BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VII ZR 54/07 Verk374ndet am: 4. Juni 2009 Seelinger-Schardt, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB 247 157 B; DIN 4109 a) Welcher Schallschutz f374r die Errichtung von Eigentumswohnungen geschuldet ist, ist in erster Linie durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln. Wird ein 374blicher Qualit344ts- und Komfortstandard geschuldet, muss sich das einzuhaltende Schalld344mm-Ma337 an dieser Vereinbarung orientieren. Der Umstand, dass im Vertrag auf eine "Schalld344mmung nach DIN 4109" Bezug genommen ist, l344sst schon deshalb nicht die Annahme zu, es seien le-diglich die Mindestma337e der DIN 4109 vereinbart, weil diese Werte in der Regel keine an-erkannten Regeln der Technik f374r die Herstellung des Schallschutzes in Wohnungen sind, die 374blichen Qualit344ts- und Komfortstandards gen374gen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 14. Juni 2007 - VII ZR 45/06, BGHZ 172, 346). b) Kann der Erwerber nach den Umst344nden erwarten, dass die Wohnung in Bezug auf den Schallschutz 374blichen Qualit344ts- und Komfortstandards entspricht, muss der Unternehmer, der hiervon vertraglich abweichen will, den Erwerber deutlich hierauf hinweisen und ihn 374ber die Folgen einer solchen Bauweise f374r die Wohnqualit344t aufkl344ren. Der Verweis des Unternehmers in der Leistungsbeschreibung auf "Schalld344mmung nach DIN 4109" gen374gt hierf374r nicht. BGH, Urteil vom 4. Juni 2009 - VII ZR 54/07 - OLG Hamm LG Essen - 2 - Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 7. Mai 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kniffka und die Richter Bauner, Dr. Eick, Halfmeier und Leupertz f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344ger wird das Urteil des 21. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 13. Februar 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger erwarben von der Rechtsvorg344ngerin der Beklagten (im Fol-genden nur: die Beklagte) 1996 eine Eigentumswohnung in einer noch fertig zu stellenden Wohnanlage in E. Nach der im Erwerbsvertrag in Bezug genomme-nen Baubeschreibung sollte die Fassade einen mineralischen Kratzputz auf einem W344rmed344mmverbundsystem erhalten. Stattdessen wurde ein Kunstharz-silikonputz aufgetragen. In der Baubeschreibung hei337t es unter "Material- und Ausstattungsbeschreibung" und "Gescho337decken" weiter: 1 "Alle Gescho337decken werden in Stahlbeton gem344337 Statik erstellt. In den Wohngeschossen kommt ein schwimmender Estrich auf - 3 - W344rme- bzw. Trittschalld344mmung gem344337 DIN 4109 zur Ausf374h-rung. Dachgescho337 wie vor." 2 Die Kl344ger verlangen wegen M344ngeln des Putzes und des Schallschut-zes Zahlung von 542.942,83 200 Zug um Zug gegen R374ck374bertragung des Woh-nungseigentums und Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten wegen aller weitergehenden Sch344den der Kl344ger aus der R374ckabwicklung. Das Landgericht hat der auf Zahlung gerichteten Klage dem Grunde nach und dem Feststel-lungsantrag stattgegeben. Das Berufungsgericht hat das landgerichtliche Urteil abge344ndert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revi-sion begehren die Kl344ger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgr374nde: Die Revision f374hrt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zur374ck-verweisung der Sache an das Berufungsgericht. 3 Das f374r die Beurteilung ma337gebliche Recht richtet sich nach den bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Gesetzen (Art. 229 247 5 Satz 1 EGBGB). 4 I. Das Berufungsgericht f374hrt aus, den Kl344gern stehe kein Schadenser-satzanspruch nach 247 635 BGB zu. 5 1. Der ausgef374hrte Kunstharz-Silikonputz sei zwar mangelhaft, weil er von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit abweiche und der vertragliche 6 - 4 - Ab344nderungsvorbehalt unwirksam sei. Die nachtr344gliche Anbringung eines mi-neralischen Kratzputzes erfordere jedoch einen unverh344ltnism344337igen Aufwand i.S.v. 247 633 Abs. 2 Satz 3 BGB. Ebenso scheide ein auf R374ckabwicklung des Vertrages gerichteter Schadensersatzanspruch in Anwendung des 247 634 Abs. 3 BGB aus. Der Wert und die Tauglichkeit des Werkes seien durch die Abwei-chung 374berhaupt nicht oder jedenfalls nur unerheblich beeintr344chtigt. 2. Wegen des Schallschutzes k366nnten die Kl344ger ebenfalls keine R374ck-abwicklung des Vertrages nach 247 635 BGB verlangen. Zwar liege ein Mangel vor, soweit die Anforderungen der DIN 4109 (89) nicht erf374llt seien; insoweit habe die Beklagte jedoch stets die Beseitigung der M344ngel angeboten, worauf die Kl344ger sich nicht eingelassen h344tten. Einen erh366hten Schallschutz nach Beiblatt 2 zur DIN 4109 (89) habe die Beklagte nach dem Vertrag nicht ge-schuldet. In der Baubeschreibung sei hinsichtlich des Schallschutzes auf die DIN 4109 Bezug genommen. Dies m374sse ein Vertragspartner in der Regel da-hin verstehen, dass die Mindestanforderungen gemeint seien. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus den Umst344nden, der baulichen Ausstattung oder dem bauordnungsrechtlichen Genehmigungsverfahren. 7 II. Dies h344lt der rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. Die Revision wendet sich zu Recht gegen die rechtlichen Erw344gungen des Berufungsgerichts, mit denen es einen Anspruch der Kl344ger auf gro337en Schadensersatz wegen der Schallschutzm344ngel verneint. 8 1. Nicht zu beanstanden ist allerdings die Auffassung des Berufungsge-richts, der Schadensersatzanspruch k366nne nicht darauf gest374tzt werden, dass 9 - 5 - teilweise bereits die Voraussetzungen der DIN 4109 (89) nicht eingehalten sei-en. Die Kl344ger haben von der Beklagten eine M344ngelbeseitigung verlangt, die einen erh366hten Schallschutz nach DIN 4109 - Beiblatt 2 gew344hrleistet. Sie wa-ren nicht bereit, die geringeren Anforderungen der DIN 4109 zu akzeptieren. Entsprechende Angebote der Beklagten haben sie zur374ckgewiesen. Sie k366nnen deshalb den Schadensersatzanspruch nicht darauf st374tzen, dass die Beklagte die entsprechenden Schalld344mm-Ma337e nicht geschaffen hat. 2. Rechtsfehlerhaft vertritt das Berufungsgericht jedoch die Auffassung, die Beklagte schulde nur einen Schallschutz, der den Mindestanforderungen der DIN 4109 gen374ge. 10 Das Berufungsgericht geht davon aus, dass ein Erwerber einer Eigen-tumswohnung den Vertrag, in dem hinsichtlich der Schalld344mmung auf die DIN 4109 Bezug genommen worden ist, in der Regel dahin verstehen muss, dass die Mindestanforderungen dieser Norm gemeint sind. Von dieser Regel will es offenbar eine Ausnahme nur zulassen, wenn eine besonders exklusive Woh-nung erworben wird oder der Vertrag R374ckschl374sse darauf zul344sst, dass eine besonders hochwertige Schalld344mmung hergestellt werden soll. Dieser Ansatz ist verfehlt. 11 a) Welchen Schallschutz die Parteien eines Vertrages 374ber den Erwerb einer Eigentumswohnung vereinbart haben, richtet sich in erster Linie nach der im Vertrag getroffenen Vereinbarung. Der Senat hat in seinem nach Erlass des Berufungsurteils ver366ffentlichten Urteil vom 14. Juni 2007 (VII ZR 45/06, BGHZ 172, 346) darauf hingewiesen, dass insoweit die im Vertrag zum Ausdruck ge-brachten Vorstellungen von der Qualit344t des Schallschutzes, also der Beein-tr344chtigung durch Ger344usche, ma337geblich sind. Vorzunehmen ist eine Gesamt-abw344gung, in die nicht nur der Vertragstext einzubeziehen ist, sondern auch die 12 - 6 - erl344uternden und pr344zisierenden Erkl344rungen der Vertragsparteien, die sonsti-gen vertragsbegleitenden Umst344nde, die konkreten Verh344ltnissen des Bau-werks und seines Umfeldes, der qualitative Zuschnitt, der architektonische An-spruch und die Zweckbestimmung des Geb344udes zu ber374cksichtigen sind (BGH, Urteil vom 14. Juni 2007 - VII ZR 45/06, aaO). Der Senat hat auch darauf hingewiesen, dass der Erwerber einer Wohnung oder Doppelhaush344lfte mit 374b-lichen Komfort- und Qualit344tsanspr374chen in der Regel einen diesem Wohnraum entsprechenden Schallschutz erwarten darf und sich dieser Schallschutz nicht aus den Schalld344mm-Ma337en nach DIN 4109 ergibt. Denn die Anforderungen der DIN 4109 sollen nach ihrer in Ziffer 1 zum Ausdruck gebrachten Zweckbe-stimmung Menschen in Aufenthaltsr344umen lediglich vor unzumutbaren Bel344sti-gungen durch Schall374bertragung sch374tzen. Das entspricht in der Regel nicht einem 374blichen Qualit344ts- und Komfortstandard. Der Senat hat ferner darauf hingewiesen, dass die Schallschutzanforderungen der DIN 4109 hinsichtlich der Einhaltung der Schalld344mm-Ma337e nur insoweit anerkannte Regeln der Technik darstellen, als es um die Abschirmung von unzumutbaren Bel344stigungen geht. Soweit weitergehende Schallschutzanforderungen an Bauwerke gestellt wer-den, wie z.B. die Einhaltung eines 374blichen Komfortstandards oder eines Zu-standes, in dem die Bewohner "im Allgemeinen Ruhe finden223, sind die Schall-d344mm-Ma337e der DIN 4109 von vornherein nicht geeignet, als anerkannte Re-geln der Technik zu gelten. Insoweit k366nnen aus den Regelwerken die Schall-schutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahre 1994 oder das Beiblatt 2 zur DIN 4109 Anhaltspunkte liefern. b) Diese Erw344gungen gelten nicht nur dann, wenn die Parteien keine ausdr374cklichen Vereinbarungen zum Schallschutz getroffen haben, sondern grunds344tzlich auch dann, wenn sie hinsichtlich der Schalld344mmung auf die DIN 4109 Bezug nehmen, wie das im zu beurteilenden Fall bez374glich der Trittschall-d344mmung geschehen ist. 13 - 7 - aa) Denn auch in diesem Fall hat eine Gesamtabw344gung stattzufinden, bei der die gesamten Umst344nde des Vertrages zu ber374cksichtigen sind. Der Umstand, dass im Vertrag auf eine Schalld344mmung nach DIN 4109 Bezug ge-nommen wird, l344sst schon deshalb nicht die Annahme zu, es seien die Min-destanforderungen der DIN 4109 vereinbart, weil diese Werte in der Regel kei-ne anerkannten Regeln der Technik f374r die Herstellung des Schallschutzes in Wohnungen sind, die 374blichen Qualit344ts- und Komfortstandards gen374gen (LG M374nchen I, IBR 2008, 727, mit Volltext in ). Der Erwerber kann ungeachtet der sonstigen Vereinbarungen grunds344tzlich erwarten, dass der Ver344u337erer einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung den Schall-schutz nach den zur Zeit der Abnahme geltenden anerkannten Regeln der Technik herstellt (BGH, Urteil vom 14. Mai 1998 - VII ZR 184/97, BGHZ 139, 16, 18). Das hat auch die Beklagte in der Baubeschreibung unter dem Stichwort "Grundlagen der Planung und Ausf374hrung" versprochen. Den Hinweis auf die DIN 4109 muss der Erwerber nicht dahin verstehen, der Unternehmer wolle davon abweichen. Vielmehr ist der Verweis auf die DIN 4109 redlicherweise lediglich dahin zu verstehen, dass ein diesem Normwerk entsprechender Schallschutz versprochen wird, soweit die DIN 4109 anerkannte Regel der Technik ist. Will ein Unternehmer von den anerkannten Regeln der Technik ab-weichen, darf der Erwerber 374ber den Hinweis auf die DIN 4109 hinaus eine ent-sprechende Aufkl344rung erwarten, die ihm mit aller Klarheit verdeutlicht, dass die Mindestanforderungen der DIN 4109 nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entsprechen, der Erwerber also einen Schallschutz erh344lt, der deutlich unter den Anforderungen liegt, die er f374r seine Wohnung erwarten darf (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 1998 - VII ZR 350/96, BGHZ 139, 244; Urteil vom 9. Juni 1996 - VII ZR 181/93, BauR 1996, 732 = ZfBR 1996, 264; Urteil vom 17. Mai 1984 - VII ZR 169/82, BGHZ 91, 206; K366gl, BauR 2009, 156 f.). 14 - 8 - bb) Dar374ber hinaus k366nnen die sich aus den sonstigen Umst344nden des Vertrages ergebenden Anforderungen an den vertraglich vereinbarten Schall-schutz nicht durch einen einfachen Hinweis auf die DIN 4109 374berspielt werden. Die Gesamtabw344gung wird vielmehr regelm344337ig ergeben, dass der Erwerber ungeachtet der anerkannten Regeln der Technik einen den Qualit344ts- und Kom-fortstandards seiner Wohnung entsprechenden Schallschutz erwarten darf. In der Regel hat der Erwerber keine Vorstellung, was sich hinter den Schalld344mm-Ma337en der DIN 4109 verbirgt, sondern allenfalls dar374ber, in welchem Ma337e er Ger344uschbel344stigungen ausgesetzt ist oder in Ruhe wohnen kann bzw. sein eigenes Verhalten nicht einschr344nken muss, um Vertraulichkeit zu wahren (BGH, Urteil vom 14. Juni 2007 - VII ZR 45/06, aaO). Kann der Erwerber nach den Umst344nden erwarten, dass die Wohnung in Bezug auf den Schallschutz 374blichen Qualit344ts- und Komfortstandards entspricht, dann muss der Unterneh-mer, der hiervon vertraglich abweichen will, deutlich hierauf hinweisen und den Erwerber 374ber die Folgen einer solchen Bauweise f374r die Wohnqualit344t aufkl344-ren. Auch insoweit kann dem nicht n344her erl344uterten Hinweis auf die DIN 4109 nur untergeordnete Bedeutung zukommen (vgl. auch OLG Stuttgart, BauR 1977, 279; OLG N374rnberg, BauR 1989, 740). 15 cc) Da zu den bei der Vertragsauslegung zu ber374cksichtigenden Um-st344nden auch geh366rt, welcher Schallschutz nach den die anerkannten Regeln der Technik einzuhaltenden Bauweisen erbracht werden kann (BGH, Urteil vom 14. Juni 2007 - VII ZR 45/06, aaO), kann sich im Einzelfall etwas anderes z.B. dann ergeben, wenn h366here Schalld344mm-Ma337e als nach der DIN 4109 wegen der Besonderheiten der Bauweise nicht oder nur mit ungew366hnlich hohen Schwierigkeiten eingehalten werden k366nnen. 16 - 9 - III. 17 Die auf der fehlerhaften Auslegung des vertraglich geschuldeten Schall-schutzes beruhende Abweisung der Klage kann daher nicht aufrechterhalten bleiben. 18 Das Berufungsurteil ist aufzuheben und die Sache an das Berufungsge-richt zur374ckzuverweisen. F374r die neue Verhandlung weist der Senat auf Fol-gendes hin: 1. Das Berufungsgericht muss die Vertragsauslegung nach den vorge-nannten Kriterien erneut vornehmen. 19 a) Ma337geblich ist, ob die Wohnung den 374blichen Qualit344ts- und Komfort-standards gen374gen sollte. Einen "herausgehobenen, exklusiven Eindruck223 muss eine Wohnung nicht vermitteln, um als den 374blichen Anspr374chen gen374gende Komfortwohnung einen Schallschutz 374ber den Mindestanforderungen der DIN 4109 erwarten zu lassen. Der Sachverst344ndige G. spricht sowohl im Gutachten vom 14. Juli 2004 als auch in seinem Schreiben vom 14. September 2004 von "hohem Wohnstandard" und best344tigt dies in seiner m374ndlichen Anh366rung vor dem Berufungsgericht vom 13. Februar 2007. Die Baubeschreibung spricht an verschiedenen Stellen von "gehobener Ausstattung", "neuestem Stand", "repr344-sentativer Konstruktion", "hochwertiger Anlage". Treppen und Treppenh344user werden "akustisch entkoppelt" und erhalten einen "hochwertigen Steinbelag". Die Wohnungseingangst374ren werden in "schalldichter behindertengerechter Ausf374hrung" beschrieben. Die Ver- und Entsorgungsleitungen werden "gegen Schall374bertragung und W344rmeverlust isoliert". Die Rede ist von "ger344uschar-men Sp374lk344sten und Abluftanlagen". Die Werbeprospekte preisen die Anlage als "Wohnpark City E.", als "Wohn- und Gesch344ftsresidenz" an, als "ehrgeiziges Bauvorhaben, das sich von allen Seiten sehen lassen kann", mit "unverwech- 20 - 10 - selbarer Architektur" und "lichtdurchfluteten Wohnungen". Der Kaufpreis der kl344gerischen Wohnung betrug 1996 583.000 DM f374r eine 110 qm gro337e Maiso-nettenwohnung. Die Auslegung des Berufungsgerichts, damit sei kein exklusi-ver Standard vereinbart, muss mangels einer rechtzeitigen R374ge vom Senat hingenommen werden. Das Berufungsgericht wird seine Auffassung in der neu-en Verhandlung jedoch pr374fen und jedenfalls erw344gen m374ssen, ob ein 374blicher Komfort- und Qualit344tsstandard vereinbart ist. Daran k366nnen keine ernsthaften Zweifel bestehen. Das Berufungsgericht wird deshalb auch zu pr374fen haben, welcher Schallschutz f374r eine solche Wohnung vereinbart ist. Im Hinblick dar-auf, dass die Schallschutzwerte der VDI-Richtlinie 4100 f374r 374bliche Komfort-wohnungen und die erh366hten Werte der DIN 4109 Beiblatt 2 offenbar identisch sind, gibt es deutliche Anhaltspunkte, dass jedenfalls diese Schallschutzwerte auch vereinbart sind. Das Berufungsgericht wird bei der Ermittlung des ge-schuldeten Schallschutzes auch ber374cksichtigen m374ssen, dass bei gleichwerti-gen, anerkannten Bauweisen der Besteller angesichts der hohen Bedeutung des Schallschutzes im modernen Haus- und Wohnungsbau erwarten darf, dass der Unternehmer jedenfalls dann diejenige Bauweise w344hlt, die den besseren Schallschutz erbringt, wenn sie ohne nennenswerten Mehraufwand m366glich ist. Ist eine Bauweise nicht vereinbart worden, so kann der Bauunternehmer sich zudem nicht auf Mindestanforderungen nach DIN 4109 zur374ckziehen, wenn die von ihm gew344hlte Bauweise bei einwandfreier Ausf374hrung h366here Schalld344mm-Ma337e ergibt (BGH, Urteil vom 14. Juni 2007 - VII ZR 45/06, aaO Tz. 29; vgl. dazu auch Locher-Wei337, Rechtliche Probleme des Schallschutzes, 4. Aufl., S. 30). 2. Sollte es noch auf die M344ngel des Putzes ankommen, weist der Senat auf Folgendes hin: Nach der Rechtsprechung des Senats kann ein Anspruch auf gro337en Schadensersatz zu versagen sein, wenn der Mangel so geringf374gig ist, dass der Besteller gegen Treu und Glauben handeln w374rde, wenn er den 21 - 11 - Anspruch durchsetzen w374rde (BGH, Urteil vom 5. Mai 1958 - VII ZR 130/57, BGHZ 27, 215, 220). Sollte es darauf ankommen, wird das Berufungsgericht diese W374rdigung vorzunehmen haben. 247 634 Abs. 3 BGB ist nicht anwendbar (BGH, Urteil vom 5. Mai 1958 - VII ZR 130/57, aaO). Bei der Gesamtw374rdigung ist der Umstand mit einzubeziehen, dass die Beklagte bewusst von der Baube-schreibung abgewichen ist. Dieser Umstand zwingt jedoch entgegen der Auf-fassung der Revision nicht dazu, einen Versto337 gegen Treu und Glauben zu verneinen. Kniffka Bauner Eick Halfmeier Leupertz Vorinstanzen: LG Essen, Entscheidung vom 17.11.2005 - 18 O 299/05 - OLG Hamm, Entscheidung vom 13.02.2007 - 21 U 1/06 -
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