BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 57 /1 3 Verkündet am: 16. Oktober 2013 Ermel , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Durch eine mi etvertragliche Bestimmung, der zu Folge der Vermieter das Mietve r- hältnis "nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beend i- gung des Mietverhältnisses no twendig machen" , wird dem Mieter ein gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz eingeräumt. Für eine Kündigung genügt dann das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse des Vermi e- ters nicht. BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13 - LG Berlin AG Berlin - Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. Oktober 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel, den Richter Dr. Schne ider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 19. Februar 2013 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete mit Vertrag vom 12. März 1998 von der D . Aktiengesellschaft (im Folgenden: D . ) eine Wohnung im 2. Oberge schoß eines Anwesens in Berlin. Bei Vertragsschluss befanden sich in dem Gebäude drei jeweils abgeschlossene, einzeln vermietete Wohnungen. § 4 des Mietvertrags enthält zur Mietdauer und zur Kündigung folgende Bestimmungen: 1 2 - 3 - " (1) Das Mietverhältnis wird (3) Die D . wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wicht ige berechtigte Interessen der D . eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften (siehe Nr. 9 AVB). " Am 1. Juli 2006 verkaufte die D . das Gebäude a n die K . GmbH. Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine an spätere Erwerber weiterzugebende Mieterschutzbestimmung, mit der die Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB) ausgeschlo ssen wurden. Die D . bestätigte gegenüber der B e- kla g ten mit einem Schreiben vom 8. September 2006, dass der Kaufvertrag eine entsprechende Mieterschutzklausel enthalte. Am 30. März 2009 veräußerte die K . GmbH das Gebäude an die Kläger, ohne die Mieterschutzklausel in den notariellen Kaufvertrag aufzunehmen. Die Kläger legten die beiden Wohnungen im Erdg e- schoss und ersten Obergeschoss zusammen und bewohnen sie seitdem. Mit Schreiben vom 2. November 2 009 kündigten die Kläger das Mietve r- hältnis unter Hinweis darauf, dass sie die Wohnung der Schwester der Klägerin und deren Familie überlassen wollten, zum 31. Juli 2010. Mit der Klageschrift vom 30. Juni 2010 kündigten die Kläger vorsorglich nochmals wege n Eigenb e- darfs und stützten die Kündigung hilfsweise auf § 573a BGB. Die Beklagte w i- dersprach beiden Kündigungen unter Berufung auf Härtegründe. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hat ihr unter Abänderung des amtsgerichtlic hen Urteils stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wiede r- herstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 4 5 6 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Ent scheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Die Kündigung der Kläger in der Klageschrift vom 30. Juni 2010 sei g e- mäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB begründet. Das streitgegenständliche Haus werde von den Klägern bewohnt und habe nicht mehr als zwei Wohnungen. Für di e Frage, ob die Voraussetzungen für eine Kündigung vorlägen, komme es auf den Zeitpunkt ihres Zugangs an. Falls der Vermieter im Einzelfall die gegeb e- nen Möglichkeiten rechtsmissbräuchlich ausnutze oder der Mieter aufgrund b e- sonderer Umstände darauf vertra uen dürfe, dass sich die bei Vertragsbeginn erkennbaren Kündigungsmöglichkeiten nicht ausweiteten, sei dies im Rahmen der Grundsätze von Treu und Glauben zu berücksichtigen. Für einen Verstoß gegen diese Grundsätze lägen keine Anhaltspunkte vor. Der Rä umungsverpflichtung der Beklagten stünden auch keine Härt e- gründe gemäß § 574 BGB entgegen. Nach den gutachterlichen Feststellungen sei eine Aufgabe der Wohnung durch die Beklagte trotz der Erkrankung an Mu l- tipler Sklerose nicht schlechterdings ausgeschloss en. Ein Umzug stelle zwar eine erhebliche Belastung für die Beklagte dar. Bei der vorliegend schleichend verlaufenden Krankheit sei ein Zusammenhang zwischen belastenden Situati o- nen und einer Krankheitsverschlechterung unklar, aber letztlich nicht ausz u- sch ließen. Letzteres sei aber auch aufgrund anderer äußerer Umstände mö g- lich, etwa einer Virusinfektion. Die geäußerten Suizidgedanken könnten nie s i- 7 8 9 10 - 5 - cher vermieden werden. Für eine begleitende Psychotherapie sei die Berei t- schaft der Beklagten nötig, sich hier auf einzulassen. Unter diesen Umständen gehe die Kammer davon aus, dass die Beklagte trotz der nicht zu verkenne n- den Schwierigkeiten aufgrund ihrer gesundheitlichen Einschränkungen einen Umzug grundsätzlich bewerkstelligen könne, erforderlichenfalls unter therape u- tischer Begleitung; hieran mitzuwirken, sei die Beklagte grundsätzlich verpflic h- tet. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Räumung der von der Beklagten bewohnten Wohnung nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass eine Kündigung der Kläger nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB durch die in § 4 des Mietvertrages enthaltene Kündigung s- beschränkung ausgeschlossen ist. Auch die Anna hme des Berufungsgerichts, die Räumung stelle für die Beklagte keine unzumutbare Härte dar, ist von Rechtsfehlern beeinflusst. 1. Gemäß § 4 Abs. 3 des Mietvertrags kann der Vermieter das Mietve r- hältnis nur in besonderen Ausnahmefällen kündigen, wenn wic htige berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Eine solche Bestimmung schließt nach dem Wortlaut sowie ihrem Sinn und Zweck die erleichterte Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB, die kein berec h- tigtes Interesse des Vermieters im Sinne des § 573 BGB voraussetzt, aus (vgl. OLG Karlsruhe, NJW - RR 1986, 89 f.; Schmidt - Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573a BGB Rn. 6). Diesem Verständnis der Kündigungsbeschrä n- kung steht nicht entgegen, dass in dem Gebäude zum Zeitpu nkt des Vertrag s- 11 12 - 6 - schlusses drei Wohnungen vorhanden waren und eine erleichterte Kündigung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB damals schon tatbestandlich nicht in Betracht kam. Denn dieser Umstand ändert nichts daran, dass die Kündigung des Ve r- mieters im Mietvert rag auf besondere Ausnahmefälle beschränkt worden ist, in denen wichtige berechtigte Interessen des Vermieters die Beendigung des Mietvertrages erforderlich machen. b) Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermiete rs in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Das gilt auch für eine wirksam vereinbarte Kündigungsbeschränkung (Staudi n- ger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 573 Rn. 241; OLG Karlsruhe, aaO S. 90). Zwar bezieht sich die Kündigungsbeschränkung ihre m Wortlaut nach auf " wic h- tige berechtigte Interessen der D . " . Dies erklärt sich jedoch daraus, dass es hinsichtlich des berechtigten Interesses grundsätzlich auf die Person des Vermieters damals der D . ankommt. Es bestehen ke ine A n- haltspunkte, dass die damaligen Parteien des Mietvertrages die Kündigungsb e- schränkung konkludent nur für den Zeitraum hätten vereinbaren wollen, in dem die Wohnung im Eigentum der D . stand. 2. Feststellungen zu dem von den Klägern mit d en streitgegenständl i- chen Kündigungen geltend gemachten Eigenbedarf hat das Berufungsgericht aus seiner Sicht folgerichtig nicht getroffen. Entgegen der Auffassung der Revision ist den Klägern allerdings eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) nicht grundsätzlich verwehrt. Die Kündigungsbeschränkung in § 4 Abs. 3 des Mietvertrags schließt e i- ne Eigenbedarfskündigung nicht generell aus. Sie verschärft lediglich die g e- setzlichen Voraussetzungen, so dass das in § 573 Abs. 2 BGB genan nte " b e- rechtigte Interesse " nicht ausreicht, sondern darüber hinaus ein besonderer 13 14 15 - 7 - Ausnahmefall vorliegen muss, in dem wichtige Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Mit einer solchen Kla u- sel wird dem Mieter ein gegenüber üblichen Mietverhältnissen erhöhter B e- standsschutz zugebilligt (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 27; OLG Karlsruhe, aaO S. 90). 3. Zu Recht beanstandet die Revision ferner, dass die Würdigung des Berufungsgeri chts zu der Frage, ob die Beklagte nach § 574 Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, von Rechtsfehlern beei n- flusst ist. a) Noch zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die B e- klagte sich krankheitsbedingt besondere n Schwierigkeiten ausgesetzt sieht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Una n- nehmlichkeiten deutlich abheben und deshalb als Härtegrund in Betracht ko m- men (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2013 VIII ZR 233/12, NJW 2013, 159 6 Rn. 15). Die eingehende Darstellung des gerichtlichen Sachverständigen zu den schwerwiegenden Krankheitssymptomen und deren Auswirkungen auf die Belastbarkeit und Umstellfähigkeit der Beklagten hat das Berufungsgericht in seinem wesentlichen Kern indes n icht zur Kenntnis genommen, wie sich aus seiner pauschalen und bagatellisierenden Würdigung ergibt, ein Umzug der entsprechender therapeutischer Begleitung bewerkstelligt werden. Nach dem schriftlichen Gutachten und den Erläuterungen des Sachve r- ständigen in der mündlichen Verhandlung wirkt sich die Krankheit der Beklagten auf alle Aspekte der Lebensführung in erheblichem Umfang negativ aus. Die bestehenden schwerwiegenden Defi zite in der Motorik könnten nur unter Au f- bietung maximaler mentaler Ressourcen und auch nur partiell kompensiert 16 17 18 - 8 - werden. Das Erlernen von neuen motorischen Abläufen, Handlungsfolgen und Tagesabläufen stelle einen zusätzlichen Stressfaktor dar. Die Beklagte sei w e- gen der reduzierten kognitiven Umstellfähigkeit auf langfristige und stabile soz i- ale Beziehungen angewiesen. Eine komplette geographische Umorganisation der Routen zu den Therapeuten sei ebenfalls ein Stressfaktor. Ein erzwungener Wohnungswechsel wü rde - vor dem Hintergrund sowohl der zuvor beschrieb e- nen konkreten krankheitsbedingten Einschränkungen als auch der Gefahr einer Verschlechterung der Grunderkrankung - im Alltag eine Überforderung ( " ung e- heure Belastung " ) bedeuten und wäre mit physischen un d psychischen Kons e- quenzen verbunden, die mindestens den Verlust der selbständigen Lebensfü h- rung bedeuten würden. Mit diesen zentralen Feststellungen des Sachverständ i- gen hat sich das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft nicht auseinandergesetzt. Soweit es da rauf abstellt, dass die Beklagte zur Mitwirkung an einer therapeut i- schen Begleitung des Umzugs verpflichtet wäre, hat es, wie die Revision mit Recht rügt, nicht zur Kenntnis genommen, dass der Sachverständige bei seiner Anhörung vor dem Amtsgericht erläute rt hat, dass eine solche Begleitung nicht den gewünschten Erfolg hätte, weil es der Beklagten (krankheitsbedingt) an der dazu erforderlichen Grundvoraussetzung, dem Vertrauen zu einem solchen Therapeuten, fehlen würde. b) Zu Recht beanstandet die Revisi on ferner, dass das Berufungsgericht eine konkrete Abwägung der von ihm jedenfalls im Ansatz anerkannten kran k- heitsbedingten Schwierigkeiten der Beklagten beim Umzug sowie der Gefahr einer Krankheitsverschlechterung mit dem Erlangungsinteresse der Kläger, auf das es in keiner Weise eingegangen ist, unterlassen hat. c) Schließlich lassen die Ausführungen des Berufungsgerichts, das d a- rauf abstellt, der Umzug sei für die Beklagte zwar mit erheblichen Belastungen verbunden, aber nicht unmöglich oder schlech terdings ausgeschlossen, beso r- 19 20 - 9 - gen, dass es unangemessen hohe Anforderungen an das Vorliegen einer u n- zumutbaren Härte stellt und verkennt, dass nicht nur sichere Folgen einer Räumung zu berücksichtigen sind, sondern bereits die ernsthafte Gefahr einer erheb lichen gesundheitlichen Verschlechterung die Annahme einer unzumutb a- ren Härte rechtfertigen kann. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Enden t- sch eidung reif, weil das Berufungsgericht vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig nur über die hilfsweise erklärte, auf § 573a BGB gestützte Kündigung der Kläger entschieden und deshalb zur Wirksamkeit der weiteren, auf E igenbedarf (bezüglich der Schwester) gestüt z- ten Kündigung keine Feststellungen getroffen hat. Die Sache ist daher zur ne u- en Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Mögl ichkeit der 21 - 10 - Verweisung an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts Gebrauch (§ 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schne ider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Berlin - Schöneberg, Entscheidung vom 24.05.2012 - 18 C 200/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 19.02.2013 - 63 S 232/12 -
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