VIII ZR 45/16 - VIII. Zivilsenat

ECLI:DE:BGH:2017:290317UVIIIZR45.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 45/16 Verkündet am: 29. März 2017 Vorusso Amtsinspektorin als Urkunds beamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1 a) Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorlieg t, en t- zieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung (Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 9). Sie erfordert vielmehr eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (Bestät i- gung von Senatsurteile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 10; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 12; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, aaO). b) Dies gilt auch für die Geltendmachung eines Berufs - oder Geschäftsbedarfs. Es ist ni cht zulässig, eine solche Fallgestaltung als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln und von einer an den Einzelfallumständen ausgerichteten Ab wägung der beiderseit i- gen Belange abzusehen. - 2 - c) Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härter e- gelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange d es Mi e- ters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu b e- rücksichtigen sind. Auf Seit en des Mieters sind daher - anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben - (nur) die unabhä n- gig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnu ng und d a- mit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtl i- chen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu we r- den, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (Bestätigung und Fortführung von Senatsurtei l vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 18). d) Für die Bestimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte weiter zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters vo n der Eigentumsgara n- tie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW - RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentum s- garantie des Vermieters is t dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wo h- nung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für eine wirtschaftliche Betätigung zu verwenden (im Anschluss an BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiativ e"]; BVerfG, NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betätigung"]). - 3 - e) Neben der Eigentumsgarantie kommt den Grundrechten der Berufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG), der allgemeinen Handlungsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) und des Grundrechts auf Schutz von Ehe und Fam ilie (Art. 6 Abs. 1 GG) r e- gelmäßig keine selbständige Bedeutung zu (insoweit Aufgabe von Senatsb e- schluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943, 944, und S e- natsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 16). f ) Auch wenn sich allg emein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorz u- nehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisie r- ten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und - ab wägung geben. Das Interesse des Vermieters, die betreffende Wohnung zu (frei - )beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Interessenlage her r e- gelmäßig zwischen den typisierten Regeltatbeständen des Eigenbedarfs und der wirtschaftli chen Verwertung anzusiedeln. Auch insoweit verbietet sich zwar eine Festlegung allgemein verbindlicher Grundsätze. Es lassen sich j e- doch anhand bestimmter Fallgruppen grobe Leitlinien bilden. g) So weist der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nic ht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer g e- schäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da er in solchen Fallg e- staltungen in der Wohnung auch ei nen persönlichen Lebensmittelpunkt b e- gründen will. In diesen Fällen wird es regelmäßig ausreichen, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstü n- de, was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen der Lebens - u nd Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein dürfte. En t- sprechendes gilt, wenn die Mischnutzung durch den Ehegatten oder Leben s- partner des Vermieters erfolgen soll. h) Dagegen weisen Fälle, in denen der Vermieter oder sein Ehega t- te/Lebenspartner di e Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensm ittelpunkt verdrängt werden soll, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältni s- ses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit ander n- falls nicht rentabel durchgefüh rt werden könnte oder die konkrete Lebensg e- staltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Ei n- schränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen). BGH, Urteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16 - LG Berlin AG Berlin - C harlottenburg - 4 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. März 201 7 durch die Vorsitzende Richter in Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel , den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 18 des Landgerichts Berlin vom 13. Januar 2016 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit dem 1. Juli 1977 Mieter einer 27 q m großen , im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses (Gartenhaus) gelegenen Zweizimme r- wohnung in B . . Die Klägerin hat die Wohnung im Jahr 2008 durch Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben und ist als Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten. Der Ehemann der Klägerin betreibt nach ihrer Darste l- lung i m ersten Geschoss des Vorderhaus es de s Anwesen s, in dem sich die vom Beklagten genutzte Wohnung befindet, ein Beratungsunternehmen. Mit Sch reiben vom 24. Juni 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhäl t- nis zum 1. März 2014 . Zur Begründung führte sie aus, ihr Ehemann benötige die Wohnung zur Erweiterung seines seit 14 Jahren ausgeübten Gewerbes , da die räumliche Kapazität der zum Betrieb des Ge werbes angemieteten Räume 1 2 - 5 - im ersten Obergeschoss des Anwesens ausgeschöpft sei. Die auch als Ber a- tungsräume genutzten Büroräume seien überfrachtet mit bis an die Decke re i- chenden, überfüllten Aktenregalen. Ihr Ehemann beabsichtige daher , in der Wohnung des Beklagten einen weiteren Arbeitsplatz samt Archiv einzurichten. Zur Verwirklichung dieses Vorhabens wolle sie ih m die vom Beklagten genutzte Mietwohnung zur Verfügung stellen. Der Beklagte hat der Kündigung wide r- sprochen. Er hat geltend gemacht, der Verlu st der Wohnung begründe für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte . Außerdem stelle die beabsichtigte gewerbl i- che Nutzung eine Zweckentfremdung von Wohnraum dar. Die Vorinstanzen haben zwar das Vorliegen eines Kündigungsgrunds b e- jaht, jedoch die auf R äumung und Herausgabe gerichtete Klage im Hinblick auf die nach dem Ausspruch der Kündigung in B . in Kraft getretenen Regelu n- gen des Zweckentfremdungsverbots - G esetzes und der Zweckentfremdung s- verbots - V erordnung abgewiesen, die einer beabsichtigte n gew erbliche n Nu t- zung der Wohnung des Beklagten derzeit entgegenstünden. Mit der vom Ber u- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klageb egehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: 3 4 5 - 6 - Zwar stelle der von der Klägerin geltend gemachte Bedarf an der vermi e- teten Wohnung für die berufliche Tätigkeit ihres Ehemannes ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BG B dar, welches den beispielhaft in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten Kündigungsgründen und damit auch dem Kündigungs tatbestand des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gleichstehe. Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung s tehe ihr jedoch nicht zu, da d as berechtigte Interesse an der Bee n- digung des Mietverhältnisses noch vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen sei. N ach den im Mietvertrag enthaltenen Regelungen habe die Klägerin das Mie t- verhältnis mit der am 24. Juni 2013 a usgesprochenen Kündigung nicht vor dem 30. Juni 2014 beenden können . Bereits am 1. Mai 2014 sei aber die auf Grun d- lage des Zweckentfremdungsverbot - G esetzes vom 29. November 2013 (im Folgenden: ZwVbG) durch den B . Senat erlassene Zweckentfremdung s- ver bot - Verordnung in Kraft getreten. Von diesem Zeitpunkt an sei eine von der Klägerin bislang nicht erwirkte Zweckentfremdungsgenehmigung Vorausse t- zung für die beabsichtigte Umnutzung der Wohnung zu gewerblichen Zwecken. Abgesehen davon, dass völlig unklar s ei, ob die Voraussetzungen für eine so l- che Genehmigung überhaupt gegeben seien, sei das Vorliegen einer solchen Genehmigung nunmehr auch Wirksamkeitsvoraussetzung einer Kündigung. Gegen die in § 1 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG enthaltene Ermächtigungsgrundlage, nach welcher der B . Senat durch Rechtsverordnung feststellen dürfe, ob im Land oder in einzelnen Bezirken die Voraussetzungen für ein Zwecken t- fremdungsverbot vorliegen, bestünden keine verfassungsrechtlichen Bedenken . Der Verordnungsgeber habe auch die vom Gesetz gezogenen Grenzen eing e- halten und insbesondere nicht den ihm eingeräumten Spielraum überschritten. 6 7 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - wenn auch nur im E r- gebnis - stand . Die Revision de r Klägerin ist daher zurückzuweisen. Der Klägerin steht nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der vo n de m Beklagten genutzten Wohnung zu . Denn entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist ein berechtigtes Int e- resse an der Beendigung des Wohnraummietverhältnis ses (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht gegeben . Die vom Berufungsgericht und auch von der Revision in den Mittelpunkt ihrer Überlegungen gestellte Frage, ob durch das Inkrafttreten des Berliner Zweckentfremdungsverbots - Gesetzes und der darauf beruhenden Zweck entfremdungsverbots - Verordnung ein bestehender Kündigungsgrund nachträglich vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist, stellt sich daher nicht. 1. Da die Klägerin die Wohnung nicht zu Wohnzwecken benötigt, so n- dern sie einer gewerblichen Nutzung (Ein richtung eines weiteren Arbeitsplatzes und Verwendung als Aktenaufbewahrungsraum) zuführen will , ist der Künd i- gungstatbestand des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) nicht erfüllt (vg l . Senats beschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943, 944 ; Senatsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 14 ). 2. Auch die Voraussetzungen einer - von einzelnen Stimmen in der früheren Instanzrechtsprechung und im Schrifttum in solchen Fällen herang e- zogenen (vgl. etwa LG Berlin, N JW - RR 1992, 1231 und die Nachweise unten unter II 3 c cc (3) (b) (aa) (aaa)) - Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegen nicht vor. Dieser Kündigungstatbestand setzt zu nächst voraus, dass der Vermieter durch das bestehende Wohnraummietver hältnis an einer wirtschaftliche n Ve r- we rtung " des Grundstücks " , also an einer Realisierung des diesem innewo h- 8 9 10 11 12 - 8 - nende n materielle n Wert s gehindert ist ( Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736 unter II 1 a aa). E s kann offen bleiben, o b sich ein solcher Hinderungsgrund unter Umständen auch daraus ergeben kann , dass dem Vermieter bei Fortbestehen des Wohnraummietverhältnisses die Möglichkeit genomme n ist, die Mietwohnung zu besseren Konditionen an G e- werbetreibende , an Freiberufler oder a n eine Behörde zu vermieten ( so Sta u- dinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 147; Münc h KommBGB/ Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 84 mwN ; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 63 ). Denn die Klägerin, die ihre Kündigung a l- lein a uf § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützt hat, hat bereits dies nicht geltend gemacht. Sie hat sich nicht darauf berufen, die bisher vom Beklagten genutzten Räume ihrem Ehemann mietweise überlassen zu wollen und hierdurch höher e Mieteinnahmen als bisher zu erzie len. Ausweislich ihrer Darstellung geht es ihr nicht um eigene wirtschaftliche Interessen, sondern allein darum, ihrem Eh e- mann für dessen Beratungsunternehmen weitere Räumlichkeiten zu Aktenei n- lagerungszwecken und zur Einrichtung eines weiteren Arbeitsplat zes zur Verf ü- gung zu stellen. Schon aus diesem Grunde scheidet eine Verwertungskünd i- gung aus. Die Frage, ob eine solche wirtschaftliche Verwertung " angemessen " , also von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wäre (Senat s- urteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rn. 12; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 17), stellt sich damit ebenso wenig wie die weitere Frage, ob d ie Klägerin da durch erhebliche (wir t- schaftliche) Nachteile erleidet e , dass ihr Ehemann nicht zusätzlich die Wo h- nung des Beklagten zu Archivzwecken und zur Einrichtung eines weiteren Arbeitsplatzes nutzen k önnte . 3. Die Klägerin kann die ausgesprochene Kündigung auch nicht mit E r- folg auf § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB stützen. Soweit das Berufungsger icht dem Amtsgericht folgend meint, der Bedarf an einer vermieteten Wohnung au s- 13 - 9 - schließlich für eine berufliche Tätigkeit begründe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohne Weiteres ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift, das den be ispielhaft in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten Kündigung s- gründen gleichstehe, hat es die Rechtsprechung des Senats missverstanden. a) Mit den typisierten Regeltatbeständen des § 573 Abs. 2 BGB hat der Gesetzgeber für die praktisch bedeutsamsten Fallgruppen selbst geregelt, unter welchen Umständen der Erlangungswunsch des Vermieters Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters hat, und hat damit zugleich bestimmt, welches Gewicht den gegenläufigen Belangen jeweils zukommen soll (BVerfGE 81, 29, 32). Die d ab ei vom Gesetzgeber gemachten Vorgaben und getroffenen Intere s- senabwägungen haben die Gerichte zu respektieren (BVerfGE aaO, S. 33). Bei der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist es dagegen Aufgabe der G erichte, festzustellen, ob ein berechtigtes I nteresse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. b ) Die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der B e- endigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert eine umfassende Würd igung der Umstände des Einzelfalls ( Senatsu r- teile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 10; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 12; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 9 ). Hierbei ist zu berücks ic h- tigen, dass die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 2 B G B eine Vielzahl mö g- licher Kündigungstatbestände umfasst (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, aaO). Im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Geschehensa b- läufe und der auf beiden Seiten zu berücksichtigenden Belange entzieht sich die Beurteilung, unter welchen Voraussetzungen ein berechtigtes Interesse in diesem Sinne gegeben ist, einer verallgemeiner ungsf ähigen Betrachtung (S e- natsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, aaO). Es obliegt daher in 14 15 - 10 - erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Gewichtung aller für die jewe i- lige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu befinden, ob ein b e- rech tigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist . De s- sen Bewertungsergebnis kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob es auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsache n- grun d lage beruht, alle maßgeblichen Gesic htspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, WuM 2007, 45 7 Rn. 11 mwN; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO; vom 26. September 2012 - VIII ZR 3 30/11, aaO; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, aaO). c) Diese Anforderungen hat das Berufungsgericht - was auch ohne die in der mündlichen Revisionsverhandlung von der Revisionserwiderung erhobene Gegenrüge zu beachten gewesen wäre - ni cht hinreichend beachtet , weil es von einen unzutreffenden materiell - rechtlichen Maßstab ausgegangen ist . Es hat - dem Amtsgericht folgend - der Entscheidung des Senats vom 26. Septe m- ber 2012 (VIII ZR 330/11, aaO Rn. 14 ff.) entnommen, dass ein Nutzungsbed arf für (frei - ) berufliche oder gewerbliche Zwecke den in § 573 Abs. 2 BGB aufg e- führten Kün digungsgründen generell gleichzusetzen ist. aa) Eine solche Aussage war mit dem genannten Senatsurteil - wie der in Randnummer 12 dieser Entscheidung enthaltene H inweis auf eine stets e r- forderliche umfassende Würdigung aller Einzelfallumstände zeigt - aber nicht beabsichtigt. Die sich daran anschließenden - in missverständlicher Weise ve r- allgemeinerungsfä hig klingenden - Ausführungen dazu, ob die Absicht eines mit seiner Ehefrau im selben Anwesen wie der Mieter wohnenden Vermieters, die vermietete W ohnung seiner Ehefrau zum Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei zur Verfügung zu stellen, ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Wohnraummietverhältnisses begrün det, waren der Sache nach ausschließlich auf die konkret zu beurteilende Fallgestaltung bezogen . Die verallgemein e- 16 17 - 11 - rungsfähig gefasste Begründung des genannten Senatsurteils war letztlich dem Umstand geschuldet, dass das Berufungsgericht in jenem Fall nur d em Mieter, nicht aber auch dem Vermieter eine verfassungsrechtlich geschützte Position zugebilligt (LG Berlin, Urteil vom 8. November 2011 - 65 S 475/10, Seite 7, nicht veröffentlicht ) und das Amtsgericht sogar aus dem Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs ( § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ) eine Sperrwirkung für eine auf einen Berufsbedarf gestützte Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB abgeleitet hat te (AG Charlottenburg, Urteil vom 8. Dezember 2010 - 212 C 72/10, S. 5, nicht veröffentlicht ). bb) Ob ein (frei - ) beruflicher oder gewerblicher Bedarf eine Kündigung e i- nes Wohnraummietverhältnis ses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigt, lässt sich nicht allgemein beantworten. (1) Entgegen der oben angeführten Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg , die auch vereinzelt in der Literatur vertreten wird (Staudinger/ Rolfs, BGB, aaO Rn. 177) , ist dem typisierten Regeltatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht im Wege des Umkehrschlusses zu entnehmen, dass der Gesetzgeber einen (frei - ) beru flichen oder gewerblichen Bedarf gerade nicht als Kündigungsgrund anerkennen wollte, so dass insoweit ein Rückgriff auf die G e- neralklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgeschlossen wäre (so auch LG Braunschweig, Beschluss vom 28. August 2009 - 6 S 301/09, juris Rn. 6 ; Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl., § 573 Rn. 40a ; MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 34 mwN; Herrlein in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 573 BGB Rn. 8 ) . Der Gesetzgeber hat in § 573 Abs. 1 Satz 1 und § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB die Inter essen des Vermieters, denen er eine Anerkennung versagen wol l- te, ausdrücklich aufgeführt. Zu den aufgezählten Ausschlussgründen (Miete r- höhung, Erzielung höherer Miete durch Neuvermietung als Wohnraum, Verä u- ßerung im Zusammenhang mit einer beabsichtigten od er erfolgten Umwandlung in Wohnungseigentum) gehört eine beabsichtig t e Nutzung der Wohnung zu 18 19 - 12 - (frei - ) beruflichen oder gewerblichen Zwecken aber gerade nicht. Auch die G e- setzesmaterialien zu § 573 BGB und seinen Vorgängerbestimmungen geben kein en Anhalt daf ür, dass (frei - ) berufliche oder gewerbliche Nutzungsabsichten von vornherein als Kündigungsgr ünde ausgenommen sein sollten. Die Vorschrift des § 573 BGB geht ebenso wie die Vorgängerregelung des § 564b BGB aF zurück auf Art. 1 § 1 des Gesetzes vom 25. November 1971 über den Kündigungsschutz von Mietverhältnissen von Wohnraum (BGBl. I S. 1839 - Erstes WKSchG ; vgl. hierzu BT - Drucks. 7/2011, S. 8 [zu § 564b BGB aF] und BT - Drucks. 14/4553, S. 65 [zu § 573 BGB] ; vgl. auch S e- natsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, ZIP 2017, 122 Rn. 25 ). Ausweislich der dazu vorliegenden Gesetzesmaterialien soll t en die in Art. 1 § 1 Absatz 2 d es Ersten W K SchG aufgeführten drei Kündigungstatbestände eine - nicht abschließende - beispielhafte Aufzählung der Umstände e nthalten, die als berechtigte Interessen des Vermieters anzuerkennen sind (BT - Drucks. VI/1549, S. 8 ; vgl. auch BT - Drucks. 14/4553, S. 65 [ zu § 564b BGB aF ] ). Diese Absicht hat in Absatz 2 der genannten Vorschrift durch die Verwendung de s - sich auch in de n Nachfolgebestimmungen des § 564b Abs. 2 BGB aF und des § 573 Abs. 2 BGB findenden - Begriffs " insbesondere " ihren Niederschlag g e- funden. Nach der Gesetzesbegründung sollen allerdings nur solche Interessen in Betracht zu ziehen sein, die ein den aufgeführ ten Gründen ähnliches Gewicht aufweisen (BT - Drucks. aaO). Bei den Beratungen zur Einführung der - mit Art. 1 § 1 des Ersten WKSchG im wesentlichen inhaltsgleichen - Nachfolgeregelung des § 564b BGB aF hat der Rechtsausschuss des Bundesrats in seiner Si tzung am 20. März 1974 zwar einerseits von einer Empfehlung ab ge sehen, eine Erweiterung des Katalogs der Fälle in § 564b Abs. 2 BGB vorzuschlagen , in denen der Vermieter anerkanntermaßen ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietve r- hältnisses ha t . Gleichzeitig hat er in seiner Entschließung jedoch ausgespr o- 20 21 - 13 - chen, er gehe " aber davon aus, dass der Vermieter in der Regel auch ein b e- rechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zum Beispiel auch in den Fällen des sogenannten Betriebsbe darfs hat " (Niederschrift über die 405. Sitzung des Rechtsausschusses des Bundesrats, 0055 - Nr. R 33/74, S. 55). Dieser Ansicht hat sich später auch der Rechtsausschuss des Bundestags angeschlossen (BT - Drucks. 7/2638, S. 2) . An dieser Ausgestaltu ng des Kündigungstatbestands bei Wohnrau m- mietverhältnissen hat sich im Zuge der Reform des Mietrechts im Jahr 2001 nichts geändert. Die an die Stelle des § 564b BGB aF getretene Vorschrift des § 573 BGB führt - wie bisher - in Absatz 2 einzelne Kündigungsg ründe beispie l- haft auf, wobei die Aufzählung mit geringen sprachlichen Änderungen inhaltlich der Vorgängerregelung des § 564b Abs. 2 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB aF entspricht (BT - Drucks. 14/4553, S. 65 ; vgl. auch Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/1 5, aaO Rn. 25, 39 ). Auch der Gesetzgeber des Mietrechtsr e- formgesetzes sah keinen Anlass, gewerblichen oder (frei - ) beruflichen Bedarf als Kündigungsgrund im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB auszunehmen. Im Gegenteil findet sich in der Begründung zum Gesetz esentwurf der Bundesr e- gierung der Hinweis, die Rechtsprechung stelle zuweilen im Einzelfall überhö h- te Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Interesses (BT - Drucks. 14/4553 aaO). Aus der Konzeption des § 573 BGB und seiner Vorgängerregelungen lässt sich damit gerade nicht ableiten, dass eine auf einen (frei - ) beruflichen oder gewerblichen Bedarf gestützte Kündigung eines Wohnraummietverhältni s- ses von vornherein ausgeschlossen wäre. (2) Umgekehrt ist es aber auch nicht zulässig, den Berufs - oder G e- schäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise a n- zuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummie t- 22 23 24 - 14 - verhältnisses zu behandeln. Denn der Gesetzgeber hat eine solche Fallgesta l- tung gerade nicht als typisier ten Regelfall eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses aufgeführt, sondern verlangt eine - von den Gerichten vorzunehmende - einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragspa rteien nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB . Zwar ist der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig (BVerfE 84, 366, 371 f. [zu § 564b BGB aF]; S enatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, aaO Rn.13 und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 13; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO Rn. 13; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 13). Daraus folgt aber nicht, dass bestimmte - in § 573 Abs. 2 BGB nicht aufgezählte - Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kü n- digung des Mietverhältnisses begründe te n . Vielmehr ergibt sich daraus nur, dass es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB allein darauf ankommt, ob das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO mwN). cc) Die Auslegung und die Anwendung des unbestimmten Rechtsbegriffs " berechtigtes Interesse " erfordert damit eine an den Umständen des Einzelfalls ausgerichtete Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen ( BVerfGE 89, 1, 9 ff.; BVerfG, NJW - RR 1999, 1097 , 109 8 ; NJW - RR 2004, 440, 441 ; vgl. ferner BVerfG, NJW - RR 2005, 454, 455 [zur Wohnungseigentüme r- gemeinschaft]). Dabei ist zu beachten, dass s owohl die Rechtsposition des Vermieters als auch d as vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht d es Mieters vo n der Eigentum sgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind ( BVerfGE 89, 1, 6 ff. ; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW - RR 2004, aaO ; NZM 2011, 479 Rn. 29 ). 25 - 15 - ( 1 ) Auf Seiten des Vermieters ist zu beachten, dass nicht nur dessen Wunsch, die Mietwohnung zu Wohnzweck en zu nutzen, vom Schutzbereich der verfassungsrechtlichen Eigentumsgewährleistung erfasst ist , sondern auch dessen Absicht, die Wohnung für (frei - ) berufliche oder gewerbliche Tätigkeiten zu verwenden . (a) Das grundgesetzlich geschützte Eigentum ist du rch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand g e- kennzeichnet (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfGE 79, 292, 303 f.; 100, 226, 241; 102, 1, 15 ; jeweils mwN ). Seine Nutzung soll es dem Eigentümer ermöglichen, sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gesta l- ten (BVerfGE 46, 325, 334; 79, 292, 303, BVerfG , NJW 1998, 2662 ) . D as gilt nicht nur für den privaten Bereich des Einzelnen, sondern auch für seine wir t- schaftliche Betätigung ( BVerfGE 79, 2 83, 289 [ " Grundlage privater und unte r- nehmerischer Initiative " ]; BVerfG, NJW 1998, aaO [ " wirtschaftliche Betät i- gung " ] ). Dieses Schutzes begibt sich der Vermieter nicht dadurch, dass er die Wohnung vermietet hat ( vgl. BVerfGE 79, 283, 289 ) . ( b ) Da damit auch eine (frei - ) berufliche oder gewerbliche Betätigung in den vermieteten Räumlichkeiten unter den Schutzbereich des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG fällt, stellt sich die Frage, ob die verfassungsrechtliche Eigentum s- verbürgung alleiniger Prüfungsmaßstab für di e Grundrechtsposition des Ve r- mi e ters ist oder ob daneben auch die von Art. 12 Abs. 1 GG erfasste Beruf s- freiheit od er jedenfalls das Grundrecht der allgemeinen Handlungsfreiheit nach Art. 2 Abs. 1 GG berührt sind. (aa) Art. 12 Abs. 1 GG schützt auch die Freiheit der Berufsausübung ( BVerfGE 138, 261, Rn. 52; BVerfG, NJW - RR 2016, 1349 Rn. 49 ) . Dazu zählt die gesamte berufliche Tätigkeit, namentlich deren Form, Mittel, Umfang und Inhalt (Gaier in Gaier/Wolf/Göcken, Anwaltliches Berufsrecht, 2. Aufl., Art. 1 2 26 27 28 29 - 16 - GG Rn. 21 mwN ; Jarass/Pieroth, GG, 14. Aufl., Art. 12 Rn. 10 mwN ; Hergenröder in Henssler/Willemsen/Kalb, Arbeitsrecht, 7. Aufl., Art. 12 GG Rn. 14). Auch die regelmäßig nur von Art. 2 Abs. 1 GG erfasste Freiheit zu wir t- schaftlicher beziehungsweise unte rnehmerischer Betätigung (vgl. BVerfGE 95, 267, 303 f.; 97, 169, 176; BVerfGK 12, 308, 327 ; BVerfG, GRUR 2001, 266; jeweils mwN) kann dem Schutz von Art. 12 Abs. 1 GG unterfallen (BVerfGK 12, 308, 327 f. mwN; BVerfG, GRUR 2011, aaO ; vgl. auch BVerfGE 97, 2 28, 254 ). Ein Eingriff in d en Schutzbereich des Art. 12 Abs. 1 GG liegt aber in sämtlich genannten Fällen nur dann vor, wenn die in Frage stehende gesetzliche Reg e- lung sich unmittelbar auf die Berufsausübung bezieh t oder zumindest eine o b- jektiv berufsre gel nde Tendenz aufweist ( BVerfGE 95, 267, 302; 97, 228, 253 f.; 113, 29, 48; BVerfG, NJW - RR 2012, 1071, 1072 ) . D eswegen kann Art. 12 Abs. 1 Satz 2 GG grundsätzlich auch dann berührt sein, wenn eine nicht unmi t- telbar auf die Berufsfreiheit abzielende Vorschri ft oder Maßnahme in ihren ta t- sächlichen Auswirkungen geeignet ist, diese zu beeinträchtigen (BVerfGE 81, 108, 121 f.; 110, 226, 254 mwN; 110, 370, 393). Erforderlich ist dabei jedoch, dass die Berufstätigkeit zumindest nennenswert erschwert wird (BVerfGE 8 1, 108, 122; 110, 370, 393 f.; Gaier, aaO Rn. 29) . Letzteres ist bei § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, der die Kündigung von vermieteten Wohnräumen, die der Vermi e- ter für seine (frei - ) berufliche oder gewerbliche Tätigkeit beansprucht, vom Vo r- liegen eines berechtigt en Interesses und damit von einer Einzelfallabwägung abhängig macht, nicht von vornherein auszuschließen (so aber im Ergebnis Schmidt, NZM 2014, 609, 61 4 ; NK - BGB/ Hinz, 3. Aufl. § 573 Rn. 9 4 ) . Denn die darin liegende Einschränkung der freien Verwendungsfähi gkeit der vermieteten Räumlichkeiten kann die (frei - ) berufliche oder wirtschaftliche Betätigung von Vermietern, die - etwa im Existenzgründerstadium oder wegen mangelnder F i- nanzkraft - auf die Nutzung dieser Räume angewiesen sind, deutlich erschw e- ren . Fall s man § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gleichwohl eine objektiv berufsregel n- de Tendenz absprechen woll t e, wäre jedenfalls der Schutzbereich des Art. 2 - 17 - Abs. 1 GG in seiner Ausgestaltung als wirtschaftliche Betätigungsfreiheit eröf f- net ( vgl. BVerfGE 37, 1, 18; 113, 2 9, 49; 125, 104, 133 ). (bb) D araus folgt aber - anders als dies in den bereits angeführten S e- natsentscheidungen vom 5. Oktober 2005 (VIII ZR 127/05, aaO) und vom 26. September 2012 (VIII ZR 330/11, aaO Rn. 16) zum Ausdruck kommt - nicht, dass eine dem Vermieter verwehrte Befugnis, eine zu Wohnzwecken vermiet e- te Wohnung zu (frei - ) beruflichen oder gewerblichen Zwecken zu nutzen, neben dem Maßstab von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG grundsätzlich auch an den Grun d- rechtsverbürgungen des Art. 12 Abs. 1 GG oder des Art. 2 Abs. 1 GG zu me s- sen wäre . (aa a ) Die Gewährleistungen nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und nach Art. 12 Abs. 1 GG schließen sich regelmäßig gegenseitig aus. Während die E i- gentumsgarantie das Erworbene schützt, stellt die Berufsfreiheit den Erwerb, m ithin die Betätigung an sich , unter Schutz (BVerfGE 30, 292, 334 f.; 84, 133, 157; 85, 360, 383; 126, 112, 135). Daher ist Art. 14 Abs . 1 GG als verfassung s- rechtlicher Prüfungsmaßstab heranzuziehen , wenn es um eine Begrenzung der Innehabung und Verwendung vorhandener Vermögensgüter geht, während ein Eingriff in die Freiheit der individuellen Erwerbs - und Leistungstätigkeit an Art. 12 Abs. 1 GG zu messen ist (BVerfGE 30, 292, 335; 84, 133, 157; 85, 360, 383; jeweils mwN; BVerfGE 126, 112, 135). Gibt es gleic hwohl Überschneidu n- gen, verdrängt das jeweils sachnähere Grundrecht regelmäßig das nur mittelbar betroffene weitere Grundrecht (BVer f GE 84, 133, 157; 102, 26, 40; 126, 112, 136; vgl. auch BVerfG, NJW 1994, 994). Soweit in den Senatsentscheidungen vom 5 . Oktober 2005 (VIII ZR 127/05, aaO) und vom 26. September 2012 (VIII ZR 330/11, aaO) demgege n- über Art. 12 Abs. 1 GG als (allein) maßgeblicher Prüfungsmaßstab herangez o- gen wurde, hält der Senat hieran im Hinblick auf die vorstehenden Ausführu n- 30 31 32 - 18 - gen nicht fe st. In der letztgenannten Entscheidung blieb auch unberücksichtigt, dass in den Fällen, in denen eine Mietwohnung nicht für eigene Berufszwecke des Vermieters , sondern für eine (frei - ) berufliche oder gewerbliche Tätigkeit eines Ehegatten genutzt werden sol l, neben dem hierbei grundsätzlich in B e- tracht kommenden Schutz der Eigentumsgarantie des Vermieters nicht auch dessen Berufsfreiheit betroffen sein kann (siehe auch Häublein, WuM 2014, 635, 63 9 ) , sondern allenfalls das Grundrecht auf Schutz von Ehe und Fa milie (Art. 6 Abs. 1 GG). Auch d iesem Grundrecht kommt aber neben der Eige n- tumsgarantie regelmäßig keine selbständige Bedeutung zu (vgl. BVerfG, NJW 1994, 994 [zum Fall der Eigenbedarfskündigung]). (bb b ) Die Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 GG ver drängt als sp e- ziellere Regelung in der Regel auch das Grundrecht aus Art. 2 Abs. 1 GG (BVerfGE 79, 292, 304). Denn die grundrechtli che Eigentumsverbürgung en t- hält bereits Elemente der allgemeinen Handlungsfreiheit und des allgemeinen Persönlichkeitsrechts, weil sie es dem Eigentümer ermöglichen soll, sein Leben unter Nutzung des Eigentumsgegenstands nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten (BVerfGE 79, 292, 303 f.) . ( 2 ) Auf Seiten des Mieters ist zu beachten, dass auch dessen Besitzrecht an der vermieteten Wohnung Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ist (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW - RR 1999, 1097, 1098 ; NJW 200 0 , 2658, 2659; WuM 2001, 330; NJW - RR 2004, 440, 441; NJW 2006, 2033; NZM 2011, 479 Rn. 29). Die Wohnung ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Exi s- tenz. Der Einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer L e- bensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persö n- lichkeit angewiesen (BV e rfGE 89, 1, 6 ). Ein Großteil der Bevölkerung kann zur Deckung seines Wohnbedarfs jedoch nicht auf Eigentum zurückgreifen, so n- dern ist gezwungen, Wohnraum anzumieten. Das vom Vermieter abgeleitete 33 34 - 19 - Besitzrecht des Mieters erfüllt unter diesen Umständen Funktionen, wie sie t y- pischerweis e dem Sacheigentum zukommen (BVer fGE 89, 1, 6, 8). (3) Im Falle der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses geraten damit zwei widerstreitende verfassungsrechtliche Eigentumsverbürgungen i n Konflikt . Dieser ist unter Beachtung der Vorgaben des Gesetzg ebers sowie u n- ter Gewichtung und unter Abwägung des betroffenen Erlangungsinteresses des Vermieters und des Bestandsinteresses des Mieters im konkreten Einzelfall zu lösen . (a) Der Gesetzgeber hat im Rahmen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Abgrenzung der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumspositionen von Vermieter und Mieter gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG eine Inhalts - und Schrankenbestimmung dahin vorgenommen, dass die Beendigung eines Woh n- raummietverhältnisses das Vorliegen eines berechtigten Inter esses des Vermi e- ters voraussetzt (vgl. BVerfGE 68, 361, 370 f.; 81, 29, 32 [jeweils zu § 564b BGB aF ]). Dabei hatte er wegen der Sozialbindung des Eigentums von - nicht uneingeschränkt zur Verfügung stehendem - Wohnraum (Art. 14 Abs. 2 GG) zu berücksichtig en, dass große Teile der Bevölkerung aus wirtschaftlichen Grü n- den auf die Nutzung fremden Wohnraums angewiesen sind , der für sie den räumlichen Mittelpunkt freier Entfaltung ihrer Persönlichkeit bildet (BVerfGE 68, 361, 370; 81, 29, 32; BVerfG , Beschluss v om 15. März 1990 - 1 BvR 83/90, juris Rn. 4). Jeder Umzug ist daher unabhängig von der Lage auf dem Wo h- nungsmarkt mit Belastungen verbunden, die den engeren persönlichen L e- benskreis betreffen (BVerfGE 81, 29, 32; 68, 361, 370). Der Vermieter hat dem Miete r die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt und hat damit angemessen auf dessen Belange Rücksicht zu nehmen (BVerfGE 79, 283, 289). 35 36 - 20 - (b) Bei der Auslegung und Anwendung des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Gerichte gehalten, die durch die Eigentumsgarantie (jeweils) gezog e- nen Grenzen zu beachten und die im Gesetz aufgrund verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachzuvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz beachtet und unve r- hältnismäß ige Eigentumseinschränkungen vermeidet ( vgl. BVerfGE 89, 1, 9 [zu § 564b Abs. 1 BGB aF] ; BVerfG, NJW 2000, aaO; NJW - RR 2004, aaO; NZM 2011, aaO Rn. 30). Allgemein verbindliche Betrachtungen verbieten sich dabei. (aa) Allerdings geben die typisierten Re geltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) und Nr. 3 BGB (wirtschaftliche Verwertung) einen er s- ten Anhalt für eine Interessen bewertung und - abwägung (im Ansatz ähnlich Schmidt - Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 BGB Rn. 188 aE) . Wi ll der Vermieter die Wohnung (aus nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen ; vgl. hierzu Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100; BVerfG, WuM 2002, 21 ) selbst zu Woh n- zwecken nutzen oder sie hierfür dem im Gesetz genannten Kreis von Angehör i- gen zur Verfügung stellen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) , reicht bereits ein ernstha f- te r Nutzungs entschluss für ein vorrangiges Erlangungsinteresse des Vermieters aus ( vgl. BVerfGE 81, 29, 32 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF] ) . B ei einer Ve r- wertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist dagegen auf Seiten des Vermieters ein Interesse mit geringerem personalen Bezug betroffen als bei einer Eigenbedarfskündigung (BVerfGE 79, 283, 289 [ zu § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB aF ] ). Das Gese tz gibt dem ( von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägu n- gen getragenen [ vgl. hierzu Senatsurteil e vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289, 293 mwN ; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 17 ] ) wirtschaftlichen Verwertungsinter esse des Vermieters d eshalb 37 38 39 40 - 21 - nur dann den Vorrang, wenn diesem bei Fort setzung des Wohnraummietve r- hältnisses erhebliche Nachtteile entst ünden (BVerfGE 81, 29, 33), wobei j e- doch nicht gefordert werden darf, dass die dem Vermieter entstehenden Einb u- ßen eine n Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlusts der Wohnung erwüchsen (BVerfGE 79, 283, 290 ; Senatsurteil vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, aaO Rn. 14 ). Insbesondere darf das Kündigungsrecht des Eigentümer s bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht auf die Fälle andernfalls drohenden Exi s- tenzverlusts reduziert oder so restriktiv gehandhabt werden, dass die Verwe r- tung als wir tschaftlich sinnlos erscheint (vgl. hierzu BVerfGE 79, 283, 290 ; 84, 382, 385 ; BVerfG, NJW 1991, 3270, 3271 ) . (aaa) Das Interesse des Vermieters, die vermietete Wohnung zu (frei - ) beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Intere s- senlage her zwischen den genannten typisierten Regeltatbestä nden anzusi e- deln. Anders als bei einer Verwertungskündigung soll die Wohnung bezi e- hungsweise das Grundstück, auf dem die Wohnung gelegen ist, nicht verä u- ßert , für einen Neubau abgerissen oder auf sonstige Weise wirtschaftlich ve r- wertet werden. Entgegen ein er in der früheren Instanzrechtsprechung (vgl. etwa LG Berlin, NJW - RR 1992, 1231) und von einzelnen Stimmen im Schrifttum ve r- tretenen Ansicht (Wiek, WuM 2013, 271, 273; Schmidt - Futterer/Blank, aaO Rn. 204) stellt die Eigennutzung der vermieteten Wohn räume zu (frei - ) beruflichen oder gewerblichen Zwecken keine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks oder der Wohnung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar , denn es geht dabei nicht um die Ertragskraft der Mieträume oder des Grun d- stücks , sondern um die Ermö glichung einer unter Einsatz dieses " Sachmittels " ausgeübten (frei - ) berufliche n oder gewerbliche n Betätigung . (bbb) In Anbetracht dessen, dass der Vermieter die vermieteten Räume nicht auf ihre wirtschaftliche Ertragskraft (Realisierung des ihnen innew ohne n- 41 42 - 22 - den Werts) reduzier en , sondern sie zur Eigennutzung verwenden will, ist in so l- chen Fällen ein etwas größerer personaler Bezug als bei der Verwertungskü n- digung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gegeben. Der persönliche Bezug bleibt aber, da die Wohnräume nic ht (überwiegend) zu Wohnzwecken , sondern für eine gew erbliche oder ( frei - ) berufli che Tätigkeit genutzt werden sollen, hinter dem per sonalen Bezug des K ündigungstatbestand s des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) zurück (vgl. auch LG Braunschweig, Beschlu ss vom 28. August 2009 - 6 S 301/09, aaO) . Daraus lässt sich ableiten, dass einerseits dem ernsthaften, von nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen getragenen Nutzungswunsch des Vermieters - anders als bei der Kündigung wegen Eige n- bedarfs - nicht schon von vornherein der Vorzug zu geben ist, dass aber and e- rerseits für eine berechtigte Kündigung des Vermieters wegen einer geplanten ( frei - ) beruflichen oder gewerblichen Eigennutzung keine höheren, vielmehr s o- gar eher etwas geringere Anforderungen als bei ei ner Verwertungskündigung zu stellen sind. (bb) L etztlich hängt es von den konkreten Einzelfallumständen ab, o b e i- ne Nutzung der Wohnräume durch den Vermieter zu ( frei - ) beruflichen oder g e- werblichen Zwe cken eher in die Nähe des Tatbestands der Eigenbeda rfskünd i- gung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) zu rücken ist oder mehr Gemeinsamkeiten mit der Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) aufweist. Auch insoweit verbietet sich eine Festlegung allgemein verbindlicher Grundsätze. Es lassen sich lediglich anhand b e stimmte r Fallgruppen grobe Leitlinien bilden. (aaa) So weist etwa der ernsthafte, auf nachvollziehbare und vernünftige Gründe gestützte Entschluss des Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend (im Falle einer untergeordneten geschäftlichen Mitn utzung dürfte bereits der Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB greifen - vgl. LG Berlin, GE 1991, 683; Staudinger/ Rolfs, aaO Rn. 96 mwN ; NK - BGB/ Hinz , aaO ; Emmerich in Emmerich/ 43 44 - 23 - Sonnenschein, aaO Rn. 44 m wN; Schmidt - Futterer/Blank, aaO Rn. 59 unter ee ) einer ( frei - ) beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit nachzugehen, eine größere Nähe zum Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als zum Tatbestand der Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf (so a uch Sternel, Mie t- recht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 289) . Denn in solchen Fallgestaltungen macht der Vermieter nicht nur von seine r durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ebenfalls g e- schützten Rechtsposition Gebrauch, sein Wohnungseigentum zu eigenen g e- schäftlichen Z wecken zu nutzen (vgl. BVerfGE 79, 28 3 , 289) , sondern er will in der Mietwohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen. Da allerdings ein Tatbestandsmerkmal des typisierten Regeltatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fehlt, nämlich eine a lleinige oder zumindest übe r- wiegende Nutzung zu Wohnzwecken, ist zusätzlich zu den für eine Eigenb e- darfskündigung genügenden Voraussetzungen ein weiterer Gesichtspunkt zu fordern, der für das Erlangungsinteresse des Vermieters s pricht (Lützenkirchen, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO § 573 Rn. 34; aaO Rn. XI 288; Häublein, WuM 2014, 635, 636 mwN ; Wiek, aaO S. 274; Schmidt, NZM 2014, 609, 617 ). I m Hinblick auf die bei der beschriebenen Fallgestaltung gegebene deutliche Nähe zum Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist es jedoch nicht erforde r- lich, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen gewichtigen Nachteil begründet ; vielmehr genügt bereits ein beachtenswerter Nachteil. D a- her ist d em Erlangungsinteresse des Vermieters in solchen Fällen re gelmäßig der Vorzug vor dem Bestandsinteresse des Mieters zu geben , wenn der erns t- haft verfolgte Nutzungswunsch von vernünftigen und nachvollziehbaren Grü n- den getragen ist (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, aaO sowie vorgehe nd LG Stralsund, WuM 2005, 779 ff. ) und dem Ve r- mieter bei einem ihm verwehrten Bezug der Mieträume ein nach den Umstä n- den des Falles anerkennenswerter Nachteil entst ünde , was bei einer auf nac h- vollziehbaren und vernünftigen Erwägungen beruhenden Lebens - un d Beruf s- 45 - 24 - planung des Vermieters aufgrund lebensnaher Betrachtung häufig der Fall sein dürfte . Höhere Anforderungen werden allerdings dann zu stellen sein, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken einen völlig untergeordneten Raum einnimmt, was wiederum von den Umstä nden des Einzelfalls abhängt. (bbb) Der oben beschriebenen Fallgruppe vergleichb ar sind die Fälle, in denen eine gemischte Nutzung über wiegend zur Ausübung einer geschäftlichen Tätigkeit und daneben auch zu Wohnzwecken nicht durch den Vermieter selbst, sondern durch seinen Ehegatten oder seinen Lebens partner erfolgen soll. Denn die verfassungsrechtlich verbürgte Privatnützigkeit des Eigentums , wonach es d em Eigentümer ermöglicht werden soll, sein Leben nach eigenen, selbstve r- antwortlich entwickelten Vor stellungen zu gestalten (BVerfGE 46, 325, 334; 79, 292, 303 f.), ist - wie der Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zeigt - nicht auf die Person des Vermieters beschränkt, sondern umfasst auch nahe Ang e- hörige. In den Fällen, in denen keine reine Wohnnutzu ng, sondern vorrangig eine ( frei - ) berufliche oder gewerbliche Nutzung angestrebt ist, ist zwar eine Ausdehnung der Nutzungsberechtigten auf den in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB b e- schriebenen Kreis privilegierten Dritter im Hinblick auf die Bedeutung des Wohnraums für den Mieter nicht gerechtfertigt. Jedoch hat z umindest im Falle einer ehelichen Lebensgemeinschaft oder einer (eingetragenen) Lebenspar t- nerschaft eine Ausnahme zu gelten. Denn Ehegatten und Lebenspartner sind einander zur gegenseitigen Unterstützung , a uch bei der Wahl und Ausübung einer Erwerbstätigkeit (vgl. § 1353 Abs. 1 Satz 2, § 1356 Abs. 2 BGB; § 2 LPartG), sowie dazu verpflichtet, durch ihre Arbeit und mit ihrem Vermögen die eheliche oder partnerschaftliche Lebensgemeinschaft angemessen zu unterha l- ten (§ 1360 BGB; § 5 LPartG ). ( ccc ) Dagegen weisen die Fälle, in denen eine vermietete Wohnung au s- schließlich zu ( frei - ) beruflichen oder gewerblichen Zwecken genutzt werden soll, eine größere Nähe zu dem Tatbestand der Verwertungskündigung (§ 573 46 47 - 25 - Abs. 2 Nr. 3 BGB) auf, weswegen es angesichts de s Umstands, dass der Mi e- ter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen L e- bensmittelpunkt verdrängt werden soll, weitere Umstände hinzutreten müssen , um den Vermieterinteressen den Vorzug geb en zu können (anders noch S e- natsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 14 ff.) . Dabei b e- gründet - ebenso wenig wie bei der Verwertungskündigung (vgl. hierzu BVerfGE 79, 283, 289 f.; 84, 382, 385 ) - nicht bereits jeder aus dem Fortb e- stand des Mietverhältnis dem Vermieter erwachsende wirtschaftliche Nachteil einen Anspruch des Vermieters auf Räumung der Mietwohnung. Vielmehr muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, de r allerdings nicht unbedingt den Grad von erheblichen Beeinträchtigungen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreichen muss. Solche, vom Vermieter konkret und nachvollziehbar darzulegende (und im Streitfall zu beweisende) Gründe können je nach Fallgest altung etwa darin bestehen, dass eine Ausübung der geschäftlichen Tätigkeit durch den Vermi e- ter oder seinen Ehegatten/Lebenspartner in anderen (angemieteten oder eig e- nen) Räumen aufgrund dort zu zahlende r hoher Gewerberaummiete n oder dort zu tätigender grö ßerer Aufwendungen (etwa Umbaumaßnahmen) nicht rentabel erscheint. A ber a uch der auf der konkreten Lebensgestaltung des Vermieters und /oder seines Ehegatten/Lebenspartner beruhende Wunsch, die (frei - ) beruf - liche oder gewerbliche Tätigkeit eng mit dem priva ten Leben sbereich zu verbi n- den und daher eine (frei - ) berufliche oder gewerbliche Tätigkeit i n Räumlichke i- ten auszuüben, die im selben (oder gegebenenfalls auch in einem nahegeleg e- nen) Anwesen wie die von ihm/ihnen genutzte Wohnung gelegen sind (etwa, weil Kinder oder pflegebedürftige Personen zu betreuen sind [ vgl. auch Häublein, aaO S. 63 9 ] , weil gesundheitliche Einschränkungen bestehen [ äh n- lich Wiek, WuM aaO S. 276 ] od er weil nach dem persönlichen Lebenszuschnitt 48 - 26 - des Vermieters und seines Ehegatten/Leben spartners aus sonstigen Gründen nur ein eng bemessenes Zeitfenster für eine geschäftliche Tätigkeit zur Verf ü- gung steht) , kann gegebenenfalls dazu führen, dass dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters gebührt (vgl. auch Blank, WuM 2013, 47, 49) . ( cc ) Im Rahmen der Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härtereg e- lung de s § 574 BGB (früher § 556a BGB aF) zu be achten , dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Ra h- men der Beurteilung , ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt , zu berücksichtigen sind . Dies gilt nicht nur für die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87 , aaO S. 100 f. [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]), sondern auch für den generalklauselartigen Kündigun gstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BG B ( vgl. Begründung des Regierungsentwurfs zum Ersten W KSchG , BT - Drucks. VI/1549, S. 8; BVerfGE 79, 292, 303 [zu § 564b Abs. 1 BGB aF] ; Senatsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 18 ). Bei der nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gebotenen Interessenabwägung der widerstre i- tenden Belange sind daher auf Seiten des Mieters - anders als bei den Vermi e- terinteressen, die vollständig einzufließen haben (vgl. Häublein, aaO S. 638 ) - (nur) die unabhängig von seiner kon kreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen , also das generell bestehende Interesse, die Wo h- nung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den u n- beträchtlichen Kosten und anderen erhebliche n Unzuträglichkeiten b elastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (vgl. BT - Drucks. 7/2011, S. 7 ; BVerfGE 68, 361, 370 ). Im Falle eines W iderspruchs des Mieters gegen die Kündigung hat daran anschließend eine weitere, nun auch die indiv i- 49 - 2 7 - duelle Situati on des Mieters einbeziehende, umfassende Abwägung der im Ei n- zelfall gegebenen beiderseitigen Interessen stattzufinden. dd) Gemessen an den vorstehend aufgeführten Maßst ä ben ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ein berechtigtes Interesse de r Klägerin im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des mit dem Bekla g- ten bestehenden Wohnraummietverhältnisses nicht anzuerkennen. Zwar obliegt es - wie eingangs unter II 3 b ausgeführt - in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung u nd Gewichtung aller für die jeweilige Beurte i- lung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu befinden, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht. Es ist jedoch u n- schädlich, dass das Berufungsurteil eine solche Abwägung vermisse n lässt . Denn der Senat kann nach Lage des Falles die Interessena bwägung selbst vornehmen, weil weitere Feststellungen nicht zu erwarten und auch nicht erfo r- derlich sind (vgl. BGH, Urteile vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 222/06, NJW 2008, 1216 Rn. 15; vom 11 . März 2008 - VI ZR 189/06, NJW - RR 2008, 913 Rn. 17; vom 17. November 2009 - VI ZR 226/08, NJW 2010, 760 Rn. 21). Der im Kündigungsschreiben aufgeführte Wunsch der Klägerin, die ve r- mietete Zweizimmerwohnung ihrem Ehemann, der im Vorderhaus desselben Ge samta reals ein Beratungsunternehmen betreib e , zur Einrichtung eines weit e- ren Arbeitsplatzes und eines Aktena rchiv s zu überlassen, ist nicht der Vorzug vor dem Bestandsinteresse des Beklagten zu geben. Die Mietwohnung soll a l- lein für gewerbliche Zwecke genu tzt werden und nicht auch zu Wohnzwecken dienen , so dass der Nutzungswunsch eine größere Nähe zur Verwertungskü n- digung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB als zur Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aufweist . Daher ist für ein berechtigtes Int eresse an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich, dass die Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem G e- 50 51 52 - 28 - wicht darstellt, auch wenn dieser nicht unbedingt den Grad von erheblichen Einbußen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreichen muss. Ein solcher Nachteil von einigem Gewicht ist vorliegend nicht einmal im Ansatz zu erkennen. D ie Mietr äume werden nach der Darstellung der Klägerin nicht zur Aufnahme oder Fortsetzung einer ( frei - ) beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit be nötigt , sondern allein zur räumlichen Erweiterung eines Beratung s- unternehmens . Diese Fallgestaltung kann von vornherein nicht ohne Weiteres mit den erstgenannten Sachverhalten gleichgesetzt werden (ähnlich NK - BGB/ Hinz, aaO Rn. 95) . Nachteile von einigem Gewicht kommen bei einer geplanten Betriebserweiterung grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner hierauf - wenn auch nicht unbedingt dri n- gend - angewiesen ist. Dies e Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben . Das Erfordernis einer räumlichen Ausdehnung des Beratungsu nternehmens wird damit begründet, die bisher genutzten Räume seien mit an bis an die D e- cke reichenden, überfüllten Aktenregalen über frachtet . Es ist n ach Aktenlage nicht e rsichtlich, dass der Klägerin oder ihrem Ehemann durch eine Auslag e- rung eines größeren Teils des Aktenbestands in andere, etwas entfernter gel e- gene Räumlichkeiten eine wirtschaftliche Einbuße von einigem Gewicht oder ein die Organisation des Unternehmers n icht unerheblich beeinträchtigender Nachteil entstehen würde und sie deswegen auf die beabsichtigte Nutzung der Mietwohnung angewiesen wären . Dies gilt selbst unter Berücksichtigung der vom Ehemann der Klägerin in seiner - im angefochtenen Urteil mit in Be zug genommenen - Zeugenvernehmung angegeben en zusätzlichen Einzelheiten. Ausweislich seiner Bekundungen soll die an den Beklagten vermietete Zwe i- zimmerwohnung zu Aktenlagerungszwecken und zur Schaffung eines Platzes zur Akteneinsicht verwendet werden mit d er Folge, dass in den bisherigen B ü- roräumen ein weiterer Arbeitsplatz für die dort betriebenen zwei Beratungsu n- ternehmen, von denen er eines allein und das zweite gemeinsam mit zwei Par t- 53 - 29 - nern leite, geschaffen werden könne. Die Notwendigkeit dieser Maßnahme n hat er damit begründet, die Akten könnten deswegen nicht in weiter entfernt gel e- gene Räume ausgelagert werden, weil immer wieder auf die Akten zu gegriffen werden müss e , auch wenn sie bereits 30 Jahre alt seien. Die von der Klägerin und ihrem Ehemann ange führten Gründe rechtfertigen es nicht, den Beklagten aus seinem persönlichen Lebensmittelpunkt zu verdrängen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger ist wegen Urlaubs verhindert , seine Unterschrift beizufügen. Dr. Milger Kar lsruhe, 3. April 2017 Vorinstanzen: AG Berlin - Charlottenburg, Entscheidung vom 19.01.2015 - 211 C 381/13 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.01.2016 - 18 S 74/15 -

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