BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 50/07 Verk374ndet am: 6. Juni 2008 Langend366rfer-Kunz, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 6. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, den Richter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil des 18. Zivilsenats des Oberlandesgerichts M374nchen vom 6. Februar 2007 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als gegen374ber dem Beklagten zu 2 zum Nachteil der Kl344gerin erkannt worden ist. Insoweit wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Am 4. Oktober 1996 schloss die fr374here Beklagte zu 1, vertreten durch ihren Mitarbeiter, den Beklagten zu 2, mit dem Ehemann der Kl344gerin einen Vertrag zur Vermittlung der Finanzierung des Erwerbs einer von der fr374heren Beklagten zu 3 vertriebenen Eigentumswohnung. Dieser erwarb die Wohnung aufgrund notariell beurkundeten Angebots vom 17. Oktober 1996, das die fr374here Beklagte zu 3 am 19. November 1996 in notarieller Form annahm. Vorausgegangen waren dem Beratungsgespr344che mit dem Beklagten zu 2, deren Inhalt streitig ist. Ein auf den Tag nach Abgabe des Kaufangebots datiertes von dem Beklagten zu 2 erstelltes Berechnungsbeispiel weist als monatliche Belastung des K344ufers einen Betrag von 387 DM vor Steuern und einen Betrag zwischen 64 und 81 DM nach Steuern aus. 1 - 3 - Die Kl344gerin, die sich Anspr374che ihres Ehemannes hat abtreten lassen, h344lt das Berechnungsbeispiel und die Beratung insgesamt aus mehreren Gr374nden f374r falsch. Sie hat die Beklagten auf Zahlung von 110.875,95 200 nebst Zinsen Zug um Zug gegen R374ck374bereignung der Eigentumswohnung in Anspruch genommen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Senat, beschr344nkt auf die Klage gegen den Beklagten zu 2, zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihren Antrag gegen diesen Beklagten, der die Zur374ckweisung des Rechtsmittels beantragt, weiter. 2 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht meint, zwischen dem Ehemann der Kl344gerin (im Folgenden: Zedent) und dem Beklagten zu 2 sei zwar ein Beratungsvertrag zustande gekommen. Die Kl344gerin habe jedoch nicht den Nachweis erbracht, dass der Beklagte zu 2 Beratungspflichten verletzt habe. Sie habe weder ihre Behauptung bewiesen, dass der Beklagte zu 2 eine Wertsteigerung der Wohnung von 2% pro Jahr zugesichert habe noch dass er das ihrer Behauptung nach falsche Berechnungsbeispiel dem Zedenten zeitlich vor dessen Kaufangebot vorgelegt habe. Soweit der Beklagte zu 2 m366glicherweise gesagt habe, die Kapitalanlage trage sich selbst, sei davon auszugehen, dass sich diese Aussage auf das Berechnungsbeispiel bezogen habe; die Beweisaufnahme habe aber keine Zusicherung des Inhalts ergeben, dass es auch so, wie in dem Beispiel berechnet, kommen werde. 3 - 4 - II. Das h344lt rechtlicher Nachpr374fung nicht stand. 4 1. Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass zwischen dem Zedenten und dem Beklagten zu 2 ein Beratungsvertrag zustande gekommen ist. 5 Ein solcher Vertrag wird nach st344ndiger Rechtsprechung stillschweigend abgeschlossen, wenn der Anlageinteressent die Dienste und Erfahrungen eines Verm366gensverwalters, Anlageberaters oder Anlagevermittlers in Anspruch nehmen will und dieser mit der gew374nschten T344tigkeit beginnt; dabei ist es ohne Bedeutung f374r den Vertragsschluss, von welcher Seite die Initiative zu dem Bera-tungsgespr344ch ausgegangen ist (BGHZ 100, 117, 118; 123, 126, 128; Urt. v. 27. Oktober 2005, III ZR 71/05, NJW-RR 2006, 109; Urt. v. 19. April 2007, III ZR 75/06, NJW-RR 2007, 1271, 1272). Diese Voraussetzungen liegen nach den Feststellungen des Berufungsgerichts vor. Danach ist der Beklagte zu 2 weder ausdr374cklich noch nach den Umst344nden f374r die Beklagte zu 1 aufgetreten und war f374r den Zedenten die ma337gebliche Person und dessen Anspruchpartner. Er ist von sich aus an den Zedenten mit Vorschl344gen 374ber steuerlich g374nstige Kapitalanlagen herangetreten und hat in diesem Zusammenhang die Immobilie als eine f374r die Zwecke geeignete Anlage benannt. 6 Soweit die Revisionserwiderung in der m374ndlichen Verhandlung vor dem Senat geltend gemacht hat, dass ein Beratungsvertrag allenfalls zwischen dem Zedenten und der fr374heren Beklagten zu 1, deren Gesch344ftsf374hrer der Beklagte zu 2 sei, zustande gekommen sein k366nne, bleibt das ohne Erfolg, da sie die tats344chlichen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht angegriffen hat. Das ist jedoch unverzichtbar, weil der Beklagte zu 2 die Umst344nde f374r die Betriebsbezogenheit seiner Beratung vortragen muss, wenn der von ihm 7 - 5 - abgegebenen Erkl344rungen nicht f374r seine Person gelten lassen will (vgl. BGH, Urt. v. 13. Oktober 1994, IX ZR 25/94, NJW 1995, 43, 44). 2. Das Berufungsgericht hat jedoch einen Anspruch aus positiver Vertrags-verletzung wegen eines Beratungsfehlers mit fehlerhafter Begr374ndung verneint. 8 a) Der Senat hat f374r die Haftung des Verk344ufers entschieden, dass dieser zwar grunds344tzlich nicht verpflichtet ist, den K344ufer 374ber die Wirtschaftlichkeit des Erwerbs und seinen Nutzen zu beraten oder aufzukl344ren, er aber aus einem Bera-tungsvertrag haftet, wenn er sich nicht auf Ausk374nfte 374ber das Objekt und Verhandlungen 374ber den Kaufvertrag beschr344nkt, sondern den K344ufer auch unab-h344ngig davon ber344t (Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, Rdn 8, 9 - in juris ver366ffentlicht; Urt. v. 13. Oktober 2007, V ZR 66/06, NJW 2007, 1874). Ent-scheidend ist, dass eine 374ber die Angaben zum Objekt hinausgehende Beratung erfolgt. Auch ein Anlagevermittler haftet 374ber die Pflicht zu richtiger und vollst344n-diger Auskunft 374ber das Objekt hinaus aus einem Beratungsvertrag, wenn er die Verm366gensbelange des Anlageinteressenten wahrnimmt und 374ber die sich f374r diesen aus dem Erwerb ergebenden finanziellen Belastungen ber344t (vgl. BGH, Urt. v. 25. Oktober 2007, III ZR 100/06, WM 2007, 2228, 2229). 9 b) Der Beratungsvertrag verpflichtet zu richtiger vollst344ndiger Information 374ber die tats344chlichen Umst344nde, die f374r den Kaufentschluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind (BGHZ 123, 126, 129; Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983). 10 aa) Bei der Beratung 374ber den Erwerb einer Immobilie zu Anlagezwecken bildet die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands das Kernst374ck der Beratung. Sie soll den K344ufer von der M366glichkeit 374berzeugen, mit seinen finanziellen Mitteln das Objekt erwerben und halten zu k366nnen (Senat, BGHZ 156, 371, 377; Urt. v. 13. Oktober 2007, V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1876; Urt. v. 30. November 2007, V ZR 284/06, NJW 2008, 649). 11 - 6 - bb) Wird als Kaufanreiz die wirtschaftliche Rentabilit344t des Erwerbs heraus-gestellt, muss der Berater auch 374ber die hierf374r bedeutsamen Umst344nde richtig informieren. Er verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein in tats344chlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie oder ihres Wertsteigerungspotenzials gibt (Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983; Urt. v. 20. Juli 2007, V ZR 227/06, NJW-RR 2007, 1660, 1661). 12 c) Gemessen daran, kann eine Verletzung eines Beratungsvertrages nach den tatrichterlichen Feststellungen nicht verneint werden. 13 aa) Sind die Angaben des Beraters zur H366he der monatlichen Belastung des K344ufers falsch, so ist dieser nicht richtig informiert und damit die Beratungs-pflicht verletzt worden. Grundlage der Schadensersatzpflicht des Beraters sind dessen schuldhaft fehlerhafte Erkl344rungen zur H366he der monatlichen Belastung (vgl. Senat, Urt. v. 14. M344rz 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1813). Einer Zusicherung in dem Sinne, dass der Berater auch zum Ausdruck gebracht haben muss, f374r die Richtigkeit seiner 226 regelm344337ig auf einer Berechnung beruhenden - Angabe zur H366he der monatlichen Belastung einzustehen, bedarf es entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht. 14 Nach dem Vortrag der Kl344gerin war die Beratung fehlerhaft, wenn die monatliche Belastung nicht - wie von dem Beklagten zu 2 angegeben - zwischen von 70 bis 80 DM/mtl. lag, sondern ein Mehrfaches dieses Betrages ausmachte. Die Kl344gerin hat unter Bezugnahme auf das schriftliche Berechnungsbeispiel die Ursachen f374r die fehlerhafte Angabe des Beklagten zu 2 benannt, die darin begr374ndet sein sollen, dass dieser den Aufwand des Erwerbers infolge Nichtber374cksichtigung der Beitr344ge zur Lebensversicherung und der Grundsteuer zu niedrig, die erzielbaren Ertr344ge dagegen zu hoch, n344mlich nach einer befristeten Mietgarantie von 18 DM/m 2 , und nicht mit der erheblich niedrigeren 15 - 7 - orts374blichen Vergleichsmiete von 11,90 DM/m 2 , angesetzt hatte. Bei der Berechnung des monatlichen Eigenaufwands des K344ufers m374ssen die Zahlungen f374r die Tilgung der zur Finanzierung des Kaufs aufzunehmenden Darlehen ber374cksichtigt werden (Senat, Urt. v. 14. M344rz 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812). Hierzu geh366ren die an eine Lebensversicherung zu zahlenden Beitr344ge, die zur Finanzierung des Erwerbs abgeschlossen wird; es sei denn, dass der Beratende deutlich macht, dass die von ihm angegebene monatliche Belastung Aufwand zur Tilgung nicht einschlie337t (Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983, 985). Ebenso fehlerhaft ist es, wenn bei der Berechnung der Belastung die Ertr344ge aus einer befristeten Mietgarantie in Ansatz gebracht werden, welche die orts374bliche Vergleichsmiete erheblich 374bersteigt. Der Zufluss der garantierten Mieten ist nur von begrenzter Dauer und zudem von der Bonit344t des Garanten abh344ngig. Durch den Ansatz solcher Garantiebetr344ge wird daher ein zu positives Bild der f374r den Erwerber wichtigen l344ngerfristigen Ertragserwartung der Immobilie gezeichnet (vgl. Senat, Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207; Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1876). Ob und welche der in dem schriftlichen Berechnungsbeispiel ausgewiese-nen Angaben zur H366he der monatlichen Belastung der Beklagte zu 2 dem Ze-denten bereits vor dessen notarieller Angebotserkl344rung mitgeteilt hat, l344sst das Berufungsgericht dahinstehen. Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung hat es jedoch keine Beweislastentscheidung hinsichtlich des Inhalts der Erkl344rungen des Beklagten zu 2 zu Ungunsten der Kl344gerin getroffen. Es hat die Bekundung des als Zeugen vernommenen Zedenten 374ber eine Erkl344rung des Beklagten zu 2, die Finanzierungskosten seien mit einer geringen Zuzahlung von 70 bis 80 DM im Monat gedeckt, n344mlich nach den Umst344nden als plausibel angesehen, die Richtigkeit dieser Aussage jedoch mit der rechtsfehlerhaften Begr374ndung dahinstehen lassen, auch der Zeuge habe sich nicht an eine Zusicherung des Beklagten zu 2 erinnern k366nnen, dass es so wie berechnet, kommen werde. 16 - 8 - bb) Auch Angaben des Beraters 374ber den k374nftigen Wert einer Immobilie k366nnen - unabh344ngig von dem in einer solchen Erkl344rung enthaltenen spekulativen Element - unrichtig sein und einen Beratungsfehler darstellen, wenn die von diesem benannte Wertentwicklung wegen eines 374berh366hten Erwerbspreises ausgeschlossen oder zumindest g344nzlich unwahrscheinlich ist (Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983, 984). 17 Gemessen daran, kommt auch in diesem Punkt ein Beratungsfehler in Be-tracht, wenn der Beklagte zu 2 dem Zedenten unter Zugrundelegung einer allge-meinen j344hrlichen Wertsteigerung am Immobilienmarkt von 1 bis 2 % p.a. einen k374nftigen Wert der Wohnung nach 30 Jahren von 300.000 DM in Aussicht gestellt hat. Ein Beratungsfehler l344sst sich nicht mit der Erw344gung des Berufungsgerichts verneinen, dass eine solche Wertsteigerung von 1 bis 2 % im Jahr im Rahmen des M366glichen liege. Nach den getroffenen Feststellungen zum Verh344ltnis zwischen dem Kaufpreis und dem Wert der verkauften Wohnung kann ein Beratungsfehler auch dann vorliegen, wenn der prognostizierte Steigerungssatz nicht zu be-anstanden ist. War der Verkehrswert der Wohnung n344mlich erheblich niedriger als der vereinbarte Kaufpreis, tritt eine Wertsteigerung erst ein, wenn sie den gezahlten Kaufpreis 374bersteigt. 18 III. Das angefochtene Urteil ist aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO) und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO) zur374ckzuverweisen. 19 Es wird zu pr374fen haben, ob der Beklagte zu 2 schuldhaft Beratungspflichten durch unzutreffende oder unvollst344ndige Erkl344rungen - unterhalb der Schwelle einer Zusicherung - verletzt hat, die f374r den Kaufentschluss urs344chlich waren. 20 - 9 - Kr374ger Klein Stresemann Czub Roth Vorinstanzen: LG M374nchen I, Entscheidung vom 17.03.2006 - 30 O 9491/03 - OLG M374nchen, Entscheidung vom 06.02.2007 - 18 U 3337/06 -
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