BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 56/04 Verk374ndet am: 25. Januar 2006 P o t s c h Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WiStG 247 5 Abs. 2 Satz 1 Ob ein geringes Angebot an vergleichbaren R344umen besteht, ist jeweils f374r die in Betracht kommende Wohnungsgruppe ("Teilmarkt") festzustellen. F374r eine Wohnung mit weit 374berdurchschnittlicher Qualit344t stellt deshalb der Umstand, dass sie in einem Ballungsgebiet liegt und f374r die betreffende Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot besteht, kein hinreichend aussagekr344ftiges Anzeichen f374r das Vorliegen einer Man-gelsituation dar. BGH, Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 56/04 - LG Berlin AG Sch366neberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 25. Januar 2006 durch den Richter Dr. Beyer als Vorsitzenden und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 9. Januar 2004 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kl344ger ist aufgrund eines Vertrages vom 11. September 1990 Mieter, die Beklagte ist Vermieterin einer 4-Zimmer-Wohnung mit ca. 160 m262 in B. (D. ), P. allee. Am gleichen Tag unterzeichneten die Parteien ein Schreiben der Beklagten vom Vortag, in welchem die Beklagte darauf hinwies, dass eine Vermietung zu Wohnzwecken vereinbart sei, die Beklagte bei teilge-werblicher Nutzung f374r daraus erwachsende Sch344den nicht hafte und der Kl344-ger sie von allen Negativfolgen insoweit freistelle. Als monatliche Miete waren zun344chst 3.600 DM einschlie337lich eines pauschal abgegoltenen Heizkostenan-teils von 150 DM vereinbart. Ab 1. Oktober 1991 sollte sich die Monatsmiete bis 1 - 3 - zum 1. Oktober 1994 j344hrlich um 100 DM erh366hen. Die zuletzt vereinbarte Miete belief sich auf insgesamt 4.205,- DM. 2 Mit seiner Klage fordert der Kl344ger R374ckzahlung von in der Zeit vom M344rz 1998 bis Januar 2003 374berzahlter Miete, die er unter Ber374cksichtigung eines durch die Beklagte zur Aufrechnung gestellten Betrages von 471,06 200 auf 37.114,16 200 beziffert. Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Zahlung von 35.521,38 200 nebst Zinsen verurteilt und die Klage im 334brigen abgewiesen. Nach beiderseits einge-legten Berufungen der Parteien hat der Kl344ger auch R374ckforderungsanspr374che f374r die Zeit vom Februar 2003 bis einschlie337lich August 2003 in H366he von je-weils 706,19 200 monatlich, insgesamt 4.943,33 200, geltend gemacht. Das Beru-fungsgericht hat das auf Abweisung der Klage insgesamt gerichtete Rechtsmit-tel der Beklagten zur374ckgewiesen; auf die Berufung des Kl344gers hat es - unter Zur374ckweisung des Rechtsmittels im 334brigen - die Beklagte zur Zahlung von 36.601,21 200 und eines weiteren Betrages von 4.943,33 200 jeweils nebst Zinsen verurteilt und die Klage im 334brigen abgewiesen. 3 Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision will die Beklagte die Abwei-sung der Klage in vollem Umfang erreichen. 4 - 4 - Entscheidungsgr374nde: I. 5 Das Berufungsgericht hat ausgef374hrt: 6 Dem Kl344ger stehe ein R374ckforderungsanspruch gem344337 247 812 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen 374berzahlter Miete zu. Die Vereinbarung 374ber die Miete sei nach 247 134 BGB in Verbindung mit 247 5 WiStG teilweise unwirksam. Ein gerin-ges Angebot an vergleichbaren R344umen im Sinne des 247 5 Abs. 2 WiStG sei schon dann anzunehmen, wenn die Nachfrage nach solchen Wohnungen h366her sei als das entsprechende Angebot. Dies sei in einem Ballungsgebiet wie B. zu vermuten, wo zum damaligen Zeitpunkt eine Zweckentfremdungsverbots-verordnung gegolten habe und die Stadt nach 247 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB a.F. zu einem Gebiet mit erh366htem Wohnbedarf erkl344rt worden sei. Entgegenstehende Anhaltspunkte habe die Kl344gerin (richtig: Beklagte) nicht konkret dargelegt. Dass 374berhaupt weitere Wohnungen seinerzeit auf dem Markt angeboten wor-den seien, entkr344fte f374r sich genommen nicht das Vorliegen eines Nachfrage-374berhanges. Die Beklagte habe diese Situation auch ausgenutzt. Wenn ein ge-ringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen bestehe, spreche ein Indiz daf374r, dass die M366glichkeit, eine erheblich 374ber der orts374blichen Miete liegende Miete zu vereinbaren, auf dieser Mangellage beruhe. Es obliege daher dem Vermie-ter, Anhaltspunkte darzulegen, die nachvollziehbar erkennen lie337en, dass der Mieter aus anderen Gr374nden bereit gewesen sei, sich zu einer die orts374bliche Miete erheblich 374bersteigenden Miete zu verpflichten. - 5 - II. 7 Diese Ausf374hrungen halten der rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. 8 1. Zutreffend ist zun344chst der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungs-gerichts, dass die Vereinbarung einer Miete, die die orts374bliche Miete f374r ver-gleichbare Wohnungen in einer Gemeinde bei Ausnutzung eines geringen An-gebots an vergleichbaren R344umen um mehr als 20 % 374bersteigt, insoweit un-wirksam ist (247 5 WiStG, 247 134 BGB). Der Mieter kann deshalb in einem solchen Fall die bereits gezahlte Miete in diesem Umfang nach den Grunds344tzen der ungerechtfertigten Bereicherung zur374ckverlangen. Die weitere Begr374ndung des Berufungsurteils tr344gt die Entscheidung jedoch nicht, weil die Ausf374hrungen zu den Tatbestandsmerkmalen des 247 5 WiStG ("geringes Angebot an vergleichba-ren R344umen", "Ausnutzung des geringen Angebots") von Rechtsfehlern beein-flusst sind. 2. Es bestehen bereits Bedenken gegen die Feststellung des Berufungs-gerichts, bei Abschluss des Mietvertrages am 11. September 1990 habe ein geringes Angebot an vergleichbaren R344umen bestanden (BU 5). 9 a) Wie der Senat nach Erlass des angegriffenen Berufungsurteils ent-schieden hat (Urteil vom 13. April 2005 - VIII ZR 44/04, NJW 2005, 2156 unter II 4 a), ist bei der Beantwortung der Frage, ob (nur) ein geringes Angebot an vergleichbaren R344umen vorliegt, auf den "Teilmarkt" abzustellen, zu dem die Wohnung geh366rt, und die Mangelsituation demgem344337 getrennt nach Woh-nungsgruppen festzustellen. Der ma337gebende Teilmarkt bestimmt sich nach den in 247 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG aufgef374hrten Merkmalen, die sich teilweise un-mittelbar auf die Wohnung ("Art, Gr366337e, Ausstattung, Beschaffenheit"), teilweise auf das Umfeld ("Lage") beziehen und in ihrer Gesamtheit f374r die vorhandene oder fehlende Vergleichbarkeit ausschlaggebend sind. Die Beklagte hat in den 10 - 6 - Tatsacheninstanzen hierzu im Einzelnen vorgetragen, dass es sich bei der an den Kl344ger vermieteten Wohnung nach den genannten Merkmalen um eine Lu-xuswohnung handele; f374r diese Wohnungsgruppe habe, wie sich aus der wie-derholten Inserierung 344hnlicher Wohnungen ergebe, zum damaligen Zeitpunkt keine Mangellage bestanden. Hierf374r hat die Beklagte zus344tzlich Sachverst344n-digenbeweis angeboten. Mit diesem Vorbringen hat sich das Berufungsgericht nicht auseinander-gesetzt; dies r374gt die Revision zu Recht als Versto337 gegen 247 286 ZPO. 334ber-dies hat das Berufungsgericht insofern verkannt, dass dem Kl344ger als An-spruchsteller die Darlegungs- und Beweislast f374r das Vorhandensein der rechtsbegr374ndenden Tatbestandsmerkmale obliegt. Rechtsfehlerhaft hat es allein auf Grund der Tatsache, dass die Mietwohnung in einem Ballungsgebiet liegt und zum damaligen Zeitpunkt in B. eine Zweckentfremdungsverord-nung galt, das Tatbestandsmerkmal eines geringen Angebots bejaht. Ob und inwieweit solche Umst344nde ein Indiz f374r das Vorhandensein einer Mangelsitua-tion f374r Wohnungen durchschnittlicher Art, Gr366337e, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sein k366nnen, bedarf hier keiner Entscheidung; f374r einen eng umgrenz-ten, durch eine insgesamt weit 374berdurchschnittliche Qualit344t der in Betracht kommenden Wohnungen gekennzeichneten Teilmarkt stellen sie jedenfalls kein hinreichend aussagekr344ftiges Anzeichen f374r das Vorliegen einer Mangelsituati-on dar. Zumindest h344tte das Berufungsgericht angesichts des vorgenannten Beweisangebots der Beklagten nicht ohne Beweiserhebung eine Mangellage annehmen d374rfen. 11 b) Der Senat hat bisher offen gelassen, ob ein geringes Angebot an ver-gleichbaren R344umen nur dann anzunehmen ist, wenn das Angebot die Nach-frage nicht erreicht, und das Tatbestandsmerkmal bereits dann zu verneinen ist, wenn Angebot und Nachfrage ausgeglichen sind (Urteil vom 13. April 2005 12 - 7 - aaO, unter II 2). Das ist auch hier nicht abschlie337end zu entscheiden; denn es fehlt jedenfalls an einer tragf344higen Begr374ndung f374r die tatrichterliche Annahme, die Beklagte h344tte das (unterstellte) geringe Angebot an vergleichbarem Wohn-raum "ausgenutzt" im Sinne des 247 5 Abs. 2 WiStG. Wie der Senat in seinem ebenfalls nach Erlass der angefochtenen Entscheidung ergangenen Urteil vom 28. Januar 2004 (VIII ZR 190/03, NJW 2004, 1740 unter II 2) ausgesprochen hat, ist dieses Tatbestandsmerkmal nur erf374llt, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt f374r die Vereinbarung der Miete im Einzelfall urs344chlich war. Dazu hat der Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche Be-m374hungen er bei der Wohnungssuche unternommen hat, weshalb diese erfolg-los geblieben sind und dass er mangels einer Ausweichm366glichkeit auf den Ab-schluss des f374r ihn ung374nstigen Mietvertrages angewiesen war. Derartige Fest-stellungen hat das Berufungsgericht bisher nicht getroffen. Es hat vielmehr auf Grund seiner unzutreffenden Beurteilung der Darlegungs- und Beweislast an-genommen, bei einem geringen Angebot an vergleichbaren Wohnungen spre-che ein Indiz daf374r, dass die Vereinbarung einer erheblich 374ber der orts374blichen Miete liegenden Miete auf dieser Mangellage beruhe. Deshalb obliege es dem Vermieter, Anhaltspunkte daf374r darzulegen, dass andere Gr374nde urs344chlich gewesen seien. Wie der Senat in seiner Entscheidung vom 28. Januar 2004 (aaO unter II 3) ausgef374hrt hat, ist jedoch insoweit zugunsten des Mieters eine Beweiserleichterung weder in Gestalt eines Anscheinsbeweises noch einer Vermutung gerechtfertigt. 3. Fehlt es mithin bislang an einer tragf344higen Grundlage f374r die Annah-me des Berufungsgerichts, die Beklagte habe bei Abschluss des Mietvertrages gegen das Verbot des 247 5 WiStG versto337en, entf344llt damit zugleich die gem344337 247 134 BGB zur Teilnichtigkeit der Mietpreisvereinbarung f374hrende Gesetzesver-letzung. Damit ist eine ungerechtfertigte Bereicherung der Beklagten hinsicht- 13 - 8 - lich des Teiles der Miete, der die orts374bliche Miete um mehr als 20 % 374ber-steigt, bislang nicht dargetan. III. 14 Auf die Revision der Beklagten ist daher das Berufungsurteil aufzuheben, und die Sache ist an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 und Abs. 3 ZPO). Zu einer eigenen Sachentscheidung ist der Senat nicht in der Lage, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedarf. Dr. Beyer Ball Dr. Leimert ist durch Urlaub an der Unterschrift verhindert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Vorinstanzen: AG Sch366neberg, Entscheidung vom 04.03.2003 - 4 C 605/02 - LG Berlin, Entscheidung vom 09.01.2004 - 63 S 205/03 -
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