BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 49/07 Verk374ndet am: 20. Februar 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 556 Abs. 3 Satz 1 247247 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grunds344tzlich zul344ssig. BGH, Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07 - LG Berlin AG Hohensch366nhausen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 28. November 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 9. Januar 2007 im Umfang der An-fechtung aufgehoben und wie folgt neu gefasst: Die Berufung der Kl344gerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Ho-hensch366nhausen vom 2. Juni 2006 wird zur374ckgewiesen. Von den erstinstanzlichen Kosten des Rechtsstreits tragen die Kl344gerin 2/3 und die Beklagte 1/3. Die Kl344gerin tr344gt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin ist seit 1997 Mieterin einer in B. gelegenen Wohnung der Beklagten. Nach dem Mietvertrag hat die Kl344gerin die Betriebskosten, unter anderem f374r Wasserversorgung und Abwasser, gesondert zu tragen und hierf374r monatliche Vorauszahlungen zu entrichten, 374ber die die Beklagte einmal j344hr-lich abzurechnen hat. Der Wasserverbrauch der Kl344gerin wird durch einen in der Wohnung installierten Wasserz344hler ermittelt. 1 - 3 - 2 Die Wasserversorgung der Geb344ude der Beklagten nehmen die B. vor, deren Abrechnungsturnus nicht mit dem Kalenderjahr 374bereinstimmt. Wegen der Wasserkosten hat die Beklagte vier Geb344ude zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst. Mit "Turnusrechnungen" vom 31. August 2004 und 7. September 2004 rechneten die B. f374r die Zeit vom 23. September 2003 bis zum 27. Juli 2004 (Q. Stra337e ), vom 24. September 2003 bis zum 19. Juli 2004 (L. Stra337e ) und vom 23. September 2003 bis zum 19. Juli 2004 (Q. Stra337e und Sch. Stra337e 10) 374ber die von der Beklagten geleisteten Abschlagszahlungen ab. Die Beklagte beglich die sich aus den Abrechnungen ergebenden Nachforderungen der B. . In die Betriebskostenabrechnung vom 28. November 2005 f374r den Ab-rechnungszeitraum 2004 stellte die Beklagte die im Jahr 2004 von ihr an die B. erbrachten Vorauszahlungen und Nachzahlungen ein und legte die Gesamtkosten nach dem Verh344ltnis des in den einzelnen Miet-wohnungen abgelesenen Einzelverbrauchs zum Gesamtverbrauch auf die Mie-ter um. Nach dieser Abrechnung hat die Kl344gerin 226 neben unstreitigen weiteren Betriebskosten von 1.235,45 200 226 Wasser- und Abwasserkosten in H366he von 1.128,57 200 zu tragen, denen geleistete Vorauszahlungen in H366he von 1.991,16 200 gegen374ber stehen. 3 Mit der Klage verlangt die Kl344gerin einen Teil der von ihr entrichteten Vorauszahlungen f374r die Jahre 2002, 2003 und 2004 zur374ck. Das Amtsgericht hat die Beklagte verurteilt, Betriebskostenvorauszahlungen f374r das Jahr 2002 in H366he von 239,71 200 und f374r das Jahr 2003 in H366he von 163,25 200 zur374ckzuzah-len; im 334brigen hat es die Klage abgewiesen. 4 Auf die Berufung der Kl344gerin hat das Landgericht die Beklagte verurteilt, der Kl344gerin auch f374r den Abrechnungszeitraum des Jahres 2004 einen Teil der 5 - 4 - auf die Wasser- und Abwasserkosten geleisteten Vorauszahlungen in H366he von 215,96 200 zu erstatten. Die weitergehende Berufung der Kl344gerin hat das Land-gericht zur374ckgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr auf Zur374ckweisung der Berufung gerichtetes Begehren weiter. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 6 I. Das Berufungsgericht hat, soweit f374r das Revisionsverfahren von Inte-resse, im Wesentlichen ausgef374hrt: 7 Der Kl344gerin stehe gem344337 247 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf R374ckzahlung von Betriebskostenvorsch374ssen f374r das Jahr 2004 in H366he von 215,96 200 zu. Die Beklagte k366nne von der Kl344gerin nur Betriebskosten f374r Wasser und Abwasser verlangen, die f374r den in der Abrechnungsperiode ent-standenen Verbrauch tats344chlich angefallen seien. 8 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB lasse wegen seiner eindeutigen Ankn374pfung an den Verbrauch nur die Auslegung zu, dass verbrauchsabh344ngig erfasste Kosten nur nach dem entsprechenden Verbrauch in der vertraglich vereinbarten Abrechnungsperiode abgerechnet werden d374rften. Andernfalls m374ssten insbe-sondere bei neu beginnenden Mietverh344ltnissen Mieter Betriebskosten tragen, die nicht auf ihrem eigenen Verbrauch, sondern dem des Vormieters beruhten. Daf374r gebe es keinerlei Rechtfertigung. 9 - 5 - 10 Soweit in der Rechtsprechung und Literatur die Auffassung vertreten werde, eine dementsprechende Abrechnung nach dem Zeitabgrenzungs- bzw. Leistungsprinzip bringe einen unverh344ltnism344337igen Abrechnungsaufwand f374r den Vermieter mit sich, sei dem jedenfalls nach erfolgter Umstellung der Ab-rechnung auf dieses Prinzip nicht zu folgen. 334berdies stehe es dem Vermieter frei, mit seinen Mietern individualvertraglich abweichende Vereinbarungen zur Abrechnungsweise zu treffen. Ein Heranziehen der Grunds344tze von Treu und Glauben nach 247 242 BGB sei deshalb auch im Einzelfall und f374r den Fall des fortbestehenden Mietverh344ltnisses nicht angezeigt. Die streitgegenst344ndliche Betriebskostenabrechnung beachte f374r das Jahr 2004 das Leistungs- bzw. Zeitabgrenzungsprinzip nicht, weil in ihr f374r 2003 angefallene Kosten ebenso mitber374cksichtigt worden seien wie Abschl344ge f374r den von den B. noch nicht abgerechneten Verbrauch des Jahres 2004. Daher sei die Abrechnung zum Teil unrichtig. Die von den B. f374r den Zeitraum bis zum 31. Dezember 2003 be-rechneten Kosten seien nicht zu ber374cksichtigen, weil dieser Verbrauch nicht in der hier ma337geblichen Abrechnungsperiode erfolgt sei. Nicht ber374cksichti-gungsf344hig seien auch die in den Abrechnungen der B. aufgef374hrten Abschlagszahlungen, die die Beklagte f374r verschiedene Termine im weiteren Verlauf des Jahres 2004 nach der Rechnungsstellung der B. zu entrichten gehabt habe. Auch insoweit h344tte die Beklagte auf der Basis des tats344chlichen Verbrauchs und unter Ber374cksichtigung der ver-traglich vereinbarten Abrechnungsperiode abrechnen m374ssen. 11 - 6 - II. 12 Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung nicht stand. 13 Der Kl344gerin steht kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung auf R374ckzahlung anteiliger Betriebskosten f374r die Wasserversorgung und Schmutzwasserentsorgung f374r das Jahr 2004 zu. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war es der Beklagten nicht verwehrt, nach dem so genann-ten Abflussprinzip zu verfahren. Die Beklagte durfte deshalb die von ihr selbst im Jahr 2004 an die B. geleisteten f344lligen Zahlungen f374r Wasser und Abwasser im Abrechnungszeitraum 2004 anteilig auf die Kl344gerin umlegen. 1. Wie die nach 247 556 Abs. 3 Satz 1 BGB j344hrlich abzurechnenden Be-triebskosten dem jeweiligen Abrechnungszeitraum zuzuordnen sind, wird in Rechtsprechung und Literatur nicht einheitlich beurteilt. 14 a) Nach dem vom Berufungsgericht f374r allein zul344ssig gehaltenen Leis-tungsprinzip (auch Zeitabgrenzungs- oder Verbrauchsprinzip genannt) sind die-jenigen Betriebskosten abzurechnen, die f374r den jeweiligen Abrechnungszeit-raum angefallen sind (ebenso LG Hamburg, NZM 2001, 806, 807). Das ent-spricht der in der Literatur 374berwiegend vertretenen Auffassung (Staudinger/ Weitemeyer, BGB (2006), 247 556 Rdnr. 117; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., 247 556 Rdnr. 132; Schneider in: M374ller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand: September 2007, 247 556 Rdnr. 308 ff.; Betriebskostenkommentar/Rips, 2. Aufl., Rdnr. 1860, 1951; Both in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., 247 556 Rdnr. 60; Beyerle in: Lindner-Figura/Opr351e/Stellmann, Gesch344ftsraum-miete, 2006, Kap. 11 Rdnr. 125, 142). Sofern nicht die Heizkostenverordnung anwendbar sei, k366nne ein anderes Abrechnungsprinzip zwar grunds344tzlich ver-einbart werden (Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., 247 535 Rdnr. 93; zweifelnd 15 - 7 - Staudinger/Weitemeyer, aaO); sei eine solche Vereinbarung nicht getroffen worden, stehe dem Vermieter jedoch kein Wahlrecht zu (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl., Rdnr. 3198). Nach dieser Auffassung sind die im Jahr 2003 f374r den Wasserverbrauch angefallenen Kosten dem Abrechnungs-zeitraum 2003 zuzuordnen, auch wenn sie dem Vermieter erst im Jahr 2004 in Rechnung gestellt werden. b) Demgegen374ber wird auch eine Abrechnung nach dem so genannten Abflussprinzip (auch Abrechnung nach Rechnungen oder Ausgabenabrechnung genannt) f374r zul344ssig gehalten, nach dem die Beklagte verfahren ist. Danach kann der Vermieter alle Kosten, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird, in die Abrechnung einstellen (LG Wiesbaden, NZM 2002, 944; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., 247 556 Rdnr. 54a, 78a, m.w.N.). Werden dem Vermieter 226 wie hier 226 im Jahr 2004 Wasserkosten f374r das Jahr 2003 berechnet, die er im Jahr 2004 begleicht, so kann er die Belastung nach dieser Auffassung in die Betriebskostenabrechnung f374r den Abrechnungszeitraum 2004 einbeziehen. 16 c) Nach einer vermittelnden Auffassung kann der Vermieter nach dem Abflussprinzip jedenfalls dann abrechnen, wenn eine Mehrbelastung des Mie-ters ausgeschlossen ist, weil 226 wie im vorliegenden Fall 226 im Jahr des Verbrauchs und im Jahr der Abrechnung kein Mieterwechsel stattgefunden hat (LG Berlin, Zivilkammer 63, GE 2007, 368 und GE 2007, 451; LG Berlin, Zivil-kammer 64, GE 2006, 725 und GE 1999, 1129, 1131; LG Berlin, Zivilkammer 62, MM 2004, 374 LS; LG D374sseldorf, DWW 1990, 51; Blank, DWW 1992, 65 f.). 17 2. Die Streitfrage konnte im Senatsurteil vom 5. Juli 2006 dahinstehen, weil in dem dort entschiedenen Fall der Vermieter die Betriebskostenabrech-nung nicht nach dem Abfluss-, sondern nach dem Leistungsprinzip vorgenom- 18 - 8 - men hatte (VIII ZR 220/05, WuM 2006, 516 = NJW 2006, 3350, Tz. 13). Der Senat entscheidet die Streitfrage nunmehr dahin, dass dem Vermieter eine Be-triebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip grunds344tzlich nicht verwehrt ist. a) Den Vorschriften der 247247 556 ff. BGB und den Gesetzesmaterialien (BT-Drs. 14/4553, S. 50 ff.) ist nicht zu entnehmen, dass das B374rgerliche Ge-setzbuch den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Betriebs-kosten festlegt (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., 247 556 Rdnr. 303; Bieber, BGH-Report 2006, 1340). Auch vertraglich ist die Beklagte nicht an eine bestimmte Abrechnungsmethode gebunden. 19 aa) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist aus 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB nicht herzuleiten, dass eine Betriebskostenabrechnung allein nach dem Leistungsprinzip zul344ssig w344re. Nach dieser Bestimmung sind Betriebs-kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abh344ngen, nach einem Ma337stab umzulegen, der dem unter-schiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung tr344gt. Diese Vorschrift trifft keine Bestimmung 374ber die Zuordnung von Betriebs-kosten zu einem bestimmten Abrechnungszeitraum. Wie die Revision zutref-fend geltend macht, wird auch eine Betriebskostenabrechnung nach dem Ab-flussprinzip dem Verbrauch bzw. der Verursachung als Abrechnungsma337stab gerecht. 20 bb) 247 556 Abs. 3 Satz 1, 2 und 3 BGB stehen einer Betriebskostenab-rechnung nach dem Abflussprinzip ebenfalls nicht entgegen. Danach ist die 226 j344hrlich vorzunehmende 226 Abrechnung dem Mieter sp344testens bis zum Ablauf des zw366lften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Ver-mieter regelm344337ig ausgeschlossen. Eine in Rechtsprechung und Literatur ver- 21 - 9 - tretene Auffassung, die sich auch die Revisionserwiderung zu Eigen macht, verweist darauf, dass f374r den Nachforderungsausschluss nach 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bei einer Abrechnung nach dem Abflussprinzip kein Bed374rfnis be-stehe, weil sich dieser in erster Linie bei Abrechnungen nach dem Leistungs-prinzip auswirke und bei Anwendung des Abflussprinzips kaum eintrete, und zieht daraus den Schluss, 247 556 BGB erlaube nur die Abrechnung nach dem Leistungsprinzip (Staudinger/Weitemeyer, aaO; Betriebskostenkommentar/ Rips, aaO, Rdnr. 1953). Diese 334berlegung rechtfertigt indessen nicht die Schlussfolgerung, der Gesetzgeber habe eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip ausschlie337en wollen. Die Abrechnungsfrist des 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforde-rungen sollen eine zeitnahe Abrechnung gew344hrleisten, damit der Mieter in ei-nem 374berschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder 374ber ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verf374gen kann oder Gewissheit dar374ber erlangt, ob und in welcher H366he er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 226 VIII ZR 1/06, WuM 2007, 196 = NJW 2007, 1059, Tz. 13, m.w.N.). 22 cc) Gegen die Zul344ssigkeit einer Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip l344sst sich auch nicht anf374hren, dass dem Mieter ein Vergleich der Kostenentwicklung 374ber verschiedene Abrechnungsperioden hinweg erschwert werde (so aber Schneider, aaO, 247 556 Rdnr. 310; vgl. auch Schmidt-Futterer/ Langenberg, aaO, 247 556 Rdnr. 305). Entgegen der Ansicht der Revisionserwi-derung folgt aus diesem Gesichtspunkt nicht, dass dem Vermieter eine Abrech-nung nach dem Abflussprinzip untersagt ist, denn ein solches Erfordernis richtet das Gesetz an eine Betriebskostenabrechnung nicht. Zudem ist die Anwendung des Abflussprinzips auch f374r den Mieter von Vorteil, weil ihm die Kontrolle der 23 - 10 - jeweiligen Betriebskostenabrechnung vereinfacht wird; denn er kann anhand des F344lligkeitsdatums der Rechnung des Versorgers leicht feststellen, ob ein in die Abrechnung eingestellter Betrag zum Abrechnungszeitraum geh366rt (vgl. Blank, DWW 1992, 65, 66). b) Auch das Abflussprinzip erm366glicht grunds344tzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem es auf die Kosten abstellt, mit denen der Vermieter im Abrechnungszeitraum vom Leistungstr344ger jeweils tats344chlich be-lastet wird. Die Betriebskostenabrechnung vereinfacht sich dadurch jedenfalls f374r bestimmte Betriebskostenarten f374r den Vermieter unter Umst344nden erheb-lich (vgl. Blank in: Blank/B366rstinghaus, Miete, 2. Aufl., 247 556 Rdnr. 101). Das veranschaulicht besonders der vorliegende Fall, in dem die Beklagte f374r die nach dem Kalenderjahr vorgenommene Abrechnung mehrere Mietobjekte zu einer (zul344ssigen) Wirtschaftseinheit zusammengefasst hat, w344hrend der Ver-sorger jeweils etwa im August oder September eines Jahres "Turnusrechnun-gen" erstellt, die sich 226 ungef344hr 226 auf die vorangegangenen zw366lf Monate be-ziehen. Nach der vom Berufungsgericht geforderten Abrechnungsweise w344re der Beklagten eine 226 im Interesse beider Vertragsparteien liegende 226 zeitnahe Abrechnung nicht m366glich. Denn sie k366nnte eine vollst344ndige Abrechnung der Betriebskosten f374r das Jahr 2004 erst nach Erhalt der weiteren Turnusrechnun-gen der B. f374r die von diesen gew344hlte Abrechnungsperi-ode 2004/2005 (also voraussichtlich im September 2005) erstellen. Au337erdem m374sste die Beklagte bei einer Abrechnung nach dem Leistungsprinzip die von den B. f374r die Zeitr344ume 2003/2004 und 2004/2005 ab-gerechneten Betr344ge jeweils 226 im Wege einer Sch344tzung oder mit Hilfe einer zus344tzlichen Ablesung des Gesamtverbrauchs am Ende des Kalenderjahrs 226 den einzelnen Kalenderjahren zuordnen. Der damit verbundene zus344tzliche Aufwand ist f374r den Vermieter nicht zumutbar und wird von schutzw374rdigen In-teressen des Mieters nicht gefordert. Gewisse Ungenauigkeiten, die sich durch 24 - 11 - eine konkrete Messung des (Gesamt)Verbrauchs zum Ende des Abrechnungs-zeitraums des Vermieters vermeiden lie337en, sind hinzunehmen (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 310; vgl. auch Senatsurteil vom 8. M344rz 2006 226 VIII ZR 78/05, WuM 2006, 200 = NJW 2006, 1419, Tz. 17). Ob der Vermieter in besonders gelagerten F344llen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (247 242 BGB) gehindert sein k366nnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, weil das Miet-verh344ltnis der Parteien durchg344ngig sowohl im Verbrauchs- als auch im Ab-rechnungszeitraum bestand. III. Nach alledem ist das Urteil des Berufungsgerichts aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tats344chlicher Feststellungen nicht bedarf (247 563 Abs. 3 ZPO). Die Beklagte hat die im Streit befindlichen Wasser- und Abwasserkosten richtig abgerechnet, so dass kein Guthaben der Kl344gerin aufgrund der geleisteten Vorauszahlungen 25 - 12 - besteht. Die Berufung der Kl344gerin gegen das erstinstanzliche Urteil ist deshalb insgesamt zur374ckzuweisen. Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Berlin-Hohensch366nhausen, Entscheidung vom 02.06.2006 - 2 C 492/05 - LG Berlin, Entscheidung vom 09.01.2007 - 65 S 172/06 -
Full & Egal Universal Law Academy