VIII ZR 51/14 - VIII. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 51/14 Verkündet am: 21. Januar 2015 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle i n dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 577 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, § 469 Abs. 1 Satz 1, § 280 Abs. 1 Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten , so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zw i- schen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten) verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntnise r- langung nicht ausgeübt hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, NJW - RR 2005, 1534). BGH, Urteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14 - LG Hamburg AG Hamburg - St. Georg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. Januar 2015 durch d ie Vorsitzende Richter in Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Ri chter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 34 - vom 16. Januar 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfah rens, an das Ber u- fungsgericht zurück ver wiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: D ie Klägerin ist Mieterin einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung in Hamburg. Sie bewohnt die im dritten Obergeschoss befindlichen Räume aufgrund eines mit dem damal igen Grundstückseigentümer R . M . am 18. Februar 1992 abgeschlossenen Mietvertrags. Zu diesem Zeitpunkt war neben Herrn M . auch dessen Ehefrau Miteigentümerin des Grundstücks. Streitig ist, wann hinsichtlich der im Haus befindlichen sieben Woh nungen erstmals Wohnungseigentum gebildet worden ist. Nach der Darstellung der Klägerin ist im Jahre 1996 Wohnungseigentum begründet worden ; die Beklagte 1 - 3 - macht dagegen geltend, es sei bereits im Jahr 1971 Wohnungseigentum gebi l- det worden. Herr M . verstarb im Jahr 2006 und wurde von seiner Ehefrau beerbt, die am 13. September 2006 als Alleineigentümerin in das Grundbuch eingetr a- gen wurde. Mit notariell beurkundetem Schenkungsvertrag vom 8. Dezember 201 0 überließ sie das Grundstück ihrer Tochter, der Beklagten, behielt sich aber den lebenslangen Nießbrauch daran vor. Am 19. März 2011 verstarb auch Frau M . . Daraufhin veräußerte die Beklagte sämtliche in dem Mehrfamilie n- haus gelegenen sieben Wohnungen mit notariellem Kaufvertrag vom 17. Mai 2011 zu einem Gesamtpreis von 1.306.000 . GmbH. Die Klägerin wurde von der Beklagten weder von deren Veräußerung s- absicht noch vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet. Auf ein möglicherweise bestehendes Vorkaufsrecht wurde sie ebenfalls nicht hingewiesen. Die K äuferin wurde am 18. Juli 2011 als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 23. August 2011 informierte die Hausverwaltung der Erwerberin die Klägerin über die Veräußerung der Wohnungen. Am 12 . Januar 2012 bot die neue Eigentüme rin der Klägerin die von ihr bewohnte Wohnung (Wohnung Nr. 5) 12 % Erwerbskosten zum Kauf an. Dabei wies sie darauf hin, dass sie die we i- teren sechs Wohnungen in den letzten zweieinhalb Monaten zum gleichen Preis verkauft habe. Die Klägerin macht geltend, di e Beklagte habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf der Wohnung ihr gesetzliches Vo r- kaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wo h- 2 3 4 - 4 - - auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten G e- samtkaufpreis - können. Das Amtsgericht hat d ie auf Zahlung dieses Betrags nebs t Zinsen geric h- tete Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision ve r- folgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter. Entsch eidungsgründe: Die Revision hat Erfolg . I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: D ie Klägerin h abe gegen die Beklagte weder aus § 280 Abs. 3, § 281 BGB (Schadensersatz statt der Leistung) noch aus § 280 Abs. 1 BGB wegen Verletzung einer mietvertraglichen Nebenpflicht Anspruch auf Ersatz des ge l- tend gemachten Schadens. Zwar sei die Beklagte als Vermieterin der Klägerin gemäß §§ 469, 577 Abs. 2 BGB ver pflichtet gewesen, die Klägerin über die b e- absichtigte Veräußerung der Wohnung zu unterrichten und diese auf ihr geset z- liches Vorkaufsrecht hinzuweisen. Diesen Verpflichtungen sei sie schuldhaft n icht nachgekommen, weswegen grundsätzlich ein Schadensersatz anspruch in Betracht komme. Gleichwohl könne die Klägerin nicht Ersatz des vorliegend geltend gemachten Schadens beanspruchen, der in der Differenz zwischen a n- teiligem Kaufpreis für die Wohnung und deren Verkehrswert bestehe. 5 6 7 8 - 5 - Die Klägerin mache vorliege nd einen Nichterfüllungsschaden gemäß § 280 Abs. 3, § 281 BGB geltend. Ein solcher könne dann bestehen, w enn die Wohnung trotz wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechts des Mieters vom Ve r- mieter an den Erwerber übereignet werde. In einem solchen Fall richte si ch die Höhe des Schadens nach dem Gesamtvermögens ver gleich, bei de m die ta t- sächliche Entwicklung und die im Falle ordnungsgemäßer Erfüllung bestehende Vermögenslage einander gegenüber zu stellen sei en . Der Vermögensschaden bestehe dann regelmäßig in der Di fferenz zwischen dem anteiligen Kaufpreis der Wohnung und deren Verkehrswert. Eine solche Fallgestaltung sei vorli e- gend jedoch nicht gegeben. Die Klägerin habe das ihr zustehende Vorkauf s- recht nicht ausgeübt, weswegen zwischen ihr und der Beklagten - mange ls Z u- standekommen eines Kaufvertrags - kein (kauf - ) vertraglicher Leistungsa n- spruch begründet worden sei, der im Falle der Nichterfüllung auszugleichen wäre. Der damit allein in Betracht kommende Schadensersatzanspruch wegen Verletzung einer mietvertragl ichen Nebenpflicht (§ 280 Abs. 1 BGB) umfasse nicht den von der Klägerin geltend gemachten Schaden. Zwar erstrecke sich die Ersatzpflicht nach § 280 Abs. 1 BGB auf die unmittelbaren und mittelbaren Folgen des schädigenden Verhaltens. Ausgenommen seien jedo ch Schäden, die außerhalb des Schutzzwecks der verletzten Pflicht lägen. Ein erstattungsf ä- higer Schaden wäre daher etwa dann zu bejahen, wenn der Vermieter den Kaufvertrag gegenüber dem (Dritt - ) Käufer erfülle und dieser dann das Mietve r- hältnis kündige. W er de die Wohnung dagegen an einen Kapitalanleger ohne Eigennutzungs - oder Verwertungsabsicht veräußert , entst ehe dem Mieter im Allgemeinen kein ersatzfähiger Vermögensnachteil. Ein ausgleich s pflichtiger Vermögensschaden folge insbesondere nicht daraus, dass zwischen den Pa r- teien des Kaufvertrags ein unter dem Verkehrswert liegender Kaufpreis verei n- bart worden sei. Der Mieter könne in einem solchen Fall nicht etwa geltend m a- 9 10 - 6 - chen, dass er die Wohnung zu einem höheren Preis hätte weiterverkaufen kö n- nen , denn der Verlust eines Veräußerungsgewinns werde vom Schutzzweck des § 577 BGB nicht gedeckt. Ebenso wenig könne er bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts geltend machen, er hätte die Wohnung zu einem günstigeren Preis erworben . II. Diese Beurteilung hält rechtli cher Nachprüfung nicht stand . Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin g e- mäß § 280 Abs. 1, § 5 77 Abs . 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2, § 249 BGB auf Ersatz der geltend gemachten Differenz zwischen Verkehrswert der Wo h- nung und anteiligem Kaufpreis nicht verneint werden. 1. Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass die B e- klagte nach dem für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt die sie als Vermieterin treffenden mietvertraglichen Nebenpflichten schuldhaft verletzt hat, die Klägerin über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts und den Inhalt des mit der H . GmbH abgeschlossen Kaufvertrags zu unterrichten. a) Der Verkauf der von der Klägerin angemi eteten Wohnung an die H . GmbH begründete nach dem für das Revisionsverfahren ma ß- ge b lichen Sachverhalt gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ein gesetzliches Vo r- kaufsrecht der Klägerin . aa) Die Beklagte war zum Zeitpunkt des Entstehens des Vorkaufsrechts Vermieterin der Klägerin. Nach dem Tod des ursprünglichen Vermieters war dessen Witwe als Alleinerbin in den mit der Klägerin beste henden Mietvertrag eingetreten. Diese Vermieterstellung behielt sie auch nach der unter Nie ß- 11 12 13 14 - 7 - brauchvorbehal t (§§ 1068, 1030 BGB ) erfolgten schenkweisen Überlassung des Grundstücks an die Beklagte (vgl. Senatsurteil vom 7. September 2005 - VIII ZR 24/05, NJW 2006, 51 Rn. 13). Erst m it dem Ableben der Nießbrauc h- berechtigten ist die Beklagte gemäß § 1056 A b s. 1, § 566 Abs. 1 BGB Vermi e- terin geworden (vgl. Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, WuM 2011, 690 Rn. 11). b b ) Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob bereits im Jahr 1971 - so die Darstellung der Beklagten - oder er st im Jahr 1996 - so der Vortrag der Klägerin (im Urteil des Amtsgerichts ist versehentlich von 2006 die Rede) - Wohnungseigentum begründet worden ist. Es hat letztlich , ebenso wie das Amtsgericht , zugunsten der Klägerin unterstellt, dass Wo h- nungseigentum - wie von § 577 Abs. 1 BGB vorausgesetzt - erst nach A b- schluss des Mietvertrags begründet worden ist. Hiervon ist auch f ür das Revis i- onsverfahren a uszugehen . cc) Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts sind im Streitfall die weiteren Voraussetzungen eines gesetzlichen Vorkauf s- rechts der Klägerin gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt. Die an die Klägerin vermietete Wohnung ist erst mals nach der mietweisen Überlassung veräußert worden. Der Umstand, dass die Wohnung zunächst sche nkweise an die B e- klagte übereignet w o r de n war , hindert - anders als die Revisionserwiderung meint - die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht . Bei dem Verkauf der Wohnung an die H . GmbH ha n- delt es sich - ausgehend von einer im Revisionsverfahren zu unterstellenden erstmaligen Begründung von Wohnungseigentum im Jahr 1996 - um einen das Vorkaufsrecht auslösenden (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 8; vgl. auch Senats urteil e vom 14. April 1999 - V III ZR 384/97, BGHZ 141, 194, 197 ff. [zu § 2b Abs. 1 WoBindG] ; vom 29. März 2006 15 16 - 8 - - VIII ZR 250/05, BGHZ 167, 58, 61 ff. [zu § 570b BGB aF]) Erstverkauf . Denn der davor vollzogene Eigentum sübergang auf die Beklagte war nicht aufgrund eines Verkaufsgeschäfts , sondern aufgrund einer von § 577 BGB nicht erfas s- t en unentgeltlichen Übertragung erfolgt . Die Annahme der Revisionserwiderung, ein Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB sei auch dann ausgeschlossen, wenn dem Verkau f an einen Dritte n - wie hier - eine schenkweise Übertragung an Familienangehörige vorausgegangen sei, findet im Gesetz keine Stütze. Ein Vorkaufsrecht entsteht nach der Regelung des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nur, wenn der Vorkaufsve r- pflichtete eine ihrem i nhaltlichen Gehalt nach als Kaufvertrag zu beurteilende Vereinbarung abgeschlossen hat. Hiervon macht § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Einschränkung bei einem Verkauf an Familien - und Haushaltsangehörige des Vermieters, weil der Gesetzgeber in diesen Fällen de m Interesse des Vermi e- ters, die Wohnung an eine bestimmte Person zu verkaufen, höheres Gewicht bei gemessen hat (BT - Drucks. 12/3013, S. 18). Dass ein Ausschluss des Vo r- kaufsrechts auch in den Fällen gegeben sein sollte, in denen der Vermieter die Wohnung de m Familienangehörigen schenkweise überlassen hat, ist weder dem Wortlaut noch den Gesetzesmaterialien zu entnehmen. Eine von der Rev i- sionserwiderung erwogene analoge Anwendung der als solche eng auszul e- genden Ausnahmeregelung des § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB k ommt schon ma n- gels Bestehens einer planwidrigen Regelungslücke nicht in Betracht. Schenkungen des Vermieters an Familien - oder Haushaltsangehörige l ö- sen danach e inerseits schon kein Vorkaufsrecht des Mieters aus, weil es sich hierbei nicht um ein nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB vorausgesetztes Kaufg e- schäft handelt . Andererseits führen sie, wenn der mit einer Schenkung bedac h- te Familienangehörige die Wohnung später an einen Dritten verkauft , anders als die in § 471 BGB genannten Verkäufe im Wege der Zwangsv ollstr e- 17 18 - 9 - ckung/aus der Insolvenzmasse und die in § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB genannten Verkäufe an Familienangehörige (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, aaO), nicht dazu, dass es sich bei einem späteren Verkauf an einen Dritten um einen d as Entstehen eines Vorkaufsrechts hindernden Zwei t- verkauf handelt. b) Die Beklagte war daher gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 S a tz 1 BGB verpflichtet, der Klägerin den Inhalt des mit dem Dritten geschlo s- senen Kaufvertrags unverzüglich mitzuteile n. Weiter traf sie die Pflicht, die Kl ä- gerin über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts zu unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB). Beiden Verpflichtungen ist die Beklagte nach den recht s- fehlerfreien, im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellung en des B e- rufungsgerichts schul d haft nicht nachgekommen. 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch einen Anspruch der Klägerin gemäß § 280 Abs. 1, § 249 BGB auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der von ihr bewohnten Wohnung und d em hierfür vereinba r- te n anteilige n Kaufpreis verneint. Es hat - dem Amtsgericht folg end - die Au f- fassung vertreten, der Ersatz eines solchen Schadens sei - auch wenn die Kl ä- gerin letztlich einen Nichterfüllungsschaden geltend mache - nicht vom Schut z- zweck des § 577 BGB gedeckt. Werde - wie hier - das Vorkaufsrecht nicht au s- geübt, liege ein er stattungspflichtiger Schaden des Mieters vor, wenn der Kä u- fer das Mietverhältnis (etwa wegen Eigenbedarfs) kündige. Dagegen stelle der Umstand, dass zwischen den Kaufve rtragsparteien ein unter dem Verkehrswert liegender Kauf preis vereinbart worden sei, anders als bei der Nichterfüllung e i- nes durch ein ausgeübtes Vorkaufsrecht zwischen den Mietparteien zustande gekommenen Kaufvertrags , keinen ausgleich s pflichtigen Vermöge nsschaden dar. 19 20 - 10 - a) Das Berufungsgericht hat damit zwar im Ausgangspunkt zutreffend e r- kannt, dass die Klägerin der Sache nach einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung ( " Nichterfüllungsschaden " ) geltend macht, hat jedoch diesen Ansatz rechtsfe hlerhaft n icht weiterverfolgt. Es hat bei der von ihm vorgeno m- menen Differenzierung zwischen ausgeübte m und nicht ausgeübte m Vorkauf s- recht nicht hinreichend beachtet, dass die Klägerin infolge der von der Bekla g- ten unterlassenen Mitteilungen erst zu einem Zeitpunkt Kenntnis vo n dem Inhalt des mit einem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags und von dem Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts erlangt hat, als d ieser Kaufvertrag schon vollzogen und der Käufer als neuer Eigent ümer im Grundbuch eingetragen war . Deswegen hat es sich den Blick dafür verstellt, dass es bei der vorliegend g e- gebenen Sachlage für die Klägerin im Ergebnis k einen Unterschied macht e , ob sie durch Ausübung ihres Vorkaufsrecht s einen Kaufvertrag zustande br achte und anschließend von der B eklagten, der (wovon in der Revisionsinstanz au s- zugehen ist) die Erfüllung dieses Vertrags von Anfang an unmöglich gewesen wäre , Ersatz der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis verlangt e , oder ob sie von dem bei dieser Sachlage für die Verwirklic hung ihres Erfü l- lung s interesses sinn losen Zwischenschritt der - nach den für die Revision s- instanz maßgeblichen Feststellungen des Berufungsgerichts (§ 559 Abs. 1 ZPO) nicht erfolgten - Ausübung des Vorkaufsrechts abs ah und sogleich Ersatz des entsprechende n Schadens begehrt e . In beiden Fällen wäre d as Erfüllung s- interesse der Klägerin in gleicher Weise beeinträchtigt worden. Entscheidend ist letztlich, dass die Beklagte durch die Verletzung der sie nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2 BGB tre ffenden Mitteilungspflichten das Vo r- kaufsrecht der Klägerin nach § 577 BGB , also den Erwerb der Wohnung zu dem vereinbarten anteiligen Kaufpreis , vereitelt hat. aa) Nach der Konzeption der §§ 577, 463 ff. BGB dient nicht nur der - durch die Ausübung d es Vorkaufsrechts zustande kommende (§ 577 Abs. 1 21 22 - 11 - Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB) - Kaufvertrag zwischen den Mietvertragsparteien der Realisierung des Vorkaufsrechts. Vielmehr haben auch die gesetzlich vorg e- schriebenen Mitteilungspflichten den Zweck , das Erfüllu ngsinteresse des Vo r- kaufsberechtigten zu sichern, denn dieser wird erst durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls (und im Falle des § 577 Abs. 2 BGB durch Belehrung über sein e Vorkaufs berechtigung ) in die Lage versetzt, sein Vorkaufsrecht au s- zuüb en und damit seinen Erfüllungsanspruch zu begründen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, juris Rn. 16 [zu § 510 Abs. 1 BGB aF, heute § 469 Abs. 1 BGB] mwN ). Der aus der Verletzung einer Mitteilungspflicht entstehende Anspruch auf Ersatz d es vom Mitteilungspflichtigen auszugle i- chenden Schaden s kann , sofern dieser durch die Unterlassung der Mitteilung adäquat verursacht wurde, auch auf das Erfüllungsinteresse gerichtet sein ( BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO). bb) So l iegen die Dinge hier. D er Klägerin, die vor Abschluss des Kau f- vertrags zwischen der Beklagte n und dem Dritten weder über Existenz und I n- halt des Vertrages (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB) noch über das B e- stehen ihres Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 2 BGB ) unterrichtet worden war , sta n- den lediglich zwei Wege offen, hierauf zu reagieren. Keiner der beiden Schritte hätte aber zu r Verwirklichung ihres Erfüllungsinteresses geführt. Vielmehr blieb der Klägerin in beiden Fällen nur die Möglichkeit, Schadensersat z wegen Vere i- telung ihres Vorkaufsrechts zu verlangen. (1) D ie Klägerin hätte an sich , d a die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB) erst mit Mitteilung des Inhalts des mit dem Drit ten abgeschlossenen Kaufve r- trags beginnt, das Vorkaufsrecht noch binnen einer Frist von zwei Monaten ab Erhalt einer nachträglichen Mitteilung des Vermieters oder des Käufers über den Inhalt des Kaufvertrags und das Bestehen ihres Vorkaufsrechts (§ 577 23 24 - 12 - Abs . 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 2 BGB , § 577 Abs. 2 BGB ) ausüben ( vgl. O LG Celle, ZMR 2008, 119 ) und hierdurch mit de r Beklagten einen zweiten Kaufve r- trag zu denselben Bedingungen zustande bringen können , wie sie im Kaufve r- trag zwischen Beklagter und Dritte m vereinbart worden sind ( § 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB; vgl. BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 21 mwN ). Die sen zweiten Kaufvertrag hätte die B e- klagte aber nicht mehr erfüllen können (§ 275 Abs. 1 BGB) , weil sie das E ige n- tum am Grundstück schon vor der mit Schreiben der Hausverwaltung vom 23. August 2011 erfolgten Unterrichtung der Klägerin über den erfolgten Verkauf auf den Käufer über tragen hatte. Der Eigentums wechsel w ar bereits am 18. Juli 2011 in das Grundbuch ein getragen worden . D aher hätte d ie Klägerin nach dem in der Revisionsinstanz maßgebl i- chen Sachverhalt im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts lediglich Sch a- densersatz statt der Leistung nach § 311a Abs. 1, 2 Satz 1, § 275 Abs. 1, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB wegen anfänglicher subjektiver Unmöglichkeit der Übe r- eignung verlangen können. Zwar ist in den Fällen, in denen ein Schuldner - wie hier - den Kaufgegenstand an einen Dritten übereignet hat, dem Schuldner die Übereignung an den Gläubiger nicht schon de swegen unmöglich, weil er über ihn nicht mehr verfügen kann und auf ihn auch keinen Anspruch hat. Unmö g- lichkeit liegt vielmehr erst dann vor, wenn feststeht, dass der Schuldner die Ve r- fügungsmacht nicht mehr erlangen und zur Erfüllung des geltend gemachten Anspruchs nicht mehr auf die Sache einwirken kann ( BGH, Urteile vom 26. März 1999 - V ZR 368/97, BGHZ 141, 179, 181 f.; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, NJW - RR 2005, 1534 unter II 3). Ist die Unmöglichkeit - wie bei einem Anspruch aus § 311a Abs. 2, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB - anspruch s- begründende Voraussetzung, nimmt der Bundesgerichtshof jedoch, um die A n- forderungen an die Darlegungs - und Beweislast des Gläubigers nicht zu übe r- spannen, in ständiger Rechtsprechung an, dass die Weiterveräußerung die 25 - 13 - U nmöglichkeit indiziert, solange der Schuldner - wie hier - nicht darlegt, dass er zur Erfüllung willens und in der Lage ist (BGH, Urteile vom 26. März 1999 - V ZR 368/97, aaO S. 182 f. mwN; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO). (2) Statt ihr Vorka ufsrecht nach § 577 BGB nachträglich noch ausz u- üben, stand der Klägerin aber auch die Möglichkeit offen, wegen Verletzung der in § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB geregelten mie t- vertraglichen Nebenpflichten Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu ve r- langen (vgl. BGH, Urteil e vom 17. Januar 2003 - V ZR 137/02, WuM 2003, 281 unter II 2 a aa , und V ZR 127/02, juris Rn. 21 f. [ jeweils zur Haftung aus pVV]) . Für diesen Schritt hat sie sich entschieden. Die Verletzung solcher Nebenpflic hten führt zwar nicht stets zu einem Anspruch auf Ersatz des Erfüllungsinteresses. Insbesondere wird es Fälle g e- ben, in denen sich die Verletzung der Mitteilungspflichten letztlich nicht au s- wirkt, weil der Vorkaufsberechtigte noch rechtzeitig vor der Übere ignung der Kaufsache an den Dritten Kenntnis vom Inhalt des Kaufvertrags (und im Falle des § 577 BGB von seiner Vorkaufsberechtigung ) erlangt und durch die Au s- übung seines Vorkaufsrechts einen - noch erfüllbaren - Kaufvertrag mit dem Mitteilungsverpflichte ten zustande bringen kann. Dieser muss dann entsche i- den, welchen der beiden gegen ihn gerichteten Ansprüche auf Übereignung der Kaufsache er erfüllt. Entschließt er sich für eine Erfüllung des mit dem Dritten abgeschlossen en Kaufvertrags, hat er dem Vorkau fsberechtigten wegen nac h- träglicher Unmöglichkeit Schadensersatz statt der Leistung nach § 280 Abs. 1, 3, § § 283, 275 Abs. 1 BGB zu leisten (vgl. BGH, Urteile vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO Rn. 16; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO u n- ter II 4 [zur Vorgängerregelung des § 325 BGB aF] ). 26 27 - 14 - Hiervon zu unterscheiden ist jedoch die vorliegend zu beurteilende Fal l- konstellation, bei der die Kenntniserlangung erst nach Übereignung des Anw e- sens an den Dritten erfolgte und bei der daher die Verletzun g der Mitteilung s- pflichten unmittelbar zur Vereitelung des Vorkaufsrechts führte. Infolge der u n- terbliebenen Unterrichtung hätte die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Klägerin - wie bereits ausgeführt - nur noch bewirken können, dass sie einen Kaufvert rag mit der Beklagten begründete, dessen Erfüllung der Beklagten von vornherein unmöglich gewesen wäre (anfängliche Unmöglichkeit) mit der Folge, dass sie der Klägerin gemäß § 311a Abs. 1, 2, § 275 Abs. 1, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB Schadensersatz statt de r Leistung wegen Nichterfüllung des z u- stande gekommenen Kaufvertrags hät te leisten müssen. D a d ie Ausübung des Vorkaufsrechts die Klägerin somit nicht in die Lage versetzt hätte , ihr Erfü l- lung s interesse durchzusetzen , ist hier die Ausübung dieses Rechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 1 BGB) als sinnlose r Zwischens chritt zu werten. (3) Weil das Erfüllungsinteresse der Klägerin unmittelbar durch die Ve r- letzung der mietvertraglichen Nebenpflicht vereitelt worden ist, ist der aus der Verletzung der mietre chtlichen Nebenpflicht resultierende Schadensersatza n- spruch aus § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz des Erfüllungsinteresses gerichtet (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO). Der Ersatz des Erfü l- lungsinteresses besteht hier - ebenso wie in dem vom Senat bereits entschi e- denen Fall der nachträglichen Unmöglichkeit der Erfüllung eines zwischen Vo r- kaufsberechtigtem und Mitteilungsverpflichteten zustande gekommenen Kau f- vertrags (Senatsurteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO) - im Ausgleich de r Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem auf sie entfa l- lende n Anteil des Kaufpreises , allerdings abzüglich von der Kläge rin ersparter Kosten (insbesondere Erwerbs - und Finanzierungskosten) . 28 29 - 15 - Nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu le genden Vortrag der Kl ä- gerin beläuft sich der mit dem Grundstückser werber vereinbarte anteilige Kau f- preis für die Wohnung (§ Bei ordnungsgemäßer Unterrichtung hätte sie d iesen Vermögenszuwachs (abzüglich für den Erwerb und dessen Finanzi e- rung auf zuwendender Kosten) in Gestalt des Sondereigentums an der Wo h- nung und de s dazu gehörenden Miteigentumsanteil s erhalten. An die Stelle des entgangenen Vermögensvorteil s tritt nun de r geldwerte Ausgleich der Wertdiff e- renz . (4) Die Verletzung der Mitteilungspflichten ist für den geltend gemachten Schaden auch ursächlich geworden. (a) Es ist davon auszugehen, dass die Klägerin bei rechtzeitiger Mitte i- lung des Inhalts des Kaufver trags (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB) und gleichzeitiger Belehrung über ihr Vorkaufsrecht ( § 577 Abs. 2 BGB) von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hätte. Die Mitteilungspflichten des Vorkauf s- verpflichteten stellen vertragliche Aufklärungspflicht en dar, die dazu bestimmt sind, de m Berechtigten eine sachgerechte Entscheidung über bestimmte G e- schäfte - nämlich über die Ausübung des Vorkaufsrechts - zu ermöglichen (vgl. BGH, Urteil vom 17. Januar 2003 - V ZR 137/02, aaO unter II 2 b bb). Bei Ve r- letzu ng solcher Pflichten spricht eine Vermutung für " aufklärungsrichtiges " Ve r- halten (BGH, Urteil e vom 17. Januar 2003 - V ZR 137/02, aaO , und V ZR 127/02, aaO Rn. 28; jeweils mwN). Umstände, die diese Vermutung widerle g- ten, sind weder von der Revisionserwider ung aufgezeigt worden noch sonst ersichtlich. (b) Ferner ist für die Revisionsinstanz zu unterstellen, dass die Klägerin die sie treffende Kaufpreiszahlungspflicht aus einem - bei rechtzeitiger Unte r- 30 31 32 33 - 16 - richtung durch Ausübung ihres Vorkaufsrechts begründet en - Kaufvertrag (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB) auch hätte erfüllen können. Das Ber u- fungsgericht hat zwar insoweit - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. Die Revision verweist aber zu Recht darauf, dass die Kläg erin vorgetragen habe, s ie wäre aufgrund ihrer Kreditwürdigkeit und tei l- weise vorhandener Eigenmittel in der Lage gewesen, den zwischen der Bekla g- ten und dem Dritten ausgehandelten , anteilig auf die von ihr genutzte Wohnung entfallenden Kaufpreis zu entric hten. ( 5 ) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht auch der Schutzzweck des § 577 BGB vorliegend einem auf Ersatz der Differenz zw i- schen Verkehrswert der Wohnung und anteiligem Kaufpreis ( abzüglich erspa r- ter Kosten) gerichtete n Schadensersatz anspruch aus § 280 Abs. 1, § 249 BGB nicht entgegen. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, wenn - wie hier - das Vo r- kaufsrecht nicht ausgeübt werde, sei dem vorkaufsberechtigten Mieter nur der durch eine Verdrängung aus der Mietwohnung entstehende Schaden zu erse t- zen. Dagegen stelle der Umstand, dass zwischen den Kaufvertragsparteien ein niedriger Kaufpreis vereinbart worden sei, anders als bei der Nichterfüllung e i- nes durch ein ausgeübtes Vorkaufsrecht zwischen den Mietparteien zustande gekommenen Kaufvert rags , keinen ersatzpflichtigen Vermögensschaden dar. Hierbei verengt das Berufungsgericht den Sinn und Zweck des Vorkaufsrechts des Mieters nach § 577 BGB entgegen de m in den Gesetzesmaterialien und auch in der genannten Bestimmung selbst zum Ausdruck geko mmenen Willen des Gesetzgebers. (a) Der Senat hat sich mit der Frage, ob sich aus dem Schutzzweck des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters Einschränkungen hinsichtlich der E r- satzfähigkeit der dem Mieter entstandenen Vermögenseinbußen ergeben, b e- reit s i m Zusammenhang mit Schadensersatzansprüchen wegen nachträglicher 34 35 - 17 - Unmöglichkeit des mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zwischen Mieter und Vermieter begründeten Kaufvertrags befasst . Dabei hat er dem Zweck des in § 570b BGB aF (heute § 577 BGB) geregelt en Vorkaufsrechts , den Schutz der Mieter vor spekulativen Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswo h- nungen und deren Veräußerung an Dritterwerber zu verstärken, keine B e- schränkung des Anspruchs nach § 325 BGB aF (heute § 280 Abs. 1, 3, § 283 BGB) auf d en Schaden entnommen , den der Mieter infolge einer Verdrängung aus der gemieteten Wohnung erleide t ; vielmehr hat der Senat dem Mieter, dem die Wohnung vom Vermieter nach Ausübung des Vorkaufsrechts nicht überei g- net worden war, einen Anspruch auf Ersatz der Wertdifferenz zwischen Ve r- kehrswert und vereinbartem Kaufpreis zugesprochen . Maßgebend dafür war die Überlegung, dass das Gesetz den Schutz des Mieters durch d essen Berecht i- gung realisiert, bei Eintritt des Vorkaufsfalls einen Kaufvertrag zwischen sich un d dem Verkäufer zustande zu bringen, und dass der Mieter - wenn d er Ve r- käufer die sich daraus ergebende Übereignungspflicht nicht erfüllt - nach allg e- meinem Schuldrecht Schadensersatz in Höhe des Erfüllungsinteresses bea n- spruchen kann (Senatsurteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO). (b) Diese Grundsätze lassen sich auch auf die vorliegende Fallgestaltung übertragen, in der zwar kein Kaufvertrag zwischen den Mietvertragsparteien begründet , gleichwohl aber das durch § 577 BGB gewährleistete Erfüllun gsint e- resse des Mieters verletzt worden ist. Das Berufungsgericht , das dies anders sieht, verkehrt den von § 577 BGB angestrebten Schutz des Mieters in sein Gegenteil. (aa) Es trifft zwar zu, dass der Gesetzgeber mit der Einführung des g e- setzlichen Vor kaufsrechts des Mieters für den Fall des erstmaligen Verkaufs einer in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung (§ 570b BGB aF; § 577 BGB) vor allem die Absicht verfolgte, den Mieter vor spekulativen U m- 36 37 - 1 8 - wandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen m it anschließender Veräußerung an Dritterwerber zu schützen (BT - Drucks. 12/3013, S. 18; 12/3254, S. 40). Darin erschöpft sich der Schutzzweck dieser Regelung jedoch nicht. Vielmehr war dem Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesmaterialien auch daran gelegen, dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist (BT - Drucks. 12/3013, aaO; 12/3254, aaO). Hätte die Absicht des Gesetzgebers allein darin bestanden, den Mieter vor einer Eigenbedarfs - oder Verwertungskündigung des Dritterwerbers zu schützen, hätte er dieses Anliegen schon durch einen zeitweisen Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit des Erwerbers (vgl. § 577a BGB) verwirklichen können. Dass er stattdessen das Inst rument des Vorkaufsrechts gewählt hat, belegt seine Zielsetzung, dem Mieter die Wohnung nicht nur zur Nutzung zu erhalten, sondern dessen Interesse an einem Erwerb der Wohnung , insbeso n- dere wenn dieser aus seiner Sicht günstig ist, zu schützen. D enn d as We sen eines Vorkaufsrechts liegt gerade darin, dass der Vorkaufsberechtigte bei Au s- übung des Vorkaufsrechts und bei Erfüllung des dadurch begründeten Kaufve r- trags in die Lage versetzt wird, an den zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem ausgehandelten Ko nditionen zu partizipieren. Durch die Verweisung in § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB auf die Bestimmungen zum Vorkaufsrecht (§§ 463 ff. BGB) wird dem Mieter im Wesentlichen die gleiche Rechtsstellung ein ger äum t w ie einem sonstigen Vorkaufsberechtigten. Er hat damit g emäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB die Möglichkeit , allein durch eine Erkl ä- rung gegenüber seinem Vermieter einen Kaufvertrag mit diesem zu den Bedi n- gungen zustande zu bringen, die dieser mit dem Dritten vereinbart hat. (bb) D as Interesse des Mieters an der Verwirklichung seines Vorkauf s- rechts wird aber nicht nur dann verletzt, wenn der durch Ausübung des Vo r- 38 39 - 19 - kaufsrechts zustande gekommene Kaufvertrag vom Vermieter wegen anfängl i- cher oder nachträglicher Unmöglichkeit der Eigentumsverschaffung ni cht vol l- zogen wird, sondern auch dann, wenn - wie hier die Beklagte - der Mitteilung s- verpflichtete den Mieter so spät vom Verkaufsfall und dem Vorkaufsrecht unte r- richtet, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts im Hinblick auf die bereits erfol g- te Übereignung an einen Dritten leerliefe. Denn auch die Mitteilungspflichten nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB dienen - wie bereits ausgeführt - dazu, das Erfüllungsinteresse des Vorkaufsberechtigten zu sichern; dieser wird erst durch die Mit teilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls (und durch die Belehrung über seine Vorkaufsberechtigung) in die Lage versetzt, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu b e- gründen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO mwN [ zu § 510 BGB aF , heu t e § 469 BGB]). Er kann daher auch in diesen Fällen A n- spruch auf Ersatz der Differenz zwischen Kaufpreis und Wert der Wohnung h a- ben (so auch Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Mi e t - und Mietprozessrecht, 7 . Aufl., § 57 7 BGB Rn. 24; wohl auch Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 283 f.). Ob eine andere Beurteilung in den Fällen geboten ist, in denen der Mi e- ter die Wohnung nicht zur Eigennutzung, sondern von vornherein zur Weite r- veräußerung erwerben will (so AG Ha mburg, WuM 1996, 477; Münc h- KommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 577 Rn. 22; Staudinger/Rolfs, Neubearb. 201 4 , § 577 Rn. 58; Schmidt - Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 45 ) kann hier dahinstehen. Denn eine solche Konstellation ist vorliegend nicht g e- geben. I II. Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand; es ist aufz u- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Ende ntscheidung reif, da das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen zum Zeitpunkt der Umwandlung 40 - 20 - in Wohnungseigen tum , zur Entstehung eines kausalen Schadens und zu de s- sen Höhe getroffen hat. Sie ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverwe i- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Achilles RiBGH Dr . Schneider ist wegen Erkrankung an der Unterschrift gehind ert. Dr. Milger, 04.02.2015 Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Hamburg - St. Georg, Entscheidung vom 31.05.2013 - 920 C 16/13 - LG Hamburg, Entscheidung vom 16.01.2014 - 334 S 37/13 -

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