ECLI:DE:BGH:2018:160318UVZR60.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 60/17 Verkündet am: 16. März 2018 Weschenfelder Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3 Ist der dinglich Wohnungsberechtigte zur Zahlung von Betriebskosten ve r- pflichtet, gelten für die Abrechnung der Betriebskosten die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB auch dann entsprechend, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind (Fortführung von Senat, Urteil vom 25. Sept ember 2009 V ZR 36/09, WuM 2009, 672). BGH, Urteil vom 16. März 2018 - V ZR 60/17 - LG Frankenthal (Pfalz) AG Ludwigshafen am Rhein - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. März 2018 durch die Vorsitzende Ri chterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Lan d- gerichts Frankenthal (Pfalz) vom 25. Januar 2017 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Auf der Grundlage eines n otarielle n Kaufvertrag s vom 13. Juli 2006 e r- warb die Klägerin von dem Beklagten eine Eigentumswohnung und räumte di e- sem daran ein lebensl ängliches un d unentgeltliche s Wohnungs - und Mitbenu t- zungs recht ein . Der Beklagte verpflichtete sich, die auf einen Mieter umlegb a- ren Nebenkosten hinsichtlich des Vertragsgegenstandes zu tragen , insbeso n- dere die Kosten für Wasser, Abwasser, Heizung, Strom, Versicherung und Grundsteuer . Vorauszahlungen wurden nicht vereinbart. Für das Kalenderjahr 2010 erstellte die Klägerin am 22. Dezember 2014 eine Nebenkostenabrechnung . Von dem darin ausgewiesenen Betrag von 3.906,55 hat die Klägerin mit der Klage zuletzt 3.827,7 geltend gemacht . Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung hat das Landgericht 1 2 - 3 - zurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der vo n de m Landg e- richt zugelassenen Revision. Der Beklagte beantragt, die Revision zurückz u- weisen. Entsch eidungsgründe: I. Das Berufungsgericht meint, die Klägerin sei mit ihrer Nebenkostena b- rechnung nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB analog ausgeschlossen, weil sie nicht innerhalb der in § 55 6 Abs. 3 Satz 2 BGB vorgesehenen Frist abgerechnet h a- be. Die Pflicht d es Beklagten zur Zahlung von Nebenkosten ergebe sich aus einer neben dem dinglichen Wohnungsrecht stehenden vertraglichen Abrede. Auf diese seien die Regelungen des § 556 Abs. 3 BGB entsprechend anwen d- bar. Das gelte auch dann, wenn keine Vorauszahlungen au f die Nebenkosten geschuldet seien. Die Zielsetzung der Vorschrift, de m Wohnungsberechtigten rasch Gewissheit über die zu leistende Zahlung zu geben und Streit über lange zurückliegende Abrechnungszeiträume zu ver meiden, spreche für ihre Anwe n- dung auch dan n , wenn Vorauszahlungen nicht vereinbart seien. Dass die N e- benkosten dem Wohnungsberechtigten , anders als dem Mieter , auch ohne g e- sonderte Vereinbarung zur Last fielen, hindere die entsprechende Anwendung des § 556 Abs. 3 BGB nicht. II. Das häl t rechtl icher Nachprüfung stand . Die Klägerin ist mit der Ge l- tendmachung ihres Anspruchs auf Erstattung der Betriebskosten für das Jahr 3 4 - 4 - 2010 nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB analog ausgeschlossen , weil sie die A b- rechnungsfrist versäumt hat. 1. Hat der Eigentümer , w ie hier, die von dem dinglichen Wohnungsb e- rechtigten zu tragenden Betriebskosten verauslagt, ist Grundlage des Ersta t- tungsanspruchs eine Abrechnung über die Höhe der tatsächlich entstandenen und umzulegenden Betriebskosten. Sind keine Vorauszahlungen gelei stet, b e- schränkt sich die Abrechnung auf die Zusammenstellung der im Abrechnung s- zeitraum entstandenen und umlagefähigen Betriebskosten. 2. Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht davon aus, dass auf diese Abrechnung des Eigentümers über die von dem dinglich Wohnungsberechtigten zu tragenden Betriebskosten die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entspr e- chende Anwendung finden. a) Der Senat hat bereits entschieden, dass im Verhältnis von Eigentümer und dinglich Wohnungsberechtigten für die Abrechnung übe r die Vorausza h- lungen , die der Berechtigte auf die von ihm zu tragenden Betriebskosten zu lei s ten hat, die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend gelten (Urteil vom 25. September 2009 - V ZR 36/09, WuM 2009, 672 Rn. 11 ff .) . Das bede u- tet, dass der Eig en tümer die Abrechnung über die Betriebskosten dem dinglich Wohnungsberechtigten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen muss ( § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB en t- sprechend) ; nach dem Ablauf dieser Frist ist die Ge ltendmachung des Ersta t- tungsanspruchs durch den Eigentümer ausgeschlossen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB en t- sprechend). 5 6 7 - 5 - b) Noch nicht entschieden hat der Senat, wie es sich verhält , wenn d er dinglich Wohnungsberechtigte zwar Betriebskosten zu tragen hat, Vorausza h- lungen aber - wie hier - nicht vereinbart sind . Das ist umstritten. a a ) Teilwei se wird angenommen, die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB seien auch in diesem Fall entsprechend anwe ndbar ( doppelte Analogie, vgl . LG Köln, NZM 2017, 76 3 ; AG Frankenberg - Eder, ZMR 2017, 896 f.; Schmid, ZfIR 2012, 231, 232; Pfeifer, jurisPR - MietR 17/2017 Anm. 3). Nach anderer Auffa s- sung liegen die Voraussetzungen für eine Analogie nicht vor (Grauer, IMR 2 018, 2176). So hat es d as Oberlandesgericht Zweibrücken in einem früheren Rechtsstreit der Parteien über eine Betriebskostennachforderung für die Jahre 2007 bis 2009 gesehen. b b ) Auch i m Wohnraummiet r echt wird die Anwendbarkeit des § 556 Abs. 3 BGB für den Fall, dass keine Vorausleistungen des Mieters auf Betrieb s- kosten vereinbart sind, unterschiedlich beurteilt. Teilweise wird sie bejaht. Auch der Mieter, der die Mietkosten zu tragen habe, aber keine Vorauszahlungen schulde, sei daran interessiert , in angeme s- sener Zeit zu erfahren, welchen Betrag er für den abgelaufenen Abrechnung s- zeitraum zu entrichten habe. In dem Unterlassen einer Vorschussvereinbarung r- lin, GE 2007, 1252; Blank/Börstinghaus/Blank, Miete, 5. Aufl., § 556 BGB Rn. 137, 202; Langenberg in Schmidt - Futter, Mietrecht, 13. Aufl., § 556 BGB Rn. 446; Langenberg/Zehelein in Langenberg/Zehelein, Betriebskosten - und Heizkostenrecht, 8. Aufl., G.II., Rn. 35; BeckOKMiet re cht/Pfeifer [1.12.2017], § 556 BGB Rn. 1261; Schneider, in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2013, 8 9 10 11 - 6 - § 556 BGB Rn. 351; Lützenkirchen, NJW 2015, 3078; Schmid, ZfIR 2012, 231, 232 ; ders., NZM 2012, 855 , 856 ). Nach anderer Auffassung ist § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nur anwendbar, wenn eine Pflicht zur Entrichtu ng von Vorauszahlungen besteht . Die Regelung wolle den Mieter vor unvorhergesehenen Nachforderungen schützen. Diese s Schutz es bedürfte ein Mieter, der keine Vorauszahlungen leiste, nicht . Demg e- genüber würd e der Vermieter , der nicht binnen zwölf Monate n nach Ablauf des Abrechnungszeitraums dem Mieter die Abrechnung mittei le , mit seiner Ford e- rung gänzlich ausf alle n und schlechter stehe n als der Vermieter, der sich mit dem Mieter auf V orauszahlungen verständig t habe ( vgl. LG München II, NZM 2012, 342; AG Neuruppin, WuM 2011, 565 f.; AG Potsdam, ZMR 2011, 48; AG Berlin - Köpenick, GE 2006, 1411; Staudinger/Artz, BGB [2018], § 556 Rn. 10 6; BeckOGKBGB/Drager [1.1. 2018 ] , § 556 Rn. 101; Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 556 BGB Rn. 48; Breiholdt, in 10 Jahre Mie t- rechtsreformgesetz, 2011, S. 522, 529 ff.; Hausding, ZMR 201 2, 777; Hein, Info M 2012, 322; Grauer, IMR 2018, 2176) . c) Der Senat entscheidet die Rechtsfrage für das dingliche Wohnung s- recht im Si nne einer analogen Anwendung des § 556 Abs. 3 BGB. Ist der din g- lich Wohnungsberechtigte zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, gelten für die Abrechnung der Betriebskosten die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB auch dann entsprechend , wenn keine Vo rausza hlungen vereinbart sind. a a ) Für diesen Fall liegt eine weitere planwidrige Regelungslücke im Bürgerlichen Gesetzbuch vor. Die erste, bereits von dem Senat geschlossene Lücke bestand darin, dass eine § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB entsprechende Reg e- lung für d en Fall fehlte , dass ein Wohnungsberechtigter Vorauszahlungen für 12 13 14 - 7 - die von ihm zu tragenden Betriebskosten an den Eigentümer leistet (vgl. Urteil vom 25. September 2009 - V ZR 36/09, WuM 2009, 672 Rn. 11 ff.). Eine Reg e- lung fehlt auch für den hier gegebenen Fall , dass Vorauszahlungen nicht ve r- einbart sind. Der Wortlaut des § 556 Abs. 3 BGB erfasst diesen Fall nicht. Die Vorschrift betrifft die Abrechnun g über die Vorauszahlung für die Betriebskosten (Satz 1 und 2) und d ie Geltendmachung einer Nachforderung d urch den Ve r- mieter (Satz 3). Darum handelt es sich begrifflich nur , wenn nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist ein Betrag verlangt wird , der eine bereits e r- teilte Abrechnung oder, falls eine rechtzeitige Abrechnung nicht erstellt worden ist , die Summe der Vorauszahlungen übersteigt ( vgl. B GH, Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 25; Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499, 150 3 ). bb) Das Fehlen einer Regelung für den Fall, dass derjenige, der B e- trieb skosten zu tragen, aber keine Vorauszahlungen an den Eigentümer zu lei s- ten hat, ist keine bewusste gesetzgeberische Entscheidung. Es erklärt sich vielmehr daraus, dass der Gesetzgeber bei Einführung der Vorschrift des § 556 BGB durch Art. 1 des Gesetzes zu r Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) die Überwälzung von Betriebskosten ohne Vereinbarung von Vorauszahlungen nicht bedacht hat . Entscheidend für die Regelung der Abrechnungsp flicht in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der Abrechnungsfrist in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB war die Vorstellung des Gesetzgebers, dass zur besonderen Abgeltung von Betriebskosten durch den Mieter entweder eine Pauschale vereinbart wird , bei der eine spätere Abre chnung über die Betriebskosten nicht erfolgt, oder V o- rauszahlungen zu leisten sind , über die abzurechnen ist . Letztere hat er als R e- gelfall angesehen (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsr e- formgesetz, BT - Drucks. 14/4553, S. 37, 51 ) . Die Ab rechnung über Betriebsko s- 15 - 8 - ten ohne Vereinbarung von Vorauszahlungen wurde nicht für regelungsbedür f- tig angesehen , weil die Vereinbarung einer Netto miete ohne Vorauszahlungen für das Wohnraummietverhältnis unüblich ist. Daraus kann nicht auf einen Wi l- len des Gesetzgebers geschlossen werden, die Regelungen des § 556 Abs. 3 BGB seien für die Abrechnung nicht anwendbar, wenn der Nutzer keine V o- raus zahlungen zu leisten hat. cc ) Die Lücke ist für das dingliche Wohnungsrecht durch eine entspr e- chende Anwendung v on § 556 Abs. 3 BGB zu schließen. Das Ziel von § 556 Abs. 3 Satz 2 u. 3 BGB, durch eine zeitnahe Abrechnung dem Mieter Abrec h- nungssicherheit zu geben und Streit zu vermeiden (vgl. BT - Dr uck s. 14/4553, S. 37; Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsaussch usses, BT - Drucks. 14/5663, S. 79; BGH, Urteil vom 21. Januar 2009 VIII ZR 107/08, NZM 2009, 274 Rn. 15; Urteil vom 5. Juli 2006 VIII ZR 220/05, NZM 2006, 740 Rn. 17 mwN), das auch dem Interesse des dinglichen Wohnungsberechtigten en t- spricht (Senat, Ur teil vom 25. September 2009 - V Z R 36/09, WuM 2009, 672 Rn . 15), rechtfertigt die Anwendung der Vorschrift auch dann, wenn der dingli ch Wohnungsberechtigte Betriebskosten zu tragen hat, aber keine Vorauszahlu n- gen leisten muss. Der dinglich Wohnungsbere chtigte kann zwar mangels Vorauszahlungen k ein Guthaben erlangt haben , über das er in angemessener Zeit Gewissheit erlangen soll . Er muss auch damit rechnen, dass Forderungen auf ihn zuko m- men. Trotzdem hat er ein Interesse daran, innerhalb einer absehbaren Zeit nach Ablauf des Abrechnungszeitraums Klarheit über die Höhe der Betrieb s- ko s ten zu erlangen. Stünde es i m Belieben des Eigentümers, wann er die N e- benkosten abrechnet, könnten sich über mehrere Abrechnungszeiträume hi n- weg hohe Forderungen ansammeln. Fü r den Beginn der Verjährung des Nac h- 16 17 - 9 - zahlungsanspruchs ist näm lich der Zeitpunkt maßgeblich, in dem dem Wo h- nungsberechtigten die Abrech nung zugeht, weil vorher der Anspruch mangels Fälligkeit noch nicht entstanden ist ( § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB; zur Wohnraummi e- te vgl. BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 19. Dezember 1990 VIII ARZ 5/90, BGHZ 113, 188, 194; Urteil vom 14. Februar 2007 VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 8; Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 10). Der Berechtigte müsst e für lange Zeit Rücklagen bi l- den , ohne zu wissen, ob der en Höhe ausreich t . Demgegen über könnte er bei zeitnaher Abrechnung je nach de ren Ergebnis sein weiteres Verhalten ausric h- ten, nämlich entweder - bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten - den Ve r- brauc h beibehalten oder - insbesondere bei verbrauchsunabhängigen Betrieb s- kosten - die Rücklagen unverändert lassen, erhöhen oder herabsetz en. D ieses In teresse deckt sich mit dem des Wohnberechtigten, der Vorauszahlung en auf Betriebskosten zahlt (vgl. dazu Sena t, Urteil vom 25. September 2009 V ZR 36/09, WuM 2009, 672 Rn. 15) . Es entspricht auch d em Willen des G e- setzgebers, durch die Regelung über die Abrechnungspflicht und - frist dem Nutzer Anreiz zu einem energiebewusstere n Verhalten und zur Energieeinsp a- run g zu geben (vgl. BT - Drucks. 14/4553, S. 37). Die analoge Anwendung von § 556 Abs. 3 BGB führt zwar zu Nachteilen für den Eigentümer. Versäumt er die Frist , ist sein Anspruch auf Erstattung der Betriebskosten gänzlich ausgeschlossen. Er steht somit schl echter als derjen i- ge , der nicht fristgerecht über vereinbarte, aber von dem Wohnberechtigten ta t- sächlich nicht erbrachte Vorauszahlungen abrechnet. In diesem Fall kann der Eigentümer nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nämlich den Betriebskostensaldo bis zur Höhe der vertraglich geschuldeten Vorauszahlungen verlangen. Nur hinsichtlich des darüberhinausgehenden Di f- ferenzbetrag s, der sog. Abrechnungsspitze, handelt es sich dann um eine unz u- 18 - 10 - lässige Nachforderung im Sinne des § 556 Abs. 3 BGB , mit der er ausg e- schlossen ist ( vgl. zum Wohnraummietrecht BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007 VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 25 f.). Diesem Nachteil steht jedoch der Gewinn an Rechtssicherheit gege n- über, der nicht nur im Interesse des dingli ch Wohnungsberechtigten , sondern auch im Interesse des Eigentümers erzielt wird. Eine zeitnahe Abrechnung ist weniger streitanfällig. Nach einem langen Zeitablauf wird es häufig schwierig sein zu klären , ob die Betriebsko s ten korrekt ermittelt bzw. Einwend un gen b e- rechtigt sind oder nicht. § 556 Ab s. 3 BGB bietet zudem ein ausgewogenes R e- gelungsk onzept , das der für den Eigentümer geltenden Abrechnungs pflicht und Abrechnungsfrist den Einwendungsausschluss des Wohnungsberechtigten g e- gen überstellt (§ 556 Abs. 3 Satz 5 u. 6 BGB ; vgl. zur Wohnraummiete BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, NZM 2008, 81 Rn. 24 f.; B e- schluss vom 31. Januar 2012 - VIII ZR 335/10, GE 2012, 543 Rn. 4; Beschluss vom 18. Februar 2015 - VIII ZR 83/13, WuM 2014, 336 Rn. 2 ). Da durch entsteht in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die da r- aus folgenden Ansprüche . Die berechtigten Belange von Eigentümer und Wo h- nungsberechtigten werden dadurch gewahrt, dass die ( Nach - )F orderung bzw. die Einwendungen nic ht ausgeschlossen sind , wenn der Eigentümer bzw. der Nutzer die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten ha ben (§ 556 Abs. 3 Satz 3 u. Satz 6 BGB entsprechend ) . 3 . Danach ist die Klägerin mit der Geltendmachung ihre s Anspruch s auf Erstattung der Be triebskosten für das Kalenderjahr 2010 ausgeschlossen, weil sie - ausgehend von den rechtsfehlerfreien und unbeanstandet gebliebenen Feststellungen des Berufungsgerichts, dass das Kalenderjahr als Abrec h- nungszeitraum vereinbart ist - die Abrechnung nicht b is zum Ablauf des Monats 19 20 - 11 - Dezember 2011, sondern erst im Dezember 2014 de m Beklagten mitgeteilt hat. Dass sie die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat, ist nicht festg e- stellt und wird von der Revision auch nicht geltend gemacht. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Schmidt - Räntsch Brückner Göbel Haberkamp Vorinstan zen: AG Ludwigshafen am Rhein, Entscheidung vom 25.04.2016 - 2i C 342/15 - LG Frankenthal (Pfalz) , Entscheidung vom 25.01.2017 - 2 S 130/16 - 21
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