BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 60/07 Verk374ndet am: 30. November 2007 Weschenfelder Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja VermG 247 7 Abs. 7 Satz 2 a) Der Rechtsnachfolger eines Rechtstr344gers von Volkseigentum kann Schuldner eines Anspruchs auf Herausgabe von Mieten nach 247 7 Abs. 7 Satz 2 VermG nur sein, wenn seine Verf374gungsberechtigung, sei es gesetzlich, sei es rechtsge-sch344ftlich, neu begr374ndet worden ist (Fortf374hrung von Senat, Urt. v. 5. Mai 2006, V ZR 236/05, NJW-RR 2006, 1242). b) Der rechtsgesch344ftlich Bevollm344chtigte ist Verf374gungsberechtigter, wenn er die Verwaltung des Grundst374cks tats344chlich wie ein Eigent374mer 374bernimmt (Fortf374h-rung von BGHZ 158, 376). BGH, Urt. v. 30. November 2007 - V ZR 60/07 - KG LG Berlin - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Verhandlung am 30. November 2007 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-R344ntsch und Dr. Roth f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 1. Zivilsenats des Kammerge-richts in Berlin vom 21. Dezember 2006 wird auf Kosten der Kl344-gerin zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand Die Kl344gerin verlor 1936 verfolgungsbedingt ein Grundst374ck in Berlin-Mitte, das sp344ter in Volkseigentum 374berf374hrt wurde. Rechtstr344ger wurde der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung B. , aus dem die Beklagte her-vorgegangen ist. Am 2. September 1992 verpflichtete sich das Land Berlin, das Grundst374ck in die G. Aktiengesellschaft (G. AG) einzubringen. Die Beklagte 374bergab der G. AG das Anwesen, die es vermie-tete. Die Einbringung des Grundst374cks wurde nicht vollzogen, weil die Kl344gerin dessen Restitution nach dem Verm366gensgesetz beantragt hatte. Auf Grund dieses Antrags restituierte das Landesamt zur Regelung offener Verm366gensfra-gen von Berlin der Kl344gerin am 19. Januar 2001 das Grundst374ck. Die G. AG gab es am 1. Juli 2001 an die Kl344gerin heraus. Sie erteilte der Kl344gerin eine Mietenabrechnung, aus der sich ergab, dass sie in den Jahren 1994 bis 2001 unter Abzug ihrer Kosten 1.014.990 200 an Mieten eingenommen hatte. 1 - 3 - Deren Herausgabe verlangt die Kl344gerin von der Beklagten, die sie f374r verf374gungsberechtigt h344lt. 2 Das Landgericht hat die Beklagte antragsgem344337 verurteilt. Auf die Beru-fung der Beklagten hat das Kammergericht die Klage, soweit hier noch von Inte-resse, abgewiesen. Mit ihrer von dem Kammergericht zugelassenen Revision m366chte die Kl344gerin eine Verurteilung der Beklagten erreichen. Diese beantragt die Zur374ckweisung des Rechtsmittels. 3 Entscheidungsgr374nde I. Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist die Beklagte nicht zur Her-ausgabe der Mieten nach 247 7 Abs. 7 VermG verpflichtet, weil sie nicht passivle-gitimiert ist. Passivlegitimiert verpflichtet sei der Verf374gungsberechtigte. Das sei im Zeitpunkt der Restitution das Land Berlin, nicht die Beklagte gewesen. Es sei zwar m366glich, dass mehrere im Sinne von 247 2 Abs. 3 VermG zur Verf374gung 374-ber ein zu restituierendes Grundst374ck berechtigt seien. Die Beklagte sei aber nicht neben dem Land Berlin zur Verf374gung 374ber das Grundst374ck berechtigt gewesen. Aus 247 8 Abs. 1 VZOG ergebe sich eine solche Verf374gungsbefugnis nicht. Wenn, wie hier, ein ehemaliger Betrieb der kommunalen Wohnungswirt-schaft als Rechtstr344ger eines volkseigenen Grundst374cks im Grundbuch einge-tragen sei, begr374nde das nicht die Verf374gungsbefugnis der aus diesem Betrieb hervorgegangen Kapitalgesellschaft, sondern die der Kommune, hier des Lan-des Berlin. Auch st374nden der Beklagten die Mietzinsen nicht im Sinne von 247 7 Abs. 7 VermG zu. Sie habe die Mieten nicht selbst eingenommen und k366nne von der G. AG weder aus Gesch344ftsbesorgung noch aus Gesch344ftsf374hrung 4 - 4 - ohne Auftrag Herausgabe der Mieten verlangen. Auch aus dem Umstand, dass die Mietvertr344ge durch die G. AG teilweise namens der Beklagten abge-schlossen worden sein sollen, k366nne die Kl344gerin keine Verpflichtung der Be-klagten zur Herausgabe der Mieten ableiten. II. Diese Erw344gungen halten einer rechtlichen Pr374fung stand. Die Beklagte ist nicht passivlegitimiert. Ihr stehen die Mieten zudem nicht im Sinne von 247 7 Abs. 7 Satz 2 VermG zu. 5 1. Nach 247 7 Abs. 7 Satz 2 VermG hat der Berechtigte einen Anspruch auf Herausgabe der eingenommenen Mieten gegen den Verf374gungsberechtigten. In diesem Sinne verf374gungsberechtigt ist die Beklagte nicht. 6 a) Entgegen der Ansicht der Revision l344sst sich eine Verf374gungsberech-tigung der Beklagten nicht schon daraus ableiten, dass der ehemalige Betrieb der kommunalen Wohnungswirtschaft, aus dem sie hervorgegangen ist, als Rechtstr344ger von Volkseigentum im Grundbuch eingetragen war. 7 aa) Das Bundesverwaltungsgericht hat zwar, das ist der Revision einzu-r344umen, anerkannt, dass sich eine Verf374gungsberechtigung im Sinne von 247 2 Abs. 3 Satz 1 VermG aus der Rechtstr344gerschaft an einem volkseigenem Grundst374ck ergeben kann (VIZ 2004, 27, 28). Diese Aussage betrifft aber nur den Zeitraum bis zum Wirksamwerden des Beitritts am 3. Oktober 1990. Denn das Bundesverwaltungsgericht leitet die Verf374gungsbefugnis des Rechtstr344gers von Volkseigentum aus den 247247 19, 20 ZGB ab, die das Volkseigentum betrafen. In dem entschiedenen Fall kam es auch nur darauf an. Ob der ehemalige Be-trieb der kommunalen Wohnungswirtschaft vor dem 3. Oktober 1990 374ber ein volkseigenes Grundst374ck verf374gen konnte, ist aber f374r die Beantwortung der 8 - 5 - Frage nach dem Schuldner des Anspruchs auf Herausgabe von Mieten nach 247 7 Abs. 7 Satz 2 VermG ohne Bedeutung. bb) Schuldner des Anspruchs auf Herausgabe von Mieten nach 247 7 Abs. 7 Satz 2 VermG ist, wie sich aus 247 7 Abs. 7 Satz 4 VermG ergibt, der "bis-herige Verf374gungsberechtigte". Das ist, was das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, nicht jeder, der einmal verf374gungsberechtigt war, sondern allein der bei Eintritt der Bestandskraft des Restitutionsbescheids Verf374gungsberechtigte (Senat, Urt. v. 27. Oktober 2006, V ZR 58/06, NJW-RR 2007, 372). Es kommt also im Rahmen von 247 7 Abs. 7 Satz 2 VermG darauf an, ob die einmal gege-bene Verf374gungsberechtigung nach 247 2 Abs. 3 Satz 1 VermG auch bei der Res-titution noch bestanden hat. Das ist bei einer Befugnis nicht der Fall, die aus der Rechtstr344gerschaft von Volkseigentum abgeleitet wird. 9 Das fr374here Volkseigentum ist mit Art. 233 247 1 EGBGB nicht als Teil des sozialistischen Eigentums mit den ihm innewohnenden Besonderheiten, son-dern als Privateigentum aufrechterhalten worden (Schmidt-R344ntsch, Eigen-tumszuordnung, Rechtstr344gerschaft und Nutzungsrechte an Grundst374cken, 2. Aufl., S. 19). Es ist auch nicht 226 wie das Privateigentum 226 den bisher zur Ver-f374gung befugten Stellen belassen, sondern, vorbehaltlich des schon vorher nach 247 11 THG und den Verordnungen zur Durchf374hrung dieses Gesetzes an-derweitig zugewiesenen ehemals volkseigenen Verm366gens, nach Ma337gabe des Zuordnungsrechts Bund, L344ndern, Kommunen und den anderen jeweils zu-st344ndigen rechtsf344higen K366rperschaften, Stiftungen und Anstalten des 366ffentli-chen Rechts kraft Gesetzes 374bertragen worden. Damit aber ist der Fortbestand der nach dem Recht der DDR gegebenen Befugnisse, 374ber Volkseigentum zu verf374gen, f374r Verf374gungen, die erst nach dem 2. Oktober 1990 vorgenommen werden, unvereinbar (Senat, Urt. v. 5. Mai 2006, V ZR 236/05, NJW-RR 2006, 1242, 1243). Dem entspricht die authentische Auslegung von Art. 233 247 2 10 - 6 - Abs. 1 EGBGB durch den Gesetzgeber, die in der Erg344nzung der Vorschrift um ihren heutigen Absatz 2 zum Ausdruck kommt. Nach dieser Vorschrift gelten die fr374her eingetragenen Rechtstr344ger als zu den von ihnen in der Zeit vom 15. M344rz 1990 bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 vorgenommenen Verf374gun-gen befugt. Das setzt voraus, dass die Verf374gungsbefugnis sonst nicht bestand und au337erhalb des beschriebenen zeitlichen Rahmens auch weiterhin nicht be-steht. Die Rechtstr344gerschaft begr374ndet damit, von der genannten einge-schr344nkten und hier nicht einschl344gigen Vermutung abgesehen, seit dem Wirk-samwerden des Beitritts am 3. Oktober 1990 keine Verf374gungsberechtigung mehr. Der Rechtsnachfolger eines Rechtstr344gers von Volkseigentum kann des-halb Schuldner eines Anspruchs auf Herausgabe von Mieten nach 247 7 Abs. 7 Satz 2 VermG nur sein, wenn seine Verf374gungsberechtigung, sei es gesetzlich, sei es rechtsgesch344ftlich, neu begr374ndet worden ist. b) An einer solchen Neubegr374ndung der Verf374gungsberechtigung fehlt es. 11 aa) Die Beklagte war nicht Eigent374merin des Grundst374cks. Das Grund-st374ck war zwar wohnungswirtschaftlich genutzt. Es ist aber nach Art. 22 Abs. 4 EinigV nicht der Beklagten als zust344ndigem Wohnungsunternehmen zugeordnet worden, sondern dem Land Berlin als der zust344ndigen Kommune. Das Land Berlin hatte die Wahl, ob es solches Verm366gen bei der Umwandlung der ehe-mals volkseigenen Betriebe der kommunalen Wohnungswirtschaft in Kapitalge-sellschaften auf diese 374bertrug oder es selbst behielt und nur durch die Woh-nungswirtschaftsunternehmen verwalten lie337. Es hat sich nach den Feststellun-gen des Berufungsgerichts f374r den zweiten Weg entschieden (vgl. dazu auch das Schreiben der zust344ndigen Senatsverwaltung des Landes Berlin vom 14. Mai 1991 an die Wohnungsbaugesellschaften des Landes, GE 1991, 554 [Vor-bemerkung]). 12 - 7 - bb) Eine Verf374gungsberechtigung aufgrund der Verf374gungsbefugnis nach 247 8 VZOG scheidet schon deshalb aus, weil die Beklagte als kommunales Wohnungsunternehmen nicht zu den nach dieser Vorschrift Verf374gungsbefug-ten geh366rt. 13 cc) Eine Verf374gungsberechtigung der Beklagten folgt schlie337lich im vor-liegenden Fall auch nicht aus einer Erm344chtigung der Beklagten durch das Land Berlin. 14 (1) Allerdings weist die Revision im Ansatz zutreffend darauf hin, dass die Verf374gungsberechtigung nach 247 2 Abs. 3 Satz 1 VermG nicht nur durch Ge-setz oder als Folge des Eigentumserwerbs entstehen kann. Sie kann vielmehr auch aufgrund einer Bestellung zum gesetzlichen Vertreter des Eigent374mers nach 247 11b VermG (BGHZ 158, 376, 383 f.) oder nach Art. 233 247 2 Abs. 3 EGBGB entstehen. Ob das gleiche f374r eine rechtsgesch344ftliche Vollmacht gilt, wird in der Literatur unterschiedlich beurteilt (daf374r: RVI/Wasmuth [Stand No-vember 2003] 247 2 VermG Rdn. 192, 200; Kimme/Nolting [Stand November 1996] 247 2 VermG Rdn. 88; S344cker/Hummert, Verm366gensrecht, 247 2 VermG Rdn. 61; dagegen: Leo, DB 1991, 1505 f.). Das Bundesverwaltungsgericht h344lt das f374r zweifelhaft, hat die Frage aber offen gelassen (VIZ 2000, 717, 718). Sie bedarf auch hier keiner abschlie337enden Entscheidung. 15 (2) Der damalige Magistrat von Berlin hat den aus den ehemaligen Be-trieben der kommunalen Wohnungswirtschaft gebildeten Wohnungsgesellschaf-ten des Landes in der Umwandlungsurkunde vom 28. Juni 1990 die aus der fr374heren Rechtstr344gerschaft herr374hrenden Befugnisse, insbesondere zum Ab-schluss von Miet- und anderen Nutzungsvertr344gen, treuh344nderisch 374bertragen (Schreiben der zust344ndigen Senatsverwaltung des Landes Berlin vom 14. Mai 1991 an die Wohnungsbaugesellschaften des Landes aaO). Diese 16 - 8 - 334bertragung von Befugnissen mag den Gesellschaften auch Verf374gungen 374ber die ihnen zur Verwaltung zugewiesenen Grundst374cke erlaubt haben. Eine sol-che formale Handlungsm366glichkeit allein macht ihren Inhaber aber nicht schon zum Verf374gungsberechtigten im Sinne von 247 7 Abs. 7 Satz 2 VermG. Das wi-derspr344che dem Zweck der Vorschrift. (3) Dieser besteht darin, dem Berechtigten einen Zugriff auf die einge-nommenen Mieten zu verschaffen (Senat, BGHZ 141, 232, 237; Urt. v. 29. Juni 2007, V ZR 257/06, ZOV 2007, 143, 144). Er dient also der Absch366pfung dieses Verm366gensvorteils. Dieses Ziel kann nur erreicht werden, wenn sich der An-spruch gegen denjenigen richtet, der diesen Vorteil erlangt oder als Eigent374mer oder dessen gesetzlicher Vertreter von dem herausverlangen kann, der ihn er-langt hat (dazu: Senat, Urt. v. 27. Oktober 2006, V ZR 58/06, NJW-RR 2007, 372, 373; Urt. v. 11. Juli 2003, V ZR 430/02, VIZ 2003, 526, 528). Diese Vor-aussetzung hat der Senat f374r die Geltendmachung des insoweit vergleichbaren Anspruchs des Nutzers auf Ersatz f374r den Wert einer Baulichkeit nach 247 12 SchuldRAnpG gegen374ber demjenigen verneint, der nach 247 8 VZOG zur Verf374-gung 374ber ein Grundst374ck befugt ist, von dieser M366glichkeit aber keinen Gebrauch gemacht hat (BGHZ 157, 97, 101 f.). Bei dem rechtsgesch344ftlich Be-vollm344chtigten, der seine M366glichkeiten nicht wahrnimmt, liegt es genauso. Durch die Erteilung der Vollmacht erlangt er keinen Vorteil. Solange er von sei-ner Vollmacht keinen Gebrauch macht, nimmt er keinen Einfluss auf die Nut-zung des Grundst374cks. Es besteht deshalb kein sachlicher Grund, ihn f374r die Herausgabe von Mieteinnahmen einstehen zu lassen, die er nicht erzielt und auch nicht veranlasst oder sonst beeinflusst hat. Eine andere Beurteilung ist dagegen geboten, wenn der rechtsgesch344ftlich Bevollm344chtigte seine M366glich-keiten nutzt und die Verwaltung des Grundst374cks tats344chlich wie ein Eigent374-mer 374bernimmt. Dann tritt er in die Rolle des Eigent374mers und ist wie dessen bestellter gesetzlicher Vertreter (dazu: BGHZ 158, 376, 384) Verf374gungsbe- 17 - 9 - rechtigter. In einer solchen Lage kann der Berechtigte die nach 247 7 Abs. 8 VermG zur Wahrung seiner Rechte erforderlichen Ma337nahmen zudem nur ge-gen374ber dem Bevollm344chtigten als dem tats344chlichen Verwalter und Repr344sen-tanten des Eigent374mers effektiv ergreifen. (4) Diese Voraussetzung lag hier nach den von dem Berufungsgericht, wenn auch unter einem anderen Blickwinkel, getroffenen Feststellungen nicht vor. Die Beklagte hat das Grundst374ck zwar bis zu dessen 334bergabe an die G. AG verwaltet. Aufgrund des Einbringungsvertrags des Landes Berlin mit der G. AG war aber, im Vorgriff auf den Vollzug des Vertrags, allein diese Ge-sellschaft zur Nutzung des Grundst374cks berechtigt. Die Beklagte hat ihr das Grundst374ck deshalb zur alleinigen Nutzung 374bergeben. Es ist fortan auch allein von dieser verwaltet worden. Mieten hat nur die G. AG eingenommen, nicht die Beklagte. Die Kl344gerin hat die geschuldete Mietabrechnung deshalb auch nicht von der Beklagten, sondern von der G. AG erhalten. 18 (5) Darin unterscheidet sich der vorliegende auch von den anderen von dem Senat entschiedenen F344llen, in denen die Beklagte von Restitutionsbe-rechtigten auf Herausgabe von Mieten nach 247 7 Abs. 7 VermG in Anspruch ge-nommen und in denen ihre Passivlegitimation nicht angezweifelt worden ist. In diesen Verfahren ist zwar in den Berufungsurteilen teilweise auch offen gelegt worden, dass die Beklagte (lediglich) Rechtsnachfolgerin des fr374heren Rechts-tr344gers von Volkseigentum ist (vgl. Urt. des Kammergerichts v. 19. Januar 2006, 1 U 38/05, best344tigt durch Senatsbeschl. v. 30. November 2006, V ZR 68/06). Unstreitig war aber auch in diesen F344llen, dass die Beklagte die Grundst374cke allein verwaltet, die Mieten eingenommen und das Land Berlin als Eigent374mer der betreffenden Grundst374cke umfassend vertreten hat. 19 - 10 - (6) Das Vertrauen der Kl344gerin, dass es sich hier genauso verhalte, ver-mag die Passivlegitimation der Beklagten nicht zu begr374nden und hindert diese auch nicht daran, sich auf ihre fehlende Passivlegitimation zu berufen. Der Um-stand, dass die G. AG in Mietvertr344gen die Beklagte als Vermieterin genannt haben mag, 344ndert daran nichts. Dass das Land Berlin Eigent374mer war, ergab sich sp344testens aus dem Restitutionsbescheid. Dass die G. AG die Mieten eingenommen hatte, ergab sich aus der Abrechnung, die diese der Kl344gerin erteilt hatte. Danach war auch f374r die Kl344gerin klar, dass die Verf374gungsberech-tigung der Beklagten 226 anders als sonst 226 nicht vorausgesetzt werden konnte, sondern aufgekl344rt werden musste. W344re das geschehen, h344tte sich die fehlen-de Passivlegitimation der Beklagten herausgestellt. 20 2. Der Beklagten stehen die Mieten im 334brigen auch nicht im Sinne von 247 7 Abs. 7 Satz 2 VermG zu. Mieten k366nnen einem Verf374gungsberechtigten zwar in diesem Sinne auch zustehen, wenn er sie nicht selbst eingenommen hat, wohl aber von einem Dritten ihre Herausgabe verlangen kann (Senat, Urt. v. 27. Oktober 2006, V ZR 58/06, NJW-RR 2007, 372, 373; Urt. v. 11. Juli 2003, V ZR 430/02, VIZ 2003, 526, 528). Ein solcher Anspruch steht der Beklagten hier aber nicht zu. Die G. war von der Beklagten nicht beauftragt. Eine Ge-sch344ftsf374hrung ohne Auftrag f374r die Beklagte scheidet schon im Ansatz aus. Gesch344ftsf374hrung ohne Auftrag setzt n344mlich nach 247 677 BGB voraus, dass der Gesch344ftsf374hrer zur Gesch344ftsf374hrung nicht aus einem anderen Grund berech-tigt ist. Das war hier aber der Fall. Die G. AG sollte das Grundst374ck im Vorgriff auf den Vollzug des Einbringungsvertrags selbst nutzen d374rfen. Damit endete die Nutzungsbefugnis der Beklagten, deren Gesch344fte sie mit der Wahrneh-mung ihrer eigenen vertraglichen Befugnisse deshalb auch nicht mehr f374hren konnte, selbst wenn sie eine solche 226 eher fern liegende 226 Vorstellung gehabt haben sollte. 21 - 11 - III. Die Kostenentscheidung folgt aus 247 97 ZPO. 22 Kr374ger Klein Lemke Schmidt-R344ntsch Roth Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 19.07.2005 - 31 O 616/04 - KG Berlin, Entscheidung vom 21.12.2006 - 1 U 74/05 -
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