BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 47/10 Verk374ndet am: 29. Oktober 2010 Lesniak, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 29. Oktober 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richterin Dr. Stresemann, die Richter Dr. Czub und Dr. Roth und die Richterin Dr. Br374ckner f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 1. Zivilsenats des Hanseati-schen Oberlandesgerichts Hamburg vom 12. Februar 2010 wird auf Kosten der Kl344gerin zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notariellem Kaufvertrag aus dem Jahr 1935 erwarb die Kl344gerin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, ein Grundst374ck von der beklagten Stadt. Sie verpflichtete sich, auf diesem Gro337wohnh344user mit billigen Wohnungen f374r die minderbemittelte Bev366lkerung zu errichten und bei deren Vergabe die fr374heren Mieter des G344ngeviertels, Kriegsbesch344digte und die minderbemittelten werkt344-tigen Arbeitnehmer des Hafens zu bevorzugen. 1 In Nr. 13 des Kaufvertrages wurde ein Wiederkaufsrecht der Beklagten vereinbart, welches bis zum 31. Dezember 2009 nur unter n344her bestimmten Voraussetzungen, in der Zeit vom 1. Januar 2010 bis zum 31. Dezember 2010 jedoch uneingeschr344nkt ausge374bt werden durfte. Der Wiederkaufspreis ent-sprach dem vereinbarten Kaufpreis ohne Zinsen. F374r die vertragsgem344337 errich-teten Geb344ude sollte eine Entsch344digung von zwei Dritteln des gemeinen Werts 2 - 3 - geleistet werden, den die Geb344ude bei Aus374bung des Wiederkaufsrechts hat-ten. 3 Im Fr374hjahr 2006 schlossen die Parteien eine notarielle Vereinbarung, durch die sich die Beklagte verpflichtete, gegen Zahlung eines Abl366sebetrages von 895.573,21 200 auf die Wiederkaufsrechte zu verzichten. Dar374ber hinaus ent-h344lt die Vereinbarung unter anderem Nutzungsbeschr344nkungen, eine Miet-preisbindung sowie ein neues, durch eine Vormerkung gesichertes Wieder-kaufsrecht f374r den Fall eines Versto337es der Kl344gerin gegen die neu 374bernom-menen Verpflichtungen. Die Abl366severeinbarung wurde vollzogen. Nach der Ver366ffentlichung eines Urteils des Bundesgerichtshofs vom 21. Juli 2006 (V ZR 252/05), in dem die Aus374bung eines zugunsten der 366ffentli-chen Hand f374r die Dauer von 90 Jahren vereinbarten Wiederkaufsrechts mehr als 30 Jahre nach dessen Begr374ndung f374r unzul344ssig erachtet worden war, er-kl344rte die Kl344gerin die Anfechtung der Abl366severeinbarung mit der Begr374ndung, sie habe sich irrt374mlich vorgestellt, dass die Beklagte 374ber ein durchsetzbares Wiederkaufsrecht verf374ge. 4 Mit der Klage verlangt die Kl344gerin die R374ckzahlung des Abl366sebetrages. Ferner m366chte sie festgestellt wissen, dass die Beklagte das Grundst374ck auf-grund der Vereinbarung aus dem Jahr 2006 nicht wiederkaufen kann, und be-antragt, die Beklagte zu verurteilen, die L366schung der zur Sicherung dieses Wiederkaufsrechts eingetragenen Auflassungsvormerkung zu bewilligen. 5 Die Klage ist in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zur374ckweisung die Beklagte beantragt, verfolgt die Kl344gerin ihre Antr344ge weiter. 6 - 4 - Entscheidungsgr374nde: I. 7 Das Berufungsgericht meint, die Kl344gerin k366nne sich weder ganz von den mit der Abl366severeinbarung eingegangenen Verpflichtungen befreien noch eine Reduzierung des Abl366sebetrages verlangen. Das in dem Grundst374cks-kaufvertrag aus dem Jahr 1935 vereinbarte Wiederkaufsrecht sei weder sitten-widrig noch wegen Versto337es gegen kartellrechtliche Bestimmungen unwirk-sam. Die Beklagte sei auch nicht aufgrund des 334berma337verbots, welches sie als K366rperschaft des 366ffentlichen Rechts beachten m374sse, an der Aus374bung des Wiederkaufsrechts gehindert gewesen. Dieses habe nicht zu einer unzu-mutbaren Lastenverteilung zum Nachteil der Kl344gerin gef374hrt. Der Zweck des Wiederkaufsrechts, es der Beklagten einerseits zu erm366glichen, das Grund-st374ck nach 75 Jahren zur374ckzuerwerben und so Bodenwertsteigerungen der Allgemeinheit zu erhalten, sie andererseits hierzu aber nicht, wie bei einem Erbbaurecht, zu verpflichten, sei nicht zu beanstanden. Die Aus374bungsfrist von 75 Jahren habe auch den Interessen der Kl344gerin gedient, da sie sichergestellt habe, dass sich deren Investitionen 374ber die Nutzungsdauer des Bauwerks amortisierten. Dass die Kl344gerin bei Aus374bung des Wiederkaufsrechts nicht den vollen, sondern nur 2/3 des Verkehrswerts der von ihr errichteten Geb344ude ha-be beanspruchen k366nnen, halte sich, wie der Vergleich mit der Regelung in 247 27 Abs. 2 ErbbauRG zeige, im Rahmen zul344ssiger Vereinbarungen. Auch sei der Wiederkaufspreis nicht zu beanstanden, da er der gesetzlichen Ausle-gungsregel entspreche. Bei einer schwerwiegenden 304quivalenzst366rung sei es der Kl344gerin m366glich gewesen, einen Inflationsausgleich f374r den 30 Jahre seit Vereinbarung des Wiederkaufsrechts 374bersteigenden Zeitraum (1965 bis 2006) zu verlangen. Dass sie einen solchen bei den Verhandlungen 374ber die Abl366se- - 5 - vereinbarung nicht eingefordert habe, berechtigte sie nicht, sich von dieser zu l366sen. II. 8 Diese Ausf374hrungen halten revisionsrechtlicher Nachpr374fung stand. Das Berufungsgericht nimmt ohne Rechtsfehler an, dass die Kl344gerin an die Abl366se-vereinbarung gebunden ist, weil eine nach 247 313 Abs. 2 BGB relevante ge-meinsame Fehlvorstellung der Parteien 374ber deren Grundlagen nicht vorliegt. 1. a) Zu Recht h344lt das Berufungsgericht das in Nr. 13 Abs. 3 des Kauf-vertrages aus dem Jahr 1935 vereinbarte Wiederkaufsrecht, welches der Be-klagten im Jahr 2010 unbedingt zustand (nachfolgend: unbedingtes Wieder-kaufsrecht), f374r wirksam. 9 aa) Entgegen der Auffassung der Revision ist das unbedingte Wieder-kaufsrecht nicht deshalb nichtig, weil es 374ber die in 247 462 Satz 1 BGB genannte H366chstfrist von 30 Jahren hinaus ausge374bt werden konnte. Diese Frist begrenzt die Aus374bung eines Wiederkaufsrechts nur in den F344llen, in denen eine Frist nicht vereinbart worden ist. Sie hindert die Vertragsparteien nicht, l344ngere Aus-374bungsfristen festzulegen (Senat, Urteil vom 21. April 1967 - V ZR 75/64, BGHZ 47, 387, 392); diese treten dann an die Stelle der gesetzlichen Frist (247 462 Satz 2 BGB). 10 bb) Nicht zu beanstanden ist ferner die Annahme des Berufungsgerichts, dass das unbeschr344nkte Wiederkaufsrecht nicht gegen die guten Sitten verstie337 (247 138 Abs. 1 BGB). 11 (1) Mit diesem Recht hatte sich die Beklagte vorbehalten, den Grund-st374cksverkauf nachtr344glich in ein der Bestellung eines Erbbaurechts auf 75 Jah-re vergleichbares Nutzungsverh344ltnis umzugestalten. Es erm366glichte ihr, im 12 - 6 - Jahr 2010 zu entscheiden, ob sie das Grundst374ck gegen Zahlung des Wieder-kaufspreises und der vereinbarten Entsch344digung f374r die von der Kl344gerin er-richteten Geb344ude zur374ckerwerben oder ob sie hiervon wegen der damit ver-bundenen 334bernahme 344lterer und m366glicherweise f374r sie nicht attraktiver Wohnh344user absehen wollte. Ein solches Wahlrecht ist f374r sich genommen nicht verwerflich. Dass der Wiederkaufsberechtigte im Zweifel die f374r ihn wirt-schaftlich g374nstigere Alternative w344hlen und insbesondere Bodenwertsteige-rungen absch366pfen wird, ist weder zu missbilligen noch f374hrt es - sofern die Be-dingungen des Wiederkaufs angemessen sind - zu einem groben Missverh344lt-nis von Leistung und Gegenleistung oder zu einer sonst unzumutbaren Belas-tung des K344ufers (aA K344mmerer/Martini, BauR 2007, 1337, 1348). Dieser ver-mag zu erkennen und sich von Anfang darauf einzustellen, dass er das Grund-st374ck nach der vereinbarten Frist, hier nach 75 Jahren, m366glicherweise an den Verk344ufer zur374ck374bereignen muss, also bis zu der Entscheidung des Verk344u-fers 374ber die Aus374bung des Wiederkaufsrechts in wirtschaftlicher Hinsicht eher einem Erbbauberechtigten als einem Eigent374mer gleichsteht. Dabei kann die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts statt eines Erbbaurechts auch f374r den K344ufer vorteilhaft sein; beispielsweise ist er nur als Eigent374mer in der Lage, das Grundst374ck als Kreditsicherheit zu nutzen. Dass er im Gegensatz zu einem Erbbauberechtigten den vollen Kaufpreis zahlt, wird durch den Wiederkaufs-preis kompensiert. Wird das Wiederkaufsrecht ausge374bt, hat der K344ufer dem Verk344ufer als Gegenleistung f374r die Nutzung des Grundst374cks die Nutzungen des Kaufpreises 374berlassen und damit einen dem Erbbauzins vergleichbaren Wert aufgewandt. (2) Das Wiederkaufsrecht stellte sich auch nicht deshalb als sittenwidrig dar, weil als im Jahr 2010 zu zahlender Wiederkaufspreis der 1935 vereinbarte Kaufpreis ohne Wertsicherungsklausel bestimmt worden ist. Im Grundsatz ist es nicht unbillig, den Preis, zu welchem verkauft worden ist, als Wiederkaufspreis 13 - 7 - zu vereinbaren, da dies der Zweifelsregelung des 247 456 Abs. 2 BGB (247 497 Abs. 2 BGB aF) entspricht. Allerdings l344ge die Annahme eines groben Missver-h344ltnisses von Leistung und Gegenleistung nahe, wenn die Beklagte bei Aus-374bung des Wiederkaufsrechts nur den (in Euro umgerechneten) Nominalbetrag des Kaufpreises als Wiederkaufspreis h344tte zahlen m374ssen, wenn also der - vorhersehbare - inflationsbedingte Wertverlust des Geldes 374ber einen Zeit-raum von 75 Jahren zu Lasten der Kl344gerin gegangen w344re. So verhielt es sich hier, anders als das Berufungsgericht meint, aber nicht. Bei Abschluss des Kaufvertrages im Jahr 1935 konnten die Parteien im Hinblick auf die Aufwertungsrechtsprechung des Reichsgerichts davon ausge-hen, dass der Wiederkaufspreis auch ohne Vereinbarung einer Wertsiche-rungsklausel dem seit Abschluss des Kaufvertrages gesunkenen Geldwert ent-sprechend aufgewertet werden w374rde. Das Reichgericht nahm bei einem Wie-derkaufsrecht, wenn nicht Anhaltspunkte f374r das Gegenteil vorlagen, n344mlich an, dass die Vertragsschlie337enden dem zum Wiederverkauf verpflichteten K344u-fer einen angemessenen Gegenwert f374r die R374ck374bereignung gew344hren woll-ten, und wertete Wiederkaufspreise deshalb ohne weiteres auf (vgl. RGZ 119, 188; RG, JW 1927, 979; LZ 1925, 711). Infolge dieser Rechtsprechung ent-sprach es noch 374ber den Zeitpunkt des Vertragsschlusses der Parteien hinaus allgemeiner Auffassung, dass Ver344nderungen des Geldwertes in der Weise zu ber374cksichtigen seien, dass ein in 334bereinstimmung mit der gesetzlichen Aus-legungsregel des 247 456 Abs. 2 BGB (247 497 Abs. 2 BGB aF) festgesetzter Wie-derkaufspreis die gleiche Kaufkraft wie der Kaufpreis haben m374sste (vgl. Pa-landt/Pinzger, BGB, 1939, 247 497 Anm. 4 aE sowie Staudinger/Ostler, BGB, 10. Aufl. [1937], 247 497 Anm. 10). Dies l344sst den Schluss zu, dass der Wieder-kaufspreis nach 374bereinstimmender Vorstellung beider Parteien der allgemei-nen Geldentwicklung angepasst werden sollte. 14 - 8 - 15 (3) Mangels einer von dem unbedingten Wiederkaufsrecht ausgehenden unbilligen Belastung der Kl344gerin kommt ein Versto337 gegen die guten Sitten auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Ausnutzung einer Monopolstellung in Betracht. Zudem hat das Berufungsgericht eine solche Stellung der Beklagten auf dem Hamburger Grundst374cksmarkt nicht feststellen k366nnen; Verfahrensr374-gen hierzu sind von der Kl344gerin nicht erhoben worden. cc) Sonstige Nichtigkeitsgr374nde sind von dem Berufungsgericht ohne Rechtsfehler verneint worden. An den Vorgaben, die sich aus 247 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB f374r st344dtebauliche Vertr344ge ergeben, war das Wiederkaufsrecht ebenso wenig zu messen wie an 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (fr374her 247 9 Abs. 1 AGBG), da diese Vorschriften bei Abschluss des Kaufvertrages nicht existier-ten. Entgegen der Auffassung der Revision verstie337 das Wiederkaufsrecht auch nicht gegen kartellrechtliche Vorschriften. H344tte die Beklagte das Grundst374ck - kartellrechtlich unbedenklich - mit einem Erbbaurecht zugunsten der Kl344gerin belastet, w344re es dem Grundst374cksmarkt in vergleichbarer Weise wie durch das vereinbarte Wiederkaufsrecht entzogen gewesen. 16 b) Zutreffend nimmt das Berufungsgericht weiter an, die Beklagte sei nicht aufgrund ihrer sich aus dem 366ffentlichen Recht ergebenden Bindungen gehindert gewesen, das Wiederkaufsrecht im Jahr 2010 auszu374ben. 17 aa) Als K366rperschaft des 366ffentlichen Rechts hat die Beklagte allerdings nicht nur die Schranken von Treu und Glauben (247 242 BGB), sondern insbe-sondere auch die Einhaltung des 334berma337verbots zu beachten. Der Grundsatz der Verh344ltnism344337igkeit bestimmt auch ohne ausdr374ckliche gesetzliche Rege-lung das gesamte Handeln der 366ffentlichen Verwaltung, und zwar auch dann, wenn sie, wie hier, die Gestaltungsformen des Privatrechts w344hlt. Er verlangt, die Aus374bung eines vertraglich vereinbarten Rechts auf das nach dessen Zweck erforderliche und angemessene Ma337 zu beschr344nken sowie unzumutba- 18 - 9 - re H344rten im Einzelfall zu vermeiden. Die Beklagte ist daher verpflichtet, vor der Aus374bung eines ihr im Bereich des Verwaltungsprivatrechts zustehenden Rechts im Wege einer Ermessensentscheidung zu pr374fen, ob und inwieweit es geltend gemacht werden soll (Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, WM 2010, 1861 Rn. 18 mwN). Auf dieser Grundlage hat der Senat entschieden, dass ein Wiederkaufsrecht, welches die zweckentsprechende Nutzung eines zum Zwecke der Ansiedlung einer Familie verbilligt ver344u337erten Grundst374cks sicherstellen soll, mehr als 30 Jahre nach seiner Begr374ndung nicht mehr aus-ge374bt werden kann (Senat, Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 252/05, WM 2006, 2046). bb) Hieraus kann die Kl344gerin indessen nichts f374r sie G374nstiges herlei-ten. Der mit der Beklagten geschlossene Kaufvertrag ist zwar dem Verwal-tungsprivatrecht zuzuordnen, weil er, wie die Bauverpflichtung der Kl344gerin und die Belegungsbindung deutlich machen, wohnungs- und sozialpolitischen Zwe-cken diente. Die Aus374bungsfrist von 75 Jahren war hier aber nicht unverh344lt-nism344337ig. 19 Nach welcher Zeitdauer die Aus374bung eines zugunsten der 366ffentlichen Hand vereinbarten Wiederkaufsrechts unverh344ltnism344337ig ist, h344ngt entschei-dend von dessen Zweck ab (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 260/06, NJW-RR 2007, 1608, 1610). Dient es der Sicherung der Zweckbindung einer Subvention, muss seine Dauer in einem angemessenen Verh344ltnis zu dem mit der Subvention zul344ssigerweise verfolgten Zweck stehen. Die Nutzungs- und Verf374gungsbeschr344nkungen, deren Einhaltung durch ein solches Wiederkaufs-recht typischerweise gew344hrleistet wird, d374rfen dem K344ufer nur f374r einen zeitlich begrenzten Zeitraum auferlegt werden; bei Grundst374cken, die zum Zwecke der Errichtung von Einfamilienh344usern an Einzelpersonen verkauft werden, ist eine 30 Jahre 374bersteigende Dauer in aller Regel als unverh344ltnism344337ig anzusehen. 20 - 10 - 21 Das hier vereinbarte unbedingte Wiederkaufsrecht diente dagegen weder der Sicherung einer Subvention noch der Durchsetzung von Nutzungs- oder Verf374gungsbeschr344nkungen. Es hielt der Beklagten unabh344ngig von dem Ver-halten der Kl344gerin die M366glichkeit offen, nach 75 Jahren die R374ck374bereignung des Grundst374cks zu n344her festgelegten Konditionen zu verlangen. Ein solches Wiederkaufsrecht war in dem der Senatsentscheidung vom 21. Juli 2006 (V ZR 252/05, WM 2006, 2046) zugrunde liegenden Vertrag nicht enthalten; dort hatte sich die beklagte K366rperschaft des 366ffentlichen Rechts vielmehr entschieden, das Grundst374ckseigentum endg374ltig auf die K344ufer zu 374bertragen, sofern diese die ihnen auferlegten Nutzungs- und Verf374gungsbeschr344nkungen beachteten. Der unterschiedliche Zweck der Wiederkaufsrechte geht mit einer jeweils anderen Funktion der Aus374bungsfrist einher. Von einem Wiederkaufsrecht, das eine Subvention sichert, kann, wenn der Subventionszweck verfehlt wird, jeder-zeit Gebrauch gemacht werden. Die Aus374bungsfrist bildet die zeitliche Grenze, bis zu der dies m366glich ist. Je l344nger sie ist, desto belastender wirkt das Wie-derkaufsrecht f374r den K344ufer, weil er w344hrend dieser Zeit die Nutzungs- und Verf374gungsbeschr344nkungen beachten muss, die das Wiederkaufsrecht sichert, wenn er nicht Gefahr laufen will, das Eigentum an dem Grundst374ck zu verlieren. 22 Bei der hier vereinbarten Frist von 75 Jahren handelt es sich demgegen-374ber um den Zeitpunkt, zu dem das unbedingte Wiederkaufsrecht erstmals ausge374bt werden durfte. Je l344nger sie war, desto l344nger blieb die Kl344gerin Ei-gent374merin des Grundst374ckes und desto l344nger konnte sie dessen Nutzungen sowie die ihrer Investitionen ziehen. Umgekehrt bedeutete eine geringere Dauer eine gr366337ere Belastung, weil sich damit der Zeitraum verk374rzte, in dem die Kl344-gerin vor der Aus374bung des Wiederkaufsrechts gesch374tzt war. Ihre Rechtsstel-lung h344tte sich also nicht verbessert, sondern verschlechtert, wenn die Beklagte berechtigt gewesen w344re, das unbedingte Wiederkaufsrecht bereits nach 23 - 11 - 20 Jahren auszu374ben. F374hrt ein l344ngerer Zeitraum, bis zu dem ein Wieder-kaufsrecht erstmals ausge374bt werden kann, aber nicht zu einer gr366337eren und damit ab einem bestimmten Zeitpunkt unverh344ltnism344337igen Belastung des K344u-fers, lassen sich aus dem Grundsatz der Verh344ltnism344337igkeit in zeitlicher Hin-sicht keine Beschr344nkungen f374r dessen Aus374bung ableiten. 2. Ohne Rechtsfehler und von der Revision unbeanstandet nimmt das Berufungsgericht ferner an, dass das in Nr. 11 Abs. 2 vereinbarte bedingte Wiederkaufsrecht, sofern es 374berhaupt Gegenstand der Abl366severeinbarung gewesen ist, bei der Festlegung des Abl366sebetrages allenfalls eine untergeord-nete Rolle gespielt hat, so dass etwaige Fehlvorstellungen 374ber dessen Wirk-samkeit eine St366rung der Gesch344ftsgrundlage im Sinne von 247 313 Abs. 2 BGB nicht zu begr374nden verm366gen. 24 3. Zu Recht sieht das Berufungsgericht schlie337lich auch eine m366gliche Fehlvorstellung der Kl344gerin hinsichtlich der H366he des Wiederkaufspreises als irrelevant an. Zwar sind die Parteien ausweislich der Pr344ambel der Abl366sever-einbarung davon ausgegangen, dass der Wiederkaufspreis lediglich 85.000 Reichsmark = 43.459,81 Euro betragen h344tte, also nicht an die Inflation anzupassen gewesen w344re, was nach dem Vortrag der Kl344gerin bei Zugrunde-legung von Lebenshaltungskostenindizes zu einem Wiederkaufspreis von 308.550 200 gef374hrt h344tte. Der Einwand, dass die seit 1935 eingetretene Geld-entwertung Ber374cksichtigung finden m374sse, ist aber derart naheliegend, dass die Annahme des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden ist, es falle in den Risikobereich der Kl344gerin, wenn sie vor Abschluss der Abl366severeinbarung keine solche Anpassung verlangt bzw. einen Anpassungsanspruch bei den Verhandlungen 374ber den Abl366sebetrag nicht ber374cksichtigt haben sollte. Die Berechtigung einer solchen Forderung erschlie337t sich, wenn nicht schon aus dem zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages herrschenden Rechts- 25 - 12 - verst344ndnis (siehe oben II. 1. a) bb) (2)), so doch ohne weiteres aus der ganz 374berwiegenden Auffassung, dass grundlegende Geldwertver344nderungen seit der Vereinbarung des Wiederkaufspreises nach 247 313 BGB zu ber374cksichtigen sind (vgl. M374nchKomm-BGB/H. P. Westermann, 5. Aufl., 247 456 Rn. 11; Stau-dinger/Mader, BGB [1995], 247 497 aF Rn. 20; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., 247 456 Rn. 13). Die Revision erhebt insoweit auch keine Einwendun-gen. III. Die Kostenentscheidung folgt aus 247 97 Abs. 1 ZPO. 26 Kr374ger Stresemann Czub Roth Br374ckner Vorinstanzen: LG Hamburg, Entscheidung vom 29.05.2009 - 303 O 174/07 - OLG Hamburg, Entscheidung vom 12.02.2010 - 1 U 112/09 -
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