BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 50/11 Verkündet am: 12. Oktober 2011 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. September 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: A uf die Re vision de r Beklagten wi rd das Urteil der 15. Zivilkamme r des Landgerichts München I vom 12. Januar 2011 aufgehoben . Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streit en darüber, ob de r Kläger das Mietverhältnis mit den Beklagten gemäß § 1056 Abs. 2 BGB kündigen kann. Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 7. Dezember 2002 von der Ta n- te des Klägers eine Wohnung in M . . Gemäß § 23 des Mietvertrag s ist eine Ei genbedarfsk ündigung ausgeschlossen . Das Eigentum an dieser Wo h- nung war dem Kläger von seiner Tante bereits mit notariellem Vertrag vom 27. Dezember 1995 - unter Vorbehalt des lebenslangen Nießbrauchs - übertr a- gen worden. Unter dem 14. Oktober 2003 unterzei chneten die Beklagten und die Tante des Klägers eine Zusatz vereinbarung zum Mietvertrag , wonach der 1 2 - 3 - Vertrag auf Lebenszeit der Beklagten abgeschlossen war; zudem wurden eine Erhöhung der Miete sowie eine ordentliche Kündigung des Vermie ters ausg e- schlossen . Der Kläger ist Alleinerbe seiner am 9. Juli 2007 verstorbenen Tante geworden. Der Kläger hat im Verfahren vor dem Amtsgericht zunächst Klage auf Feststellung erhoben, dass die Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003 u n- wirksam und der Mietvertrag nicht a uf Lebenszeit der Beklagten , sondern auf unbestimmte Zeit abgeschlossen sei. In der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht hat er unter Zurücknahme der zunächst angekündigten Anträge nur noch den zunächst als Hilfsantrag angekündigten Feststellungsantr ag gestellt, dass ihm ungeachtet der Vereinbarung vom 14. Oktober 2003 das Sonderkü n- digungsrecht des § 1056 Abs. 2 BGB zustehe und er dieses Kündigungsrecht jederzeit ausüben könne . Das Amtsgericht hat die Klage bezüglich der Festste l- lung einer Befugnis de s Klägers zur jederzeitigen Ausübung des Kündigung s- rechts abgewiesen und ihr im Übrigen stattgege ben. D as Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zug e- lassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisu ngsbegehren we i- ter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: 3 4 5 - 4 - De r Kläger sei ungeachtet der Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003 zur Kündigung des Miet vertrags gemäß § 1056 Abs. 2 BGB berechtigt. Nach dieser Vorschrift stehe dem Eigentümer grundsätzlich ein Recht zur So n- derkündigung zu, wenn ein Grundstück - wie hier - durch den Nießbraucher über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet worden sei. Z war werde in Rechtsprechung und Literatur die Auffassung vertreten, dass der Eigentümer das Kündigungsrecht des § 1056 Abs. 2 BGB nicht in A n- spruch nehmen könne, wenn er Alleinerbe des Vermieters geworden sei. Da sich in einem solchen Fall die durch die Ge samtrechtsnachfolge auf ihn übe r- gegangenen mietrechtlichen Verpflichtungen mit der durch die Eigentümerste l- lung bestehenden Möglichkeit, diese zu erfüllen, vereinigt hätten, sei es tre u- widrig, wenn sich der Grundstückseigentümer auf seine formale Rechtspos ition berufe und das Mietverhältnis nach § 1056 Abs. 2 BGB kündige . Im vorliegenden Fall bestehe allerdings keine persönliche Bindung des Klägers an die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag. Denn es handele sich um einen unzulässigen Vertrag zu Lasten Drit ter zwischen der Nießbrauch s berec h- tigten und den Beklagten. Nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten sei nämlich beabsichtigt gewesen, die Verfügungsbefugnis des Klägers über die Wohnung über den Tod der Tante hinaus zu beschränken. Eine derartige Ve r- einb arung könne nicht dazu führen, dass der Eigentümer auch nach der Bee n- digung des Nießbrauchs weiter gebunden bleibe, ohne zu einer Kündigung nach § 1056 Abs. 2 BGB berechtigt zu sein. 6 7 8 - 5 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Dem K läger steht ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 1056 Abs. 2 BGB nicht zu. 1. Allerdings ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass der Kläger nach dem Ende des Nießbrauchs der ursprünglichen Vermiet e- rin in den Mietvertrag mit den Beklagte n eingetreten ist. Nach § 1056 Abs. 1 BGB finden bei der Beendigung des Nießbrauchs die für den Fall der Veräußerung vermieteten Wohnraums geltenden Vorschri f- ten (§§ 5 66, 566a, § 566b Abs. 1, §§ 566 c - 566e sowie § 567b BGB) entspr e- chende Anwendung, so fern der Nießbraucher ein Grundstück über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet hat. Eine solche Vermietung über die Dauer des Nießbrauchs hinaus lag hier schon nach dem ursprünglichen, auf unb e- stimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag vor. Denn das Mi etverhältnis war im Zeitpunkt der Beendigung des Nießbrauchs ungekündigt, so dass die Wohnung über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet war; auf die Wirksamkeit der Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003, nach der die Wohnung für die Da u- er der Leben szeit der Beklagten vermietet ist , kommt es somit insoweit nicht an. 2. Durch § 1056 Abs. 2 BGB wird dem Eigentümer grundsätzlich die Möglichkeit eingeräumt, das Mietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündig en; dies ermöglicht dem Eigentümer e i- ne (vorzeitige) Beendigung des Mietverhältnisses , wenn der Mietvertrag, in den er gemäß § 1056 Abs. 1 BGB eintritt, auf bestimmte Zeit geschlossen oder die ordentliche Kündigung erschwert oder ausge schlossen ist (Staudi nger/Frank, BGB, Neubearb. 2009, § 1056 Rn. 16; Bamberger/Roth/Wegma nn, BGB, 2. Aufl., § 1056 Rn. 9). 9 10 11 12 - 6 - Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, von der auch das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend ausgeht, ist dem Eigentümer jedoch nach Treu und Glauben eine Kündigung nach § 1056 Abs. 2 BGB verwehrt, wenn er unabhängig von § 1056 Abs. 1 BGB persönlich an den Mietvertrag g e- bunden ist, beispielsweise, wenn er ihn vor der Bewilligung des Nießbrauchs noch als Eigentümer selbst abgeschlossen hatte, we nn er dem Mietvertrag be i- getreten oder wenn er Alleinerbe des Vermieters geworden ist (BGH, Urteil e vom 20. Oktober 19 89 - V ZR 341/87, BGHZ 109, 111, 117 f., sowie vom 20. Oktober 2010 - XII ZR 25/09, NJW 2011, 61 Rn. 16 f.). In einem solchen Fall muss si ch der Eigentümer an einer vereinbarten bestimmten Laufzeit des Mietvertrages oder einer sonstigen Erschwerung der ordentlichen Kündigung festhalten lassen, denn anderenfalls würde die den Schutz des Mieters bezw e- ckende Vorschrift des § 1056 BGB in ihr Geg enteil verkehrt (BGH, Urteil vom 20. Oktober 19 89 - V ZR 341/87, aaO S. 118). Das Berufungsgericht meint, dass diese Grundsätze hier nicht anwen d- bar seien, weil die Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003 einen unzuläss i- gen Vertrag zu Lasten Dritter dar stelle, den sich der Kläger nicht entgegen ha l- ten lasse n müsse; vielmehr sei dem Kläger ungeachtet seiner Erbenstellung ein Sonderkündigungsrecht nach § 1056 Abs. 2 BGB zuzubilligen. Dies ist von Rechtsfehlern beeinflusst. Ein unzulässiger und deshalb u n- wirksamer Vertrag zu Lasten Dritter liegt nur dann vor, wenn durch ihn unmitte l- bar eine Rechtspflicht eines am Vertrag nicht beteiligten Dritten - ohne seine Autorisierung - entstehen soll (BGH, Urteil vom 29. Juni 2004 - VI ZR 211/03, NJW 2004, 3326 unt er II 2 mwN ). Dies ist hier nicht der Fall, denn die Zusat z- vereinbarung vom 14. Oktober 2003 begründet lediglich vertragliche Pflichten der an ihr beteiligten ursprünglichen Vermieterin und späteren Erblasserin. Der Umstand, dass vom Schuldner eingegangene vertragliche Pflichten mit dessen 13 14 15 - 7 - Tod auf den Erben (hier den Kläger) übergehen, ändert daran nichts. Denn die Pflichten des Erben, dem es freisteht, die Erbschaft anzunehmen oder ausz u- schlagen oder seine Haftung für die Verbindlichkeiten auf den Nachlass zu b e- schränken, werden nicht unmittelbar durch den vom Erblasser geschlossenen Vertrag begründet, sondern treffen ihn erst aufgrund der Rechtsnachfolge. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs . 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentsche i- dung reif, weil es weiterer Sachaufklärung bedarf. D as Rechtsschutzziel des Kläger s richtet sich ( allgemein ) gegen die im Mietvertrag und in der Zusatzvereinbarung vom 1 4 . Oktober 2003 enthal tenen Beschränku ngen einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Dies ergibt sich aus den in der ersten Instanz angekündigten unterschiedlichen A n- trägen sowie dem Schriftsatz vom 20. Februar 2010, in dem der Kläger au s- führt, dass die Zusatzvereinbarung vom 14 . Okt ober 200 3 einer " jederzeitigen Kündigung " nicht entgegenstehe, weil die gemäß § 550 BGB erforderliche Schriftform mangels einer festen Verbindung der Zusatzvereinbarung mit dem Mietvertrag verletzt sei. Träfe dies zu, würde der Mietvertrag gemäß § 550 Satz 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten und wäre - u nabhängig von eine m Sonder kündigungsrecht nach § 1056 Abs. 2 BGB - eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB zulässig, frühestens zum Ablauf eines Jahres seit der Zusatzvereinbarung (vgl. Sena tsurteil e vom 29. Oktober 1986 - VIII ZR 253/85, BGHZ 99, 54, 5 8 ff. und vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 17 42, Rn. 14 ff . ) . Nach der Rechtsauffassung de r Vorinstanzen, die dem Kläger ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 1056 Abs. 2 BGB zugebilli gt ha ben, kam es hierauf n icht an . Das Berufungsgericht hatte 16 17 - 8 - deshalb bisher keinen Anlass, Feststellungen zu § 550 BGB zu treffen und i n- soweit auf die Stellung sachdienliche r Anträge hinzuwirken . Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht z u rückz u- verweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 01.02.2010 - 463 C 19931/09 - LG München I, Entscheidung vom 12.01.2011 - 15 S 3210/10 -
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