BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 51/11 Verkündet am: 10. Februar 2012 Weschenfelder, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 138 Abs. 1 Bc, § 141 Abs. 1 a) Vereinbarungen, mit denen die Parteien die im Ursprungsvertrag vereinbarten Hauptleistungen (über den Kaufgegenstand oder den Preis) nachträglich ä n- dern, sind bei der Prüfung, ob das Rechtsgeschäft wegen eines auffälligen Missverhältnisses v on Leistung und Gegenleistung nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist, grundsätzlich zu berücksichtigen. b) Um einem nach § 138 Abs. 1 BGB nichtigen Vertrag Rechtswirksamkeit zu ve r- schaffen, müssen sich die Parteien nicht nur über die zur Beseitigung des Nic h- tig keitsgrunds erforderlichen Änderungen oder Ergänzungen verständigen, sondern auch das Geschäft nach § 141 Abs. 1 BGB bestätigen oder insgesamt neu abschließen. BGH, Urteil vom 10. Februar 2012 - V ZR 51/11 - OLG Düsseldorf LG Krefeld - 2 - Der V. Zivilsen at des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Februar 2012 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richterin Dr. Stresemann, den Richter Dr. Czub, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland für Recht erkannt: Die Revisio n gegen das Urteil des 12. Zivilsenats des Oberlandes - gerichts Düsseldorf vom 16. Dezember 2010 wird auf Kosten der B e - klagten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Klägerin ist Treuhänderin nach § 313 InsO in einem vereinfachten Insolvenzver fahren über das Vermögen von J . I. (im Folgenden: Schuld - nerin). Mit notariellem Vertrag vom 3. Juli 2004 verkaufte die Beklagte der Schuldnerin eine vermietete Eigentumsw ohnung in Krefeld zum Preis von en wurde der Kaufpreis unmittelbar nicht zuvor - wie verabredet - die Wohnung vor Ort hatte besichtigen können. Im August 2004 wurde die Schuldnerin in das Grundbuch eing e tragen. Die Klägerin hat von der Beklagten die Rückzahlung des Kaufpreises von e weisaufnahme die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin Rückzahlung der von der 1 2 3 - 3 - Schuldnerin tatsächlich gezahlten r langt. Das Oberlandesgericht hat der Klage in diesem Umfang stattgeben. Mit der von dem Senat zugelass e- nen Revision will die Beklagte die Abweisung der Klage erreichen. Die Klägerin beantragt, die Revision zurückzuweisen. Entscheidungsgr ü n de : I. Das Berufungsgericht bejaht einen Anspruch der Schuldnerin gegen die Beklagte nach § 812 Abs. 1 BGB. Der Kaufvertrag sei nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, da ein besonders grobes Missverhältnis zwischen dem vereinba r ten e- he. Umstände, welche die dadurch begründete Vermutung einer verwerfl i chen Ge sinnung auf Seiten der Beklagten entkräften könnten, ge be es nicht. Es kö n- ne dahinstehen, ob es zu der von der Beklagten behaupteten nach trägl i chen Kauf der Sittenwidrigkeit au s schließlich auf den Zeitpunkt der Vornahme des Rechts - geschäfts a n komme. II. Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Überprüfung im E rgebnis stand. 1. Das Berufungsgericht bejaht zu Recht einen Anspruch der Schuldnerin gegen die Beklagte nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (Lei s tungskondiktion). Die Schuldnerin hat zur Erfüllung des Kaufvertrags durch d ie finanzierende 4 5 6 - 4 - Bank 43.000,00 - grund, da der Kaufvertrag nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist. 2. Rechtsfehlerfrei nimmt das Berufungsgericht a n , dass der ursprüngl i- che Kaufvertrag mit einem Prei s war . a ) Ein gegenseitiger Vertrag kann, auch wenn der Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht erfüllt ist, als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenlei s- tung objektiv ein auffälliges Missverhä ltnis besteht und mindestens ein weiterer U m stand hinzukommt, der den Vertrag als sittenwidrig erscheinen lässt. Ist das Missver hältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob ( wovon bei Grun d stücksgeschäften bereits dann auszugehen ist , wenn d er Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung ) , lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu (Senat, U r- teil vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/9 9 , BGHZ 146, 298, 302 mwN.) . b) Dies ist hier der Fa ll, weil n ach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts der Wert der verkauften Wohnung im Zeitpunkt des Ve r- betrug . Zwar weist die Revision zutreffend darauf hin, dass dieses grobe Missverhältnis die Klägerin nicht von ihrer Behauptungslast hinsichtlich einer verwerflichen G esi n nung der Beklagten befreit. Den Anforderungen an die Behauptungslast ist jedoch genügt, wenn aus dem Kontext mit dem Vortrag zu einem groben Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung ersichtlich ist, dass die benachteiligte Vertragspartei sich auf die darauf begründete Verm u- tung beruft (Senat, Urteil vom 9. Oktober 2009 - V ZR 178/08, NJW 2010, 363 Rn. 19). D a s hat die Klägerin getan, indem sie unter Hinweis auf die einschläg i- ge Senats rechtsprechung die Sittenwidrigkeit des Kaufvertrags geltend g e- m acht hat . 7 8 9 - 5 - c) Die aus einem groben Äquivalenzmissverhältnis begründete tatsächl i- che Vermutung einer verwerfliche n Gesinnung des b egünstigten Vertragsteils kommt nur dann nicht zum Tragen, wenn sie im Einzelfall durch besondere Umstände erschüttert ist (S ena t, Urteile vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/9 9 , BGHZ 146, 298, 305, vom 5. Oktober 2001 - V ZR 237/00, NJW 2002, 429, 432 und vom 29. Juni 2007 - V ZR 1/06, NJW 2007, 2841, 2842). Die die Verm u- tung erschütternden Umstände hat die von dem Missverhältnis be günstigte Ve r- trags partei darzulegen (Senat, Urteil vom 29. Juni 2007 - V ZR 1/06, NJW 2007, 2841, 2982). Daran fehlt es. De n Hinweis der Beklagten auf die Belastung der verkau f- ten Wohnung mit einer Grundschuld von 78.000 rec hts fehlerfrei als unerheblich angesehen, da sie über den Wert der Wohnung unmittel bar nichts besagt und bei einem Verkauf durch ein im Immobilien g e- werbe tätiges Unternehmen in der Regel davon auszugehen ist, dass diese s den Wert der von ihnen veräußerten Grundstücke und Wohnungen zumindest erkennen k ann . Dies entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. Senatsurteil vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 303 ; BGH, Urteil vom 14. Juli 2004 - XII ZR 352/00, NJW 2004, 3553, 3555). 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die von der Beklagten behauptete Ermäßigung des Kaufpreises unmittelbar nach Ver tragsschluss sei schon deshalb unerheblich, weil die Sittenwidrigkeit eines Ver trages nicht dadurch beseiti gt werden könne, dass der sich sittenwidrige Ver haltende die überhöhte Leistung nachträglich reduziere . a) Richtig an dieser Begründung ist nur der Ausgangspunkt, dass es in zeitlicher Hinsicht grundsätzlich darauf ankommt, ob das zu beurteilende Recht s geschäft bei seiner Vornahme sittenwidrig war ( BGH, Urteile vom 15. April 1987 - VIII ZR 97/86, BGHZ 100, 353, 3 59 und vom 28. Februar 1989 10 11 12 13 - 6 - - IX ZR 130/88, BGHZ 107, 92, 96; Senat su rteil vom 26. Januar 2001 - V ZR 408/99, BGH - Report 200 1, 448 ). F ür die F eststellung eines besonders groben Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung und die daran anknüpfende Schlussfolgerung einer verwerflichen Gesinnung sind die objektiven Werte der auszutauschen Leistungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses maßgebend und nachträgliche Verände rungen grundsätzlich ohne Bedeutung (vgl. Senat, Urteile vom 3. November 1995 - V ZR 102/94, DtZ 1996, 80, 81 und vom 5. O k- tober 2001 - V ZR 237/00, NJW 2002, 429, 431 mwN - st. Rspr. ) . b) V on nachfolgenden Ä nderungen der Umst ände zu unterscheiden sind jedoch Ä nderungen des Rechtsgeschäfts selbst (juris - PK /Nassall , 5. Aufl., § 138 Rn. 25) . Diese sind bei der Prüfung der Sittenwidrigkeit eines Vertrags zu be achten (vgl. Senatsurteile vom 26. Januar 2001 - V ZR 408/99, BGH - Repor t 2001, 448 und vom 29. Juni 2007 - V ZR 1/06, NJW 2007, 2841 Rn. 13; BGH, Urteile vom 27. Januar 1977 - VII ZR 339/74, WM 1977, 399 und vom 15. A p ril 1987 - VIII ZR 97/86, BGHZ 100, 353, 359). Vereinbarungen, mit denen die Pa r teien die im Ursprungsvertrag vereinbarten Hauptleistungen (über den Kaufgegenstand oder den Preis) ändern, müssen bei der Prüfung, ob das Rechtsgeschäft wegen ein es auffällige n Missverhältni s ses von Leistung und Gegenleistung nach § 138 BGB nichtig ist, grundsätzlich berücksichtigt w erden. Die Nichtigkeit des Verein barten bestimmt sich nach dem, was die Parteien ve r- traglich sich einander zu gewähren versprochen haben (vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 1977 - VII ZR 339/74 , WM 1977, 399 f . , Senat, Urteil vom 6. Juli 2007 - V ZR 274/06, Rn. 24, juris). Ändern die Parteien das vertragliche Lei s- tungssoll, so veränder n sie damit auch die Grundlage für die Beurteilung des Rechtsgeschäfts am Maßstab des § 138 BGB. c) Hätten die Parteien - wie von dem Berufungsgericht unterstellt - sich wirk - 14 15 - 7 - vertrag nicht schon wegen des Verhältnisses zwischen dem Kaufpreis und dem Wert der Wohnung als sittenwidrig anzusehen. Der durch ein besonders grobes Äquivalenzmissverhältnis begründet e n Vermutung einer verwerflichen Gesi n- nung seitens der Beklagten fehlte die Grundlage. Ein den Wert der Sache um 72 % übersteigender Preis stellt nämlich noch kein die Vermutung begründe n- des grobes Missverhältnis dar (vgl. BGH, Urteil vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, NJW 2003, 2529 f. zu einem um 80 % den Wert der Sache überste i- genden Preis). 4. D ie Revision bleibt jedoch im Ergebnis ohne Erfolg, da sich die Ent - scheidung aus anderen Gründen als im Ergebnis richtig darstellt (§ 56 1 ZPO) . Nachträgliche Ve rtragsänderungen sind der Prüfung des Vertrags an § 138 Abs. 1 BGB nur dann zugrunde zu legen, wenn sie auch wirksam geworden sind . Daran fehlt es hier. a) Die Änderung einer Preisabrede allein kann nicht zur Wirksamkeit e i- nes nichtigen Kaufvertrags füh ren . Dem stehen die gesetzlichen Voraussetzu n- gen entgegen , unter denen ein nichtiges Rechtsgeschäft von den Parteien in Kraft gesetzt werden kann. Die Nichtigkeit wegen Sittenwidrigkeit erfasst das gesamte Rechtsgeschäft (vgl. BGH, Urteil vom 17. Mai 1988 - VI ZR 233/87, NJW 1989, 26, 29) . Die durch ein Gesetz angeordnete Nichtigkeit des Recht s- geschäfts ist - sofern nicht (wie in § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB) etwas anderes bestimmt ist - endgültig (Bork, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Geset z buchs, 3. Aufl., Rn. 1207 ; Larenz/Wolf, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Rechts, 9. Aufl., § 44 Rn. 4, S. 796) . Das insgesamt nichtige Rechtsgeschäft kann nicht geheilt werden ; dazu bedarf es einer Neuvornahme oder einer Bestätigung nach § 141 Abs. 1 BGB , die als eine ern eute Vornahme zu beurteilen ist (vgl. Flume, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Rechts, zweiter Band, 3. Aufl., § 30 Nr. 6, S. 551; Soergel/Hefermehl, BGB, 13. Aufl., § 141 Rn. 1) . 16 17 - 8 - Die Unheilbarkeit des nach § 138 BGB nichtigen Rechtsgeschäfts führt alle rdings dazu, dass dessen Änderung auch dann nicht die von den Parteien gewollten Rechtsfolgen herbeizuführen vermag, wenn es mit dem veränderte n Inhalt unbedenklich und dahe r gültig gewesen wäre, wenn es von Anfang an so vereinbart worden wäre. D a s ist die Folge der im Gesetzgebungsverfahren g e- troffenen Entscheidung , dem nichtigen Rechtsgeschäft jede rechtliche Wirkung zu versagen und dessen Heilung ( auch durch Änderungen oder Ergänzungen ) auszuschließen (vgl. dazu Jakobs/Schubert, Die Beratung des BGB, §§ 139 bis 144, S. 742 f., 75 4 f. ). Das unwirksame Rechtsgeschäft kann von den Parteien nicht geändert oder ergänzt, sondern nur unter Änderungen oder Ergänzungen in Kraft gesetzt werden. Um einem nichtigen Vertrag Rechtswirksamkeit zu ver - schaffen , müssen si ch die Parteien nicht nur über die zur Beseitigung des Nic h- tigkeitsgrunds erforderlichen Änderungen oder Ergänzungen verständigen, sondern das Geschäft nach § 141 Abs. 1 BGB bestätigen oder insgesamt neu abschließen (vgl. BGH, Urteil vom 10. Mai 1995 - VII I ZR 264/94, BGHZ 129, 371, 377 ) . Soweit sich aus dem Senatsurteil vom 26. Januar 2001 (V ZR 408/99, BGH - Report 2001, 448, 449) etwas anderes ergibt, hält der Senat d a- ran nicht fest. b) Eine Neuvornahme liegt nach dem von dem Berufungsgericht als ric h- tig unterstellten Vorbringen der Beklagten nicht vor. Die Vertragsparteien wol l- ten den Vertrag danach nicht neu abschließen; die von der Beklagten behau p- t e te Einigung beschränkte sich auf eine Ermäßigung des Kaufpreises auf 80 % des im Notar vertrag verein barten Betrags. c) Die von der Beklagten behauptete V ereinbarung stellt sich nicht als e i- ne Bestätigung im Sinne von § 141 Abs. 1 BGB dar . aa) Zwar kann e ine Bestätigung nicht nur mit einer Vertragsänderung verbunden werden (Senatsbeschluss vom 23. S eptember 1952 - V BLw 113/51, 18 19 20 21 - 9 - BGHZ 7, 161, 163 und Senatsurteile vom 1. Oktober 1999 - V ZR 168/98, NJW 1999, 3704, 3705 und vom 29. Juni 2007 - V ZR 1/06, NJW 2007, 2841 Rn. 14), sondern auch in der Änderungsvereinbarung selbst li egen (BGH, Urteil vom 6. M ai 198 2 - III ZR 11/81, NJW 1982, 1981 und vom 29. Juni 2007 - V ZR 1/06, NJW 2007, 2841 Rn. 14). Voraussetzung für eine Bestätigung eines Ve r trags nach § 14 1 Abs. 1 BGB ist allerdings , dass die Vertragsparteien den Grund der Nichtig keit kennen oder zumin dest Zweifel an de ssen Rechtsbeständigkeit h a- ben (BGH, Urteil vom 10. Mai 1995 - VIII ZR 264/94, BGHZ 129, 371, 377 und vom 28. November 2008 - BLw 7/08, ZIP 2009, 264, 267 mwN) . Eine Bestät i- gung schei det dagegen aus, wenn die Parteien das Rechtsgeschäft bedenke n- frei für gültig halten (vgl. BGH, Urteile vom 10. Mai 1995 - VIII ZR 264/94, BGHZ 129, 371, 377 und vom 17. März 2008 - II ZR 239/06, NJW - RR 2008, 1488, 1490). Diese Grundsätze gelten auch für eine Bestätigung, mit der die Vertragsp arteien - wie hi er - zugleich den nach § 138 Abs. 1 BGB nichtige n Ve r- trag zu Gunsten der im Ursprungsvertrag besonders benachteiligten Vertrag s- partei abändern (Senats urteil vom 29. Juni 2007 - V ZR 1/06, NJW 2007, 2841 Rn. 14 ). bb) Für einen Bestätigungswillen der Sch uldnerin fehlt jeder Anhalt s- punkt. Die Beklagte hat nicht vorgebracht, dass die Schuldnerin die Unwir k- samkeit des Ursprungsvertrags kannte oder wegen des Verhältnisses von Lei s- tung und Gegenleistung Zweifel an der Wirksamkeit hatte. So etwas wird auch von der Revision nicht aufgezeigt. Das i n de m Be r u fungsurteil wiedergegebene Vor bringen der Beklagten , dass die Schuldnerin kaum über die Sachkunde ve r- fügt habe , um bei der ( unterbliebenen) Besichtigung zu ein er Werteinschätzung zu gelangen , legt vielmehr nah e , dass seitens der Schuldnerin gegenüber der Beklagten Bedenken wegen des Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung nicht aufgetreten sind. 22 - 10 - III . Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Krüger Stresemann Czub Brückner Weinland Vorinsta nzen: LG Krefeld, Entscheidung vom 16.07.2009 - 3 O 100/07 - OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 16.12.2010 - I - 12 U 142/09 - 23
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