BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 46/12 Verkündet am: 21. November 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle i n dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558d Abs. 1, 3 a) Auf die Prüfung, ob ein Mietspiegel die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt, kann im Bestreitensfall nicht schon deswegen verzichtet werden, weil der Mietspiegel von seinem Ersteller als qualifizierter Mietspiegel b e zeichnet oder von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mi e- ter als solcher anerkannt und veröffentlicht worden ist. b) Die Darlegungs - und Beweislast für das Vorliegen eines qualifizierten Mie t spiegels trägt diejenige Partei, die sich die Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB zu Nutze machen will. BGH, Urteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12 - LG Berlin AG Berlin - Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. November 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, d ie Ric h terin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 9. Dezember 2011 in der Fassung des Bericht igungsbeschlusses vom selben Tag aufg eh o ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurüc k verwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Mieter einer Wohnu ng der Klägerin in Berlin - Mitte . Die Grundmiete be lief sich seit Juli 2003 auf Mit Schreiben vom 21. D e- zember 2009 forderte die Klägerin den Beklagten unter Benennung von vier Ve r gleichswohnungen auf, der Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1. Mär z auch Angaben für die Wohnung nach dem Berliner Mietspiegel 2009. Der B e klagte stimmte der Mieterhöhung nicht zu. 1 - 3 - Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Zustimmung zur Mieterhöhung entsprechend ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 21. Dezember 2009 in A n- spruch . Das Amtsgericht hat den Beklag ten unter Abweisung der weiter ge he n- den Klage verurteilt, der Erhöhung der Net tokaltmiete ab dem 1. März 2010 um u fung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen R e- vision verfolgt die Klägerin ihr Zustimmungsbegehren im Umfang der Klage a b- weisung weiter . Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg . I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2012, 271) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausg e führt: Das Erhöhungsve rlangen der Klägerin sei zwar formell wirksam. Der Klägerin stehe aber nach §§ 558 ff. BGB kein Anspruch gegen den Beklagten auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete über den vom Amtsg e- richt zugesproch e nen Betrag hinaus zu. Da d er Beklagte die Höhe der von der Klägerin geltend gemachte n ort s- üblichen Vergleichsmiete bestritten habe, müsse die Berufungsk am mer die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Hierbei sei sie nicht an das vom Vermi e- ter in seinem Erhöhungsverlangen verwendete Begründungsmi ttel gebu n den. Die Kammer dürfe vielmehr - trotz des Widerspruchs der Klägerin - den Berl i ner 2 3 4 5 6 - 4 - Mietspiegel 2009 verwenden, bei dem es sich um eine n qualifizierte n Mietspi e- gel im Sin ne des § 558d BGB handele . Aufgrund der in § 558d Abs. 3 BGB en t- haltenen Ver mutung sei davon auszugehen, dass die innerhalb der maßgebl i- chen Spanne liegenden Mietspiegelwerte die ortsübliche Miete für die Wohnu n- gen des jeweiligen Mietspiegelfeldes darstell t en. Diese Vermutungswirkung könne nur durch den Beweis des Gegenteils wider legt werden. Erforderlich hie r- für sei ein substantieller Angriff gegen die Erstellung des Mietspiegels nach den anerkannten wissenschaf t lichen Grundsätzen. Einen solchen Angriff habe die Klägerin nicht geführt. Ihre Rüge , die Ei n- teilung der Wohnlagen im Berliner Mietspiegel sei unz u rei chend , weil dieser im Gegensatz zu anderen Großstädten nicht zusätzlich die Kategorie " beste Woh n lage " vorsehe, begründe nicht die Annahme, die Eingruppierung sei fe h- lerhaft erfolgt. Die Klägerin habe bereits nicht dargelegt , inwiefern der repräse n- tative Charakter der Einordnung in Wohnlagen allein deshalb nicht g e wahrt sein solle, weil in verschiedenen Mietspiegeln unterschiedliche Einordnungen exi s- tierten. Fehlerhaft wäre die im Berliner Mietspiegel vorgenommene Einteilung nur dann, wenn es lediglich eine einzige statistisch zutreffende Einteilung der Wohnlagen für alle Städte g ä be oder gerade in Berlin die vermisste Kateg o rie " beste Wohnlage " erforderlich wäre . Dafür wiederum bedürfte es eines A b- gleichs der in der Kategorie " gute Wohnlage " erfassten Wohnungen in Be r lin , der zu dem Ergebnis führen müsste , dass sich in diesem Bestand eine stati s- tisch rel e vante Menge von Wohnungen bef ä nde, die sich in ihrem Marktpreis nicht nur unerheblich von den übrigen Wohnungen in guter Woh nlage unte r- schieden. Dies sei ausweislich der im GEWOS - Endbericht über die Grundl a- gendaten für den empirischen Mietspiegel 2009 enthaltenen Angaben nicht der Fall. Der A n teil der Wohnungen in guter Wohnlage, für die eine Nettokaltmiete pro Quadra tmeter erzielt werde, liege unter 1 % und sei daher zu ve r- 7 - 5 - nachlässigen. Eine - wie die Klägerin meine - " willkürliche Einteilung " in Woh n- lagen weise der Be r liner Mietspiegel 2009 damit nicht auf . Dass die Klägerin ihr Erhöhungsverlangen zulässigerweise a uf die für die von ihr benannten Vergleichswohnungen gezahlten Mieten gestützt habe, hi n- dere das Gericht nicht daran , auf die Einholung eines Sachverständigengutac h- tens zu verzichten und stattdessen die ortsübliche Vergleichsmiete unter Ve r- wendung eines qu alifizierten Mietspiegels zu bestimmen . Die Verwendung e i- nes qualifizierten Mietspiegels nebst Schä t zung der Spanneneinordnung durch das Gericht gemäß § 287 ZPO garantiere im Interesse beider Parteien eine r a- sche Entsche i dung und vermeide d en Anfall von Gu tachterkosten, die im Falle eines Teilunterliegens den Miete rhöhungsbetrag erheblich schmälern oder s o- gar aufzehren könnten. In Anwendung des Berliner Mietspiegels 2009 sowie der dort vorgeseh e- nen Orientierungshilfen ergebe sich vorliegend eine ortsüblic he Nettokaltmiete II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand . Mit der v om Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin nach §§ 558 ff. BGB auf Zustimmung zu der von ihr verlangten Mieterhöhung nicht verneint werden. 1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß nach § 558a BGB begründet hat. Die Klägerin hat sich zur Begründung der be absic h tigten Mieterhöhung auf die Be nennung von vier Vergleichswohnungen gestützt (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB ; vgl. auch Senatsurteil vom 28. März 2012 - VIII ZR 8 9 10 11 - 6 - 79/11, NJW - RR 2012, 710 Rn. 10 f. ) und - seine Eignung als qualifizierter Mie t- spiegel unterstelle nd - zusätzlich die im Berliner Mietspiegel 2009 v orgeseh e- nen Angaben zur Wohnung mi t geteilt (§ 558a Abs. 3 BGB) . 2. Die Ausführungen des Berufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens sind hingegen von Rechtsfehlern beeinflu sst. a) Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist vom Tatrichter materiell - rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, insbesond e- re ob die neue Miete inne rhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Senatsu r- teil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2). Die ortsü b- liche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der G e- meinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichb a rer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren verei n- bart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert wo r den sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maß stab anzulegen , der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entge l- te darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der G rundlage von Erkenntnisquellen b estimmt we r- den, die die tatsächlich und ü blicherweise gezahlten Mieten für vergleichb a re Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hi n reichenden Weise ermittelt haben (Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NZM 2010, 665 Rn. 9 ; vgl. BVerfGE 37, 132 , 143). b ) Wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat, ist der Tatrichter im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht auf das im Erhöhungsve r- langen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 BGB beschränkt. Existier t ein ordnungsgemäßer Mietspiegel, der Ang a- 12 13 14 - 7 - ben für die in Rede stehende Wohnung enthält, so darf dieser vom Tatrichter berücksichtigt werden. aa) Dies folgt für einen Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaf t- lichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertr e- tern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB; qualif i zierter Mietspiegel), bereits aus der in § 558d Abs. 3 BGB vorgesehenen Verm utungswirkung. Der Gesetzgeber misst einem solchen Mietspiegel e ine besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der in ihm enthaltenen D a- ten und breite Akzeptanz zu (BT - Drucks. 14/4553, S. 5 7 ). Aus diesen Gründen wird von Gesetzes wegen (§ 292 ZPO) vermutet, dass die in einem qualifizie r- ten, die zeitlichen Vorg a ben des § 558d Abs. 2 BGB einhalt enden Mietspi e gel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Diese Vermutungswirkung kann aber in der Praxis nur zum Tragen ko m men, wenn der Tatrichter den qualifizierten Mietspiegel auch in dem Fal l berücksicht i gen darf, dass der Vermieter sein Erhöhungsverlangen anderweitig b e gründet hat. Dass die Wahl eines anderen Begründungsmittels den Tatrichter nicht d a ran hindert, die ortsübliche Vergleichsmiete unter Verwendung eines qualifizie r ten Mietspieg els zu bestimmen, ergibt sich schließlich auch daraus, dass d er G e- setzgeber dem Vermieter zwingend aufgibt, in seinem Erhöhungsverlangen auch dann die nach dem qualifizierten Mietspiegel maßgeblichen Angaben zur Wohnung mi t zuteilen, wenn er die Mieterhöhun g auf eine andere Grundlage stützt (§ 558a Abs. 3 BGB) . bb) Aber auch ein Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB, der die Voraussetzungen des § 558d Abs. 1 BGB nicht erfüllt (einfacher Mi etspiegel), darf in die Überzeugungsbildung des Tatrichters ei nfließen. Ihm kommt zwar nicht die in § 558d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu. Er stellt jedoch ein Indiz dafür dar, dass die dort ang e- 15 16 - 8 - gebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (S e- nat surteil v om 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09 , aaO Rn. 12). Wie weit diese Indi z- wirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einze l falls , insbesondere der Qualität des Mietspiegels ab ( Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO R n . 12 f. ; vgl. auch Sternel, Mietrecht aktu ell, 4. Aufl., Rn. IV/216) . c) Voraussetzung für die Berücksichtigung des Mietspiegels als Indiz oder als Vermutung im Rahmen der Überzeugungsbildung des Tatrichters ist jedoch, dass d er Mietspiegel die Tatbest andsmerkmale des § 558c Abs. 1 BGB beziehungsweise des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt . Die Revisionserwiderung ve r- kürzt die Tatbestandsvoraussetzungen des § 558d Abs. 3 BGB, wenn sie für das Eingreifen der dort geregelten Vermutungswirkung allein au s reichen las sen will, dass " die Vorschrift des Abs. 2 eingehalten " , also der Mietspiegel im A b- stand von zwei Jahren der Marktentwicklung ang e passt oder nach vier Jahren neu erstellt worden ist (vgl. § 558d Abs. 2 BGB). Sie lässt außer B e tracht, dass § 558d Abs. 3 BGB ausdrücklich an die " im qualifizierten Mietspi e gel genannten Entgelte " anknüpft , in § 558d Abs. 2 BGB ebenfalls von einem qualifizierten Mietspiegel die Rede ist und sich damit beide Absätze auf die in § 558d Abs. 1 BGB enthaltene Legaldefinition des quali fizierten Mietspiegels beziehen. Da an einen qualifizierten Mietspiegel bestimmte Rechtsfolgen g e knüpft sind (Hinweispflicht im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 3 BGB, Vermutung s wirkung nach § 558d Abs. 3 BGB), muss die Frage, ob es s ich um einen - ordnungsgemäß erstellten und anerkannten - qualifizie r ten Mietspiegel handelt, für die betroffenen Parteien auch überprüfbar sein (vgl. BT - Drucks. 14/4553, aaO zum Merkmal der Anwendung anerkannter wissenschaf t- licher Methoden). Diese Überprü fung erfolgt nicht im Verwaltungsprozess (BVerwG, NJW 1996, 2046 ff. [ für einen einfachen Mietspiegel ]; OVG Münster, 17 18 - 9 - NZM 2006, 906 [für einen qualifizierten Mietspiegel] ), sondern inzident im Ra h- men eines Zivilprozesses über die Berechtigung einer Mieterhö hung (vgl. LG B o chum, DWW 2007, 298; Schmidt - Futterer / Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 558d BGB Rn. 106 ; Soe r gel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 558d Rn. 2 ). aa ) A uf die Prüfung, ob ein Mietspiegel die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt, ka nn im Bestreitensfall nicht schon deswegen verzichtet werden, weil der Mietspiegel von seinem Ersteller als qualifizierter Mietspi e gel bezeichnet oder von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertr e tern der Vermieter und der Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht wo r den ist . D enn d iese Umstände beweisen noch nicht, da ss die Voraussetzungen des § 558d Abs. 1 BGB auch tatsächlich erfüllt sind, insbesondere der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist (vgl. K inne in Beierlein u.a., Der Mietprozess, 2006, Kap. 4 Rn. 41 ; Staudi n ger/ Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 558d Rn. 20 ; Langenberg, WuM 2001, 523, 525 ). Das Gericht muss vielmehr - gegebenenfalls unter Einholung amtl i- cher Auskünfte g e mäß § 273 Abs. 2 Nr. 2 oder § 358a Nr. 2 ZPO - über das Vorliegen der in § 558d Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen Beweis erh e- ben. Die Einhaltung /Nichteinhaltung anerkannte r wissenschaftliche r Grundsä t ze wird sich , sofern sie sich nicht bereits - etwa aufgrund der im Mietspie gel oder den hierzu veröffentlichten Erläuterungen enthaltenen (aussagekräftigen) A n- gaben zum Verfahren der Datengewinnung und - auswertung sowie zu den ei n- zelnen Bewertungsschritten - als offenkundig darstellt oder vo m Gericht in eig e- ner Sachkunde beurteil t werden kann , häufig nur durch ein Sachverständige n- gutachten klären lassen (vgl. Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 15, 18; Börsti n g - haus, NZM 2000, 1087, 1092; Mersson, ZMR 2002, 806, 80 9 ). Es wird aber durchaus auch Fälle geben, in denen eine ausreichende Klä rung durch die A n- hörung von sac h verständigen Zeugen (§ 414 ZPO) - etwa von Experten, die an der Erstellung des Mietspiegels maßgeblich beteiligt waren - herbeigeführt we r- 19 - 10 - den kann. Ob im Bestreitensfall ein Sachverständigengutachten erfo r derlich ist, hängt vorrangig von der Art der gegen den Mietspiegel vorgebrachten Einwe n- dungen, der Aussagekraft der vorhandenen und zugänglichen Dokument a tion der Da tenerhebung und Datena uswertung , dem Inhalt der Erläut e rungen zu der im Mietspiegel angewandten Methodik und d er eigenen Sachkunde des G e- richts ab. (1) Die Notwendigkeit, bei Bestreiten des Vorliegen s eines qualifizie r ten Mietspiegels hierüber Beweis zu erheben, birgt allerdings die G e fahr in sich, dass die in § 558d Abs. 3 BGB vorgesehene Vermutung ihre verfa hrensverei n- fachende Funktion (vgl. hierzu Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c cc) im Ergebnis weitgehend einbüßt . D enn die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Frage, ob der Mietspiegel nach anerkan n- ten wissensch aftlichen Grundsätzen erstellt wurde , ist in aller Regel kosten - und zeitaufwändig. (2) Diese Auswirkungen sind jedoch als unvermeidbar hinzunehmen , denn das Gesetz knüpft die - verfahrenserleichternde - Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB nur an e inen Mietspiegel, der den Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB unstreitig, offenkundig (§ 291 ZPO) oder nachweislich g e- nügt (Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 15) . Sie lassen sich zudem durch ei ne sachgerechte Anwendung zivilprozessualer Grundsätze auf ein für d ie beteili g- ten Parteien vertretbares Maß ve r ringern . (a) Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist zunächst zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substantiierte A n griffe gegen den Mietspiegel vor bringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist (vgl. 20 21 22 - 11 - Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 1 5, 19 ; großzügiger d a gegen Schmidt - Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 99). Der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes i st bei Einführung des qualifizierten Mietspiegels davon ausgegangen, dass dessen Erstellung dok u- mentiert wird (BT - Drucks. 14/4553, S. 57). Auch das Bundesminist e rium für Verkehr, Bau - und Wohnungswesen hat i m Rahmen seiner - in den Gesetze s- materialien in B ezug genommenen - " Hinweise zur Erstellung von Mietspi e geln " aus dem Jahr 2002 ausgeführt, dass ein qualifizierter Mietspiegel " zwi n gend zu dokumentieren " ist, " um die Ergebnisse nachvollziehen und überprüfen zu kö n- nen " . Hierzu sollen " insbesondere die ang ewandten Methoden ausfüh r lich und möglichst verständlich " dargestellt werden (S. 33; vgl. auch S. 34). G e schieht dies - wie die " Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln " ebenfalls vorausse t- zen (S. 34) - in allgemein zugänglicher Form, lassen sich manche F ragestellu n- gen (wie beispielsweise die der einer Wohnlageneinordnung zugrunde g e legten Kriterien) ohne weiteres klären. Informationen, die sich aus einer derartigen D o- kumentation ergeben, kann die Partei, die den qualifizierten Mie t spiegel nicht anerkennen will, nicht mehr mit Nichtwissen bestreiten. Sie muss sich vielmehr mit dem Inhalt der Dokumentation substantiiert auseinanderse t zen, soweit dies ohne Fachkenntnisse - etwa auf dem Gebiet der Statistik - möglich ist. (b) Liegt ein substantiiertes Bestr eiten vor, w ird sich in manchen Fällen die richterliche Überzeugung über die Einhaltung/Nichteinhaltung wissenschaf t- lich anerkannter Grundsätze bei der Erstellung des Mietspiegels auf ei n fachere Weise als durch Einholung eines Sachverständigengutachtens ge winnen la s- sen, etwa aufgrund ergiebiger Erläuterungen im Mietspiegel und ergä n zend eingeholter amtlicher Auskünfte, durch Anhörung sachverständiger Zeugen o der kraft ausreichender eigener Sachkunde des Gerichts. 23 24 - 12 - ( c ) Schließlich kann auch in den Fällen , in den en für eine ausreichende Klärung der Streitfragen ein Sachverständigen gutachten unverzichtbar ist , unter Umständen die Möglichkeit bestehen , auf bereits existierende Gutachten z u- rückzugreifen . Ein in einem anderen Verfahren über die Frage der Einha ltung anerkannter wissenschaftlicher Methoden e rhobenes Gutachten kann gegeb e- nenfalls entweder nach § 411a ZPO als Sachverständ i genbeweis oder nach §§ 415 ff. ZPO als Urkundenb e weis verwertet werden. bb ) Gemessen an den vorstehenden Grundsätzen hätte d as Berufung s- gericht im Streitfall die ortsübliche Vergleichsmiete nicht allein unter Verweis auf die in § 558d Abs. 3 BGB einem qualifizierten Mietspiegel zugeschriebene Vermutung feststellen dürfen. D enn d ie Klägerin hat bestritten, dass der Mie t- spiegel 2 009 der Stadt Berlin nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsä t- zen erstellt wurde. Dieses Bestreiten war - unabhängig von der Frage, ob der vom Berufungsgericht herangezogene GEWOS - Endbericht über die Grundl a- gendaten für den Mietspiegel 2009 nicht , so di e Rüge der Revision, allg e mein zugänglich ist - auch hinreichend substantiiert. Die Klägerin hat moniert, die Einordnung der Wohn gebiete im Berliner Mietspiegel 2009 beruhe - anders als etwa beim Münchner Mietspiegel - nicht auf überprüfbaren anerkannten w i s- senschaf t lichen Erkenntnissen und Erhebungen , sondern auf einer willkürlichen und real i tätsfremden, nicht am tatsächlichen Mietniveau orientierten Einteilung einzelner Straßen und Gebiete in die drei Wohnlagen " einfach " , " mittel " und " gut " , wobei die im Münchner Mietspiegel vorgesehene Kategorie " beste Woh n- lage " gar nicht vorgesehen sei . Hierbei hat sie insbesondere die im Straßenve r- zeichnis zum Mietspiegel 2009 vorgenommene Einordnung der streitgege n- ständlichen Wohnung in die Kategorie " einfache Wohnlage " bemängelt und d a- zu vorgetragen, die Wohnung liege in eine m - vor allem wegen seiner Infr a- struktur - beso n ders beliebten Innenstadt gebiet (Berlin - Mitte) , in de m deutlich über dem einschlägigen Höchstwert des Berliner Mietspiegels 2009 liegende 25 26 - 13 - Mieten erzi elt würden . Dies werde exemplarisch dadurch belegt, dass von 30 Wohnungen i m Bestand der Klägerin nur drei innerhalb der im einschl ä gigen Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne lägen. D ie Klägerin hat damit die Ric h- t igkeit und Repräsentativität de s dem Miets piegel zugrunde gelegten Daten m a- terials substantiiert in Frage gestellt . Mit diesen Einwänden hat sich das Ber u- fungsg e richt in seinen Urteilsgründen nicht hinreichend befasst. E s ist lediglich auf die Rüge der Klägerin eingegangen, der Berliner Mietspiegel 2009 sehe nicht die Kategorie " beste Wohnlage " vor. Dass das Berufungsgericht sämtl i che Einwendungen der Klägerin aus eigener Sachkunde und ausschlie ß lich unter Verwertung ordnungsgemäß in den Prozess eingeführter Unterlagen hat wide r- legen können, ist wed er dem Berufungsurteil zu entnehmen noch sonst ersich t- lich. Das Ber u fungsgericht hätte daher den Berliner Mietspiegel 2009 nicht ohne Klärung der strittigen Punkte als qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB b e werten dürfen. 3. Die Entscheidu ng des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). a) Zwar hätte das Erhöhu ngsbegehren der Klägerin nach ihrem bisher i- gen Vortrag auch dann keinen Erfolg gehabt, wenn das B e rufungsgericht nicht oder jedenfalls nicht unter Heranziehung der Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB auf den Berliner Mietspiegel 2009 zurückgegriffen hä t te. Denn die Klägerin hat für ihre vo m Beklagten in Abrede gestellte Behauptung, die b e- geh r pro Quadratmeter sei o rtsüblich, keinen Beweis ang e- boten. Sie hat sich insofern lediglich auf die bereits im Erhöhungsverlangen g e- nannten vier Vergleichswohnungen bezogen. Abgesehen davon, dass der B e- klagte die Ver gleichbarkeit der benannten Wohnungen bestritten hat , stellen vi er Wohnungen im Regelfall eine zu geringe Datengrundlage dar, um im Pr o- zess die ortsübliche Ve r gleichsmiete zu beweisen ( vgl. LG Düsseldorf, WuM 27 28 - 14 - 1990, 393 ; LG Berlin, GE 2004, 482; Schmidt - Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558a BGB Rn. 149; " Hinweise zur Erste llung von Mietspiegeln " des Bunde s- ministeriums für Ve r kehr, Bau - und Wohnungswe sen , S. 15). Allerdings ist die Klägerin - wie die Revision auch rügt - auf diesen Umstand entgegen § 139 Abs. 1 Satz 2 , Abs. 2 ZPO b islang nicht hingewiesen worden (vgl. BGH, U rteil vom 16. Okt o ber 1986 - III ZR 121/85, NJW 1987, 591 unter III 2; OLG Köln, NJW 1995, 2116; Musielak/Stadler, ZPO, 9. Aufl., § 139 Rn. 14). Ihr darf daher nicht die Gelegenheit abgeschnitten werden, einen entsprechenden Beweisa n- tritt nac h zuholen. b) Bei der Würdigung eines zur Ortsüblichkeit der verlangten Miete ei n- geholten Sachverständigengutachtens wird der Tatrichter zu berücksichtigen haben, dass in den Fällen, in denen ein qualifizierter Mietspiegel für das b e- troffene Wohngebiet vorliegt, dies em eine besondere Gewähr für die Richti g keit und Aktualität der in ihm enthaltenen Daten zukommt (vgl. BT - Drucks. 14/4553, S. 57). Sofern der Mieter diese gesteigerte Richtigkeitsgewähr für sich in A n- spruch nehme n und sich die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB zu Nutze machen will, muss er e ntgegen der Ansicht des Berufungsg e richts (vgl. auch schon LG Berlin, GE 2004, 1296) darlegen und gegebenenfalls b e weisen, dass der verwendete Mietspiegel die Voraussetzu ngen des § 558 d Abs. 1 BGB erfüllt und es sich somit um einen qualifizierten Mietspiegel handelt (P a landt/ Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 558d Rn. 6; Schmidt - Futterer/Börstinghaus, aaO § 558d BGB Rn. 95 ff.; Staudinger/Emmerich, aaO R n. 20 f.; Münc h Komm BGB /Artz, 6. Aufl., § 558d Rn. 7 ; Soergel/Heintzmann, aaO Rn. 4; Bambe r ger/ Roth/Schüller, BGB, 3. Aufl., § 558d Rn. 20 f.; Erman/Dickersbach, BGB, 13. Aufl., § 558d Rn. 6; NK - BGB/Scheff, 2. Aufl., § 558d Rn. 9; Kinne , aaO ; Börstinghaus, NZM 2002, 273, 276 f. ; Rips, WuM 2002, 415, 419; Langenberg, aaO ; Mersson, aaO ; Kniep/Gratzel, WuM 2008, 645, 646). 29 - 15 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben ; es ist au f zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) . Die Sache ist, da d er Rechtsstreit nicht zur Enden t scheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen , damit die Parteien ihren Vortrag ergänzen können und d as Berufungsgericht die d a- nach g e gebenenfalls erforderli chen Feststellungen treffen kann ( § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Berlin - Mitte, Entscheidung vom 22.03.2011 - 2 C 252/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 09.12.2011 - 63 S 220/11 - 30
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