BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 47/05 Verk374ndet am: 25. Januar 2006 P o t s c h Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB 247247 559 Abs. 1, 559 b Abs. 1 Ersetzt der Vermieter vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster, kann er die Miete aufgrund dieser Ma337nahme nach 247 559 Abs. 1 BGB nur dann erh366hen, wenn er in der Erl344uterung der Mieterh366hung nach 247 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster (etwa durch Angabe des W344rmedurchgangskoeffi-zienten) beschreibt, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterh366hungserkl344rung aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter keine weiteren Erkenntnisse 374ber die Qualit344t der alten Fenster hat. BGH, Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05 - LG N374rnberg-F374rth AG Schwabach - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 16. Dezember 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Wolst sowie die Richterin Her-manns f374r Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts N374rnberg-F374rth vom 14. Januar 2005 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Schwabach vom 11. August 2004 abge344ndert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, an den Kl344ger 118,99 200 nebst Zinsen in H366he von 5 Prozentpunkten 374ber dem Basiszinssatz seit dem 27. M344rz 2002 zu zahlen. Im 334brigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Kl344ger 8/9, die Beklagte 1/9 zu tragen. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren hat der Kl344ger zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in R. , die sie mit Mietvertrag vom 1. September 1997 von dem Kl344ger gemietet hatte. Die monatliche Miete belief sich auf 700 DM (357,90 200). Der Kl344ger lie337 in dem aus drei Mietwohnun-gen bestehenden Mietshaus, welches um das Jahr 1970 errichtet worden war, im Jahr 2000 neue Fenster sowie eine neue Haust374r und im Jahr 2001 eine Gasheizung mit Brennwerttechnik einbauen. Mit Schreiben vom 19. April 2002 erh366hte der Kl344ger die Miete um monatlich 73,03 200. Zur Begr374ndung verwies er auf die durchgef374hrten baulichen Ma337nahmen, n344mlich auf den "Einbau neuer W344rmeschutzfenster und einer Gas-Brennwert-Heizung", die als Modernisie-rung anzusehen seien. Dem Schreiben waren eine Kostenaufstellung sowie verschiedene Rechnungen beigef374gt. Die Beklagte zahlte den geforderten Mehrbetrag nicht. Mit der Klage hat der Kl344ger Zahlung einer um 73,03 200 erh366hten Miete ab 1. Januar 2003 und eines Betrages von zun344chst 157,30 200, sodann 118,99 200 nebst Zinsen aus einer Nebenkostenabrechnung f374r das Jahr 2001 verlangt. Die Parteien haben in erster Line darum gestritten, ob es sich bei den durchge-f374hrten Arbeiten um eine Modernisierung oder um eine vom Vermieter zu tra-gende Instandsetzung gehandelt habe. 2 Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich einer Erh366hung der monatli-chen Miete um 34,82 200 wegen des Einbaus neuer Fenster sowie des Betrages von 118,99 200 aus der Nebenkostenabrechnung stattgegeben. Soweit die Miet-erh366hung mit einem Austausch der Heizung begr374ndet worden war, hat das Amtsgericht die weitergehende Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Be-klagten, mit der sie sich nur gegen die Verurteilung zur Zahlung der erh366hten Miete gewandt hat, hat das Landgericht die Berufung insoweit zur374ckgewiesen, 3 - 4 - als die Beklagte zur Zahlung einer um 32,06 200 erh366hten Miete verurteilt worden ist; im 334brigen hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil im Umfang der Anfechtung abge344ndert und die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsge-richt zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung ausgef374hrt: 4 Der Kl344ger habe einen Anspruch auf Erh366hung der monatlichen Miete um 32,06 200 aus 247 559 BGB. Die in der Wohnung der Beklagten eingebauten Kunststofffenster seien technisch h366herwertig als die zuvor vorhandenen 30 Jahre alten Aluminium-Fenster. Der Einbau der Fenster habe, wie der Sach-verst344ndige in seinem im ersten Rechtszuge eingeholten Gutachten und bei seiner Anh366rung dargelegt habe, zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie gef374hrt. Dies gelte jedoch nicht f374r die Fenster im Hausflur sowie die Haust374r, die nicht als bauliche Ma337nahmen im Sinne des 247 559 BGB anzusehen seien. Von den sonstigen Kosten seien die Kosten der Terrassent374r abzusetzen, da diese vor der Modernisierung instandsetzungsbed374rftig gewesen sei. Insofern seien f344llige (fiktive) Instandhaltungskosten in Abzug zu bringen. Habe der Vermieter gleichzeitig Instandsetzungs- und Modernisierungsma337nahmen aus-gef374hrt und hierf374r einen Gesamtpreis gezahlt, sei dieser Preis um die fiktiven Instandsetzungskosten zu reduzieren. Diese beliefen sich vorliegend auf 720 DM f374r das Material und auf einen nach 247 287 ZPO gesch344tzten Anteil der Arbeitskosten von 20 %. Der so reduzierte Gesamtpreis von 6.840,43 DM brutto sei Grundlage f374r die Berechnung der Mieterh366hung, die sich demnach monat-lich auf 32,06 200 belaufe. 5 - 5 - II. 6 Diese Ausf374hrungen halten einer rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. 7 Dem Kl344ger steht derzeit ein Anspruch auf die erh366hte Miete nach 247 559 Abs.1 BGB aufgrund des Einbaus neuer Fenster nicht zu. 8 1. Wie die Revision zu Recht geltend macht, ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts die Mieterh366hungserkl344rung des Kl344gers vom 19. April 2002 gem344337 247 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB, der auf den vorliegenden Fall an-wendbar ist (arg. Art. 229 247 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB), unwirksam. a) Der Vermieter kann die Miete nach 247 559 Abs. 1 BGB unter anderem dann erh366hen, wenn er bauliche Ma337nahmen durchgef374hrt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erh366hen, die allgemeinen Wohnver-h344ltnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Nach 247 559 b Abs. 1 Satz 1 BGB ist eine Mieterh366hung nach 247 559 BGB dem Mieter in Textform zu erkl344ren. Die Erkl344rung ist gem344337 247 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB nur wirksam, wenn in ihr die Erh366hung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der 247247 559, 559 a BGB erl344utert wird. Der Vermieter muss in der Erkl344rung darle-gen, inwiefern die von ihm durchgef374hrten baulichen Ma337nahmen solche sind, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erh366hen, die allgemeinen Wohnverh344ltnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken. Dabei gen374gt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterh366hung anhand der Erl344uterung als plausibel nachvollziehen kann. F374r bauliche Ma337nahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterh366hungserkl344rung neben einer schlagwortarti-gen Bezeichnung der Ma337nahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer 374berschl344gig 9 - 6 - beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt (Senat, BGHZ 150, 277, 281 f.; Urteil vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a - jeweils zu 247 3 Abs. 3 Satz 2 MHG). Die Vorlage einer W344rmebedarfsrechnung ist nicht n366tig. Ausreichend, aber auch erforderlich f374r eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffek-tes der durchgef374hrten Ma337nahme ist deren gegenst344ndliche Beschreibung oder die Angabe der alten und neuen W344rmedurchgangskoeffizienten (k- bzw. u-Wert) der renovierten Teile (Senat, BGHZ aaO S. 283). b) Diesen Anforderungen gen374gt die Mieterh366hungserkl344rung des Kl344-gers vom 19. April 2002 nicht. Dort wird lediglich ausgef374hrt, der Einbau neuer W344rmeschutzfenster spare Energie ein. Die Erkl344rung beschr344nkt sich darauf, den Gesetzeswortlaut des 247 559 Abs. 1 BGB teilweise zu wiederholen. Sie f374hrt keine konkreten Tatsachen auf - wie etwa die Nennung der alten und neuen W344rmedurchgangskoeffizienten -, anhand derer die Beklagte die behauptete Einsparung von Heizenergie h344tte nachvollziehen k366nnen. Auch die dem Schreiben beigef374gten detaillierten Kostenaufstellungen des Kl344gers enthalten hierzu keine n344heren Angaben. Gleiches gilt im Ergebnis auch f374r die ebenfalls 374bersandten einzelnen Rechnungen der Handwerksbetriebe, so dass offen bleiben kann, ob eine Erl344uterung in einer der Mieterh366hungserkl344rung beige-f374gten Handwerkerrechnung 374berhaupt den Anforderungen des 247 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB gen374gen kann (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB (2003), 247 559 b Rdnr. 8). Zwar ist aus der Rechnung der Firma M. vom 21. November 2000 ersichtlich, dass die neu eingebauten Kunststofffenster ei-nen W344rmedurchgangskoeffizienten von 1,1 W/m 2 k aufweisen. Die alleinige Angabe des W344rmed344mmwertes der eingebauten Fenster liefert dem Mieter aber keine ausreichende Grundlage f374r eine 374berschl344gige Einsch344tzung, ob die bauliche Ma337nahme zu einer Energieeinsparung f374hren kann. Ein Mieter kann die behauptete Einsparung von Energie nur dann nachvollziehen, wenn 10 - 7 - ihm erl344utert wird, dass durch die Ma337nahme eine Verbesserung der W344rme-d344mmung eintritt. In einem Fall wie hier, in dem die vorhandenen Fenster be-reits mit Isolierglas versehen waren und der Mieter dar374ber hinaus keine weite-ren Erkenntnisse besitzt, ist zu verlangen, dass der Vermieter nicht nur den W344rmedurchgangskoeffizienten der neuen Fenster, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entsprechenden Ver-gleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterh366hungserkl344rung aufge-zeigten Einspareffekt beurteilen kann. c) Der Mangel der Mieterh366hungserkl344rung ist nicht nachtr344glich dadurch geheilt worden, dass die Beklagte im Prozess aufgrund des eingeholten Sach-verst344ndigengutachtens Kenntnis auch von dem W344rmedurchgangskoeffizien-ten der alten Fenster erlangt hat. Denn eine Mieterh366hungserkl344rung, die nicht den Anforderungen des 247 559 b Abs. 1 BGB entspricht, ist nichtig (Schmidt-Futterer/B366rstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., 247 559 b Rdnr. 10 m.w.Nachw.). Eine "Nachbesserung" der Erkl344rung im Prozess ist - anders als bei einem Zustim-mungsverlangen zur Erh366hung der Miete bis zur orts374blichen Vergleichsmiete nach 247 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB - nicht m366glich (LG Berlin, ZMR 2001, 188; M374nchKommBGB/Artz, 4. Aufl., 247 559 b Rdnr. 12). F374r eine Mieterh366hung nach 247 559 BGB - wie hier - fehlt eine 247 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB entsprechende Vorschrift. Es besteht auch kein Bed374rfnis f374r eine Zulassung nachgeschobener Erl344uterungen im Prozess, denn der Vermieter kann eine Mieterh366hung mit ei-ner ausreichenden Erl344uterung im Sinne des 247 559 b Abs. 1 BGB jederzeit neu erkl344ren (Schmidt-Futterer/B366rstinghaus aaO). Eine erneute Mieterh366hungser-kl344rung hat der Kl344ger jedoch nicht abgegeben. 11 d) Soweit der Kl344ger in seiner Mieterh366hungserkl344rung vom 19. April 2002 die behauptete Modernisierung des Weiteren damit begr374ndet hat, der 12 - 8 - Einbau der neuen Fenster wirke "gebrauchswerterh366hend", stellt dies ebenfalls keine hinreichende Erl344uterung im Sinne des 247 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB dar. 13 2. Da die Mieterh366hungserkl344rung des Kl344gers vom 19. April 2002 be-reits aus formellen Gr374nden unwirksam ist, kommt es nicht mehr darauf an, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang fiktive Instandsetzungskosten von den vom Kl344ger f374r den Einbau der Fenster geltend gemachten Kosten abzusetzen w344ren. III. Nach alledem ist das angefochtene Urteil, soweit es die Berufung der Beklagten zur374ckgewiesen hat, aufzuheben. Der Senat kann abschlie337end in der Sache entscheiden, da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (247 563 Abs. 3 ZPO). Die Klage ist daher abzuweisen, soweit der Kl344ger Zahlung der 14 - 9 - erh366hten Miete verlangt hat. Hinsichtlich der Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 118,99 200 nebst Zinsen bleibt das insoweit unangegriffen gebliebe-ne erstinstanzliche Urteil bestehen. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Wolst Hermanns Vorinstanzen: AG Schwabach, Entscheidung vom 11.08.2004 - 2 C 1292/02 - LG N374rnberg-F374rth, Entscheidung vom 14.01.2005 - 7 S 9387/04 -
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