BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 50/06 vom 8. April 2008 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. April 2008 durch den Vor-sitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Dr. Hessel und den Richter Dr. Achilles beschlossen: Die Beschwerde der Beklagten gegen die Nichtzulassung der Re-vision in dem Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 12. Januar 2006 wird auf ihre Kosten als unzul344ssig verwor-fen. Gr374nde: Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzul344ssig, weil der Wert der von den Beklagten mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 200 nicht 374bersteigt (247 26 Nr. 8 EGZPO). 1 Ist wie bei der vorliegenden Klage auf R344umung und Herausgabe der Wohnung die Dauer des Mietverh344ltnisses streitig, richtet sich der Wert der Be-schwer nach 247 8 ZPO. Zur Bestimmung der "streitigen Zeit223 ist dabei auf den Zeitpunkt abzustellen, zu dem das Mietverh344ltnis jedenfalls geendet h344tte. L344sst sich ein solcher Zeitpunkt - wie hier - nicht sicher feststellen, bemisst sich die Beschwer in entsprechender Anwendung von 247 9 ZPO nach dem dreiein-halbfachen Wert der Jahresmiete (Senatsbeschluss vom 13. M344rz 2007 - VIII ZR 189/06, NZM 2007, 355 = WuM 2007, 283 m.w.N.). Ausgehend von einer monatlichen Nettokaltmiete von 422,33 200 zuz374glich 40 200 f374r die Garten- 2 - 3 - nutzung errechnet sich danach im Streitfall eine Rechtsmittelbeschwer von (462,33 200 x 42 =) 19.417,86 200. 3 1. Soweit die Beklagten demgegen374ber einen Wert der Beschwer von (564,59 200 x 42 =) 23.712,78 200 errechnen, indem sie die monatliche Betriebskos-tenvorauszahlung von 102,26 200 als nicht gesondert abzurechnende Pauschale ansehen, ist dies unzutreffend. Gem344337 247 3 Ziff. 1 des Mietvertrags ist ein "Be-triebskostenvorschuss zzt." von 102,26 200 vereinbart. Auch in der Anlage zum Mietvertrag (Anlage Seite 2 Mitte) wird auf die gegenw344rtige Miete von 422,33 200 zuz374glich 204jeweiliger Betriebskostenvorsch374sse" abgestellt. Nach dem eindeuti-gen Wortlaut ist daher davon auszugehen, dass es sich hinsichtlich der Zahlung auf die Betriebskosten um einen abzurechnenden Vorschuss und nicht um ei-nen Pauschalbetrag handelt. Die monatliche f374r den Wert der Beschwer zugrunde zu legende Miete berechnet sich damit ohne die auf die Betriebskos-ten anfallenden Vorauszahlungen. Diesem Ergebnis steht nicht entgegen, dass in 247 3 Ziff. 2 Satz 1 des Mietvertrags die Variante "in der Miete sind die nachfol-genden Betriebskosten gem344337 247 27 der Zweiten Berechnungsverordnung ... enthalten" angekreuzt ist. Denn der nachfolgende Satz, wonach die Betriebs-kosten als Vorschuss vom Mieter zu zahlen sind und j344hrlich abgerechnet wer-den, ist nicht gestrichen. 2. Auch soweit die Beklagten meinen, zus344tzlich zu der Miete sei der Wert der Aufwendungen von 374ber 17.000 200 zu ber374cksichtigen, die die Beklag-ten auf die Mietsache get344tigt haben wollen, trifft dies nicht zu. Die Beklagten haben in den Vorinstanzen keine Gegenanspr374che geltend gemacht. Au337erdem haben die Mietvertragsparteien ein Quotenmodell vereinbart, wonach der Ver-mieter bei Beendigung des Mietverh344ltnisses vor Ablauf von f374nf Jahren f374r je-des nicht abgewohnte Jahre 20 % der Renovierungskosten in H366he von insge-samt 4.000 200 erstattet. Zwar ist weiterhin vereinbart, dass die Miete in den ers- 4 - 4 - ten f374nf Jahren nicht erh366ht werden darf. Hieraus ergibt sich jedoch nicht, dass den Beklagten im Gegenzug f374r die von ihnen get344tigten Aufwendungen auf die Mietsache eine besonders g374nstige Miete einger344umt worden w344re. Die Auf-wendungen der Beklagten f374r die Renovierungs- und Umbauma337nahmen stel-len daher keine Gegenleistung f374r die Gebrauchs374berlassung der Wohnung dar. Sie erh366hen nicht den Wert der Beschwer. 3. Auch im 334brigen ergibt sich kein die Wertgrenze von 20.000 200 374ber-steigender Wert der Beschwer. Insoweit meinen die Beklagten, ihnen entgingen bei Wirksamkeit der K374ndigung des Mietverh344ltnisses wirtschaftliche Vorteile im Wert von 374ber 20.000 200 aus der ihnen einger344umten, vermeintlich "g374nstigen" Miete. Dies trifft jedoch ebenfalls nicht zu, auch nicht unter Ber374cksichtigung dessen, dass die Miete nur alle drei Jahre um jeweils 20 % erh366ht werden kann und so 374ber Jahre hinweg nicht das behauptete Niveau der f374r vergleichbare Wohnungen zu zahlenden Miete erreicht. Zwar war die H366he der Miete f374r f374nf Jahre garantiert, jedoch war eine Eigenbedarfsk374ndigung nur f374r die gegenw344r-tigen Vermieter und nicht f374r k374nftige Erwerber ausgeschlossen. Die M366glich-keit einer Eigenbedarfsk374ndigung durch den Erwerber wird von der Nichtzulas-sungsbeschwerde auch nicht angegriffen. Schlie337lich haben sich die Beklagten den Ausschluss der Mieterh366hung f374r f374nf Jahre auch nicht durch ihre Aufwen-dungen auf die Wohnung "erkauft", sondern insoweit galt f374r einen Betrag von 4.000 200 das zuvor bereits erw344hnte Quotenmodell von 20 % f374r jedes nicht ab-gewohnte Jahr. Soweit die Beklagten mehr als diese 4.000 200 zur Renovierung 5 - 5 - der Wohnung aufgewendet h344tten, w344re dies entsprechend der Parteivereinba-rung nicht ausgleichspflichtig und f374hrt nicht zu einer Erh366hung der Beschwer 374ber die zugrunde liegende Miete hinaus. Ball Wiechers Dr. Wolst Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Berlin-Lichtenberg, Entscheidung vom 16.03.2005 - 11 C 391/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.01.2006 - 62 S 146/05 -
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