ECLI:DE:BGH:2018:241018UVIIIZR52.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 52/18 Verkündet am: 24. Oktober 2018 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Eine vom Mieter auf e igene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen - )Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachte il des Mieters sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen (Best ä- tigun g und Fortführung der Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff. sowie vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, NZM 2010, 735 Rn. 12 ff.) BGH, Urteil vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 52/18 - LG Berlin AG Berlin - Spandau - 2 - Der V III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. Oktober 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Bünger , Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision d er Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 30. Januar 2018 aufgehoben, soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Spa n- dau vom 16. März 2017 wird (insg esamt) zurückgewiesen. Die Kläger haben die Ko sten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte zu 2 is t seit dem Tod des während des Revisionsver fahrens verstorbenen Beklagten zu 1 alleinige Mieterin einer im Jahr 20 04 angemieteten Wohnung der Kläger in Berlin. Die 77 qm große Wohnung befindet sich in einem 1976 errichteten Meh r- familienhaus in mittlerer Wohnlage . Die bei Übergabe der Wohnung an die B e- klagten vorhandene gebrauchte Einbauküche wurde mit Zustimmung de r Kläger wenige Wochen nach dem Einzug der Beklagten durch eine auf deren Kosten 1 2 - 3 - angeschaffte neue Einbauküche ersetzt. Der Sohn der Kläger verkaufte im A n- schluss die ausgebaute Küche neinrichtung . Mi t Schreiben vom 21. Oktober 2015 baten die Kläger die B eklagten u n- ter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2015 um Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 622,78 mit Wirkung zum 1. Januar 2016. Sie vertr a ten dabei die Auffassung, die begehrte Erhöhung sei unter anderem deshalb gerechtfertigt, weil die Wohnung über eine moderne Küchenausstattung verfüge, die mitvermietet und deshalb bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sei. Die Beklagten kamen dem Zustimmungsb egehren nicht nach. Mit der Kl a ge haben die Kläger die Beklagte n auf Zustimmung zu der vorgenannten Miete rhöhung in Anspruch genommen . Das Amtsgericht hat die Beklagten verurteilt, der Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete von bisher lediglich m- men ; im Übrigen hat es die Klage abgewiesen , weil es die Einbauküche nicht als Mietgegenstand angesehen hat . Auf die Berufung der Kläger hat das Lan d- gericht das erstinstanzliche Urteil unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels dahin abgeändert , das s die Beklagten zu einer Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete um weitere 27,72 insgesamt al so auf 699,27 verurteilt werden . Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begr ündung seiner Entscheidung , soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We sentlichen ausgeführt: Die Beklagten seien aufgrund des Zustimmungsverlangens der Kläger gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichte t, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete über das an b dem 1. Januar 2016 zuzustimmen. Diese Miete übersteige die ortsübliche Miete nicht. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei hierbei von einer Aussta t- tung der Wo hnung mit einer von den Klägern zur Verfügung gestellten Einba u- küche auszugehen. Diese wohnwerterhöhende Ausstattung sei von den Parte i- en bei Vertragsbeginn konkludent vereinbart worden. Die derzeit in der Wo h- nung vorhandene Einbauküche sei zwar erst im Laufe des M ietverhältnisses mit Zustimmung der Kläger von den Beklagten eingebaut worden; dies ändere i n- d es am zu Mietbeginn vereinbarten Ausstattungszustand der Wo hnung nichts. Zwar könne die Auslegung einer Vereinbarung der Mietvertragsparteien auch ergeben, da ss sich infolge des " Austauschs von Ausstattungsmerkmalen" auch die Sollbeschaffenheit der Wohnung ändere . Dies sei hier jedoch nicht der Fall. De nn die Kläger hätten dem Austausch der Küche neinrichtung nur mit der Maßgabe zugestimmt, dass die neue Einbauk üche über die gleichen Aussta t- tungsmerkmale verfüge wie die zu entfernende Einbauküche (Küchenschränke, Einbauspüle, Herd mit Induktionskochfeld, Backofen und Kühlschrank) . Damit hätten die Kläger zum Ausdruck gebracht, ein Interesse an der Erhaltung des 6 7 8 9 10 - 5 - b isherigen Ausstattungszustandes der Wohnung zu haben . Anhaltspunkte für ein Einverständnis der Kläger mit einem ersatzlosen Wegfall der von i hnen zur Verfügung gestellten Einbauküche als Ausstattungsmerkmal seien nicht vo r- handen, zumal die Beklagten - ande rs als in ei nem vom Bund e sgerichtshof en t- schiedenen Fall - nicht zur Aufbewah rung der ausgebauten Küche neinrichtung verpflichtet gewesen seien. Nach den Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen zur ortsüblichen Miete unter Berücksichtigu ng der Einbauküche belaufe sich die neue , von den Beklagten ab 1. Januar 2016 geschuldete Bruttokaltmiete auf II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Zus timmung zur Mieterhöhung aus § 558 Abs. 1, 2 BGB nur in der vom Amtsgericht ausgeurtei l- ten Höhe zu. Das Berufungsgericht ist bei der Ermittlung der ortsüblichen Ve r- gleichsmiete rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, dass die von der Beklagten auf eigene Koste n angeschaffte Einbauküche als (vermieterseitige) Ausstattung zu berücksichtigen ist . Auf die vom Berufungsgericht in den Mittelpunkt seiner Überlegungen gestellte Frage, welche Vereinbarungen die Parteien aus Anlass des Austausches der Einbauküche zur Sol lbeschaffenheit der Wohnung getro f- fen ha ben , k ommt es im Rahmen des § 558 BGB von vornherein nicht an. 1. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete - wie hier - in dem Zeitpunkt, in dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Die ort s übliche Vergleichsmiete wird gemäß § 558 11 12 13 14 - 6 - Abs. 2 Satz 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet , die in der Gemeinde oder einer vergleich baren Gemeinde für Wohnraum vergleichb arer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einsc hließlic h der e nergetischen A uss t a t- tung und Beschaffenheit in den letzten vi er Jahren vereinbart oder, von Erh ö- hungen nach § 560 BG B abg es ehen, geändert worden sind . Das Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB gibt dem Vermieter, dem eine Kündigung des Dauerschuldverhältnisses zum Zweck der Erhöhung der Miete mit Rücksicht auf das soziale Mietrecht verwehrt ist (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB) , zum Ausgleich die Möglichke it, die Miete bis maximal zur ortsübl i- chen Vergleichsmiete zu erhöhen und auf diese Weise eine am örtlichen Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 30 3/06, NJW 2007, 2546 Rn. 12 mwN) . 2. Bei diese m Vergleich kommt es jedoch - was das Berufungsgericht ver kannt hat - allein auf den objektiven Wohnwert der dem Mieter zur Verf ü- gung gestellten Wohnung an, während Vereinbarungen, mit denen der Woh n- wert od er die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich einzelne r Wohnwer t- merkmale abweichend von den objektiven Verhältnissen festgelegt werden, für die Mieterhöhung nach § 558 BGB rechtlich ohne Bedeutung sind ( Senat s u rteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BG HZ 208, 18 Rn. 10 ff. ; Mü n c h- KommBGB/Artz, 7. Aufl., § 558 Rn. 21; Börstinghaus in B lank/Börstin g haus, Miete, 5. Aufl. , § 558 Rn. 27 ) . Denn anderenfalls würde der Vermieterseite en t- gegen der Konzeption des Gesetzgebers ein Spielraum zugestanden, den bei kün ftigen Mieterhöhungen vorzunehmenden Vergleich vorab zu ihren Gunsten zu verändern oder gar zu verfälschen (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14 , aaO Rn. 12) und auf diese Weise Mietsteigerungen zu verwirklichen, die über das von § 558 BGB angestrebte Ziel, dem Vermieter die 15 16 - 7 - Erzielung eine r am örtlichen Markt orientierte n und die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende n Miete zu ermöglichen, zum Nachteil des Mieters hinausgingen. Aus diesem Grund bleibt eine vom Miet er auf eigene Kosten angeschaf f- te Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach der Rechtsprechung des Senats grundsätzlich und auf D auer unberücksichtigt ( S e- natsurteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, NZM 2010, 735 Rn. 12 ff. ) . D e nn eine solche Einrichtung ist nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Verf ü- gung gestellten Einrichtung und auf eine derartige vom Mieter angeschaffte Ei n- richtung erstreckt sich auch die gesetzliche Gebrauchsgewährungs - und I n- standhaltungspflicht des V ermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB) nicht. Eine andere Beurteilung ist allerdings dann geboten, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten einer von diesem angeschafften Einrichtung erstattet ( Senatsurteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09 , aaO Rn. 12 ) . 3. Nach diesen Maßstäben handelt es sich bei der im Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens in der Wohnung der Beklagten vorhandene n Einba u- küche nicht um eine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Einrichtung . Denn d iese Einbauküche war von den Beklagten a uf eigene Kosten angeschafft wo r- den und somit gerade nicht von den Klägern mitvermietet ; auch die Gebrauch s- gewährungs - und Instandhaltungs pflicht d er Kläger als Vermieter erstreckt sich auf diese mietereigene Einbauküche nicht. E in Ausnahmefall der Kostene rsta t- tung durch den Vermieter liegt ebenfalls nicht vor, denn die alte Einbauk üche ist vom Sohn der Kläger nach dem Ausbau verkauft worden und an den Kosten der neuen Einbauküche ha b en sich die Kläger nicht beteiligt. 4. E ntgegen der Auffassung des Beru fungsgerichts ist es unerheblich, dass in der Wohnung hier zu Mietbeginn ei ne Einbauküche vorhanden war. 17 1 8 19 - 8 - D enn die Kläger haben de n Beklagten gestattet , diese (ältere) Einrichtung zu entfernen und auf eigene Kosten durch eine neue Einrichtu n g zu ersetzen. D ad urch entf iel die Gebrauchsgewährungs - und Instandhaltungspflicht de r Kl ä- ger bezüglich der bisherigen , nunmehr aus der Wohnung entfernten Einbauk ü- che , während - wie bereits ausgeführt - bezüglich der vo n der Beklagten neu angeschafften Einbauküche (Instan dhaltungs - und Gebrauchsgewährungs - ) Pflichten de r Kläger nicht begründet wurden . Dementsprechend ist die Wo h- nung nach dem erfolgten Austausch nicht mehr vermieterseits mit einer Ei n- bauküche ausgestattet und kann diese nunm e hrige Mietereinrichtung auch nic ht bei der Ermittlung des objektiven Wohnwerts zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden. a) Ob die Parteien mit den Abreden über den Austausch der Einbauk ü- che - wie das Berufungsgericht offenbar gemeint hat - eine h iervon abweiche n- de Vereinbarung dahin treffen wollten, dass die Wohnung weiterhin vom Ve r- mieter mit einer modernen Einbauküche ausgestattet und dies bei der Ermit t- lung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugunsten des Vermieters zugrunde zu legen sei, bedarf keiner Entscheidung. Denn i m Rahmen von Mieterhöhun gen nach § 558 BGB ist - wie bereits ausgeführt - an die objektiven Verhältnisse anzuknüpfen , so dass hiervon a b- weichende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ohne rechtl i che Bedeutung sind . D ie Mietvertragsparteien können nicht mit Wirkung für künftige Mieterhöhungen vereinbaren, dass die Wohnung (vermieterseits) mit einer Einrichtung versehen ist, die objektiv nicht vorhanden oder nicht vom Vermieter zur Verfügung gestellt, sondern vom Mi e- ter auf eigene Kosten angeschafft ist. E ine solche Vereinbarung würde zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen des § 558 Abs. 1 bis 5 BGB a b- weichen und wäre daher nach § 5 58 Abs. 6 BGB unwirksam. 20 21 - 9 - b) Die Parteien haben lediglich die Möglichkeit, anlässlich einer konkr e- ten Mieterhöhung abweichend von § 558 BGB eine Vereinbarung zu treffen (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14 , aaO Rn. 14), wie sie es offenbar bei einer früheren Miete rhöhung getan haben, indem sie sich - unter Zugrundelegung einer Ausstattung der Wohnung mit einer modernen Einbauküche - auf einen konkreten Mieterhöhungsbetrag geeinigt haben ; im vorliegenden Mieterhöhungsverfahren ist eine solche Vereinbarung aber nich t getroffen worden . c) Soweit der Senat im Urteil vom 7. Juli 2010 ( VIII ZR 315/09 , aaO Rn. 13 ) von der Möglichkeit ausgegangen ist , dass die Parteien auch für künft i- ge Mieterhöhungen verbindlich eine in Wirklichkeit nicht vorhandene oder vom Mieter se lbst angeschaffte Einrichtung als vermieterseitige Ausstattung verei n- baren könnten, hält der Senat an dieser - ohnehin durch das spätere Senatsu r- teil vom 18. November 2015 ( VIII ZR 266/14 , aaO ) überholten - Auffassung nicht fest. Inwieweit in dem - hie r nicht gegebenen - Fall, dass der Mieter eige n- mächtig eine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Ein richtung entfernt bezi e- hungsweise durch eine eigene Ausstattung ersetzt, eine andere Beurteilung geboten ist, bedarf keiner Entscheidung. III. Nach all e de m kann das Berufungsurteil keine n Bestand haben , soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist ; es ist daher insoweit au f- zuheben (§ 562 ZPO). Da keine weiteren tats ä chlichen Feststellungen zu tre f- 22 23 24 25 - 10 - fen sind, entscheidet der Senat in der Sache s elbst (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin - Spandau, Entscheidung vom 16.03.2017 - 10 C 31/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 30.0 1.2018 - 63 S 132/17 -
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