BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 46/13 Verkündet am: 22. November 2013 Weschenfelder Justiz hauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündl iche Verhandlung vom 22. November 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann , die Richter Dr. Lemke, Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und Dr. Roth und die Richterin Dr. Brückner für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund vom 31. Januar 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Anschlussberufung der Beklagten hinsichtlich der in der Eigentümerversammlung am 20. August 2010 zu TOP 7 c), 7 d) und 7 g) gefassten Beschlüsse zurüc kgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird auf die Anschlussberufung der B e- klagten das Urteil des Amtsgerichts Bielefeld vom 8. März 2012 dahingehend abgeändert, dass die Klage auch hinsichtlich der A n- fechtung der in der Eigentümerversammlung am 2 0. August 2010 zu TOP 7 c), 7 d) und 7 g) gefassten Beschlüsse abgewiesen wird. Die Kosten des Revisionsverfahrens trägt die Klägerin. Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz tragen die Klägerin zu 83 % und die Beklagten zu 17 %. Von Re chts wegen - 3 - Tatbestand: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Gemäß § 7 (1) der Teilungserklärung hat jeder Gemeinschafter die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die sich entweder in seinem Sondereigentum oder als Gemeinschaft seigentum im Bereich des Sondereigentums befinden, auf eige ne Kosten ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen. Nach § 7 (2) umfasst diese Verpflichtung insbesondere die Türen und Fenster einschließlich Rahmen und Verglasung, ausgenommen den Fa rbanstrich der Außenseite der Wohnungsabsch l usstüren und Fenster. Schließlich heißt es in § 7 (4): e- bäudes keine Änderungen vornehmen. Veränderungen an der Auße n- fassade, der Fenster, der farblic hen Gestaltung des Treppenhauses und der Wohnungsabschlusstüren unterliegen einem Beschluss der Wo h- nungseigentümer mit 2/3 - In der Ei gentümerversammlung am 20. August 2010 wurde - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - zu TOP 7 c) m ehrheitlich die Instan d- setzung einer Kellerausgangstür beschlossen, welche vom Kellerhals zu dem im Sondereigentum der Beklagten zu 1 stehenden Kellerraum führt. In Ausfü h- rung dieses Beschlusses wurde die Tür ausgetauscht. Zu TOP 7 d) beschlo s- sen die Eigen tümer mehrheitlich die Auswechslung einer Nebenausgangstür der zum Teileigentum der Wohnung Nr. 1 gehörenden Garage auf Kosten der Instandhaltungsrücklage. Schließlich genehmigten die Eigentümer zu TOP 7 g) - wiederum mehrheitlich - nachträglich den Austau sch der Fenster in der dem Beklagten zu 2 gehörenden Wohnung Nr. 3. Die Klägerin hat u.a. die vorgenannten Beschlüsse angefochten. Das Amtsgericht hat diese für nichtig erklärt. Die dagegen gerichtete Anschlussber u- fung der Beklagten ist ohne Erfolg gebli eben. Mit der insoweit zugelassenen 1 2 3 - 4 - Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, wollen die Beklagten die Durchsetzung der Anschlussberufung und damit insoweit die Abweisung der Klage erreichen. Entscheidungsgründe: I. Nach Ansicht des Berufung sgerichts ist die Beklagte zu 1 für die Instan d- setzung der in ihrem Sondereigentum stehenden Kellerausgangstür zuständig. Die Eigentümergemeinschaft sei deshalb nicht befugt gewesen, zu TOP 7 c) den Austausch der Tür auf Kosten der Instandhaltungsrücklage zu beschließen. Auch der Austausch der Nebenausgangstür der Garage obliege allein der B e- klagten zu 1, so dass der Eigentümergemeinschaft die Kompetenz zur B e- schlussfassung zu TOP 7 d) gefehlt habe. Dasselbe gelte für die Beschlussfa s- sung zu TOP 7 g); allei n der Beklagte zu 2 sei zur Instandsetzung der Fenster verpflichtet. II. Das hält rechtlicher Nachprüfu ng nicht stand. 1. Die Wohnungseigentümer sind nach der gesetzlichen Kompetenzz u- wei sung für die Beschlussfassung über die Instandsetzung und den Aus tausch der Türen und Fenster zustän dig (§ 21 Abs. 1 und Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG). Sie müssen die damit verbundenen Kosten tra gen (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Beschlüsse betreffen keine Maßnahmen an dem Sondereigentum der B e- klagten, für die generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer 4 5 6 - 5 - besteht (vgl. Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, ZfIR 2013, 511 Rn. 14 mwN), weil die Türen und Fenster im gemeinschaftlichen Eigentum st e- hen. a) Die Kellerausgangstür steht gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwi ngend im Gemeinschaftseigentum. Sie bildet die räumliche Abgrenzung zwischen der der Beklagten zu 1 gehörenden Sondereigen dem im Gemeinschaftseigentum stehenden K ellerhals mit Kelleraußentreppe. Damit gehört sie , wie eine Wohnu ngseingangstür, räumlich und funktional (auch) zu dem Gemeinschaftseigentum und steht als einheitliche Sache insgesamt im gemeinschaftlichen Eigentum (vgl. Senat, Urteil vom 25. Oktober 2013 - V ZR 212/12 Rn. 10 f. [zur Veröffentlichung bestimmt]). b) F ür die Frage der Zugehörigkeit der Nebenausgangstür der Garage zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gelten die vorstehe n- den Ausführungen entsprechend. Auch diese Tür steht gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum. c) Dasselbe g ilt für die Fenster in der Wohnung Nr. 3 (vgl. Senat, Urteil vom 2. März 2012 V ZR 17 4/11, NJW 2012, 1722, 1723 Rn. 7 ). 2. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer abweichend von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG die Pflicht zur Instandsetzun g und I n- standhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten durch eine klare und eindeutige Rege lung ei n- zelnen Sondereigentümern auferlegen (Senat, Urteil vom 2. März 2012 V ZR 174 /11, aaO). Daran fehlt es hier. a) Regelungen zur Instandhaltung und Instandsetzung von Türen und Fenstern sowie zu Veränderungen der Fenster enthalten § 7 (1), § 7 (2) und § 7 7 8 9 10 11 - 6 - (4) der Teilungserklärung. Die Auslegung dieser in der Grundbucheintragung in Bezug genommenen Best immungen unterliegt vollen Umfangs der Nachpr ü- fung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie sie sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutungen der Eintr a- gung ergeben, weil sie auch Sonderrechtsnachfolger der Woh nungseigentümer binden. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Ver hältnissen des Einzelfalls für j edermann o h- ne weiteres erkennbar sind (siehe nur Senat, Urteil vom 2. März 2012 V ZR 174/11, aaO, R n. 8). b) Gemessen an diesen Grundsätzen ergibt die Auslegung durch den Senat, dass die Regelungen in § 7 (1), § 7 (2) und § 7 (4) der Teilungserklärung den Austausch der Ausgangstüren und Fenster nicht allein den Beklagten z u- weist. aa) Die genannte n Bestimmung en verpflichten den einzelnen Wo h- nungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung von im Gemei n- schaftseigentum stehenden Türen und Fenstern, die sich im Bereich se ines Sondereigentums befinden; d er Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsa b- s chlusstüren und der Fenster ist allerdings davon ausgenommen ( § 7 (1) u nd § 7 (2) ) . Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen, sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster und de r Wohnungsabschlusstüren Gemeinschaft s- aufgabe ist. Behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wo l- len die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansic ht des G e- bäudes sicherstellen. Ein Austausch der Fenster und - wie bei Wohnungsa b- schlusstüren - der Ausgangstüren kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maß als ein Anstrich beeinflussen (Senat, Urteil vom 12 13 - 7 - 2. März 2012 - V ZR 174/11, NJW 201 2, 1722, 1723 Rn. 9). Ob das im Einze l- fall zutrifft oder nicht, ist unerheblich. bb) N ach § 7 (4) unterliegen Veränderungen der Fenster und der farbl i- chen Gestaltung der Wohnungsabschlusstüren einem Mehrheitsbesc hluss der Wohnungseigentümer. A us dieser Regelung lässt sich keine Zuständigkeit ei n- zelner Sondereigentümer für den Austausch der Türen und Fenster herleiten. Denn sie enthält lediglich eine Modifizierung des Mehrheitsprinzips durch das Erfordernis einer qualifizierten Mehrheit und somit eine blo ße Stimmrechtsreg e- lung . 3. Anhaltspunkte dafür, d ass die Beschlüsse, welche Gegenstand des Revisionsverfahrens sind, nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und deshalb ungült ig sind, enthalten weder das Berufungsurteil noch die Revision s- erwiderung der Kl ä gerin . III. 1. Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben, soweit es mit der Revision angefochten wird (§ 562 Abs. 1 ZPO). Insoweit ist die Sache zur Endentscheidung reif, so dass der Senat selbst entscheiden kann (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das f ührt zum Erfolg der Anschlussberufung der Beklagten und damit zur Abweisung der Klage in dem angefochtenen Umfang. 14 15 16 - 8 - 2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1, § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Stresemann Lemke Schmidt - Räntsch Roth Brückner Vorins tanzen: AG Bielefeld, Entscheidung vom 08.03.2012 - 5 C 824/10 - LG Dortmund, Entscheidung vom 31.01.2013 - 17 S 103/12 - 17
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