BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILVII ZR 493/00Verkündet am: 21. März 2002HeinzelmannJustizangestellteals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ: ja AGBG § 9 Abs. 2 Nr. 2 BfEine vom Bauträger gestellte Klausel, die vorsieht, daß der Bauträger erst haftet,wenn der Erwerber sich erfolglos bemüht hat, die ihm abgetretenen Gewährleis-tungsansprüche des Bauträgers gegen die anderen am Bau Beteiligten durchzuset-zen, ist gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGB-Gesetz unwirksam.BGH, Urteil vom 21. März 2002 - VII ZR 493/00 - OLG Oldenburg LG Osnabrück - 2 -Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 21. März 2002 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Ullmann und dieRichter Prof. Dr. Thode, Dr. Kuffer, Prof. Dr. Kniffka und Baunerfür Recht erkannt:Auf die Revision wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Oberlan-desgerichts Oldenburg vom 4. Mai 2000 insoweit aufgehoben, alsder Beklagte zu 1 zur Zahlung von mehr als 124.787,49 DM nebstZinsen verurteilt worden ist.Im übrigen wird die Revision zurückgewiesen.Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhand-lung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsver-fahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.Von Rechts wegenTatbestand: I.Der Kläger verlangt von dem beklagten Bauträger, dem Beklagten zu 1(zukünftig: Beklagter), im Wege des großen Schadensersatzes nach § 635 BGBdie Rückabwicklung eines Vertrages über den Erwerb einer Souterrainwoh-nung. - 3 -II.Im Juni 1995 schlossen die Parteien einen notariell beurkundeten als"Kaufvertrag" bezeichneten Vertrag über den Erwerb und die Errichtung einerSouterrainwohnung eines Mehrfamilienhauses. Die vereinbarte Gesamtvergü-tung betrug 119.000 DM.Die Gewährleistung des Beklagten ist in dem Vertrag wie folgt geregelt:"X. Übergabe...Mit der Übergabe des Kaufobjektes tritt der Verkäufer seine ver-traglichen und gesetzlichen Gewährleistungsansprüche gegen dieam Bau Beteiligten, insbesondere Bauunternehmer, Lieferantenund Sonderfachleute, wie z.B. Architekten, Statiker usw. an denKäufer ab. Der Käufer nimmt die Abtretung an. Der Verkäuferhaftet dem Käufer gegenüber in dem Umfang, wie ihm gegenüberdie am Bau Beteiligten haften. Der Verkäufer sichert zu, daß er mitden am Bau Beteiligten die Gewährleistungsfristen des BGB ver-einbaren wird, ... ....Eigene Gewährleistung des Verkäufers ist also in jedem Fall inso-weit ausgeschlossen, als solche Gewährleistungsansprüche ge-gen die vorgenannten Beteiligten bestehen und geltend gemachtwerden können.... - 4 -Der Verkäufer haftet im Rahmen der Gewährleistung nur für dieBeseitigung des zu Recht gerügten Mangels, in Fällen schuldhaf-ter Verletzung des Vertrages nur auf Ersatz des unmittelbarenSchadens....".Die subsidiäre Eigenhaftung des Beklagten sieht die Klausel unter ande-rem dann vor, wenn "es dem Käufer nicht gelingt, Gewährleistungsansprüchegegen am Bau Beteiligte innerhalb angemessener Frist außergerichtlich durch-zusetzen, obwohl er alle ihm zumutbaren Bemühungen insoweit unternommenhat."In Nr. XIII. "Gewährleistung" heißt es unter anderem:"Die Haftung des Verkäufers für bauliche Leistungen richtet sichnach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches zumWerkvertrag ...".Die Wohnung wurde im Mai 1996 erstmals von einem Mieter des Klägersbezogen. Der Mieter kündigte das Mietverhältnis unter Hinweis auf Feuchtig-keitserscheinungen und machte gegen den Kläger Schadensersatzansprüchegeltend. Die Nachmieterin kündigte das Mietverhältnis 1997 ebenfalls fristlosund machte gegen den Kläger Schadensersatzansprüche wegen Feuchtigkeits-schäden geltend.Der Kläger forderte die Beklagten daraufhin unter Fristsetzung mit Ab-lehnungsandrohung zur fachgerechten und dauerhaften Beseitigung derFeuchtigkeit auf. Die Beklagten wiesen diese Aufforderung zur Mängelbeseiti-gung zurück und erklärten, nach einem von ihnen eingeholten Gutachten seien - 5 -lediglich Baurestfeuchte und mangelhaftes Nutzungsverhalten Ursache der auf-getretenen Feuchtigkeitsprobleme.Der Kläger beantragte ein selbständiges Beweissicherungsverfahren.Der in diesem Verfahren beauftragte Gutachter stellte fest, daß die Schimmel-pilz- und Stockfleckbildung in der Wohnung auf Tauwasserausfall und über-höhte Luftfeuchte zurückzuführen sei. Da die Wohnung nur auf einer Seite mitFenstern versehen sei, sei die erforderliche Durchlüftung weder durch eineQuerlüftung noch durch eine Lüftung über Eck zu erreichen.Der Kläger verlangt Zug um Zug gegen Rückübereignung des Woh-nungseigentums Zahlung von insgesamt 152.432,11 DM sowie die Feststellungder Ersatzpflicht wegen sämtlicher weiterer Schäden.III.Das Landgericht hat die gegen beide Beklagten gerichtete Klage abge-wiesen. Auf die nur gegen den Beklagten zu 1 durchgeführte Berufung hat dasOberlandesgericht der Klage ihm gegenüber stattgegeben. Hiergegen richtetsich die Revision des Beklagten zu 1 und seines Streithelfers, des Architektender Wohnungseigentumsanlage. - 6 -Entscheidungsgründe: I.Die Revision hat nur insoweit Erfolg, als der Beklagte zur Zahlung vonmehr als 124.787,49 DM mit Zinsen verurteilt worden ist. Hinsichtlich des Diffe-renzbetrages in Höhe von 27.644,62 DM nebst Zinsen ist das Berufungsurteilaufzuheben und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.Auf das Schuldverhältnis sind das Bürgerliche Gesetzbuch und dasAGB-Gesetz in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung anwendbar(Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).II.1. Das Berufungsgericht meint, der Kläger sei berechtigt, den Beklagtenunmittelbar in Anspruch zu nehmen, ohne daß er zuvor die ihm abgetretenenAnsprüche gegen andere am Bau Beteiligte durchzusetzen versucht habe.a) Die Vertragsklauseln im Erwerbervertrag bezüglich der Gewährleis-tungshaftung des Beklagten seien widersprüchlich und nicht eindeutig. Die Re-gelung über die Abtretung der Gewährleistungsansprüche sei in der Nr. X unterder Überschrift Übergabe des Vertrages, einer mehrseitigen und unübersichtli-chen Regelung, enthalten. In der Nr. XIII des Vertrages befinde sich unter derÜberschrift "Gewährleistung" eine Klausel, die vorsehe, daß die Haftung desVerkäufers sich nach den werkvertraglichen Gewährleistungsregeln des BGBrichtet. Die Auslegung des Vertrages führe zu dem Ergebnis, daß der Klägerunmittelbar gegen den Beklagten vorgehen könne. - 7 -b) Würde der Vertrag abweichend im Sinne des Beklagten ausgelegt,ändere das nichts für das Ergebnis des Rechtsstreites, unabhängig davon, obes sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handele:(1) Für den Charakter der Vertragsklauseln als Allgemeine Geschäftsbe-dingungen spreche der Umstand, daß der Beklagte den Vertragsentwurf gestellthabe. Außerdem sei der Vertrag für die fünf Wohnungen der Eigentumswohn-anlage verwandt worden. Der Umstand, daß der Vertrag erstmals beimVertragsabschluß mit dem Kläger verwandt worden sei, stehe der Einordnungder Vertragsklauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht entgegen.(2) Nach der Unklarheitenregel des § 5 des AGB-Gesetzes sei die Klau-sel dahingehend auszulegen, daß für die Gewährleistungsansprüche des Er-werbers ausschließlich die Nr. XIII des Vertrages gelte. Folglich könne es da-hinstehen, ob die Klausel der Nr. X einer Inhaltskontrolle standhalte.(3) Falls es sich um eine Individualvereinbarung handele, gelte dieUnklarheitenregel entsprechend.2. Diese Erwägungen sind im Ergebnis revisionsrechtlich nicht zu bean-standen. Der Kläger kann die ihm zustehenden Gewährleistungsansprücheunmittelbar und uneingeschränkt gegen den Beklagten geltend machen.a) Die Gewährleistungsregeln in Nr. X des Vertrages unterliegen einerInhaltskontrolle nach dem AGB-Gesetz, weil es sich um Allgemeine Geschäfts-bedingungen im Sinne des § 1 Abs. 1 des AGB-Gesetzes handelt, die der Be-klagte gestellt hat.Vertragsbedingungen sind bereits dann für eine Vielzahl von Verträgenvorformuliert, wenn ihre dreimalige Verwendung beabsichtigt ist (BGH, Urteilvom 27. September 2001 - VII ZR 388/00, ZfBR 2002, 63 = BauR 2002, 83). - 8 -Der Beklagte hat eine Eigentumswohnanlage mit fünf Wohnungen auf seinemGrundstück in der Absicht gebaut, diese zu veräußern. Nach den Feststellun-gen des Berufungsgerichts ist das Vertragsformular für alle fünf Wohnungenverwandt worden.b) Die Vertragsklausel der Nr. X, in der geregelt ist, daß dem Erwerbernur insoweit Gewährleistungsansprüche zustehen, als die anderen am BauBeteiligten ... aufgrund ihrer Verträge mit dem Bauträger haften, ist unwirksam.Maßgeblich für die Beurteilung der Haftung ist die Klausel Nr. XIII, die vorsieht,daß der Bauträger dem Erwerber bezüglich der Bauleistung nach den Gewähr-leistungsregeln des Werkvertrags des BGB haftet.Auf die Frage, ob die Klausel in Nr. X unwirksam ist, weil sie den Erwer-ber unangemessen benachteiligt, kommt es nicht an, weil sie nach § 5 AGB-Gesetz unbeachtlich ist.(1) Enthalten Allgemeine Geschäftsbedingungen gleichrangige, sich wi-dersprechende Klauseln, dann ist die Klausel unbeachtlich, die sich für denKlauselgegner typischerweise ungünstiger auswirken kann (Ulmer, in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, 9. Aufl., § 5 Rdn. 28).(2) Die Voraussetzungen der Unklarheitenregel des § 5 AGB-Gesetz lie-gen vor.Die Gewährleistungsregeln der Nr. X und der Nr. XIII widersprechen sich.Der Vertrag enthält keine Anhaltspunkte dafür, daß eine der Klauseln als spe-ziellere Regelung Vorrang vor der anderen Klausel hat. Die Klausel der Nr. X,die für die Gewährleistungsansprüche des Erwerbers gegen den Bauträger demGrunde und der Höhe nach auf die Verträge des Bauträgers mit seinen Subun-ternehmern verweist, ist dem Erwerber ungünstiger, als die Regelung der - 9 -Nr. XIII. Sie begründet selbst dann das Risiko einer Haftungsbeschränkung imVergleich zu den werkvertraglichen Gewährleistungsansprüchen des Erwerbersaus dem Erwerbervertrag, wenn der Bauträger entsprechend seiner Zusiche-rung in Nr. X mit seinen Subunternehmern die Gewährleistungsfristen des BGBvereinbart hat.Eine derartige Vereinbarung gewährleistet nicht, daß die Gewährleis-tungsansprüche des Erwerbers gegen den Bauträger erst fünf Jahre nach derAbnahme des Bauwerks im Vertragsverhältnis zum Bauträger verjähren. Nimmtder Bauträger das Werk eines Subunternehmers vor der Abnahme seines Wer-kes durch den Erwerber ab, dann beginnt die Verjährung im Verhältnis desBauträgers zu dem Subunternehmer vor dem Verjährungsbeginn im Verhältnisdes Bauträgers zu dem Erwerber. Da der Ablauf der Gewährleistungsfrist imVertragsverhältnis des Bauträgers zu dem Subunternehmer aufgrund der Klau-sel auch für den Erwerbervertrag maßgeblich sein soll, wird die Gewährleis-tungsfrist in diesem Vertragsverhältnis verkürzt.Nr. X benachteiligt den Erwerber gegenüber der gesetzlichen Regelungauch insoweit, als der Bauträger dem Erwerber nur in dem Umfang haften will,wie ihm gegenüber die am Bau Beteiligten haften. Damit wird die Haftung fürein eigenes vertragswidriges Verhalten ausgeschlossen. Im übrigen würden dieabweichend vom Gesetz mit den am Bau Beteiligten vereinbarten Haftungsbe-schränkungen zum Nachteil des Erwerbers gelten.c) Die Unbeachtlichkeit der genannten Klausel hat nicht zur Folge, daßdie darin enthaltene Subsidiaritätsklausel ebenfalls nach § 5 AGB-Gesetz un-beachtlich ist. Die Subsidiaritätsklausel ist nicht unklar gefaßt und nicht wider-sprüchlich. Sie regelt die subsidiäre Haftung des Bauträgers gegenüber demErwerber. - 10 -d) Diese Klausel, wonach eine Gewährleistung des Verkäufers also in je-dem Fall insoweit ausgeschlossen ist, als solche Gewährleistungsansprüchegegen die vorgenannten Beteiligten bestehen und geltend gemacht werdenkönnen, ist deshalb unwirksam, weil sie einer Inhaltskontrolle nach § 9 AGB-Gesetz nicht standhält:(1) Nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kanneine Subsidiaritätsklausel in einem Bauträgervertrag wirksam sein, wenn sieweder von dem Erwerber die gerichtliche Verfolgung der abgetretenen Ansprü-che verlangt, noch ihm aufgrund ihrer sprachlichen Fassung den Eindruck ver-mittelt, er müsse die anderen am Bau Beteiligten gerichtlich ohne Erfolg in An-spruch genommen haben, bevor der Bauträger haftet (BGH, Urteil vom 6. April1995 - VII ZR 73/94, BauR 1995, 542 = ZfBR 1995, 202; Urteil vom4. Dezember 1997 - VII ZR 6/97, BauR 1998, 335 = ZfBR 1998, 143).Daran gemessen wäre eine Klausel, welche den Erwerber auf zumutbareBemühungen um eine außergerichtliche Durchsetzung der abgetretenen An-sprüche gegen die Bauhandwerker verweist, nicht zu beanstanden.(2) An dieser Rechtsprechung hält der Bundesgerichtshof nicht fest. DieSubsidiaritätsklausel benachteiligt den Erwerber entgegen Treu und Glaubennach § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGB-Gesetz unangemessen.Nach dieser Regelung sind Vertragsklauseln unwirksam, wenn sie we-sentliche Rechte und Pflichten des Klauselgegners, die sich aus der Natur desVertrages ergeben, so einschränken, dass die Erreichung des Vertragszwecksgefährdet ist. Die Subsidiaritätsklausel erfüllt diese Voraussetzungen.Der Vertrag über den Erwerb vom Bauträger wird im Unterschied zu ei-ner Bauerrichtung aufgrund mehrerer Verträge mit am Bau Beteiligten dadurch - 11 -bestimmt, daß der Erwerber einen Vertrag mit einem Generalunternehmer ab-schließt. Damit soll die Durchführung und Abwicklung des Vertrages durch ei-nen Vertragspartner des Erwerbers gewährleistet sein. Diese Vertragsgestal-tung und die damit für den Erwerber verbundenen Vorteile werden durch dieSubsidiaritätsklausel für den Zeitraum, in dem der Erwerber sich um die Durch-setzung gegenüber den anderen am Bau Beteiligten bemühen muß, zu seinenLasten weitgehend aufgehoben.Die Klausel begründet für den Erwerber die Unsicherheit, in welchemUmfang er sich darum bemühen muß, etwaige Ansprüche gegen andere amBau Beteiligte geltend zu machen. Ihm obliegt es, aufgrund der Verträge desBauträgers mit den einzelnen Unternehmern zu prüfen, welche Ansprüche ge-gen sie bestehen und wann sie verjähren. Für den Erwerber besteht das Risiko,daß er in Auseinandersetzungen mit dem Bauträger über die Frage verwickeltwird, ob er sich angemessen um die außergerichtliche Durchsetzung von Ge-währleistungsansprüchen gegenüber den anderen am Bau Beteiligten bemühthat.Der Erwerber wird gezwungen, etwaige Mangelerscheinungen konkretenMangelursachen zuzuordnen, damit er den Unternehmer in Anspruch nehmenkann, der für die Mängel verantwortlich ist. Unter Umständen wird er erst mitHilfe eines Sachverständigengutachtens in der Lage sein, die Verantwortlichkeiteines bestimmten Unternehmers zu klären. Das widerspräche dem Sinn undZweck des vom Bundesgerichtshof entwickelten Grundsatzes, daß der Bestellersich gegenüber seinem Vertragspartner darauf beschränken kann, die Sym-ptome eines Mangels zu rügen und vorzutragen, und daß er nicht verpflichtetist, die Mängelursachen durch ein Sachverständigengutachten klären zu lassen.Diese Grundsätze zum notwendigen und hinreichenden Sachvortrag sollen demBesteller die Durchsetzung seiner Gewährleistungsansprüche außergerichtlich - 12 -und im Prozeß erleichtern (st. Rspr. vgl. etwa BGH, Urteil vom 17. Januar 2002- VII ZR 488/00, zur Veröffentlichung bestimmt; Urteil vom 7. Juni 2001 - VII ZR471/99, BauR 2001, 1414 = ZfBR 2001, 457; Urteil vom 28. Oktober 1999- VII ZR 115/97 = BauR 2000, 261 = ZfBR 2000, 116; Urteil vom 3. Dezember1998 - VII ZR 405/97 = BauR 1999, 391 = ZfBR 1999, 135).Lassen sich die Symptome nicht zweifelsfrei zuordnen, besteht für denErwerber die Gefahr, daß er sich mit erheblichem Zeitaufwand vergeblich be-müht, seine Ansprüche durchzusetzen, weil die Unternehmer jeweils ihre Ver-antwortlichkeit bestreiten und auf andere Unternehmer verweisen. Der dafürerforderliche Zeitaufwand verschlechtert die Beweislage des Erwerbers undbegründet für ihn das Risiko, daß der Bauträger zahlungsunfähig oder insolventwird.III.1. Das Berufungsgericht hat den Schadensersatzanspruch des Klägersmit folgenden Erwägungen als dem Grunde nach für gerechtfertigt angesehen:a) Ursächlich für die vom Kläger gerügten Mängel sei neben möglichenBauausführungsfehlern ein Planungsfehler des Architekten.b) Der Anspruch aus § 635 BGB stehe dem Kläger zu, obwohl er denBeklagten nicht unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert habe.Die Fristsetzung sei nach § 634 Abs. 2 BGB entbehrlich gewesen. Der Beklagtehabe seine Haftung nicht nur mit dem Einwand bestritten, der Kläger hätte erstandere am Bau Beteiligte in Anspruch nehmen müssen, er habe seine Ge-währleistungsverpflichtung schlechthin bestritten. - 13 -c) Dem Kläger stehe bei einem Schadensersatzanspruch nach § 635BGB grundsätzlich das Recht zu, den kleinen oder den großen Schadensersatzzu wählen. Lediglich bei geringfügigen Mängeln sei er nach Treu und Glaubendaran gehindert, den großen Schadensersatzanspruch geltend zu machen. Dadie unzureichende Belüftungsmöglichkeit der Wohnung derart schwerwiegendsei, sei die Wahl des Klägers nicht treuwidrig.d) Der Mangel bestehe darin, daß die Lüftungsverhältnisse nicht denAnforderungen genügten, die der Beklagte als Erfüllung des Vertrages geschul-det habe. Nach allen drei Gutachten seien die Lüftungsmöglichkeiten der Woh-nung unzureichend, weil aufgrund der Anordnung der Fenster eine Quer- oderEcklüftung nicht möglich sei. Eine ausreichende Lüftung sei nur dadurch zu ge-währleisten, daß Lüftungskanäle nachträglich eingebaut würden.e) Danach sei die Wohnung mit einem nicht geringfügigen Mangel be-haftet. Der Einbau von Lüftungskanälen sowie die Entlüftung der Küche würdenkeinen besonderen hohen Aufwand erfordern, die Kosten seien jedoch nichtunerheblich. Auch nach Vornahme der erforderlichen Sanierungsmaßnahmenwerde die Wohnung besondere Anforderungen an die Lüftung und Heizungstellen. Dadurch sei der Wert und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung imHinblick auf die vereinbarte und vorausgesetzte Beschaffenheit der Sache her-abgesetzt.f) Da es nach der Lebenserfahrung üblich sei, Appartements mit einerWohnfläche von 40 qm häufig an alleinstehende berufstätige Personen zu ver-mieten, die tagsüber und an Wochenenden oft nicht anwesend seien, gehöre eszur vertragsgemäßen Beschaffenheit der Wohnung, daß sie auch unter diesenBedingungen nutzbar sei. - 14 -2. Diese Erwägungen halten jedenfalls im Ergebnis einer revisionsrecht-lichen Überprüfung stand. Die Voraussetzungen des großen Schadensersatz-anspruches nach § 635 BGB liegen vor.a) Die in Nr. X des Vertrages geregelte Beschränkung der Haftung aufden unmittelbaren Schaden für schuldhafte Vertragsverletzungen verstößt ge-gen § 11 Nr. 7 AGB-Gesetz, weil die Klausel die Haftungsbeschränkung aufden unmittelbaren Schaden auch für die Fälle vorsieht, in denen der Klausel-verwender grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt hat.b) Die Wohnung ist mangelhaft, weil ihr ein Beschaffenheitsmerkmalfehlt, das für den nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch erforderlich ist.Da die Parteien die für eine ausreichende Lüftung der Wohnung erfor-derliche zweimalige Stoßlüftung und den erforderlichen erhöhten Heizungsauf-wand als Beschaffenheit und eine entsprechende Gebrauchstauglichkeit nichtvereinbart haben, schuldet der Beklagte die Beschaffenheit und dieGebrauchstauglichkeit der Wohnung, die der Kläger nach der Verkehrssitte er-warten durfte. Das Berufungsgericht hat den Vertrag rechtsfehlerfrei dahinge-hend ausgelegt, daß der Beklagte vertraglich eine Gebrauchstauglichkeit derWohnung schuldete, die besondere Lüftungsmaßnahmen des Erwerbers undeinen erhöhten Heizaufwand nicht erfordert.c) Die Voraussetzungen des § 634 Abs. 1 BGB liegen vor. Der Kläger hatdem Beklagten durch Schreiben vom 22. September 1997 eine Frist zur Nach-besserung mit Ablehnungsandrohung bis zum 24. Oktober 1997 gesetzt. DerBeklagte ist der Aufforderung zur Nachbesserung nicht nachgekommen.d) Der Kläger ist berechtigt, den großen Schadensersatz zu verlangen.Dem Besteller steht es grundsätzlich frei, zwischen dem großen und dem klei- - 15 -nen Schadensersatz zu wählen. Es verstößt nicht gegen Treu und Glauben,daß der Kläger den Anspruch auf großen Schadensersatz geltend macht. DerMangel der Wohnung ist nicht geringfügig. Die erhöhten Anforderungen an dieLüftung der Wohnung und an die Beheizung beeinträchtigen die Gebrauchs-tauglichkeit erheblich. Die überhöhte Raumfeuchtigkeit hat dazu geführt, daßMöbel der Mieter beschädigt worden sind und zwei Mieter die Miete gemindertund die Mietverträge gekündigt haben.IV.1. Das Berufungsgericht hat zu Umfang und Höhe des Schadens folgen-des ausgeführt:a) Der Beklagte schulde neben der Rückzahlung des Kaufpreises denErsatz der Folgeschäden. Der Kläger habe seinen Anspruch schlüssig darge-legt, der Beklagte habe die einzelnen Schadenspositionen nur pauschal undnicht substantiiert bestritten.b) Nach der Beweisaufnahme in erster Instanz stehe fest, daß die Mietervon dem Kläger Schadensersatz gefordert und erhalten hätten. Die Nebenkos-ten seien durch die eingereichten Unterlagen belegt, der Beklagte könne alsVerwalter der Wohnungseigentumsanlage die Wohnkosten nicht mit Nichtwis-sen bestreiten. Seine Einwendungen hinsichtlich der Grunderwerbssteuer seienunerheblich. Es stehe nicht fest, daß der Steuerbescheid nach § 16 Abs. 1 Nr. 2des Grunderwerbssteuergesetzes aufgehoben und der gezahlte Betrag erstattetwerde.2. Diese Erwägungen halten mit Ausnahme zweier vom Kläger gefor-derten Schadenspositionen einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. - 16 -a) Der Beklagte schuldet über die Rückzahlung der vom Kläger gezahl-ten Vergütung hinaus den Ersatz der Folgeschäden.(1) Zu den ersatzfähigen Folgeschäden gehören auch die Kosten für diegerichtliche und außergerichtliche Auseinandersetzung des Klägers mit denbeiden Mietern sowie der Schadensersatz, den der Kläger an die Mieter hatzahlen müssen. Aufgrund der Beweisaufnahme steht fest, daß beide Mieter dieWohnung gekündigt haben, weil die Wohnung eine zu hohe Luftfeuchtigkeitaufgewiesen hat.(2) Der Kläger kann auch die Heiz- und Stromkosten während der Zeitdes Leerstandes der Wohnung nach dem Auszug des ersten Mieters ersetztverlangen. Die vorzeitige Kündigung durch den ersten Mieter, die den zeitweili-gen Leerstand zur Folge hatte, beruht auf der Mangelhaftigkeit der Wohnung.b) Von den beanspruchten Folgeschäden hat das Berufungsgericht zweiPositionen dem Kläger zu Unrecht zuerkannt:(1) Der von dem Kläger verlangte Ersatz von Zinszahlungen in Höhe von25.264,62 DM steht dem Kläger nach dem derzeitigen Streitstand nicht zu. DerBeklagte hat die Zahlung dieser Zinsen bestritten. Der Kläger hat die Zinszah-lungen nicht durch Belege nachgewiesen. - 17 -(2) Die von dem Kläger gezahlte Grunderwerbssteuer in Höhe von2.380 DM hat das Berufungsgericht dem Kläger zu Unrecht als Schadenspositi-on zuerkannt. Ob der Kläger die gezahlte Grunderwerbssteuer vom Finanzamtzurückerhält, ist ungeklärt, so daß es derzeit offen ist, ob die gezahlte Grunder-werbssteuer ein ersatzfähiger Schaden ist.Ullmann Thode Kuffer Kniffka Bauner
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