BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 416/12 Verkündet am: 6. November 2013 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mi e- tende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietint e- ressenten nicht akzeptiert wird. BGH, Urteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 416/12 - LG Gießen AG Friedberg (Hessen) - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. September 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball , den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Gießen vom 7. November 2012 wird zurückg e- wiesen. Die Bekla gten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tr a- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren von Anfang 2007 bis Juli 2009 Mieter einer Doppe l- haushälfte der Klägerin in B . . S ie hatten das Objekt in weißer Farbe frisch renoviert übernommen, strichen danach einzelne Wände des Mietobjekts in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) an und gaben es in diesem Zustand bei Mietende zurück . Die Klägerin ließ im August 2009 die farbig gestalteten Wä n- de zunächst mit Haftgrund und dann alle Wan d - und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Sie wendete hierfür einen Betrag von 3.648,82 auf. 1 - 3 - S oweit hier noch von Interesse, hat die Klägerin - unter teilweiser Ve r- rechnung mit der von den Beklagten geleisteten Kaution - Zahlung von 1.8 36,46 gehrt ; d ie Beklagten haben widerklagend die Rüc k- zahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution verlangt . Das Amtsgericht hat Klage und Widerklage abgewiesen. Auf die Ber u- fung der Klägerin hat das Land gericht das er stinstanzliche Urteil dahin abgeä n- dert, dass die Beklagten - soweit hier noch von Interesse - an die Klägerin 874,30 zu zahlen haben ; die weitergehende Berufung der Kl ä- gerin und die Berufung der Beklagten hat es zurückgewiesen. Mit der vom B e- rufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten hinsichtlich der Klage die Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung und verfolgen im Übrigen ihren Widerklageantrag weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 874,30 280 Abs. 1, § 546 BGB zu. Unabhängig davon, ob der Mieter zur Durchführung von Schönheitsrep a- raturen verpflichtet sei, stelle es eine Vertragsverletzung dar, wenn der Mieter das Mietobjekt in einem farblichen Zustand zurückgebe, welcher die Grenzen des n ormalen Geschmacks überschreite. Dies sei vorliegend der Fall. Die B e- 2 3 4 5 6 7 - 4 - klagten hätten einzelne Wände des Mietobjekts in kräftigen Farben gestrichen, was eine Neuvermie tung in diesem Zustand praktisch unmöglich gemacht h a- be. Auch der Nachmieter, der Zeuge D . , habe die farbigen Wände nicht behalten wollen. Entgegen der Auffassung der Beklagten sei eine Vertragspflichtverle t- zung auch dann gegeben, wenn sich der au sgefallene farbliche Zustand durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berec h- nungsverordnung (mithin auch dur ch Neutapezieren) beseitigen lass e und ke i- ne darüber hinausgehenden Instandsetzungsarbeiten erforderlich seien. Vorli e- gend müsse die Vertragsverletzung schon darin gesehen werden , dass die Rückgabe in dem farblich auffälligen, veränderten Zustand erfolgt sei, welcher die Grenzen des normalen Geschmacks überschreite. Durch die Vertragspflichtverletzung der Beklagten se i der Klägerin unter Berücksichtigung eines Abzugs neu für alt ein Schaden in Höhe von 2.676,66 entstanden. Zwar habe die Klägerin als Vermieterin bei Beendigung des Mie t- verhältnisses mangels wirksamer V ereinbarung der Parteien keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Renovierung des Hauses oder auf Zahlung eines a n- teiligen Betrages hierfür gehabt. Jedoch stehe nach dem Ergebnis der Bewei s- aufnahme fest, dass die Beseitigung der farblichen Gestaltung einen zusätzl i- chen Aufwand (Vorstreichen mit Haftgrund, z weimal iges Streichen) erfordert habe. Dennoch sei der Schaden der Klägerin nicht in voller Höhe, sondern nur in Höhe von 2.676,66 a- lerkosten von 3.648,82 e- rin durch die Zahlung des Schadensers atz es im Ergebnis eine vollständig ren o- vierte Wohnung zurückerhalte, obwohl sie keinen Anspruch gegen die Bekla g- ten auf Durchführung der Schönheitsreparaturen oder auf Zahlung eines ante i- ligen Betrages hierfür gehabt habe und sie deshalb ohne die farbliche Veru n- 8 9 - 5 - staltung der Beklagten ein unrenoviertes Haus mit normalen Gebrauchsspuren nach einer Nutzungsdauer von rund 2 ½ Jahren zurückerhalten hätte. Unter Verrechnung mit der Kaution ergebe sich zugunsten der Klägerin ein Betrag von 874,30 . Insoweit sei die Klage begründet, während die Wide r- klage unbegründet sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung jedenfalls im Ergebnis stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. Die B eklagten sind wegen der Rückgabe des - mit neutral (hier: weiß) gestrichenen Wänden übernommenen - Mietobjekts in einem ausgefallenen farblich en Zustand , d er eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht e , weil er für viele Mieter nicht akzeptabel ist, gegenüber der Kl ägerin schadensersatzpflichtig . Das vertragswidrige Verhalten ( §§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 , § 242 BGB) der Beklagten bei Beendigung des Mietverhältnisses besteht darin, dass sie d ie Pflicht, auf das berechtigte Interesse der Klägerin an einer baldigen Weitervermietung der zurückgegebenen Doppelhaushälfte in der gebotenen Weise Rücksicht zu nehmen, verletzt haben . Zu Recht hat das Ber u- fungsgericht daher einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten auf Ersatz der anteiligen Renovierungskosten in Höhe von 2.676,66 e- klagten unter Berücksichtigung des ihnen zustehenden Mietkautionsrückza h- lungsanspruchs zur Zahlung von 874,30 1. Eine ungewöhnliche Farbwahl bei der Dekoration einzelner Räume führt nach allgemeiner Meinung (vgl. Senatsurteil vom 18. Juni 2008 VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499 Rn. 18 mwN; Staudinger/Emmerich, BGB , Neubearb . 10 11 12 13 - 6 - 2011, § 535 Rn. 109a) zu einer vom Vermieter nicht hinzunehmenden Ve r- schlechterung der zurückgegebenen Mieträume, wenn eine Weitervermietu ng der Wohnung in diesem Zustand praktisch unmöglich ist. So hat a uch der Senat bereits ausgesprochen, dass dem Vermieter vor dem Hintergrund einer bea b- sichtigten Weitervermietung ein Interesse daran, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dek oration zurückzuerhalten, die von möglichst vi e- len Mietinteressenten akzeptiert wird, nicht abzusprechen ist und der Mieter nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehalten ist, eine von ihm ang e- brachte ungewöhnliche Dekoration bei Rückgabe der Wohnung wiede r zu b e- seitigen (Senatsurteile vom 13. Januar 2010 VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674 Rn. 16; vom 22. Oktober 2008 VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62 Rn. 17; vom 18. Juni 2008 VIII ZR 224/07, aaO). 2. Der Mieter ist gemäß § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Sc haden s- ersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wo h- nung mit einem farbigen Anstrich zurückgibt. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Revision s- erwiderung ergibt sich dies allerdings nicht aus § 546 Abs . 1 BGB . Diese Vo r- schrift enthält keine Regelung darüber, in welchem Zustand die Wohnung z u- rückzugeben ist, da d er Zustand der Wohnung für die Rückgabe selbst ohne Bedeutung ist . Nach der vom Gesetz getroffenen Regelung kann der Vermieter wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache zwar Schadense r- satz verlangen, nicht aber die Rücknahme der Mietsache ablehnen (Senats u r- teil vom 10. Januar 1983 VIII ZR 304/81, BGHZ 86, 204 , 209 f. zur Vorgä n- gerregelung in § 556 BGB; Staudinger/Rolfs, BGB , Neubea rb . 2011, § 546 Rn. 19). b) Im Ansatzpunkt ähnlich wie das Berufungsgericht , sieht Langenberg (Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 4. Aufl., 14 15 16 - 7 - 1. Teil, E, V 373) die Rückgabe eines Mietobjekts in einem Zustand, der beim Vermiete r zusätzliche Kosten für die dekorative Herrichtung auslöst, als Ve r- tragsverletzung im Sinne des § 241 Abs. 2 BGB an . Diese bestehe nicht darin, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit nach seinen sehr singulären Vorstellungen durchf ühre, sondern in der Rückgabe in einem Zustand, der es nicht ermögliche, allein mit den üblichen Vorarbeiten die Dek o- ration zu erneuern. In diesem Fall versuche der Mieter, die zusätzlichen Kosten, die aus der Selbstverwirklichung durch Farbwahl und sonsti ge Gestaltung stammten, auf den Vertragspartner abzuwälzen (Langenberg, aaO). Dagegen wird eingewandt (Eisenschmid, WuM 2010, 459, 466 f.), dass das, was wä h- rend der Mietzeit erlaubt sei, bei Ende des Mietverhältnisses nicht zu einer Ve r- tragsverletzung wer den könne. c) Zutreffend ist insoweit zwar , dass der Mieter Veränderungen oder Ve r- schlechterungen der Mietsache dann nicht nach § 538 BGB zu vertreten hat , wenn sie durch einen vertrags gemäßen Gebrauch herbeigeführt werden (S e- natsurteil vom 5. März 2008 VIII ZR 37/07, NJW 2008, 1439 Rn. 21) , und dass die farbliche Gestaltung der Mieträume während der Dauer des Mietverhältni s- ses dem Mieter überlassen ist, somit z um vertrag sgemäßen Gebrauch einer angemieteten Wohnung gehört (Senatsurteile vom 21. Septemb er 2011 VIII ZR 47/11, WuM 2011, 618 Rn. 8; vom 18. Juni 2008 VIII ZR 224/07, aaO Rn. 17). D er Mieter verletzt jedoch seine Pflicht zur Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2, § 242 BGB, wenn er die in neutraler Dekoration übernommene Wo h- nung bei Mietende in einem Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteresse n- ten nicht akzeptiert wird. Der Schadenersatzanspruch des Vermieters beruht in diesem Fall auf §§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 , § 242 BGB. Der Schaden des 17 18 - 8 - Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss. Vermieter und Mieter müssen bei der Gebrauchsüberlassung bezi e- hungsweise Nutzung der Wohnung auf die Interessen des jeweils anderen Ve r- tragspart ners Rücksicht nehmen ( § 241 Abs. 2, § 242 BGB ) . So hat der Mieter das berechtigte Interesse, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem pe r- sönlichen Geschmack zu dekorieren, während d as berechtigte Interesse des Vermieters dahin geht , die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in ei nem Dekoration szustand zurückzuerhalten, der d em Geschmack eines größ e- ren Interessenten kreises entspricht und somit einer baldigen Weitervermietung nicht entgegensteht (Senatsurteil vom 22. Februar 2012 - VIII ZR 205/11, NJW 2012, 1280 Rn. 12; Senatsbeschlüsse vom 14. Dezember 2010 VIII ZR 198/10, WuM 2011, 96 Rn. 3 , sowie VIII ZR 218/10, WuM 2011, 212 Rn. 3). d ) Entgegen der Auffassung der Revision (ebenso Eisenschmid, aaO) folgt aus der Entscheidung des Senats zum vertrags gemäße n Gebrauch der Mietwohnung im Falle des Rauchens (Senatsurteil vom 5. März 2008 VIII ZR 37/07, NJW 2008, 1439 ) nichts anderes. Denn diese Entscheidung betraf die Frage, wann beim Rauchen die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten sind; dort hat der Senat entschieden, dass Rauchen nicht mehr als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache anzusehen ist ( " exzessives Ra u- chen " ), wenn die damit verbundenen negativen Auswirkungen auf die Miets a- che Schäden verursachen, die über die Abnutzung der Dekorati on hinausgehen und sich dementsprechend nicht mehr durch bloße Ausführung von Schönheit s- reparaturen beseitigen lassen (Senatsurteil vom 5. März 2008 VIII ZR 37/07, aaO Rn. 23). Darum geht es hier indes nicht. Exzessives Rauchen führt zu einer übermäß igen Abnutzung der Miet - räume, die Beseitigungsmaßnahmen erfordert, die über normale Schönheitsr e- 19 20 21 - 9 - paraturen hinausgehen. Um Abnutzung der Mieträume geht es bei deren farbl i- cher Gestaltung in ungewöhnlichen Farben jedoch nicht. Maßnahmen zu deren Beseitigung sind deshalb im Rechtssinne auch keine Schönheitsreparaturen. Das zeigt schon die schlichte Überlegung, dass das berechtigte Interesse des Vermieters, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst viele n Mietinteressenten akzeptiert wird, auch dann ohne Einschränkung zu bejahen ist, wenn der Mieter die Wohnung vor der Rückgabe in ungewöhnlichen Farben frisch renoviert hat. 3 . Die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen zur Schaden s- höhe werden von der Revision nicht beanstandet und begegnen auch im Übr i- gen keinen Bedenken. Zutreffend berücksichtigt das Berufungsgericht, dass die Beklagten nicht für Abnutzungserscheinungen, die auf einem vertragsgemäßen Mietgebrauch beruhen, aufzukommen haben, so ndern nur die darüber hinau s- gehenden Mehrkosten unter Berücksichtigung eines Abzugs " neu für alt " e r- setz - 22 - 10 - en müssen (vgl. Senatsurteil vom 13. Januar 2010 VIII ZR 48/09, aaO Rn. 16). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanze n: AG Friedberg (Hessen), Entscheidung vom 10.02.2012 - 2 C 176/10 (20) - LG Gießen, Entscheidung vom 07.11.2012 - 1 S 71/12 -
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