BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VII ZR 434/99 Verkündet am: 28. Februar 2002 Seelinger-Schardt, Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB § 313 Satz 1 (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB) Vereinbaren die Parteien in einem Bauvertrag, daß der Bau nicht vor der Veräuß e - rung eines abgetrennten Teiles des Grundstücks des Bestellers erfolgen soll, ist der Bauvertrag jedenfalls dann nicht beurkundungsbedürftig, wenn der Besteller durch die Vereinbarung nicht auf diese Art der Finanzierung beschränkt wird. BGH, Urteil vom 28. Februar 2002 - VII ZR 434/99 - OLG Stuttgart LG Stuttgart - 2 - Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mndliche Verhandlung vom 28. Februar 2002 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Ullmann und die Richter Prof. Dr. Thode, Dr. Kuffer, Prof. Dr. Kniffka und Bauner fr Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 29. Oktober 1999 aufgeh o - ben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Ber u - fungsgericht zurckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: I. Die Klger verlangen gezahlte Abschlagszahlungen, die sie aufgrund eines Bauvertrages an die Beklagten geleistet haben. Die Parteien streiten darber, ob der Bauvertrag deshalb nichtig ist, weil er notariell htte beurku n - det werden mssen. - 3 - II. Die Klger, Eigentmer eines Baugrundstcks, beabsichtigten auf di e - sem Grundstck ein Einfamilienhaus zu errichten. Sie konnten das geplante Bauvorhaben nur dadurch finanzieren, daû sie zwei Teilflchen von dem Grundstck abtrennten und als Baupltze veruûerten. Im Juli 1996 schlossen die Parteien einen schriftlichen Bauvertrag. Die Beklagten verpflichteten sich, auf der den Klgern verbleibenden Teilflche ein schlsselfertiges Einfamilienhaus zu bauen. In § 2 Nr. 3 des Vertrages sind fr den Baubeginn folgende Vorausse t - zungen geregelt: "- Vorliegen einer Baugenehmigung, - Vorliegen der vom Besteller beizubringenden Finanzierungsb e - sttigung ..., - Verkauf der Doppelhaushlften von der Firma Laiss und gene h - migte Bauvoranfrage." Nach der Veruûerung der ersten Teilflche begannen die Beklagten mit der Planung fr das Bauvorhaben der Klger. Die Klger zahlten Abschlag s - zahlungen in Höhe von insgesamt 108.744,20 DM an die Beklagten. Mit Schreiben ihres Prozeûbevollmchtigten vom 14. April 1997 kndi g - ten die Klger den Bauvertrag und baten um Endabrechnung. Zu diesem Zei t - punkt war das Bauvorhaben der Klger genehmigt. - 4 - Die Klger haben ihre Klagforderung auf Rckzahlung von 92.483,31 DM ursprnglich auf die Kndigung des B auvertrages gesttzt. Im Prozeû beriefen sie sich auf die Unwirksamkeit des Bauvertrages aufgrund der fehlenden notariellen Beurkundung. III. Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 80.504,44 DM mit der B e - grndung stattgegeben, der Bauvertrag sei mangels notwendiger Beurkundung unwirksam. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit ihrer Rev i - sion erstreben sie die Abweisung der Klage. Entscheidungsgrnde: I. Auf das Schuldverhltnis ist das Brgerliche Gesetzbuch in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung anzuwenden (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB). Die Revision der Beklagten hat Erfolg. Sie fhrt zur Aufhebung des B e - rufungsurteils und zur Zurckverweisung der Sache an das Berufungsgericht. II. 1. Das Berufungsgericht hat die Formnichtigkeit des Vertrages wie folgt begrndet: - 5 - Die Regelung des § 2 Nr. 3 des Bauvertrages habe zu einer mittelbaren Verpflichtung gefhrt, die beiden Teilflchen zu veruûern. Fr die Formb e - drftigkeit nach § 313 Satz 1 BGB sei es unerheblich, daû § 2 Nr. 3 des Ba u - vertrages keine Verpflichtung der Klger regele, das Eigentum der Teilflchen an Dritte zu bertragen. Es sei ausreichend, daû die Klger aufgrund des Ba u - vertrages fr den Fall, daû sie die Grundstcke nicht veruûern wrden, mit gravierenden Nachteilen haben rechnen mssen. Die Vorschrift des § 313 Satz 1 BGB bezwecke unter anderem, die Ver- uûerer vor bereilten Vertrgen zu bewahren und ihnen die Möglichkeit rechtskundiger Belehrung und Beratung zu eröffnen. Um diesen Schutzzweck durchzusetzen, sei § 31 3 Satz 1 BGB auch dann anwendbar, wenn der Vertrag keine Verpflichtung zur Übertragung der Grundstcke vorsehe, den Grun d - stckseigentmer jedoch in einer Weise binde, daû ihm erhebliche wirtschaftl i - che Nachteile drohen wrden, wenn er die Grundstcke nicht veruûere. 2. Diese Erwgungen halten einer revisionsrechtlichen Überprfung nicht stand: a) Vertrge, die keine unmittelbare Verpflichtung zur Veruûerung oder zum Erwerb eines Grundstcks zum Inhalt haben, sind in entsprechender A n - wendung des § 313 Satz 1 BGB formbedrftig, wenn die Veruûerung oder der Erwerb eines Grundstcks mittelbar durch die Vereinbarung von Nachteilen erzwungen wird (vgl. st.Rspr.: BGH, Urteil vom 1. Juli 1970 - IV ZR 1178/68, NJW 1970, 1915; Urteil vom 18. Dezember 1970 - IV ZR 1155/68, NJW 1971, 557; Urteil vom 19. September 1989 - XI ZR 10/89, NJW 1990, 390 = DNotZ 1990, 651; Urteil vom 18. Mrz 1993 - VII ZR 176/92, BauR 1993, 490). - 6 - b) Schlieût eine Partei einen Bau- oder Erwerbervertrag und handelt sie dabei in der Erwartung, daû sie die erforderlichen Geldmittel durch den Ve r - kauf eines Grundstcks erzielen wird, dann begrndet sie durch ihre eigenve r - antwortliche Entscheidung lediglich das Risiko, zur Finanzierung auf die Ve r - uûerung einer Immobilie zurckgreifen zu mssen. Einem ihre Entsche i - dungsfreiheit einschrnkenden Zwang, die Immobilie zu veruûern, um den Bauvertrag zu erfllen, setzt sie sich nicht aus. c) Nach dem Inhalt des Bauvertrags bleibt es im Belieben der Klgerin, auf welche Weise sie sich die Geldmittel fr den Hausbau verschafft. Mit der im Bauvertrag getroffenen Vereinbarung, daû der Bau nicht vor der Veruûerung der abgetrennten Teile des Grundstcks der Klgerin beginnen sollte, haben die Parteien die Vorstellung der Klgerin von der Finanzierung des Bauvorh a - bens in den Vertrag einflieûen lassen, ohne indessen die Klgerin auf diese Art der Geldbeschaffung zu beschrnken. Eine mittelbare Veruûerungspflicht der Klgerin, welche die Wahrung der Form fr den Bauvertrag erforderlich mac h - te, ist damit nicht verbunden. Sie steht in der wirtschaftlichen Gebundenheit nicht schtzenswerter da, als htte sie ber die Art der Finanzierung keine A b - rede getroffen. Die wirtschaftliche Beeintrchtigung der Entschlieûungsfreiheit hinsichtlich der Veruûerung des Grundstcksteiles beruht nicht auf dieser b e - sonderen - 7 - Vereinbarung, sondern auf der Entscheidung der Klger, den Bauvertrag abz u - schlieûen, bevor sie sich die Geldmittel durch die Veruûerung des Grun d - stcksteiles beschafft haben. Ullmann Thode Kuffer Kniffka Bauner
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