BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILV ZR 54/02Verkündet am: 14. Februar 2003K a n i k,Justizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem Rechtsstreit - 2 -Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlungvom 14. Februar 2003 durch den Vizepräsidenten des BundesgerichtshofesDr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaierfür Recht erkannt:Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 22. Zivilsenats desOberlandesgerichts Hamm vom 17. Dezember 2001 aufgehoben.Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-fungsgericht zurückverwiesen.Von Rechts wegenTatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 25. Oktober 1990 verkaufte der Kläger zu 1zwei ihm gehörende lastenfreie Grundstücke, die mit einem - von ihm und sei-ner Ehefrau, der Klägerin zu 2, bewohnten - Haus bebaut waren, an die Be-klagte zum Preis von 120.000 DM. In der Vertragsurkunde bestellte die Be-klagte den Klägern als Gesamtberechtigten ein "lebenslängliches und unent-geltliches Wohnrecht" an der gesamten ersten Etage des Hauses und denKellerräumen. Das Wohnungsrecht sollte erst mit dem Tod des Längstleben-den der Kläger enden. Die Kläger räumten noch einzutragenden Grundpfand-rechten bis zur Höhe von 150.000 DM nebst Zinsen bis zu 18 % p.a. und Ne-benleistungen bis zu 6 % den Vorrang gegenüber dem Wohnungsrecht ein. - 3 -Die Beklagte verpflichtete sich in der Vertragsurkunde ferner zur Grabpflegeund zu einzelnen aufgeführten Diensten für die Kläger, wie etwa zur Garten-pflege und zu wöchentlichen Einkaufsfahrten.Der vereinbarte Kaufpreis wurde von der Beklagten gezahlt und das Ei-gentum auf sie umgeschrieben. Auch die Eintragung des Wohnungsrechts indas Grundbuch ist erfolgt, allerdings - auf Grund des eingeräumten Vorrangs -erst im Rang nach zwei Grundschulden über 120.000 DM und 30.000 DM. DieGrundschulden waren von der Beklagten bestellt worden und dienten der Si-cherung von Kreditverbindlichkeiten, die sie eingegangen war.1996 wurde wegen nachrangiger Sicherungshypotheken, die auf Grundvon Steuerschulden der Beklagten eingetragen worden waren, die Zwangsver-steigerung des Anwesens angeordnet. Da die Beklagte auch ihren Kreditver-bindlichkeiten nicht nachgekommen war, traten die beiden Grundschuldgläubi-gerinnen dem Verfahren bei. Durch den 1998 erfolgten Zuschlag erlosch das- mit 299.160 DM bewertete - Wohnungsrecht der Kläger; sie erhielten stattdessen aus dem Versteigerungserlös - insbesondere wegen der vorrangigenGrundschulden - lediglich 25.859,35 DM bis zum Verbrauch des Deckungska-pitals ausbezahlt. Die Kläger, die bis dahin das Haus bewohnt hatten, mußtenin eine andere Wohnung umziehen.Wegen des Verlustes ihres Wohnungsrechts verlangen die KlägerSchadensersatz in Form einer monatlichen Rente von mindestens 1.600 DMabzüglich der Auszahlungen aus dem Versteigerungserlös, weitere 6.000 DMals Ersatz für die Umzugskosten sowie 3.810,60 DM als Ersatz für ihre An-waltskosten im Zwangsversteigerungsverfahren sowie Feststellung der Ver- - 4 -pflichtung der Beklagten zu Schadensersatz für die künftigen Schäden. Nachweitgehender - bis auf einen Teil der Zinsen - Stattgabe der Klage durch dasLandgericht hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Mit der Revisi-on, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, erstreben die Kläger dieWiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.Entscheidungsgründe: I.Das Berufungsgericht verneint einen Schadensersatzanspruch der Klä-ger aus § 325 BGB a.F.; denn der Beklagten sei eine ihr obliegende Leistungnicht unmöglich geworden. Mit der Bestellung und der Eintragung des Woh-nungsrechts habe die Beklagte ihre vertraglich geschuldete Leistung erbracht.Eine eigenständige schuldrechtliche Verpflichtung der Beklagten, auch für denBestand des Wohnungsrechts im Sinne eines Dauerschuldverhältnisses aufLebenszeit einstehen zu wollen, sei nicht begründet worden. Für sonstige ver-tragliche oder deliktsrechtliche Schadensersatzansprüche fehle es an hinrei-chendem Vortrag der Kläger. Aus dem Wohnungsrecht selbst folge ebenfallskein Anspruch. Die Kläger seien weder widerrechtlich noch durch die Beklagtean der Rechtsausübung gehindert, vielmehr sei der eingetretene Rechtsverlustgesetzliche Folge des Zuschlags in der Zwangsversteigerung.Dies hält im entscheidenden Punkt revisionsrechtlicher Nachprüfungnicht stand. - 5 -II.1. Allerdings verneint das Berufungsgericht einen Schadensersatzan-spruch aus § 325 BGB a.F. (i.V. mit Art. 229 § 5 EGBGB) zu Recht.a) Diese Vorschrift setzt voraus, daß dem Schuldner die Erfüllung einerim Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Leistungspflicht unmöglich gewordenist. Hieran fehlt es hinsichtlich der Hauptpflicht der Beklagten aus dem schuld-rechtlichen Verpflichtungsgeschäft, das der Bestellung des Wohnungsrechtszugunsten der Kläger zugrunde lag. Diese Verpflichtung war nämlich bereitsmit der Begründung des Wohnungsrechts durch dingliche Einigung und Ein-tragung erfüllt (vgl. Senat, Urt. v. 10. Mai 1968, V ZR 221/64, LM § 398 BGBNr. 20; Urt. v. 13. November 1998, V ZR 29/98, NJW-RR 1999, 376, 377 mitzust. Anm. von Grunsky, LM § 1093 BGB Nr. 13). Soweit die Revision daraufverweist, Ziel der Vereinbarungen sei es gewesen, den Klägern die Nutzungihres Grundbesitzes auf Lebenszeit zu belassen, läßt sie außer acht, daß die-ser Vertragszweck zu keiner anderen Betrachtungsweise zwingt, weil der be-reits erfüllte schuldrechtliche Vertrag auch den Rechtsgrund für den Fortbe-stand des bestellten Wohnungsrechts gibt (Senat, Urt. v. 13. November 1998,V ZR 29/98, aaO).b) Fehl geht zudem der Versuch der Revision, dem auf Bestellung desWohnungsrechts gerichteten Verpflichtungsgeschäft angesichts der von derBeklagten zusätzlich übernommenen Dienste den Inhalt eines Dauerschuld-verhältnisses zu geben. Nach § 1093 Abs. 1 BGB berechtigt das Wohnungs- - 6 -recht nur zur Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils als Wohnung. Mitdem sachenrechtlichen Typenzwang (vgl. Senat, BGHZ 117, 19, 27 für dasErbbaurecht) ist es nicht zu vereinbaren, einmalige oder wiederkehrendeDienstleistungen des Eigentümers - jedenfalls, soweit sie mit der Nutzung desbelasteten Grundstücks nicht in Zusammenhang stehen - zum Inhalt des ding-lichen Rechts zu machen (vgl. MünchKomm-BGB/Joost, 3. Aufl., § 1093Rdn. 6; Staudinger/Ring, BGB [1994], § 1093 Rdn. 10). Steht danach der In-halt eines Rechts fest, so hat - weil im Zweifel gewollt ist, was nach den Maß-stäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der recht verstandenen Interes-senlage der Parteien entspricht (vgl. Senat, Urt. v. 14. Juli 1995, V ZR 31/94,NJW 1995, 3183, 3184) - regelmäßig auch der auf dessen Verschaffung ge-richtete schuldrechtliche Vertrag hinsichtlich der Hauptleistungspflicht keinenweitergehenden Inhalt. Bei den auf Dauer angelegten Dienstleistungen, zu de-nen sich die Beklagte verpflichtet hat, kann es demnach nur um die Übernah-me weiterer Leistungspflichten neben der Bestellung des dinglichen Woh-nungsrechts gehen. Schadensersatzansprüche wegen der Unmöglichkeit die-ser - auf Erbringung von Diensten gerichteten - zusätzlichen Leistungspflichtender Beklagten sind nicht Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits; die Klä-ger leiten ihre Forderungen allein aus dem Verlust des Wohnungsrechts her.2. Auch deliktsrechtliche Ansprüche verneint das Berufungsgericht zuRecht. Ein Anspruch nach § 823 Abs. 1 BGB scheidet aus, weil der Verlust desdinglichen Rechts der Kläger seine Grundlage in § 52 Abs. 1 ZVG hat unddamit nicht rechtswidrig ist. Der Behauptung der Kläger, die Beklagte sei ihrenKreditverbindlichkeiten zu keiner Zeit nachgekommen, läßt zudem nicht ohneweiteres den - für § 823 Abs. 2 BGB, § 263 StGB notwendigen - Schluß daraufzu, daß sie bereits bei Vertragsschluß beabsichtigte, das Grundstück zur - 7 -Zwangsversteigerung zu bringen. Schließlich hat das Berufungsgericht zutref-fend dem Vortrag der Kläger die Voraussetzungen eines Schadensersatzan-spruchs aus § 826 BGB nicht entnehmen können; die Revision nimmt dies hin.3. Die Beklagte ist jedoch auf Grund eines selbständigen Garantiever-sprechens verpflichtet, die Kläger schadlos zu stellen.a) Ein selbständiges Garantieversprechen ist dadurch gekennzeichnet,daß eine Verpflichtung zur Schadloshaltung für den Fall übernommen wird,daß der garantierte Erfolg nicht eintritt (vgl. BGH, Urt. v. 16. Dezember 1960,II ZR 137/59, WM 1961, 204, 206, Urt. v 11. Juli 1985, IX ZR 11/85 NJW 1985,2941). Der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag enthält zwar kei-ne ausdrückliche Regelung über eine solche Verpflichtung der Beklagten, sieergibt sich aber im Wege der Auslegung. Der Senat ist an das abweichendeVerständnis des Berufungsgerichts nicht gebunden, weil von diesem die aner-kannten Auslegungsgrundsätze nicht hinreichend berücksichtigt wurden (vgl.Senat, Urt. v. 1. Oktober 1999, V ZR 168/98, NJW 1999, 3704).b) Eine sachgerechte Auslegung, die den von beiden Seiten verfolgtenZweck einer Vereinbarung in den Blick nimmt (vgl. dazu Senat, Urt. v. 21. Sep-tember 2001, V ZR 14/01, WM 2002, 598, 599), kann nicht außer acht lassen,daß das Wohnungsrecht auf Lebenszeit, das sich der Kläger zu 1 (auch fürseine Ehefrau) bei dem Verkauf ihres Grundstücks vorbehalten hat, zu denGegenleistungen der Beklagten als Käuferin zählt (vgl. Senat, Urt. v. 3. Juli1992, V ZR 76/91, NJW-RR 1993, 198, 199; auch Frank, DNotZ 1999, 503,504). Der Bestand des Wohnungsrechts war zudem auch dafür entscheidend,daß die Beklagte die zusätzlich übernommenen Dienste zur Versorgung der - 8 -Kläger erbringen konnte. Der dauernde Verbleib bzw. Erhalt all dieser denKlägern geschuldeten Leistungen war jedoch bereits von Anfang an dadurchgefährdet, daß sie sich mit einer nachrangigen Sicherung ihres Wohnrechtszufrieden gaben und nicht auf dem - hier ohne weiteres verfügbaren - erstenRang bestanden. Die Kläger setzten sich damit dem - von ihnen nicht zu be-einflussenden - Risiko aus, daß einer der Grundpfandgläubiger mit besseremRang die Zwangsversteigerung der Grundstücke mit der Folge des Erlöschensdes Wohnungsrechts nach §§ 52 Abs. 1 Satz 2, 91 Abs. 1 ZVG betreibt, fallsdie Beklagte ihre Kreditverbindlichkeiten nicht ordnungsgemäß bedient. Dage-gen wäre das Wohnungsrecht bei Eintragung an rangbereiter Stelle den An-sprüchen der Grundpfandgläubiger vorgegangen und nach §§ 52 Abs. 1Satz 1, 44 Abs. 1 ZVG auch nach dem Zuschlag im Zwangsversteigerungs-verfahren bestehen geblieben. Die Kläger waren ersichtlich nur deshalb bereit,sich mit einer geringeren Sicherung ihres Wohnungsrechts zu bescheiden unddamit einen wesentlichen Teil ihrer Gegenleistung aus dem Grundstückskaufzu gefährden, damit das Anwesen trotz des eingetragenen Wohnungsrechtstatsächlich zur Darlehenssicherung genutzt werden konnte. Die um den Preisder Gefährdung des Wohnungsrechts geschaffene Beleihungsmöglichkeit lagaber zuallererst im Interesse der Beklagten. Ihr wurde hiermit nicht nur dieMöglichkeit eröffnet, den von ihr geschuldeten Barkaufpreis zu finanzieren, derVorrang war vielmehr zugunsten von Grundpfandrechten eingeräumt, derenGesamtbetrag den Kaufpreis um 30.000 DM überschritt. Damit war eine Inte-ressenlage gegeben, die mit der vergleichbar ist, wie sie im Verhältnis zwi-schen dem aus der Bürgschaft in Anspruch genommenen Bürgen und demHauptschuldner besteht, und auf die das Gesetz mit einem Rückgriff des Bür-gen in Gestalt des Forderungsübergangs nach § 774 BGB antwortet. Mit die-ser Regelung wird dem Umstand Rechnung getragen, daß der Bürge eine - 9 -fremde Schuld sichert und deshalb sein Rückgriff gegen den Hauptschuldnervon der Interessenlage und dem mutmaßlichen Parteiwillen gefordert wird (vgl.MünchKomm-BGB/Habersack, aaO, § 774 Rdn. 3). Vor diesem Hintergrundentspricht es hier dem Interesse beider Seiten, daß die Beklagte gewisserma-ßen im Gegenzug den Klägern für die zugewandte Beleihungsmöglichkeit da-für garantiert, daß sie ihren Verpflichtungen gegenüber den Kreditgebernnachkommt und deshalb das Wohnungsrecht den Klägern nicht verloren geht.Da dieser Erfolg nicht eingetreten ist, hat die Beklagte die Kläger für das Erlö-schen des Wohnungsrechts schadlos zu stellen.c) Für den Umfang der Verpflichtung der Beklagten zur Schadloshaltungsind die Grundsätze des Schadensersatzrechts maßgebend (vgl. BGH, Urt. v.11. Juli 1985, aaO, 2942). Danach sind von der Beklagten alle unmittelbarenund mittelbaren Nachteile zu ersetzen, die den Klägern durch den Verlust desWohnungsrechts entstanden sind. Das umfaßt zunächst den Ersatz des objek-tiven Werts des Wohnungsrechts, wobei sich die Kläger bei der Ermittlung desinsoweit von ihnen geforderten Betrages von monatlich 1.600 DM offenkundig- was keinen Bedenken begegnet (vgl. Senat, Urt. v. 3. Juli 1992, aaO) - andem Mietwert orientiert haben. Hierfür hat das Berufungsgericht die erforderli-chen Feststellungen - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - allerdingsnoch nicht getroffen. Ferner sind den Klägern die Kosten des Umzuges zu er-setzen. Auch diese sind vom Berufungsgericht noch nicht festgestellt, wobei esallerdings dem bisherigen Vorbringen der Kläger selbst für eine Schätzungnach § 287 ZPO an hinreichend konkreten Anhaltspunkten (vgl. BGHZ 91,243, 256 f) mangelt. Zudem kommt eine Ersatzpflicht wegen der Anwaltskostenin Betracht, die die Kläger zur Verteidigung ihrer Rechte im Zwangsversteige-rungsverfahren aufwenden mußten. Voraussetzung ist hierfür jedoch, daß die - 10 -einzelnen Aufwendungen bei der gegebenen Sachlage zur Schadensabwen-dung vernünftig und zweckmäßig schienen (vgl. BGH, Urt. v. 30. April 1986,VIII ZR 112/85, NJW 1986, 2243, 2244 f). Dies läßt sich anhand des bisheri-gen Vorbringens der Kläger, das keine Hinweise auf Anlaß und Art der be-rechneten anwaltlichen Tätigkeiten enthält, nicht beurteilen. Schließlich sindauf die Ansprüche der Kläger - was sie bei ihrer Antragstellung berücksichtigthaben - die Vorteile anzurechnen, die ihnen als Surrogat des erloschenenWohnungsrechts nach §§ 92 Abs. 2, 121 ZVG zugeflossen sind.4. Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 564 ZPO a.F.).Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 ZPOa.F.), damit es namentlich die notwendigen Feststellungen zum Wert desWohnungsrechts nachholen kann. Durch die Zurückverweisung erhalten zu-dem die Kläger Gelegenheit, ihr Vorbringen im Hinblick auf die vorstehend be-handelten Positionen im erforderlichen Umfang zu konkretisieren.Vizepräsident Dr. Wenzel Tropf Krügerist wegen Erkrankung ander Unterschriftsleistunggehindert. Tropf Lemke Gaier
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