BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 60/09 Verk374ndet am: 5. M344rz 2010 Weschenfelder, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 5. M344rz 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-R344ntsch und Dr. Roth f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344ger wird das Urteil des 20. Zivilsenats des Oberlandesgerichts M374nchen vom 25. Februar 2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als 374ber den Antrag auf R374ck374bertragung des Grundst374cks zum Nachteil der Kl344ger entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Ver-handlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisi-onsverfahrens, an das Berufungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger waren Eigent374mer des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundst374cks F. Weg 1 in M. . Das Grundst374ck war f374r die B. bank mit einer Grundschuld 374ber 2.400.000 DM zuz374glich Zinsen belastet. Auf Antrag der Bank wurde am 4. Januar 2005 die Zwangsversteigerung des Grundst374cks angeordnet. Die 1 - 3 - Bank war jedoch bereit, gegen Zahlung von 1.200.000 200 bis zum 31. August 2005 von der Versteigerung Abstand zu nehmen. 2 Mit Notarvertrag vom 25. August 2008 verkauften die Kl344ger das Grund-st374ck f374r 1.200.000 200 an die Beklagten. Die Auflassung erfolgte in der Notarver-handlung. Mit privatschriftlich am selben Tag geschlossener "Vereinbarung 374ber die Modalit344ten zur Vermietung und zum Verkauf F. Weg 1" (im fol-genden "Vereinbarung") verpflichteten sich die Beklagten gegen374ber den Kl344-gern unter anderem, das Haus f374r den Zeitraum vom 1. September 2005 bis zum 31. August 2007 der Kl344gerin zu 2 zu vermieten und das Grundst374ck bis zum 1. September 2007 zum "maximal erzielbaren Preis223 weiter zu verkaufen. Von dem einvernehmlich festzulegenden Weiterverkaufspreis sollten 1.515.000 200 zuz374glich der Steuerbelastung der Beklagten aus dem Weiterver-kauf den Beklagten zustehen, im 334brigen sollte der Erl366s den Kl344gern zuste-hen. An dem Weiterverkauf, "insbesondere bei der Erzielung eines m366glichst hohen Verkaufserl366ses223 hatten beide Vertragsparteien mitzuwirken. Mit weiterem privatschriftlich am 25. August 2005 geschlossenen Vertrag verkauften die Kl344ger den Beklagten f374r 80.000 200 einen Teil der Einrichtung des Hauses, mit einem vierten am selben Tag privatschriftlich geschlossenen Ver-trag mietete die Kl344gerin zu 2 das Haus f374r den Zeitraum vom 1. September 2005 bis zum 31. August 2007 f374r monatlich 6.000 200. Der Kaufpreis f374r das Grundst374ck wurde von den Beklagten bezahlt. Das Versteigerungsverfahren wurde aufgehoben. Im April 2006 wurden die Beklagten als Eigent374mer in das Grundbuch eingetragen. 3 In der Folgezeit kam es zu Spannungen zwischen den Parteien. Mit Schreiben vom 22. Dezember 2006 forderten die Kl344ger die Beklagten schlie337-lich unter Fristsetzung auf, dem gemeinsamen Weiterverkauf des Grundst374cks zuzustimmen und einer aus der "Vereinbarung" abgeleiteten Verpflichtung 4 - 4 - nachzukommen, das Haus mit einem Aufwand von 160.000 200 zu renovieren. Die Beklagten unterlie337en beides. Daraufhin erkl344rten die Kl344ger den R374cktritt von den Vertr344gen vom 25. August 2005. Sie machen geltend, die Vertr344ge vom 25. August 2005 bildeten eine Einheit, durch die insbesondere gew344hrleistet werden sollte, dass ihnen der Erl366s aus dem letztlich erstrebten Verkauf des Grundst374cks an einen Dritten zukomme, soweit er den Aufwand der Beklagten f374r deren Zwischenerwerb 374bersteige. Die Formnichtigkeit der au337erhalb des Notarvertrags am 25. August 2005 privatschriftlich vereinbarten Vertr344ge sei durch die Eintragung der Be-klagten in das Grundbuch geheilt. Ohne deren Wirksamkeit sei der Kaufpreis in sittenwidriger Weise zu niedrig vereinbart. 5 Die Kl344ger haben beantragt, die Beklagten zur Zahlung von 160.000 200 zuz374glich Zinsen und zur Zur374ck374bertragung des Grundst374cks nach n344herer Ma337gabe zu verurteilen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Beru-fung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Der Senat hat die Revision zuge-lassen, soweit sich die Beklagten gegen die Abweisung des Antrags auf Zu-r374ck374bertragung des Grundst374cks wenden. Den hierher gehenden Antrag ver-folgen sie mit der Revision weiter. 6 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Kl344ger auf R374ck374ber-tragung des Grundst374cks. Es meint, ein Recht der Kl344ger zum R374cktritt vom Vertrag bestehe nicht, weil die Beklagten ihre Pflichten aus dem Kaufvertrag erf374llt h344tten und durch den Abschluss der "Vereinbarung223 keine weiteren 7 - 5 - Pflichten der Beklagten begr374ndet worden seien. Die "Vereinbarung223 habe zu ihrer Wirksamkeit notarieller Beurkundung bedurft. Der Formmangel sei nicht durch die Eintragung der Beklagten in das Grundbuch geheilt, weil das Zustan-dekommen des Kaufvertrags nicht von dem Abschluss der "Vereinbarung223 ab-h344ngig gewesen sei. Ein Recht der Kl344ger zum R374cktritt vom Kaufvertrag folge auch nicht aus 247 313 Abs. 3 BGB. Unterstelle man, die Kl344ger h344tten den Kauf-vertrag im Hinblick auf die Begr374ndung einer wirksamen Verpflichtung der Be-klagten zum Weiterverkauf und zur Auskehrung des Gewinns hieraus abge-schlossen, seien die Pflichten der Beklagten aus den getroffenen Vereinbarun-gen vertraglich begr374ndet, so dass f374r einen Wegfall der Gesch344ftsgrundlage kein Raum bleibe. Ein Anspruch auf R374ck374bertragung des Grundst374cks folge auch nicht aus 247 812 Abs. 1 Satz 2 zweite Alt. BGB. Der Weiterverkauf des Grundst374cks sei nicht Zweck des Kaufvertrags gewesen. Der Kaufvertrag sei auch nicht wegen Wuchers nichtig. Der Kl344ger zu 1 habe den behaupteten Wert des Grundst374cks gekannt; die bevorstehende Zwangsversteigerung habe nicht zu einer Notlage der Kl344ger gef374hrt, weil sie das Grundst374ck auch anderweit h344tten verkaufen k366nnen. Daher k366nne dahingestellt bleiben, ob das Grund-st374ck den von den Kl344gern behaupteten Wert habe. II. Das h344lt revisionsrechtlicher Nachpr374fung teilweise nicht stand. 8 1. Das Berufungsgericht hat ohne Rechtsfehler einen Anspruch der Kl344-ger auf R374ck374bertragung des Grundst374cks nach 247 346 Abs. 1 BGB verneint. Der am 25. August 2005 zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag ver-pflichtete die Beklagten zur Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises. Die Zah-lung ist erfolgt. Die von den Kl344gern als Grund f374r den R374cktritt vom Vertrag 9 - 6 - geltend gemachten Pflichtverletzungen haben allein Pflichten der Beklagten aus der "Vereinbarung223 zum Gegenstand. Die "Vereinbarung" ist jedoch schon des-halb nichtig, weil sich die Beklagten in dieser zum Weiterverkauf des Grund-st374cks verpflichtet haben und es zur Wirksamkeit der "Vereinbarung" daher gem344337 247 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung bedurfte. Der Formmangel ist nicht durch den Vollzug der Auflassung vom 25. August 2005 im Grundbuch gem344337 247 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt wor-den. Anders w374rde es sich nur verhalten, wenn der Kaufvertrag und die "Ver-einbarung" eine Einheit bildeten, ohne die der Kaufvertrag nicht geschlossen worden w344re (st. Rspr., vgl. Senat BGHZ 63, 359, 362; 74, 48 f.; 78, 346, 349). Ohne Bedeutung ist insoweit, dass die "Vereinbarung" den Abschluss des Kaufvertrags voraussetzt. Entscheidend ist vielmehr, ob der Kaufvertrag nicht ohne den Abschluss der "Vereinbarung223 zustande gekommen w344re (st. Rspr., vgl. Senat Urt. v. 26. November 1999, V ZR 251/98, NJW 2000, 951; BGH, Urt. v. 11. Oktober 2000, VIII ZR 321/99, NJW 2001, 226; v. 13. Juni 2002, VII ZR 321/00, NJW 2002, 2559). Insoweit bedarf es zwar keines 374bereinstimmenden Willens der Vertragsparteien. Es reicht vielmehr aus, wenn nur eine der Ver-tragsparteien das Grundst374ck ohne den Abschluss des weiteren Vertrages nicht geschlossen h344tte und die andere Vertragspartei dies erkannt oder hingenom-men hat (Senat, Urt. v. 10. Oktober 1986, V ZR 247/85, NJW 1987, 1069). 10 Dass es sich so verh344lt, hat das Berufungsgericht nicht festzustellen ver-mocht. Die hiergegen von der Revision erhobenen Verfahrensr374gen hat der Senat gepr374ft. Sie haben keinen Erfolg, von einer Begr374ndung wird gem344337 247 564 Satz 1 ZPO abgesehen. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Bewertung des Berufungsgerichts auch materiell-rechtlich nicht fehlerhaft. Ins-besondere konnte das Berufungsgericht aus dem Umstand, dass die Parteien in dem notariell beurkundeten Kaufvertrag angegeben haben, keine weiteren 11 - 7 - Vereinbarungen getroffen zu haben, schlie337en, dass dennoch vereinbarte Re-gelungen nach dem Willen der Parteien jedenfalls nicht mit dem Kaufvertrag eine rechtliche Einheit bilden sollten. 2. Entgegen der Meinung der Revision hat das Berufungsgericht auch das Bestehen eines R374cktrittsrechts nach 247 313 Abs. 3 BGB im Ergebnis ohne Rechtsfehler verneint. Die formnichtige "Vereinbarung223 konnte weder zu den Umst344nden noch zu den Vorstellungen des Parteien geh366ren, die Grundlage ihres formgerechten Kaufvertrags geworden sind. Ist sie, wie die Kl344ger be-haupten vor der Beurkundung des Kaufvertrags geschlossen worden und be-ruht der Kaufvertrag auf der Erwartung, die "Vereinbarung" werde erf374llt wer-den, dann war sie nicht Grundlage, sondern Inhalt des Kaufvertrags. Dass es sich so verhielt, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. Ist die Ver-einbarung, wie die Beklagten behaupten, nach der Beurkundung des Kaufver-trags abgeschlossen worden, kann sie schon deshalb nicht Grundlage des Kaufvertrags sein, weil dieser abgeschlossen war, bevor die "Vereinbarung" zustande gekommen ist. 12 3. Entgegen der Meinung der Revision ist auch nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht einen Anspruch der Kl344ger auf R374ck374bertragung des Grundst374cks nach 247 812 Abs. 1 Satz 2 zweite Alt. BGB verneint hat. Unmit-telbarer Zweck des Verkaufs des Grundst374cks an die Beklagten war es, die dro-hende Zwangsversteigerung des Grundst374cks zu verhindern. Dieser Zweck ist erreicht worden. 13 Die Beklagten haben sich in der "Vereinbarung" zum Weiterverkauf des Grundst374cks und zur Auskehrung des hieraus erwarteten Gewinns an die Kl344-ger verpflichtet. Die Formnichtigkeit der "Vereinbarung" f374hrt zur Unwirksamkeit der darin getroffenen Regelungen. Das h344tte nur dann zur Folge, dass die un-wirksam "vereinbarten" Pflichten der Beklagten einen weiteren - nicht erreich- 14 - 8 - ten - Zweck des Verkaufs des Grundst374cks gebildet h344tten, wenn festgestellt werden k366nnte, dass der Weiterverkauf bei Abschluss des Kaufvertrags verein-bart war oder die Kl344ger zu diesem Zeitpunkt den Weiterverkauf und die Aus-kehrung des Gewinns f374r die Beklagten erkennbar erwartet hatten. Mit den in-soweit notwendigen Feststellungen verh344lt es sich nicht anders als mit der Be-hauptung der Kl344ger, der Abschluss des Kaufvertrags sei von der "Vereinba-rung" abh344ngig gewesen. 4. Mit Erfolg macht die Revision jedoch geltend, dass das Berufungsurteil insoweit fehl geht, als es eine Nichtigkeit des Kaufvertrags nach 247 138 BGB verneint. 15 Die Kl344ger haben den Wert des Grundst374cks im Zeitpunkt des Verkaufs an die Beklagten im Berufungsverfahren mit 2.300.000 200 behauptet. Durch ihre weiteren Ausf374hrungen zur Ermittlung dieses Betrags ist diese Behauptung entgegen der Meinung der Revisionserwiderung nicht eingeschr344nkt worden. Auf der Grundlage des Vortrags der Kl344ger besteht zwischen dem Wert des Grundst374cks und dem mit den Beklagten vereinbarten Kaufpreis ein krasses Missverh344ltnis. Trifft die Behauptung der Kl344ger zu, kann der Kaufvertrag vom 25. August 2005 als wucher344hnliches Rechtsgesch344ft nach 247 138 Abs. 1 BGB nichtig sein. Das Bestehen eines groben Missverh344ltnisses zwischen den in einem gegenseitigen Vertrag vereinbarten Leistungspflichten begr374ndet nach der Rechtsprechung des Senats die tats344chliche Vermutung einer verwerflichen Gesinnung des Beg374nstigen, die nach 247 138 Abs. 1 BGB zur Nichtigkeit des vereinbarten Vertrags f374hrt (Senat, BGHZ 146, 298, 301). Die Vermutung be-ruht auf dem Erfahrungssatz, dass in der Regel au337ergew366hnliche Leistungen nicht ohne Not oder nicht ohne einen anderen den Benachteiligten hemmenden Umstand zugestanden werden und dass der Beg374nstigte diese Erfahrung teilt. Die Vermutung erstreckt sich auf zwei Momente, n344mlich einerseits darauf, 16 - 9 - dass Umst344nde vorliegen, die die freie Entschlie337ung des Benachteiligten be-eintr344chtigt haben, und andererseits darauf, dass der Beg374nstigte sich diese Situation zunutze gemacht hat (Senat, BGHZ 146, 298, 302 m.w.N.). Die be-dr344ngte Situation der Kl344ger bei Abschluss des Kaufvertrags folgte hier schon aus der Anordnung der Zwangsversteigerung des Grundst374cks. Sie wurde durch die bei Abschluss des Kaufvertrags unmittelbar bevorstehende Beendi-gung der zur Vermeidung der Versteigerung von der Gl344ubigerin gesetzten Frist noch gesteigert (vgl. M374nchKomm-BGB/Armbr374ster, 5. Aufl., 247 138 Rdn. 149; Soergel/Hefermehl, BGB, 13. Aufl., 247 138 Rdn. 78; Staudinger/Sack, BGB [2003], 247 138 Rdn. 78). Dass der Kl344ger zu 1 den Wert des Grundst374cks kannte, ersch374ttert die aus dem Missverh344ltnis des Wertes der beiderseits geschuldeten Leistungen folgende Vermutung entgegen der Meinung des Berufungsgerichts nicht, weil nichts f374r die Annahme spricht, die Kl344ger h344tten das Grundst374ck unabh344ngig von dessen Wert den Beklagten zu dem vereinbarten Preis verkauft (Senat, Urt. v. 29. Juni 2007, V ZR 1/06, NJW 2007). Dass die Kl344ger das Grundst374ck noch vor Ablauf der von der Gl344ubigerin gesetzten Frist - zu einem dem behaupteten Verkehrswert von 2.500.000 200 entsprechenden oder nahe kommenden Preis - anderweit h344tten verkaufen k366nnen, ist eine Unterstellung, die durch den Vor-trag der Parteien nicht gedeckt ist. 17 - 10 - III. 18 Zu einer abschlie337enden Entscheidung ist der Senat nicht in der Lage, weil die Beklagten den von den Kl344gern behaupteten Wert des Grundst374cks bestritten haben und es an Feststellungen hierzu fehlt. Diese sind nachzuholen. Kr374ger Klein Lemke Schmidt-R344ntsch Roth Vorinstanzen: LG M374nchen I, Entscheidung vom 03.07.2008 - 25 O 3086/07 - OLG M374nchen, Entscheidung vom 25.02.2009 - 20 U 4052/08 -
Full & Egal Universal Law Academy