BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZR 61/15 vom 29. Oktober 2015 in dem Rechtsstreit - 2 - D er V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 29. Oktober 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, den Richter Dr. Czub, die Richterin Weinland, den Rich ter Dr. Kazele und die Richterin Haberkamp beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten wird der B e- schluss des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 9. Februar 2015 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsb e- schwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt Gründe: I. Mit notariellem Vertrag vom 14. September 2011 verkauf te der Beklagte, der Insolvenzverwalter über das Vermögen einer Wohnungsgenossenschaft ist, mit Mehrfamilienhäusern bebaute Grundstücke an die Klägerin. Die Wohnu n- gen waren zum größten Teil vermietet; viele standen jedoch auch leer. Der wir t- schaftliche Übe rgang erfolgte gemäß der vertraglichen Regelung am 1. Dezember 2011. Nach dem Kaufvertrag gingen von diesem Zeitpunkt an die Nutzungen und die Lasten auf die Klägerin über. 1 - 3 - Der Beklagte ließ eine sog. Erwerberabrechnung über die im Verkauf s- jahr bis Ende November 2011 von ihm aufgebrachten Nebenkosten und über die von ihm vereinnahmten Vorauszahlungen erstellen, aus der sich ein Übe r- schuss der Vorauszahlungen der Mieter über die verauslagten Kosten von dem Kaufvertrag von dem Besitzübergang an alle Rechte und Pflichten gegenüber den Mietern wahrzunehmen hatte, ließ durch eine von ihr beauftragte Verwalterin die N e- benkostenabrechnungen erstellen. Die Ergebnisse daraus stellte sie in einer Liste über die Einzelabrechnungen zusammen (Anlage K 2). Unter Bezugna h- me auf diese hat sie vorgetragen, dass Rückzahlungsansprüche der Mieter w e- gen zuviel gezahlter Vorauszahlungen von insgesamt 38.003,42 h- lungsansprüche gegen die Mieter von 19.221,26 r ge standen hätten. Die Klägerin hat gegen den Beklagten eine Klage auf Zahlung in Höhe Klageforderung setzt sich aus zwei Teilbeträgen zusammen. Die Klägerin ve r- langt 17.186,96 - rechnungen für das Jahr 2011 - anteilig für 334 von 365 Tagen. Zusätzlich ve r- - von 365 Tagen. Das Landgericht hat der Zahlungsklage stattgegeben; das Berufungsgericht hat die Berufung des Beklagten durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurück - gewiesen. Dagegen wendet sich der Beklagte mit der Nichtzulassungs - beschwerde. II. Das Ber ufungsgericht meint, der Klägerin stehe der geltend gemachte Zahlungsanspruch aus dem Kaufvertrag zu. Das sei eine Rechtsfolge der A b- 2 3 4 - 4 - rechnungspflicht des Erwerbers mit den Mietern und entspreche auch dem kaufvertraglichen Stichtagsprinzip. Die Ansprüche au s der Betriebskostena b- rechnung beträfen denjenigen Vertragspartner, der die Vorauszahlungen habe vereinnah men können und die Nebenkosten habe tragen müssen. Es liege keine Doppelberechnung vor, da die Abrechnungsübersicht der Klägerin die Zahlungen ausw eise, die diese an die Mieter habe zahlen müssen, während Gegenstand der Erwerberabrechnung die von dem Beklagten im Ja h- re 2011 vereinnahmten Zahlungen und geleisteten Ausgaben seien. Der B e- klagte zeige auch nicht auf, dass die in den Einzelabrechnungsüber sichten vorgenommene Berechnung unrichtig wäre. Konkrete Einwendungen gegen die Richtigkeit der Berechnung der Klägerin habe er nicht vorgebracht. III. Das angefochtene Berufungsurteil ist auf die Nichtzulassungsbeschwe r- de des Beklagten nach § 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben, weil das Berufungsg e- richt dessen Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) in entsche i- dungserheblicher Weise verletzt hat. 1. Das Gebot rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht unter anderem dazu, den wesentlichen Kern des V orbringens der Partei zu erfassen und - s o- weit er eine zentrale Frage des jeweiligen Verfahrens betrifft - in den Gründen zu be scheiden (vgl. BVerfG, ZIP 2004, 1762, 1763; BGH, Beschluss vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, NJW - RR 2007, 1409 Rn. 5; Beschluss vom 28. November 2008 - LwZR 2/08, NL - BzAR 2009, 117 Rn. 5; Beschluss vom 9. Februar 2009 - II ZR 77/08, NJW - RR 2009, 2137 Rn. 4). Von einer Verle t- zung dieser Pflicht ist auszugehen, wenn die Begründung der Entscheidung des Gerichts nur den Schluss zulässt , dass sie auf einer allenfalls den äußeren Wortlaut, aber nicht den Sinn des Vortrags der Partei erfassenden Wahrne h- 5 6 7 - 5 - mung beruht (BGH, Beschluss vom 20. Oktober 2008 - II ZR 207/07, NJW - RR 2009, 178 Rn. 4; Beschluss vom 9. Februar 2009 - II ZR 77/08, NJW - R R 2009, 2137 Rn. 3). Setzt sich das Gericht mit dem Parteivortrag nicht inhaltlich ause i- nander, sondern mit Leerformeln über diesen hinweg, ist das im Hinblick auf die Anforderungen aus dem Verfahrensgrundrecht nach Art. 103 Abs. 1 GG nicht anders zu behan deln als ein kommentarloses Übergehen des Vortrags (Senat, Beschluss vom 10. Januar 2008 - V ZR 81/07, Grundeigentum 2008, 983, 984; BGH, Beschluss vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, NJW - RR 2007, 1409 Rn. 5). 2. So verhält es sich hier hinsichtlich der die Höhe des Anspruchs be - treffenden Einwendungen des Beklagten über einen (teilweise) doppelten A n- satz derselben Aufwendungen und Einnahmen und zur Unschlüssigkeit des Vor bringens der Klägerin auf der Grundlage ihrer eigenen Aufstellung über die Nebenkosten abrechnungen. a) Das Berufungsgericht hat zwar den Inhalt der Einzelabrechnung s- übersicht der Klägerin und der von dem Beklagten aufgestellten Erwerbera b- rechnung richtig beschrieben. Die darauf beschränkte Begründung übergeht jedoch das Vorbringen, in die Nebenkostenabrechnungen der Klägerin seien (auch) die Ausgaben und Einnahmen des Beklagten aus den ersten 11 Mon a- ten eingeflossen. Müsste der Beklagte der Klägerin nicht nur das (zeitanteilige) Defizit aus den Nebenkostenabrechnungen ausgleichen, sondern zusätzlich den Überschuss aus den von ihm vereinnahmten Vorauszahlungen der Mieter und den von ihm getragenen Nebenkosten an die Klägerin auskehren, könnte die Klägerin einen Teil des an die Mieter auszukehrenden Betrags für sich als Gewinn verein nahmen. 8 9 - 6 - Dass die Positionen aus seiner Erwerberabrechnung als Teilmenge in den Abrechnungsübersichten der Klägerin enthalten sind, hat der Beklagte wiederholt vorgetragen. Mit diesem Einwand gegen die Schlüssigkeit der Klage haben sich die Tatsacheninstanzen i nhaltlich nicht auseinandergesetzt, so n- dern das Vor bringen mit Leerformeln beschieden. b) Nicht anders verhält es sich bei dem Einwand des Beklagten gegen die Schlüssigkeit der Begründung der Höhe des auf die Zusammenstellung der Nebenkostenabrechnunge n gestützten Teils der Forderung der Klägerin. Hi e- raus ergibt sich zwar die vorgetragene Summe der Guthaben der Mieter von 38.003,43 - forderungen von damit nicht der sich aus der Aufstellung ergebenden Differenz. Auf die fehlende Schlüssigkeit des Vortrags der Klägerin zur Anspruch s- höhe hat der Beklagte schon in der ersten Instanz hingewiesen und sein Be - streiten in der Berufungsinstan z durch die von ihm erstellte Berechnung auf der Basis de r von der Klägerin vorgelegten Aufstellung substantiiert. Auch dieses Vorbringen hat das Berufungsgericht mit der - schon von dem erstinstanzlichen Gericht verwendeten - Leerformel übergangen, dass k onkrete Einwendungen gegen die Richtigkeit der Abrechnungen der Klägerin nicht vorgebracht worden seien. Konkreter als von dem Beklagten ausgeführt, kann die (teilweise) U n- schlüssig keit der Darlegungen eines Klägers zur Anspruchshöhe auf der Basis des von ihm selbst vorgelegten Zahlenmaterials nicht dargelegt werden. 3. Die Verstöße gegen das Verfahrensgrundrecht betreffen entsche i- dungserhebliche Punkte, da nach den bisherigen Fes tstellungen nicht feststeht, in welcher Höhe ein Anspruch der Klägerin besteht. 10 11 12 13 - 7 - IV. Aus dem Vorbringen der Nichtzulassungsbeschwerde zum Grund des Anspruchs ergaben sich keine Gründe für eine Zulassung der Revision. Soweit der Grund des Anspruchs nach der Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht weiter streitig bleiben sollte, weist der Senat auf Folgendes hin: Der von den Parteien geschlossene Kaufvertrag enthält keine der Be - stimmungen, wie sie bspw. in Notarhandbüchern für die F älle des Verkaufs eines Mietshau s es mit einem Besitzübergang innerhalb eines laufenden A b- rechnungsjahres vorgeschlagen werden (vgl. nur Krauß, Immobilienkaufvertr ä- ge in der Praxis, 7. Aufl. Rn. 2100). Für den Eigentumswechsel durch Zuschlag im Zwangs verst eigerungsverfahren bei einer bis dahin laufenden Zwangsve r- waltung hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Zwangsverwalter die bis zum Zuschlag noch an ihn geleisteten, von dem nach § 556 BGB gege n- über den Mietern abrechnungspflichtigen Ersteher an diese zurückzugewä h- renden Vorauszahlungen an den Ersteher auszukehren hat, da diese Beträge nicht für die Kosten und die Befriedigung der Gläubiger zur Verfügung stehen (BGH, Urteil vom 11. Oktober 2007 - IX ZR 156/06, NZM 2008, 100 Rn. 20 f.). Für die Fäl le eines rechts geschäftlichen Erwerbs wird im Schrifttum aus der Bestimmung des § 446 Satz 2 BGB ein vertraglicher Anspruch des Käufers gegen den Verkäufer auf Heraus gabe derjenigen Nutzungen begründet, die dem Verkäufer nicht gebühren (vgl. Bamberger/R o th/Faust, BGB, 3. Aufl., § 446 Rn. 20; NK - BGB/Büdenbender, 2. Aufl., § 446 Rn. 18; Staudinger/ 14 15 - 8 - Beckmann, BGB [1014], § 446 Rn. 44). Das dürfte Grundlage für einen A n- spruch der Klägerin in Höhe des Überschusses jedenfalls in Höhe der von dem Beklagten auf gestellten Erwerberabrechnung sein. Stresemann Czub Weinland Kazele Haberkamp Vorinstanzen: LG Leipzig, Entscheidung vom 24.09.2014 - 3 O 3365/13 - OLG Dresden, Entscheidung vom 09.02.2015 - 5 U 1554/14 -
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