positionen Nr. 1 bis 21 zu tragen hat, und bestimmt dazu: "Die Betriebskosten der Positionen 1 bis 21 werden grundsätzlich ante i- lig nach dem Verhält nis der Wohnfläche der Mietsache zur Gesam t- wohnfläche des Anwesens abgerechnet. Soweit der tatsächliche Ve r- brauch für Energie und Wasser gesondert erfasst ist, wird dieser der A b- rechnung zugrunde gelegt. Heiz - und Warmwasserkosten werden unter 1 - 3 - Beachtung de r gesetzlichen Vorschriften, insbesondere der Heizkoste n- . Mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011, die die Beklagte mit einem von der Hausverwaltung unterzeichneten Begleitschreiben vom 1. Oktober 2012 am 10. Novemb er 2012 erhielt, machte der Kläger - unter A n- satz einer Wohnfläche der Wohnung der Beklagten von 40 m² und einer G e- samtwohnfläche des Gebäudes von 240 m² - eine Nachforderung in Höhe von Der Kläger verl angt im Urkundenprozess unter Vorlage der Mietvertrag s- urkunde, der Betriebskostenabrechnung sowie des Anschreibens der Hausve r- n- werte bestritten. Das Amtsgericht hat die Klage als im Ur kundenprozess u n- statthaft abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht die Beklagte unter dem Vorbehalt der Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren antragsgemäß verurteilt und den Rechtsstreit auf Antrag der Beklagten wegen des Nachverfahr ens an das Amtsgericht zurückverwiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die B e- klagte Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. 1. Das Berufungsgericht (LG Dar mstadt, Urteil vom 20. Dezember 2013 - 6 S 106/13, juris) hat im Wesentlichen ausgeführt: 2 3 4 5 6 - 4 - Die Geltendmachung von Nachforderungen aus der Betriebskostena b- rechnung im Urkundenprozess sei statthaft. Die gemäß § 592 ZPO zur Begrü n- dung des Anspruchs erforder lichen Tatsachen ließen sich durch die Vorlage des Mietvertrags nebst quittierter Betriebskostenabrechnung beweisen. Der Beweis der richtigen Berechnung sei durch Vorlage der zugrunde liegenden Unterlagen (Versorgerrechnungen und Gebührenbescheide) möglich . Der Statthaftigkeit des Urkundenprozesses stehe nicht entgegen, dass der Kläger hier keine Unterlagen zum Beweis der richtigen Berechnung der Betriebsko s- tenabrechnung vorgelegt habe, denn nur beweisbedürftige Tatsachen seien durch Urkunden unter Beweis z u stellen. Die Beklagte habe jedoch keine zu beachtenden Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung selbst erhoben; deren Fehlerfreiheit habe mithin als unstreitig zu gelten. Die Klage sei, soweit der Urkundenprozess betroffen sei, auch begrü n- det. Nach § 4 des Mietvertrags habe die Beklagte die auf sie entfallenden B e- triebskosten zu tragen. Der Kläger habe die Betriebskosten des Jahres 2011 in zulässiger Weise abrechnen lassen. Ausweislich des Vermerks auf dem A n- schreiben der Hausverwaltung vom 1. Oktobe r 2012 habe die Beklagte die B e- triebskostenabrechnung am 10. November 2012 erhalten. Bedenken im Hi n- blick auf die Wirksamkeit der Abrechnung bestünden nicht. Zwar habe die Beklagte die Richtigkeit der Gesamtwohnfläche und der Wohnfläche ihrer Wohnung bes tritten. Das Bestreiten sei jedoch unsubstant i- iert. Die Beklagte könne sich nicht darauf zurückziehen, die Flächenangaben ohne weitere Ausführungen pauschal zu bestreiten. Es sei ihr ohne Weiteres möglich, die Wohnfläche ihrer Wohnung selbst zu ermitteln. Auch im Hinblick auf die Gesamtwohnfläche hätte sie einen Ansatz für Zweifel vortragen müssen. Die Anzahl der Wohnungen im Gebäude sowie die Wohnfläche der von ihr b e- wohnten Wohnung seien ihr bekannt, so dass sie jedenfalls zu einer Plausibil i- 7 8 9 - 5 - tätskontrolle in der Lage sei. Auch habe sie unbestritten die Möglichkeit gehabt (und nicht genutzt), die Belege der Betriebskosten einzusehen, denen regelm ä- ßig auch Angaben über die Gesamtwohnfläche zu entnehmen seien. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachpr üfung stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat mit Recht ein Vorbehaltsurteil über die von dem Kläger im Urkundenprozess geltend gemachte Betriebsko s- tennachforderung erlassen. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenomm en, dass die Gelten d- machung einer Betriebskostennachforderung im Urkundenprozess statthaft ist, sofern der Vermieter die anspruchsbegründenden und beweisbedürftigen Ta t- sachen durch Urkunden belegen kann (§ 592 Satz 1, § 597 Abs. 2 ZPO). a) § 592 Satz 1 ZPO eröffnet den Urkundenprozess unterschiedslos für alle Ansprüche, welche die Zahlung einer Geldsumme zum Gegenstand haben. Betriebskostennachforderungen sind davon nicht auszunehmen. Ebenso wenig wie bei Ansprüchen auf Miete aus Wohnraummietverträgen, für die der Senat bereits entschieden hat, dass diese im Urkundenprozess geltend gemacht we r- den können (Senatsurteile vom 1. Juni 2005 - VIII ZR 216/04, NJW 2005, 2701; vom 20. Dezember 2006 - VIII ZR 112/06, NJW 2007, 1061; vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 200 /08, NJW 2009, 3099; einschränkend für den Fall anfänglicher Mängel: Senatsurteil vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 111/09, WuM 2010, 761 Rn. 11 f.), bestehen bei Betriebskostennachforderungen Gründe, den Wortlaut des § 592 ZPO in der Weise einzuschränken, da ss solche Ansprüche generell vom Urkundenprozess ausgeschlossen wären. 10 11 12 - 6 - Das entspricht der ganz überwiegenden Meinung im Schrifttum (Lange n- berg, Betriebskosten - und Heizkostenrecht, 7. Aufl., J Rn. 84 ff.; Staudinger/ Weitemeyer, BGB, Neubearbeitung 201 4, § 556 Rn. 147; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XIV 110; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 14. Aufl., Rn. 7017m; ders. MDR 2013, 1266, 1268; Fischer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts - und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IX Rn. 117; Both, NZM 2007, 156, 158; Flatow, DWW 2008, 88, 91 f.; Wichert/Sommer, ZMR 2009, 503, 509 f.; Musielak/Voit, ZPO, 11. Aufl., § 592 Rn. 9a; Bub/von der Osten, FD - MietR 2009, 292917; Herlitz, jurisPR - MietR 13/2014 Anm. 4; siehe auch KG, WuM 2012, 156; anders Blan k, NZM 2000, 1083, 1084; differenzi e- rend LG Bonn, WuM 2012, 155). b) Entgegen der Auffassung der Revision setzt die Statthaftigkeit des U r- kundenprozesses nicht voraus, dass auch unstreitige Anspruchsvoraussetzu n- gen mit Urkunden bewiesen werden. Vielmehr bedürfen unstreitige, zugesta n- dene oder offenkundige Tatsachen auch im Urkundenverfahren, abgesehen von dem hier nicht gegebenen Fall der Säumnis der beklagten Partei (§ 597 Abs. 2 ZPO), keines Beweises und somit auch keiner Urkundenvorlage (S e- natsurteil vom 24. April 1974 - VIII ZR 211/72, BGHZ 62, 286, 289 ff.; BGH, U r- teil vom 4. Februar 1985 - II ZR 142/84, WM 1985, 738 unter 2). 2. Ausgehend von diesen rechtlichen Vorgaben hat der Kläger seinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten ausreichend mit Urkunden b e- legt. Er hat den Mietvertrag, aus dem sich die Kostentragungspflicht der Bekla g- ten ergibt, sowie die Betriebskostenabrechnung mit einem Zugangsnachweis vorgelegt (zur im Urkundenprozess gebotenen Urkundenvorlage bei Nachford e- rungen aus eine r Betriebskostenabrechnung siehe Langenberg, Betriebsko s- ten - und Heizkostenrecht, aaO, Rn. J 85). Der Vorlage weiterer Urkunden, etwa zur Wohnflächenberechnung, bedurfte es im Streitfall nicht. Wie die Revision s- 13 14 15 - 7 - erwiderung zu Recht geltend macht, hat der Ve rmieter die Richtigkeit der B e- triebskostenabrechnung erst auf wirksames Bestreiten durch den Mieter zu b e- weisen, wobei im Urkundenprozess die Beweismittelbeschränkung der § 592 Satz 1, § 595 Abs. 2 ZPO zu beachten ist. Wie das Berufungsgericht richtig g e- se hen hat, ist das Bestreiten der Flächenwerte durch die Beklagte unsubstant i- iert und damit gemäß § 138 Abs. 3 ZPO unbeachtlich. a) Nach allgemeinen Grundsätzen hat der Vermieter, der eine Betrieb s- kostennachforderung erhebt, die Darlegungs - und Beweislas t für die Fläche n- ansätze. Wenn er - wie hier - bestimmte Flächenwerte vorträgt, genügt dies den Anforderungen an eine substantiierte Darlegung (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, aaO, Rn. 7039; ders., ZMR 2009, 335, 336). Der sodann e r- klärungsbelastete Mieter hat - soll sein Vortrag beachtlich sein - auf die B e- hau p tungen des Vermieters grundsätzlich ebenfalls substantiiert (d. h. mit näh e- ren positiven Angaben) zu erwidern und muss erläutern, von welchen tatsächl i- chen Umständen er ausgeht, denn mit bloßem Bestreiten darf der Mieter sich nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen (Senatsurteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07, NJW 2008, 1801 Rn. 29). Die Verpflichtung zu einem substantiierten Gegenvortrag setzt voraus, dass ein solches Vor bringen der erklärungsbelasteten Partei möglich und z u- mutbar ist. Dies ist in der Regel der Fall, wenn sich die behaupteten Umstände in ihrem Wahrnehmungsbereich verwirklicht haben (siehe BGH, Beschluss vom 25. März 2014 - VI ZR 271/13, NJW - RR 2014, 830 Rn . 7; Urteile vom 11. März 2010 - IX ZR 104/08, WM 2010, 815 Rn. 16; vom 6. Juli 2007 - V ZR 128/06, juris Rn. 17; vom 7. Dezember 1998 - II ZR 266/97, BGHZ 140, 156, 158; vom 6. Oktober 1989 - V ZR 223/87, NJW - RR 1990, 78 unter II 3 b aa; vom 17. März 1987 - VI ZR 282/85, BGHZ 100, 190, 196; jeweils mwN). 16 17 - 8 - b) aa) Nach diesen Grundsätzen genügt e ein einfaches Bestreiten der Wohnfläche der von der Beklagten gemieteten Wohnung bereits deshalb nicht, weil er hätte substantiiert darlegen müssen, dass die vom Vermieter angegeb e- nen Quadratmeterzahlen unrichtig sind (Staudinger/Weitemeyer, aaO § 556a Rn. 23). Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung in der Mietvertragsurkunde angegeben ist oder nicht, ist es dem Mieter in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung zu vermessen und seinerseits einen bestimmten Flächenwert vorzutragen ( Langenberg, aaO, J Rn. 36). Im Schrifttum wird zwar vereinzelt die Auffassung vertreten, dass eine Flächenberechnung der eigenen Räume vom Miete r nicht verlangt werden kö n- ne, weil billigerweise nicht zu erwarten sei, dass er über die Anwendung der Berechnungsmethoden Bescheid wisse (Schmid, Handbuch der Mietnebenko s- ten, aaO, Rn. 7040; ders., ZMR 2009, 335, 337; zu den Berechnungsmethoden siehe Eis enschmid in Eisenschmid/Wall, Betriebskosten - Kommentar, 3. Aufl., Rn. 4008 ff.; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, aaO, Rn. 4127a). Su b- stantiiertes Bestreiten verlangt jedoch nicht, dass der Mieter sich an einer b e- stimmten Berechnungsmethode, etwa den V orgaben der Wohnflächenveror d- nung, orientiert, zumal die Berechnung etwa bei Dachgeschosswohnungen au f- grund von Schrägen und Winkeln kompliziert sein kann (vgl. Senatsurteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09, NZM 2010, 858 Rn. 29). Um die vom Vermiet er vorgetragenen Quadratmeterzahlen wirksam zu bestreiten, genügt es daher, wenn ihm der Mieter das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung entgegen hält. bb) Auch die Gesamtwohnfläche des Gebäudes hat die Beklag te unz u- reichend bestritten. Selbst zu äußerlich wahrnehmbaren Gegebenheiten, wie Gebäudezuschnitt sowie Anzahl der Wohnungen und Stockwerke, aus denen 18 19 20 - 9 - sich Ansatzpunkte für Zweifel an der behaupteten Gesamtwohnfläche ergeben könnten, hat die Beklagte, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, keine Angaben gemacht. cc) Schließlich lässt sich dem pauschalen Bestreiten der Flächenang a- ben nicht entnehmen, dass das in der Betriebskostenabrechnung angenomm e- ne Verhältnis der Fläche der Mietwohnung ( 40 m²) zur Gesamtwohnfläche (240 m²) zu Lasten der Beklagten unrichtig ist. Es wird nicht deutlich, dass das Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche für die Beklagte günstiger ist, denn ihr Bestreiten lässt nicht erkennen, ob die von ihr gemietete Wohnung (wesentlich) kleiner oder die Gesamtwohnfläche größer sein soll als vom Kläger vorgetragen. 3. Der danach zulässig im Urkundenprozess geltend gemachte Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten ist begründet, weil die Beklagte keine nach § 595 Abs. 2 ZPO beachtlichen Einwendungen vorgebracht hat. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetz er Kosziol Vorinstanzen: AG Offenbach am Main, Entscheidung vom 15.05.2013 - 350 C 517/12 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 20.12.2013 - 6 S 106/13 - 21 22
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