BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 58/08 Verk374ndet am: 17. September 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 558a Der Vermieter kann zur Begr374ndung eines Mieterh366hungsverlangens f374r ein Einfami-lienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienh344usern enth344lt, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreis-spanne f374r Wohnungen in Mehrfamilienh344usern liegt. BGH, Urteil vom 17. September 2008 - VIII ZR 58/08 - LG Krefeld AG Krefeld - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 17. September 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Kl344gers wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 23. Januar 2008 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Krefeld vom 7. August 2007 wird zur374ckgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte war aufgrund eines Vertrages vom 1. Oktober 2001 Miete-rin eines Einfamilienhauses des Kl344gers in K. Die Parteien waren fr374her ein Ehepaar und gemeinsam Eigent374mer dieses Hauses. Im Rahmen der Tren-nung wurde das Haus vom Kl344ger 374bernommen. Die Beklagte wohnte sodann dort mit den gemeinsamen Kindern. 1 Die Parteien vereinbarten f374r die 128 qm Wohnfl344che eine monatliche Nettomiete von 511,29 200. 2 - 3 - Mit Schreiben vom 28. Februar 2006 forderte der Kl344ger von der Beklag-ten die Zustimmung zu einer Erh366hung der Miete auf 4,79 200/qm (Gesamtnetto-miete von 613,55 200 monatlich) ab 1. Mai 2006. Er bezog sich dabei auf den Mietspiegel f374r die Stadt K. , Stand Januar 2002, unter Eingruppierung des Hauses in die dort genannte Wohnlage B. 3 4 Da die Beklagte der Erh366hung nicht zustimmte, machte der Kl344ger sein Verlangen gerichtlich geltend. Das Amtsgericht hat die Beklagte unter Ber374ck-sichtigung der Kappungsgrenze von 247 558 Abs. 3 BGB verurteilt, der Erh366hung der Nettomiete auf monatlich 613,12 200 zuzustimmen, und die Klage im 334brigen abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage ins-gesamt abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision be-gehrt der Kl344ger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgr374nde: Die Revision des Kl344gers hat Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung im We-sentlichen ausgef374hrt: 6 Das Zustimmungsverlangen des Kl344gers sei formell unwirksam, weil die gesetzlich vorgeschriebene Begr374ndung fehle. Zwar habe sich der Kl344ger auf den Mietspiegel der Stadt K. gest374tzt. Dieser sei jedoch kein taugliches Begr374ndungsmittel, weil der Mietspiegel keine Daten f374r Einfamilienh344user ent-halte, sondern sich nur auf Wohnungen in Zwei- oder Mehrfamilienh344usern be-ziehe. Dagegen k366nne nicht geltend gemacht werden, die Miete f374r Einfamilien- 7 - 4 - h344user liege meist oder immer 374ber der f374r Wohnungen in Mehrfamilienh344u-sern. II. 8 Die Beurteilung des Berufungsgerichts h344lt einer revisionsrechtlichen Nachpr374fung nicht stand. 9 1. Zu Unrecht hat das Landgericht das Zustimmungsverlangen f374r formell unwirksam gehalten, weil der Mietspiegel f374r K. keine Angaben 374ber Ein-familienh344user enthalte. a) Diese Rechtsansicht - sofern der Mietspiegel keine Angaben f374r Ein-familienh344user enthalte, k366nne mit einem solchen Mietspiegel eine Mieterh366-hung f374r ein Einfamilienhaus nicht begr374ndet werden - wird in Rechtsprechung und Literatur vertreten (u.a. LG Berlin, GE 2002, 1197; LG Gera, WuM 2002, 497; LG Hagen, WuM 1997, 331; Schmidt-Futterer/B366rstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., 247 558a BGB Rdnr. 35). 10 b) Nach anderer Ansicht reicht zur Begr374ndung des Erh366hungsverlan-gens f374r die Miete eines Einfamilienhauses die Bezugnahme auf den an sich nicht einschl344gigen Mietspiegel jedenfalls dann aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Mietpreisspanne f374r Mehrfamilienh344user liegt (Kniep, NZM 2000, 166 f. m.w.N.; M374nchKommBGB/Artz, 5. Aufl., 247 558a Rdnr. 17). 11 c) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Denn die Miete f374r Einfamilienh344u-ser liegt im Regelfall 374ber der Miete f374r Wohnungen in Mehrfamilienh344usern. Dies entspricht nicht nur einem Erfahrungssatz. Im Mietspiegel selbst ist unter IV. vermerkt, dass Wohnungen in kleineren Wohneinheiten tendenziell h366-herpreisig sind, wie sich aus dem Text ergibt: 12 - 5 - "Bei Wohnungen in Zweifamilienh344usern (...) ist in der Regel vom obe-ren Tabellenwert auszugehen". Daf374r, dass im Streitfall Besonderheiten zu ber374cksichtigen w344ren, die ein anderes Ergebnis nahe legen w374rden, ist weder etwas vorgetragen noch sonst ersichtlich. 13 In der Revisionsinstanz war 374ber eine Verpflichtung zur Zustimmung zu einer Mieterh366hung auf 4,79 200/qm zu entscheiden. Die Spanne f374r sonst ver-gleichbare Wohnungen in Mehrfamilienh344usern wird im Mietspiegel mit 6,50 200 bis 7,40 200 angegeben. Es liegt daher fern, dass die H366he der orts374blichen Ver-gleichsmiete (247 558 BGB) f374r Einfamilienh344user 374berschritten w374rde. Dies gilt umso mehr, als nach einem vom Erstgericht eingeholten Sachverst344ndigengut-achten die orts374bliche Vergleichsmiete f374r das Einfamilienhaus des Kl344gers 7,25 200/qm betr344gt. 14 2. Ohne Erfolg macht die Beklagte geltend, die Vereinbarung in 247 4a des Mietvertrages stehe einer Mieterh366hung entgegen. 15 247 4a des Mietvertrages lautet: 16 "Auch w344hrend einer festen Laufzeit des Vertrages kann die Mieth366he durch freie vertragliche Vereinbarung einer nachfolgenden Vereinbarung oder entsprechend gesetzlichen Vorschriften ge344ndert werden, f374r den Fall dass eine in ehe344hnliche Gemeinschaft lebende Person mit ein-zieht, wird eine gesonderte Vereinbarung getroffen." Wie das Erstgericht bereits frei von Rechtsfehlern ausgef374hrt hat, sollte durch die Vereinbarung lediglich klargestellt werden, dass bei einer Aufnahme einer der Vereinbarung unterfallenden Person sich die Parteien nicht mehr an die vereinbarte Miete halten lassen wollten. 17 - 6 - III. 18 Nach den vorstehenden Ausf374hrungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer Feststellungen nicht bedarf (247 563 Abs. 3 ZPO). Da die Klage begr374ndet ist, ist die Berufung der Beklagten gegen das erstinstanzliche Urteil zur374ckzuweisen. Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Krefeld, Entscheidung vom 07.08.2007 - 11 C 320/06 - LG Krefeld, Entscheidung vom 23.01.2008 - 2 S 40/07 -
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