BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 45/10 Verk374ndet am: 11. August 2010 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 556 Abs. 3 Satz 1 und 3 a) Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erl344uterung, damit sie nachvollzogen wer-den kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen gen374gt, sind auch Er-l344uterungen zu ber374cksichtigen, die der Vermieter dem Mieter au337erhalb der Abrechnung - vor Ablauf der Abrechnungsfrist - erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vor-ausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters. b) Bei der Abrechnung der Betriebskosten f374r ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Geb344ude geh366rt die Vornahme eines Vorwegabzugs f374r die gewerbliche Nut-zung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist. c) Bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Fl344chenma337stab obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast daf374r, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dabei ist hin-sichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkreten Gegeben-heiten des Geb344udekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung anderer-seits abzustellen; die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten sind nicht ma337geblich (im Anschluss an Senatsurteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211). BGH, Urteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10 - LG Duisburg AG Duisburg-Ruhrort - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-m344337 247 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. August 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg vom 9. Februar 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Kl344gerin im Bahnhofscen-ter D. -M. . Die Parteien streiten dar374ber, ob bei den Betriebskos-ten ein Vorwegabzug f374r die in den ersten drei Stockwerken des Komplexes untergebrachten gewerblichen Nutzer - unter anderem Lebensmittelgesch344ft, Beh366rde, Gastst344tte, Praxen von 304rzten und Steuerberatern - vorzunehmen ist. 1 Die Kl344gerin verlangt Bezahlung der sich aus den Betriebs- und Heizkos-tenabrechnungen f374r die Jahre 2005 bis 2007 ergebenden Salden, insgesamt 1.841,71 200 nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat die Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 1.828,06 200 nebst Zinsen verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt ab- 2 - 3 - gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kl344gerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgr374nde: 3 Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 4 Ein Nachzahlungsanspruch aus den Betriebskostenabrechnungen f374r die Jahre 2005 bis 2007 stehe der Kl344gerin nicht zu. Die in den Abrechnungen ausgewiesenen Salden seien nicht f344llig, weil die Abrechnungen in mehrfacher Hinsicht nicht den an sie zu stellenden formellen Anforderungen entspr344chen. 5 Bei der Zusammenstellung der Gesamtkosten habe es die Kl344gerin un-terlassen, die nicht auf die Wohnnutzung entfallenden Kosten zu ermitteln und das Ergebnis nachvollziehbar in der Abrechnung mitzuteilen. Ihre Auffassung, eine Vorerfassung sei nicht n366tig, weil keine erhebliche Mehrbelastung der Be-klagten als Wohnungsmieter stattfinde, k366nne nicht geteilt werden. 6 Hinsichtlich der Grundsteuer habe die Kl344gerin im Abrechnungsjahr 2005 - ohne das in der Abrechnung selbst darzulegen - aus den Gesamtkosten von 44.347,88 200 einen auf die Wohnraummieter entfallenden Anteil von 6.106,70 200 ermittelt und diesen Betrag nach dem Verh344ltnis der Wohnfl344chen auf die Wohnraummieter umgelegt. In den Folgeabrechnungen habe sie die gesamte Grundsteuer allein nach dem Fl344chenanteil umgelegt, ohne auch dies zu erl344u-tern. 7 - 4 - Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Darlegungs- und Be-weislast f374r erhebliche Mehrkosten bei gewerblicher Nutzung sei angesichts eines gewerblichen Nutzungsanteils von 87 % mit starkem Publikumsverkehr nicht anwendbar. Es liege auf der Hand, dass in den Bereichen Allgemeinstrom, Aufzug, Pflege der Au337enanlagen, M374llabfuhr, Hausmeister, Hausreinigung sowie Heizung und Wartung erhebliche Mehrkosten entst374nden. Ein Vergleich der Kosten f374r Allgemeinstrom und Geb344udereinigung mit den Durchschnitts-kosten nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes zeige, dass den Beklagten deutlich zu hohe Kosten in Rechnung gestellt worden sei-en. 8 II. Diese Beurteilung h344lt revisionsrechtlicher Nachpr374fung in mehrfacher Hinsicht nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begr374ndung kann ein Anspruch der Kl344gerin auf Zahlung der sich aus den Nebenkostenab-rechnungen f374r die Jahre 2005 bis 2007 ergebenden Salden nicht verneint wer-den. Die klagegegenst344ndlichen Betriebskostenabrechnungen sind entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht wegen formeller M344ngel unwirk-sam. 9 Formell ordnungsgem344337 ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Senats, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des 247 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enth344lt. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Geb344uden mit mehreren Wohneinheiten regelm344337ig fol-gende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkos-ten, die Angabe und - soweit zum Verst344ndnis erforderlich - die Erl344uterung der zugrunde gelegten Verteilerschl374ssel, die Berechnung des Anteils des Mieters 10 - 5 - und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 19. No-vember 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78, Tz. 21; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260, Tz. 10; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258, Tz. 15; st. Rspr.). Diesen Anforderungen werden die Abrech-nungen der Kl344gerin gerecht. 11 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts geh366rt die Vornahme eines Vorwegabzugs f374r die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerb-liche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist. Allerdings d374rfen nach der Rechtsprechung des Senats die Kosten nicht vorab - au337erhalb der dem Mieter erteilten Abrechnung - um nicht umlagef344hige Anteile bereinigt werden; in einem solchen Fall fehlt es an der erforderlichen Angabe der "Gesamtkosten" (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NZM 2007, 244, Tz. 9 ff.). 12 Ein solcher Fall liegt hier indes nicht vor, denn die Kl344gerin hat die Ge-samtkosten angegeben, die f374r den abzurechnenden Komplex entstanden sind. Ein etwa zu Unrecht unterbliebener Vorwegabzug betrifft (nur) die materielle Richtigkeit der Abrechnung und f374hrt deshalb nicht zur Unwirksamkeit der Ab-rechnung insgesamt, sondern zu einer entsprechenden Korrektur um den erfor-derlichen Vorwegabzug. 13 2. Das Berufungsgericht hat ferner verkannt, dass ein formeller Fehler nur dann zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt f374hrt, wenn er sich durchg344ngig durch die gesamte Abrechnung zieht. Betrifft ein solcher Fehler nur einzelne Kostenpositionen, bleibt die Abrechnung im 334brigen unber374hrt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden k366n- 14 - 6 - nen (Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, Tz. 11). Eine sich aus der Be-triebskostenabrechnung ergebende Nachforderung verbleibt dem Vermieter dann insoweit, als sie auch ohne Ber374cksichtigung der unwirksam abgerechne-ten Positionen gerechtfertigt ist. 15 3. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist ferner die Auffassung des Beru-fungsgerichts, die Abrechnungen der Kl344gerin hinsichtlich der Position "Grundsteuer" seien mangels ausreichender Erl344uterung in der Abrechnung selbst nicht nachvollziehbar und gen374gten deshalb nicht den Mindestanforde-rungen. a) Hinsichtlich der Abrechnungszeitr344ume 2006 und 2007 beanstandet das Berufungsgericht zu Unrecht, dass die Kl344gerin ohne weitere Erl344uterung eine Umlage nach dem Fl344chenanteil vorgenommen habe. Einer Erl344uterung bedarf es nicht, soweit ein Umlageschl374ssel - wie der Fl344chenma337stab - aus sich selbst heraus verst344ndlich ist (Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO). 16 b) Bez374glich der Abrechnung f374r das Jahr 2005 hat das Berufungsgericht allerdings richtig gesehen, dass eine vorweg vorgenommene Aufteilung der Gesamtkosten der Grundsteuer auf die gewerblichen Mieter einerseits und die Wohnraummieter andererseits nachvollziehbar sein muss. Zur Wirksamkeit der Abrechnung ist insoweit erforderlich, dass f374r den Mieter die Gesamtkosten und der Rechenschritt ersichtlich sind, mit dem der dann weiter auf die Wohnraum-mieter aufgeteilte Betrag von 6.106,70 200 ermittelt wurde. 17 In der Abrechnung der Kl344gerin ist der Gesamtbetrag der Grundsteuer - 44.347,88 200 - angegeben; lediglich der Rechenschritt, mit dem die Kl344gerin den auf die Mietwohnungen entfallenden Betrag ermittelt hat, erschlie337t sich aus der Abrechnung selbst nicht. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, sind jedoch auch Erl344uterungen zu ber374cksichtigen, die der Vermieter 18 - 7 - dem Mieter au337erhalb der Abrechnung mitgeteilt hat, zum Beispiel im Mietver-trag, anl344sslich einer vorangegangenen Abrechnung oder auf eine Nachfrage des Mieters hin; dies muss lediglich vor Ablauf der Abrechnungsfrist geschehen (vgl. Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO, Tz. 27). Das Amtsgericht hat insoweit zutreffend darauf abgestellt, dass die Kl344gerin den Beklagten bereits im Rechtsstreit 374ber die Nebenkostenabrechnungen f374r die Jahre 2001 bis 2004 mit Schriftsatz vom 11. Mai 2006 erl344utert hat, dass sie die Aufteilung der Gesamtkosten f374r die Grundsteuer nach dem Verh344ltnis der Summe der Wohn-fl344chen einerseits und der Summe der Gewerbefl344chen andererseits auf beide Mietergruppen aufteilt und die Verteilung des so f374r die Wohnungen ermittelten Betrags auf die einzelnen Wohnungen nach dem Fl344chenma337stab vornimmt. Damit hat die Kl344gerin letztlich die Verteilung insgesamt nach dem Fl344chen-ma337stab durchgef374hrt und hierzu nur zwei Rechenschritte vorgenommen. Einer Wiederholung dieser Erl344uterung in der f374r das Jahr 2005 am 6. September 2006 erteilten Abrechnung bedurfte es unter diesen Umst344nden nicht. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentschei-dung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zur materiellen Rich-tigkeit der Abrechnungen getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhand-lung und Entscheidung an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 19 F374r das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin: 20 Nach der Rechtsprechung des Senats, von der auch das Berufungsge-richt im Ansatz ausgeht, ist ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgr374nden erforder-lich, wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach dem Fl344chenma337- 21 - 8 - stab, also pro Quadratmeter Fl344che, zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter f374hrt (Senatsurteile vom 8. M344rz 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419, Tz. 30 f., sowie vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211, Tz. 15 f.). 22 Darauf, ob zur Abrechnungseinheit nur einzelne gewerbliche Nutzer ge-h366ren oder der gewerblich genutzte Fl344cheanteil - wie hier - 374berwiegt, kommt es nicht an, da die Kosten pro Quadratmeter ma337geblich sind. Daf374r, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten entstehen, die einen Vorwegabzug erforderlich machen, tr344gt der Mieter die Darlegungs- und Be-weislast (Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, aaO, Tz. 16). Der Umstand, dass der gewerblich genutzte Fl344chenanteil 374berwiegt, rechtfertigt entgegen der Auf-fassung des Berufungsgerichts keine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Vermieters. Denn auch in diesem Fall kann der Mieter hinsicht-lich der hierf374r erforderlichen Informationen Auskunft vom Vermieter und Ein-sicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege verlangen; soweit der Mieter danach weiterhin nicht in der Lage sein sollte, die f374r einen Vorwegab-zug der Gewerbefl344chen ma337gebenden Tatsachen vorzutragen, w344hrend der Vermieter 374ber die entsprechende Kenntnis verf374gt und ihm n344here Angaben zumutbar sind, kommt zu Gunsten des Mieters eine Modifizierung seiner Darle-gungslast nach den Grunds344tzen 374ber die sekund344re Behauptungslast (hier des Vermieters) in Betracht (Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, aaO, Tz. 16). Ob die Betriebskosten pro Quadratmeter bei den gewerblichen Einheiten wesentlich h366her sind als bei den vermieteten Wohneinheiten, l344sst sich nicht pauschal mit dem Hinweis auf erh366hten Publikumsverkehr der Gewerbeeinhei-ten oder durch einen Vergleich mit den in einem Betriebskostenspiegel ausge-wiesenen Durchschnittskosten begr374nden, sondern kann nur anhand der kon-kreten Gegebenheiten des Geb344udekomplexes einerseits und der Art der ge- 23 - 9 - werblichen Nutzung andererseits beurteilt werden. Dabei ist hinsichtlich der ein-zelnen Betriebskosten zu differenzieren. So mag der von einem Discounter oder einer Gastst344tte verursachte Publikumsverkehr je nach den 366rtlichen Ge-gebenheiten beim Turnus der Geb344udereinigung zu einer Vervielfachung mit entsprechenden Kostensteigerungen bei dieser Position der Betriebskosten f374hren, w344hrend die Gartenpflege oder Geb344udeversicherung nicht notwendig aufwendiger oder wesentlich teurer ist, wenn sie sich nicht auf einen reinen Wohnkomplex bezieht, sondern auf ein Geb344ude, in dem auch B374ros, Arztpra-xen oder L344den untergebracht sind. Ball Milger Hessel Fetzer B374nger Vorinstanzen: AG Duisburg-Ruhrort, Entscheidung vom 18.06.2009 - 9 C 689/08 - LG Duisburg, Entscheidung vom 09.02.2010 - 13 S 142/09 -
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