VIII ZR 61/15 - VIII. Zivilsenat

ECLI:DE:BGH:2016:270416UVIIIZR61.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 61/15 Verkündet am: 27. April 2016 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle i n dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 577 Abs. 1 Satz 1 Al t. 2 (analog) Ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB a nalog wird bei Veräuß e- rung eines noch ungeteilten Gesamtgrundstücks und beabsichtigter Realteilung nur dann begründet, wenn der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem mit dem Erwerber abg e- schlossenen Kaufvertrag die Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat. Ob dies der Fall ist, ist dem Kaufvertrag im Wege der Auslegung zu entnehmen. Weiter setzt die Entstehung eines solchen Vorkaufsrechts voraus, dass die vom Vorkaufsr echt erfasste zukünftige Ei n- ze l fläche in dem Kaufvertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (Fortführung von BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 17, 22 ff.). BGB § 467 Satz 1 und 2 (analog) a) § 467 Sat z 1 BGB sichert das Interesse des Vorkaufsberechtigten an der Ausübung se i- nes Rechts beim Verkauf mehrerer Gegenstände, die nur zum Teil dem Vorkaufsrecht u n- terliegen, und schränkt damit den in § 464 Abs. 2 BGB enthaltenen Grundsatz der Ve r- tragsidentität e in. Damit bestimmt das Vorkaufsrecht und nicht der den Vorkaufsfall ausl ö- sende Kaufvertrag, welche Gegenstände der Vorkaufsberechtigte in Ausübung seines Rechts erwerben kann (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. Juni 2006 - V ZR 17/06, BGHZ 168, 152 Rn. 21 ff.). - 2 - b) § 467 Satz 1 BGB ist auf den Fall des Verkaufs eines nur teilweise mit einem Vorkauf s- recht belasteten Grundstücks entsprechend anzuwenden (im Anschluss an BGH, Urteil vom 10. Oktober 1969 - V ZR 155/66, LM § 508 BGB aF Nr. 1). c) Der Vorkaufsverp flichtete kann jedoch gemäß § 467 Satz 2 BGB (analog) verlangen, dass der Vorkauf auf alle Gegenstände beziehungsweise auf das gesamte Grundstück e r- streckt wird, wenn nach Abtrennung der vorkaufsbelasteten Gegenstände lediglich ein is o liert nicht sinnvoll nutzbarer Gegenstand verbliebe, für den sich kein adäquater Preis erzielen ließe (Fortführung von BGH, Urteil vom 27. Januar 2012 - V ZR 272/10, NJW 2012, 1354 Rn. 18 ). BGH, Urteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15 - LG Aachen AG Aachen - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. April 201 6 durch d ie Vorsitzende Richter in Dr. Milger, die Richter innen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sow ie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision de r Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 5. März 2015 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Aachen vom 24. Juli 2014 wird zurückgewiesen . Die Beklagte hat die Kosten de r Re chtsmittel verfa hren zu tr a- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: D ie Kläger in ist seit dem Jahr 1989 Mieterin eines in einer Siedlung ehemaliger Zolldienstwohnungen gelegenen Einfamilienreihenhauses in Aachen. Das Eigentum an de m Siedlungsgrundstück, d as mit zwei hinte reina n- der liegenden eingeschossigen Wohnblöcken mit je drei Einfamilienhäuser n und einem zweigeschossigen Zweifamiliendoppelhaus sowie einer Garage und einem Schuppengebäude bebaut ist , war mit Wirkung vom 1. Januar 2005 von Gesetzes wegen auf die Beklagte über gegangen. 1 - 4 - Mit notariellem Kaufvertrag vom 14. Dezember 2012 veräußerte die B e- klagte das Gesamtg rundstück, das in einem dem V ertrag beigefügten Lageplan in noch zu vermessenden Teilflächen dargestellt wurde , zum Gesamtpreis von rund 1,2 Mio. an fünf Ehepaare und an eine Einzelperson . Dabei w u rden in § 1 Abs. 4 des Kaufvertrags sowohl das Gesamtgrundstück als auch die Grundstücksteilflächen als Kaufgegenstand bezeichnet. D ie in § 2 des Kaufve r- trags jeweils mi t einer ungefähren Größenangabe versehenen und im beigefü g- ten Lageplan farblich gekennzeichneten, damals noch nicht vermessenen Tei l- flächen w u rden bestimmten Käufern entweder insgesamt ( mit Wohnhäuser n bzw. mit einem Schuppengebäude bebaute Teilflächen Nr. 1 bis Nr. 9 ) oder nach Bruchteilen (Stellplatzparzelle Nr. 10 und mit Garage bebaute Gemei n- schaftsfläche Nr. 11 ) zuge ordnet . Gemäß § 2 des Kaufvertrags war der von den Vertragsp arteien genehmigte und unterschriebene Lageplan Bestandteil des Vertrages und waren diese sich über die Abgrenzung des Kaufgegenstandes in der Natur einig . Zur Berechnung der Grunderwerbssteuer und anfallender Kosten stell t en die Käufer in § 10 des Kaufvertrags klar, dass sie den Gesamtpreis in bestim m- ten Anteilen an die Verkäufe rin gezahlt ha tt en, wobei auf die - im Rubrum des Kaufvertrags unter Nr. 5 aufgeführten - Käufer der mit dem von der Klägerin genutzten Einfamilienhaus bebauten Teilfläche Nr. 5 einschließlich de r diesen Käufern zukommenden M iteigentumsanteil e an - den ebe nfalls noch zu ve r- messenden - Teilf lächen Nr. 10 und Nr. 11 entf iel . In § 14 Abs. 1 des Kaufvertrags wurde zugleich die Auflassung erklärt, wobei das Eigentum am Grundstück im jeweils im Kaufvertrag angegebenen Beteili gungsverhältnis auf die Käufer übergehen sollte. In § 14 Abs. 2 des Ve r- trages ermächtigten die Vertragsparteien Notarangestellte unter anderem dazu, 2 3 4 - 5 - nach der Katasterfortschreibung den Kaufgegenstand genau zu bezeichnen und erneut die Auflassung zu erkläre n. Mit weiterer notarieller Urkunde vom 14. Dezember 2012 trafen die am Kaufvertrag beteiligten Käufer eine Vereinbarung über die künftige Ausgesta l- tung ihrer Miteigentümergemeinschaft. In der Vorbemerkung zu dieser Verei n- barung heißt es unter Bezugnahme auf den anliegenden Lageplan , d ie Ve r- tragsschließenden hätten den Grundbesitz " zum Eigentum zu Teilflächen " e r- worben . Die Klägerin teilte der Beklagte n innerhalb der gesetzlichen Ausschlus s- frist mit Anwaltss chreiben vom 12. April 2013 mit, sie übe bezü glich des von ihr gemieteten Einfamilienhauses " das ihr gemäß § 577 BGB zustehende Vo r- kaufsrecht " aus. Die Beklagte stimmte dem zunächst mit Schreiben vom 15. April 2013 zu, vertrat dann aber später die Ansicht, der Klägerin stehe das in Anspruch genommene Vorkaufsrecht nicht zu. Auf Antrag der Klägerin hat das Amtsgericht Aachen am 22. April 2013 im Wege der einstweiligen Verfügung angeordnet, dass zu ihren Gunsten eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs der Klägerin auf Auflassung und Ei n- tragung der im beigefügten Lageplan mit Nr. 5 bezeichneten, noch zu verme s- senden Teilfläche nebst aufstehendem Haus eingetragen wird. Die Vormerkung wurde am Folgetag in das Grundbuch eingetragen. I m Oktober 2013 wurden die im Kaufvertrag aufgeführten Teilflächen v ermessen , wobei d ie im Kaufvertrag mit Nr. 5 bezeichnete Teilfläche zum Flu r- stück 185 und die weiteren Teilflächen Nr. 10 und Nr. 11 zu den Flurstücke n 1 86 und 183 wurde n . Das Grundbuch wurde entsprechend fortgeschrieben. 5 6 7 8 - 6 - Die Klägerin nimmt die Beklagt e auf Auflassung des zwischenzeitlich vermessenen Flurstücks 185 nebst Übertragung eines 11/100 Miteigentumsa n- teils an den Flurstücken 183 und 186 und auf Bewilligung der Eintragung des in Anspruch. Die Beklagte begehrt im Wege der Widerklage Aufhebung der vom Amtsgericht erlassenen einstweiligen Verfügung nebst Verpflichtung de r Kläg e- rin zur Tragung der dort angefallenen Kosten. Das Amtsgericht hat d er Klage stattgegeben und die Widerklage abg e- wiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abg e- wiesen und der Widerklage entsprochen. Mit ihrer vom Berufung sgericht zug e- lasse nen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzl i- chen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg . I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfah ren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Aufgrund des notariellen Kaufvertrags vom 14. Dezember 2012 sei der Klägerin e in Vorkaufsrecht in entsprechender Anwendung d es § 577 Abs. 1 BGB nicht zugefallen. Ein Vorkaufsrecht entstehe nicht, wenn rein ideelles Mi t- eigentum an einer oder mehreren ungeteilten Fläche(n) verkauft werde, ohne dass der Verkäufer gleichzeitig die vertragliche Verpflichtung übernehme, eine Teilung vorzunehmen. Hingegen werde ein Vorkaufsrecht des Mieters dann 9 10 11 12 13 - 7 - begründet, wenn di e verkauften Teilflächen bereits in allen wesentlichen Ei n- zelheiten zumindest bestimmbar festgelegt und bestimmten Erwerbern mit dem Ziel einer Teilung des Grundstücks zuzuordnen seien, dies die Erwerber nicht mehr einseitig ändern könnten und die Teilfläc he der Mietsache genau entspr ä- che. Im Streitfall liege die erstgenannte Fallgestaltung vor, denn mit dem n ot a- riellen Kaufvertrag vom 14. Dezember 2012 sei en nicht - in Vorwegnahme einer Realteilung - Teilflächen an verschiedene Erwerber einzeln formwir ksam ve r- äußert worden, sondern - wie in § 1 Abs. 1, § 3 des Vertrags zum Ausdruck komme - ein ungeteiltes Grundstück zu einem einheitlich vereinbarten Gesam t- Soweit in § 1 Abs. 4, § 2 des Kaufvertrags die Rede von Teilflächen sei, han dele es sich hierbei lediglich um zeichnerisch e und sprachl i- che Bezeichnungen. Deutlich werde die ungeteilte Veräußerung auch in weit e- ren vertraglichen Regelungen. So solle v on der in § 2 Abs. 1 Buchst. h des Kaufv ertrags mit Nr. 11 bezeichneten Gemeinscha ftsfläche ausdrücklich nur ein - der Realteilung nicht zugänglicher - Miteigentumsanteil von 11/100 auf die Käufer der Teilfläche Nr. 5 entfallen . Auch die in § 7 des Vertrags enthaltene Bestimmung über das Wege - und Fahrrecht bezüglich der im Lageplan mit Nr. 10 und Nr. 11 gekennzeichneten Gemeinschaftsflächen zeige deutlich, dass eine Regelung zwischen Verkäuferin und Käufer n eines einheitlichen, ungetei l- ten Grundstücks getroffen worden sei, zu dessen Teilung sich die Verkäuferin gerade nicht verpflichtet habe. Die in § 14 des Vertrags erklärte Übereignung sei ebenfalls nicht bezogen auf bestimmte Flächen, sondern " im jeweils ang e- gebenen Beteiligungsverhältnis " an eine Käufergemeinschaft erfolgt. Wie die unter den Erwerbern am 14. Dezember 2012 getroff ene weitere Vereinbarung zeige, sei aus deren Sicht Ziel des Kaufvertrags die Bildung einer Miteigentümergemeinschaft eigener Art gewesen. In Anbetracht dieses U m- 14 15 - 8 - stands sei eine Realteilung zunächst ausgeschlossen gewesen . Zudem habe sich die Liegenschaft wegen der Erschließung und Versorgung durch gemei n- same Anlagen für eine Realteilung nicht ohne Weiteres geeignet. Die gemei n- schaftlichen Erwerber seien außerdem grundsätzlich frei gewesen, nach dem Erwerb des Grundstücks eine andere (interne) Teilung vorzu nehmen und zu vollziehen, denn die Beklagte habe ihrerseits eine Grundstücksteilung weder vorgenommen noch sei sie hierzu verpflichtet gewesen. Unabhängig davon scheide ein Vorkaufsrecht der Klägerin auch desw e- gen aus, weil es an der gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 463 BGB erforderlichen Identität zwischen Mietsache, Kaufgegenstand und Vorkaufsgegenstand fehle. An die Klägerin vermietet seien das auf der Teilfläche Nr. 5 stehende Einfamil i- enhaus, ein Hausgarten und zwei Stellplätze . Nicht mitvermietet sei e in a b- grenzbarer Teil der Gemeinschaftsfläche Nr. 11 des Aufteilungsplans. Der not a- rielle Kaufvertrag betreffe hingegen bezüglich der hier maßgeblichen Miterwe r- ber nur zeichnerisch die Teilfläche Nr. 5 und daneben einen 11/100 Miteige n- tumsanteil an den Teil flächen Nr. 10 und Nr. 11. In der Erklärung zur Ausübung des Vorkaufsrechts werde zwar die Teilfläche Nr. 5, nicht aber die vom Kaufve r- trag umfasste Teilfläche Nr. 11 angegeben, zudem eine nicht näher bezeichn e- te Stellplatzfläche. Demnach habe die Kla ge keinen Erfolg. Dagegen sei der Widerklage der Beklagten stattzugeben, da der Klägerin aufgrund der vorstehenden Erwägu n- gen keine Vormerkung zur Sicherung eines Anspruchs auf Auflassung und Ei n- tragung des Eigentumswechsels bezüglich des streitigen Grunds tücksteils z u- stehe. 16 17 - 9 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand . Das Ber u- fungsgericht hat die für das Entstehen eines Vorkaufsrechts im Falle der Ve r- äußerung eines ungeteilten Grundstücks (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB an a- log) zu stellenden Anforderungen an das Vorliegen eine r vom Veräußerer ei n- gegangenen ve rtragliche n Verpflichtung zur Grundstückst eilung nicht hinre i- chend erfasst und hat demzufolge den notariellen Kaufvertrag vom 14. Deze m- ber 2012 rechtsfehlerhaft dahin ausgelegt, dass die Beklagte eine entspreche n- de Verpflichtung nicht übernommen habe. Ferner hat es die im Streitfall analog anwendbaren Bestimmungen des § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB und des § 467 BGB übersehen und daher z u Unrecht eine vollständige Übereinstimmung zwisch en Kaufgegenstand und Mietobjekt verlangt. Schließlich hat es b ei der Auslegung der Erklärung der Klägerin über die Ausübung des Vorkaufsrechts auslegung s- relevante Umstände außer Acht gelassen. 1. Im A usgangs punkt zutreffend hat das Berufungsgericht all erdings a n- genommen, dass die für die Begründung von Wohnungseigentum geltende B e- stimmung des § 577 BGB auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Reihenhäusern bebaut ist, entsprechend anzuwe n- den ist (Senatsurteile vom 28. Ma i 2008 - VIII ZR 126/07, NZM 2008, 569 Rn. 8 f.; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, NJW 2010, 3571 Rn. 14). Demen t- sprechend kann ein Vorkaufsrecht des Mieters sowohl im Falle der Veräuß e- rung eines Grundstücks nach vollzogene r Realteilung (§ 577 Abs. 1 Sat z 1 Alt. 1 BGB analog), die neben einer Teilungserklärung des Grundstück s eige n- tümers - und gegebenenfalls erforderlichen behördlichen Genehmigungen - die Eintragung im Grundbuch voraussetzt (vgl. BGH, Beschluss vom 13. Dezember 2012 - V ZB 49/12, NJW - RR 20 13, 588 Rn. 5; MünchKomm BGB /Kohler, 6. Aufl., § 890 Rn. 15, 16; Palandt/Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 890 Rn. 6), als 18 19 - 10 - auch im Falle der Veräußerung eines ungeteilten Grundstücks bei beabsichti g- ter Realteilung (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog) in Betrac ht kommen (Senatsurteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, aaO Rn. 14 einerseits und Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, aaO Rn. 8 f. andererseits ). 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass ein Vo r- kaufsrecht des Mieters entsprechend § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB bei Ve r- äußerung eines noch ungeteilten Gesamtgrundstücks und beabsichtigter Rea l- teilung nur dann begründet werden kann, wenn d en Anforderungen sinngemäß entsprochen wird , die nach höchstrichterlicher Rechtsprechu ng für die Entst e- hung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB im Falle der Veräußerung eines ungeteilten Mehrfamilienhauses und beabsichtigter Begrü n- dung von Wohnungseigentum gefordert werden. a) Das für den Fall der Veräußerung künfti gen Wohnungseigentums in § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB angeordnete Vorkaufsrecht soll gerade nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Ebenso wenig soll der Mieter dauerhaft einen ideellen Miteigentumsanteil in einer Bruchteilsgemei n- schaft oh ne Sondereigentum erwerben . Gegenstand des Vorkaufsrechts ist vielmehr ein sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in s einer Entst e- hung bereits angelegtes Wohnungseigentum (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 22) . aa) Deshalb muss zunächst gewährleistet sein, dass der Mieter einen Anspruch auf die Begründung von Wohnungseigentum erwirbt (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO ). Hierfür genügt die Teilungserklärung des Veräußerers gegenüber dem Grundbuchamt gemäß § 8 WEG nicht, denn sie ist bis zur Anlegung der Wohnungsgrundbücher frei widerruflich. Ebenso wenig reicht es aus, dass eine Aufteilung durch den oder die Erwerber durchg e- 20 21 22 - 11 - führt werden soll, denn in diesem Fall erwirbt ein das Vorkaufsrecht ausübend er Mieter keinen Rechtsanspruch auf Durchführung der Aufteilung (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 24). Erforderlich ist vielmehr, dass der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem Kaufvertrag eine Verpflic h- tung zur Aufteilung über nommen hat (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 17, 23). Ob dies der Fall ist, ist dem Kaufvertrag im W e- ge der Auslegung zu entnehmen . Dabei kann sich bereits aus einer Bezugna h- me auf eine erfolgte Teilungserklärung ergeben, dass vom V eräußerer die vol l- endete Aufteilung geschuldet ist (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 23). bb) Weitere Voraussetzung für das Entstehen eines Vorkaufsrechts na ch § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ist, dass die von dem Vorkaufsrecht er fasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Kaufvertrag mit dem Dritten b e- reits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 17, 23). b ) Wie das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend erkannt hat, haben die vorgenannten Anforderungen sinngemäß auch für die Entstehung eines Vo r- kaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog bei einer beabsichti g- ten Realteilung eines Grundstücks zu gelten, das mit einem zu Wohnzwecken vermieteten H aus bebaut ist. Es reicht also nicht aus, dass der Vermieter das ungeteilte Grundstück an einen Dritten veräußert und dieser nach dem Erwerb die Realteilung durchführt. Vielmehr muss sich dem Kaufvertrag unter Anwe n- dung der Auslegungsregeln nach §§ 133, 15 7 BGB entnehmen lassen, dass der Veräußerer auch den Vollzug der Realteilung schuldet und damit d er E r- werber gegen den Veräußerer einen Anspruch auf die Begründung eines b e- stimmten oder wenigstens bestimmbaren Einzelgrundstück s erw irbt , das mit dem angemie teten Wohnhaus bebaut ist . Nur in diesem Fall ist gewährleistet, 23 24 - 12 - dass sich die mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bewirkte Rechtsstellung des Mieters nicht darin erschöpft, einen sachenrechtlich noch nicht existiere n- den Gegenstand käuflich zu erwerben , so ndern der Mieter d ie (künftige) En t- stehung dieses Kaufgegenstands auch durchsetzen kann, weil ihm gegen den Veräußerer zugleich ein schuldrechtlicher Anspruch auf die Schaffung ei nes mit dem von ihm genutzten Wohnhaus bebauten Einzelgrundstücks zusteht. 3. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch den Kaufvertrag vom 14. Dezember 2012 dahin ausgelegt, dass die Beklagte als Veräußerin eine entsprechende Verpflichtung nicht übernommen habe. Die Auslegung einer - hier ersichtlich vorliegenden - Indivi d ualvereinb a- rung durch den Tatrichter kann vom Revisionsgericht zwar nur beschränkt d a- rauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegung s- regeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind , wesentlicher Ausl e- gungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der R e- vision gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 42; vom 15. Oktober 2014 - XII ZR 111/12, WM 2014, 2280 Rn. 38 ; vom 3. De zember 2014 - VIII ZR 224/13, NJW - RR 2015, 264 Rn. 37; jeweils mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Auslegung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. Das Berufungsgericht hat allgemein anerkannte Auslegungsgrundsätze missachtet u nd dabei zugleich wesentlichen Auslegungsstoff unberücksichtigt gelassen. D a weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der erkennende Senat die Auslegung des Kaufvertrags vom 14. Dezember 2012 selbst vornehmen (vgl. etwa BGH, Urteil e vom 12. Dezember 2000 - XI ZR 72/00, NJW 2001, 1344 unter II 2 a mwN ; vom 22. Februar 2012 - VIII ZR 34/11, WM 2012, 2061 Rn. 25 ). 2 5 26 - 13 - a) Nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen bildet der von den Parte i- en gewählte Wortlaut einer Vereinbarung und der dies em zu entnehmende o b- jektiv erklärte Parteiwille den Ausgangspunkt einer nach §§ 133, 157 BGB vo r- zunehmenden Auslegung ( st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 15. Oktober 2014 - XII ZR 111/12, aaO Rn. 48; vom 21. Oktober 2014 - XI ZR 210/13, NJW - RR 2015, 243 Rn. 15 ; vom 11. November 2014 - VIII ZR 302/13, NJW 2015, 409 Rn. 11). Weiter sind nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen insbesondere der mit der Vereinbarung verfolgte Zweck und die Interessenlage der Parteien zu be achten , ferner die sonstigen Begleitumstän de, die den Sinngehalt der g e- wechselten Erklärungen erhellen können ( BGH, Urteile vom 11. Oktober 2012 - IX ZR 30/10, WM 2012, 2144 Rn. 11 mwN ; vom 13. November 2014 - IX ZR 277/13, WM 2015, 186 Rn. 8). Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 11. Oktober 2012 - IX ZR 30/10, aaO Rn. 14; vom 24. Febr u- ar 2016 - VIII ZR 216/12, juris Rn. 37 , jeweils mwN). Bei formbedürftigen Ve r- einbarungen sind außerhalb der Urkunde liegende Begleitumstände allerdings nur dann berücksichtigungsfähig, we nn sie in der Urkunde einen wenn auch unvollkommenen Ausdruck gefunden haben ( st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 25. März 1983 - V ZR 268/81, BGHZ 87, 150, 154; vom 17. Februar 2000 - I X ZR 32/99, NJW 2000, 1569 unter II 3 ; jeweils mwN ) . b) Hiergegen ha t das Berufungsgericht verstoßen, indem es den Inhalt des Kaufvertrags vom 14. Dezember 2012 entgegen dem objektiven Wortlaut der Regelungen in §§ 1, 2 des Vertrags und unter Außerachtlassung der dem Kaufvertrag zugrundeliegenden Interessenlage der Parteie n sowie unter unz u- 27 28 29 - 14 - reichender Erfassung der im Kaufvertrag von den Parteien gewählten - und in der anschließend von den Erwerbern am selben Tag getroffenen notariellen Vereinbarung bestätigten - rechtlichen Konstruktion ausgelegt hat. aa) W ie die Revisi on im Ergebnis zu Recht beanstandet, hat das Ber u- fungsgericht bereits den Wortlaut der ausschlaggebenden Regelungen in §§ 1, 2 des Kaufvertrags n icht hinreichend erfasst. Insbesondere lässt es nicht erkennen, ob es diese für die Bestimmung der Pflichten de r Beklagten zentralen Vertragsklauseln - wie geboten - aus Sicht eines objektiven Erklärungsempfä n- gers ausgelegt hat (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 14. Oktober 1994 - V ZR 196/93, NJW 1995, 45 unter II 2 a mwN) . (1) In § 1 Abs. 4 des Kaufvertrags heißt e s, die Beklagte verkaufe " das unter (1) genannte, im beigefügten Lageplan (Anlage 1) in Teilflächen darg e- stellte Grundstück " . Weiter ist ausdrücklich die Rede davon, dass " das vorb e- vor liegenden Vertrages " seien und " nachstehend Kaufgegenstand genannt " würden. Daran anschließend wird unter § 2 Abs. 1 bestimmt, das s die Verkäuferin " den in § 1 beschriebenen Kaufgegenstand " unterteilt in elf verschiedene, noch zu vermessende Teilfläche n an insgesamt sechs Käufergruppen (fünf Ehepaare und eine Einzelperson) verkauf e . D abei ist jede einzelne Teilfläche mit ihrer ungefähren Größe bezeichnet ; zugleich ist - soweit bebaut - d as jeweils auf ih r befindliche Gebäude angegeben. Zur weiteren Kenn zeichnung der jeweiligen Teilfläche wird auf den dem Vertrag beigefügten Lageplan und die dort in unte r- schiedlichen Farben vorgenommenen Markierungen sowie die dort angebrachte Nummerierung (Nr. 1 bis 11) Bezug genommen. Hiervon ausgehend sollen nach § 2 A bs. 1 Buchst. a bis f des Kaufvertrags die Teilflächen Nr. 1 bis Nr. 9 30 31 32 - 15 - jeweils an einzelne Käufer (Ehepaare bzw. Einzelpersonen) verkauft werden, wobei drei Käufergruppen jeweils zwei Teilflächen erwerben werden sollen. B e- züglich der weit eren zwei Teilfläc hen Nr. 10 (Stellplatzparzelle) und Nr. 11 (Gemeinschaftsfläche) ist in § 2 Abs. 1 Buchst. g und h des Kaufvertrags b e- stimmt, dass diese nicht an einzelne Käufer veräußert werden, sondern vie l- mehr sämtliche sechs Käufergruppen - der Höhe nach variierende - Miteige n- tumsanteile hieran erhalten sollen. Weiter heißt es in § 2 Abs. 2 des Kaufvertrags, der in der Anlage beig e- fügte Lageplan sei Bestandteil des Vertrags und sei von den Parteien " gene h- migt und unterschrieben worden " ; d ie Parteien seien sich " über die Abgrenzung des Kaufgegenstands in der Natur einig " . (2) Das Berufungsgericht hat die Regelung in § 2 Abs. 2 des Kaufve r- trags und die darin zum Ausdruck gekommene Bedeutung der im Lageplan ei n- gezeichneten Aufteilung in Teilflächen nicht in den Bli ck genommen. Vielmehr hat es allein auf die in § 1 Abs. 4, § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags getroffenen Au s- sagen zu den Grundstücksteilflächen abgestellt und dabei zudem den Inhalt dieser Regelungen nur unzureichend erfasst. Den detaillierten Bestimmungen in § 2 Abs. 1 Buchst. a bis f des Kaufvertrags über die Zuordnung der Teilfl ä- chen Nr. 1 bis Nr. 9 an konkrete Einzelerwerber hat es , ohne dies näher zu b e- gründen, einen rein unverbindlichen Charakter als bloße zeichnerische und sprachliche Bezeichnungen beigeme ssen und ihnen damit einen rechtlichen Regelungsgehalt abgesprochen . Letztlich hat es entscheidend auf die in § 1 Abs. 1 des Kaufvertrags en t- haltene Beschreibung des zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch ung e- teilten Grundstücks sowie auf den Umsta nd abgestellt, dass die in Aussicht g e- nommenen Teilflächen nicht einzeln formwirksam an den jeweiligen Erwerber 33 34 35 - 16 - veräußert worden seien. Mit dieser Deutung hat es sich den Blick für den aus Sicht eines objektiven Empfänger s in der Lage der Vertragsparteien maßg e- benden Erklärungsgehalt der zentralen Bestimmungen in § 1 Abs. 4, § 2 des Kaufvertrags verstellt und bei seiner Auslegung maßgebliche Gesichtspunkte unberücksichtigt gelassen. (a) Bereits die sprachlich klare Beschreibung des Kaufgegenstands in § 1 Abs. 4 des Kaufvertrags , die die Grundstücksteilflächen gleichrangig neben dem Gesamtgrundstück als Kaufobjekt nennt, macht deutlich, dass nicht allein das zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses existierende ungeteilte Grun d- stück , wie in § 1 Abs. 1 des Ka ufvertrags beschrieben, verkauft werden sollte , sondern daneben auch die im Lageplan aufgeführten Grundstücksteilflä chen. (b) A nknüpfend daran werden in § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags, unter der Überschrift " Verkauf " und eingeleitet mit den Worten " Die Ver käuferin verkauft " sämtliche im Lageplan ausgewiesenen, mit Wohnhäusern bebauten Teilflächen des ungeteilten Grundstücks (Teilflächen Nr. 1 bis Nr. 9) konkret bezeichneten Einzelerwerbern zuordnet und jedem Einzelerwerber ein bestimmter Miteigentumsanteil an den weiteren, zur gemeinschaftlichen Nutzung bestimmten Teilflächen Nr. 10 und Nr. 11 zugewiesen. Soweit das Berufungsgericht diese detaillierten Besti m- mungen als rein sprachliche Beschreibung der T eilflächen und den dabei in B e- zug genommenen Lageplan als bloße zeichnerische Darstellung dieser Flächen wertet, lässt es jede Begründung dafür vermissen, weshalb es de n akribisch vorgenommenen Zuordnung en der mit Wohnhäusern bebauten Teilflächen Nr. 1 bis Nr. 9 zu konkret bezeichneten Käufern, die in dem Vertragstext einen breiten Raum einn ehmen , keine rechtliche Bedeutung beimisst. 36 37 - 17 - (c) B ei objektivem Verständnis lässt die Regelung in § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags angesichts ihres klaren Wortlauts nur d ie Auslegung zu , dass die Beklagte nicht nur ein ungeteiltes Grundstück an eine Erwerbergemeinschaft veräußer te und dessen weiteres rechtliches Schicksal in die Hände dieser G e- meinschaft geben wollte, sondern dass die mit Wohnhäuser n bebauten , im L a- geplan ausgewiesenen und in § 2 Abs. 1 Buchst. a bis f des Kaufvertrags z u- sätzlich sprachlich umschriebenen Teilflächen Nr. 1 bis Nr. 9 als künftig entst e- hende Einzelgrundstück e jeweils an bestimmte Käufer verkauft werden sollten. Bestätigt wird dies durch die in § 2 Abs. 2 des Kaufvertrags i m Anschluss an die Zuordnung der einzelnen Teilflächen getroffene Vereinbarung, wonach sich die Vertragsparteien über die Abgrenzung des Kaufgegenstands in der Natur einig waren . Diese Einigung belegt, dass die Aufteilung des Gesamtgrundstücks nicht der Erwerbergemeinschaft überlassen bleiben sollte, sondern unter Mi t- wirkung der Beklagten zu erfolgen hatte. b b ) Weiter hat das Berufungsgericht den mit dem Kaufvertrag verfolgten Zweck und die Interessenlage der Parteien außer Acht gelassen. Gegenstand des in dem in § 6 Abs. 1 des Kaufvertrags erwähnten Exposé enthaltenen A n- gebots der Beklagten war noch allein das ungeteilte Grundstück gewesen . Vor der Beurkundung des Kaufvertrags wurde jedoch ein Lageplan erstellt, der eine Au fteilung des gesamten Grundstücks in elf Teilflä chen vorsah und von allen Vertragsparteien genehmig t und zum (wesentlichen) Bestandteil des Kaufve r- trags gemacht wurde. Ein solches Vorgehen ergibt - worauf die Revision mit Recht hinweist - nur dann Sinn, we nn der Ausweisung der Teilflächen auch für die Beklagte rechtliche Bedeutung zukommen sollte. Ansonsten hätten die E r- werber die Aufteilung später ohne Mitwirkung der Beklagten in der von ihnen ebenfalls am 14. Dezember 2012 getroffenen gesonderten Vereinba rung regeln können. 38 39 - 18 - Dass der Sinn und Zweck des mit der Beklagten abgeschlossenen Kau f- vertrags darin bestand, den einzelnen Käufern den Erwerb der dort beschrieb e- nen Einzelgrundstücke zu ermöglichen und die Beklagte zu verpflichten, die Entstehung dies er Grundstück e und de n Übergang des Eigentums zu gewäh r- leisten, wird insbesondere in den vorstehend bereits genannten Passagen i n § 1 Abs. 4, § 2 Abs. 1, 2 des Kaufvertrag s deutlich, ergibt sich aber auch aus weiteren, vom Berufungsgericht nicht erörterten Bestimmungen dieses Vertrags sowie aus dem Inhalt der unmittelbar nach Beurkundung des Kaufvertrags unter den Erwerbern getroffenen Vereinbarung. (1 ) Die in § 2 Abs. 2 des Kaufvertrags erfolgte Einigung der Parteien über die Aufteilung des Kaufgegenst ands in die im Lageplan eingezeichneten Teilfl ä- chen belegt, dass es sich da bei um einen gemeinsam gefassten, beide Seiten schuldrechtlich bindenden " Aufteilungsplan " handelt . Wenn die Beklagte ledi g- lich die Verpflichtung hätte eingehen wollen, ein ungeteil tes Grundstück zu ve r- äußern, hätte weder Anlass für eine Übereinkunft der Parteien über die Aufte i- lung des Kaufgegenstands in die im Lageplan eingezeichneten Teilflächen (§ 2 Abs. 2 des Kaufvertrags) noch für die in § 2 Abs. 1 des Vertrags vorgenomm e- ne det aillierte Beschreibung der Teilflächen und deren Zuordnung an bestimmte Käufer bestanden. Ebenso wenig hätte es in diesem Fall ein Bedürfnis dafür gegeben , in § 1 Abs. 4 des Kaufvertrags neben dem ungeteilten Grundstück auch die Grundstücksteilflächen als Kaufgegenstand zu defi nieren. Den genannten Umständen kommt - was das Berufungsgericht nicht in den Blick genommen hat - mindestens die gleiche Aussagekraft zu , die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung einer Bezugnahme des Kaufvertrags auf eine T eilungserklärung nach § 8 WEG beigemessen wird. Wenn sich bereits aus einer solchen Bezugnahme ergeben kann, dass vom Veräußerer die vol l- endete Aufteilung in Wohnungseigentumseinheiten geschuldet ist (BGH, Urteil 40 41 42 - 19 - vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 23), gilt dies erst recht für die im Vertragstext breiten Raum einnehmenden Regelungen über die Aufteilung des Gesamtgrundstücks entsprechend dem Vertragsbestandteil gewordenen Lageplan und über die Zuordnung der konkret und eingehend beschriebenen Teilfl ächen an einzelne Käufer. ( 2 ) Dass sich die Verpflichtung der Beklagten nicht in der Eigentumsve r- schaffung an dem zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses allein existierenden Gesamtgrundstück erschöpfte, sondern diese auch die schuldrechtliche Ve r- pflichtun g eingegangen war, den einzelnen Käufern das Eigentum an den ihnen jeweils nach § 2 Abs. 1 des Vertrags zugeordneten Einzelflächen zu verscha f- fen, ergibt sich auch aus der vom Berufungsgericht nicht gewürdigten Regelung in § 14 Abs. 2 des Kaufvertrags. (a) Die Vertragsparteien haben sich zunächst in § 14 Abs. 1 des Kaufve r- trags dahin geeinigt, dass das Eigentum an dem in § 1 näher bezeichneten Kaufgegenstand, wie in § 2 näher ausgeführt, auf den jeweiligen Käufer im j e- weils angegebenen Beteiligungsverhä ltnis übergeht. Schon darin kommt, a n- ders als das Berufungsgericht meint, nicht zum Ausdruck, dass die Käufer am ungeteilten Grundstück, also an sämtlichen im Lageplan eingezeichneten Tei l- flächen , Miteigentumsanteile erwerben sollen. Denn durch die Bezugna hme auf § 2 des Kaufvertrags wird klargestellt, dass die Formulierung " im jeweils ang e- gebenen Beteiligungsverhältnis " die in § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags vorgeno m- menen Zuordnungen der Teilflächen an konkrete Einzelkäufer unberührt lässt. Bei richtigem Verst ändnis bezieht sich die genannte Wendung darauf, dass in fünf von sechs Fällen Ehepaare als Käufer von Einzelflächen auftr a ten, die nach den in § 2 Abs. 1 des Vertrags getroffenen Regelungen jeweils hälftiges Miteigentum erwerben soll t en. 43 44 - 20 - (b) Weiter ha ben die Vertragsparteien, was das Berufungsgericht nicht in seine Erwägungen einbezogen hat, in § 14 Abs. 2 des Kaufvertrags Notarang e- stellte bevollmächtigt, " nach der Katasterfortschreibung den Kaufgegenstand genau zu bezeichnen, erneut die Auflassung zu erklären und alles zu tun, was ihnen zur Durchführung des Vertrages erforderlich oder zweckmäßig erscheint . " Diese Bestimmung zeigt, dass die Beklagte sich in der Pflicht sah, auch für eine Übertragung des Eigentums an den noch nicht entstandenen Einzelgru ndst ü- cken Sorge zu tragen. Vollzugsvollmachten, wie sie in § 14 Abs. 2 des Kaufve r- trags erteilt wurden, sind zwar nicht Teil der schuldrechtlichen Vereinbarungen und werden daher bei wirksamer Ausübung eines Vorkaufsrechts nicht Inhalt eines gemäß § 577 Ab s. 1 Satz 3, § 464 Satz 2 BGB zustande kommenden Kaufvertrags zwischen Mieter und Vorkaufsverpflichtete m (BGH, Beschluss vom 21. Juni 2012 - V ZB 283/11, NJW - R R 2012, 1483 Rn. 12). Dies ändert aber nichts daran, dass § 14 Abs. 2 des Kaufvertrags für die Au slegung der von der Beklagten im Kaufvertrag übernommenen schuldrechtlichen Verpflichtu n- gen von Bedeutung ist. Denn bei der Auslegung formbedürftiger Erklärungen sind auch Begleitumstände, soweit sie in der Vertragsurkunde einen, wenn auch nur unvollkommen en Ausdruck gefunden haben, zu berücksichtigen . (3) D er im Kaufvertrag an mehreren Stellen zum Ausdruck gekommene Wille der Vertragsparteien, Alleineigentum einzelner Käufer an den mit Woh n- häusern bebauten künftigen Einzelgrundstücken zu begründen und M iteige n- tum nur an den beiden Gemeinschaftsteilflächen entstehen zu lassen, findet seine Entsprechung auch in der am 14. Dezember 2012 im Anschluss an die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags unter den Erwerber n getroffene n not a- riellen Vereinbarung . Dort heißt es in der Vorbemerkung ausdrücklich: " Die Erschienenen h a- 45 46 47 - 21 - zu Eigentum zu Teilflächen erworben. Wegen der Aufteilung wird auf den anli e- genden Lageplan Bezug genommen, der als Anlage zu dieser Niederschrift g e- nommen wird. " Weiter ist unter Nr. 2 a der Vereinbarung geregelt, dass die Mi t- eigentümergemeinschaft die " Stellplatzfläche und die Erschließungsfläche gem. Nr. 10 und Nr. 11 der Plananlage in ihr Eigentum " übernimmt. In den beiden Passagen kommt zum Ausdruck, dass nur die Teilflächen Nr. 10 und Nr. 11 - wie auch schon in § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags bestimmt - in das Miteigentum aller Erwerber übergehen sollten. Schließlich ist unter Nr. 2 j der Vereinbarung die Rede dav on, dass, " sofern aus bau - , planungs - und erschließungs - oder sonstigen rechtlichen Gründen eine Änderung der Aufteilung erforderlich wird und die beabsichtigte eigentumsrechtliche Trennung der einzelnen Häuser und zugehörigen Freiflächen nicht in Frage ge stellt wird " , die Erwerber bereits jetzt ihre Zustimmung hierzu erklären. Das Berufungsgericht hat keine der vorstehend erörterten Bestimmungen im Kaufvertrag und in der unter den Miterwerbern getroffenen Vereinbarung gewürdigt , die unmissverständlich eine bindende Zuweisung der bebauten Ei n- zelteilflächen Nr. 1 bis Nr. 9 an einzelne Erwerber vornehmen beziehungsweise voraussetzen . cc) Stattdessen hat das Berufungsgericht bereits den Regelungsplan der Kaufvertragsparteien und der Mit erwerber missver standen . Dabei hat es seine gegenteilige Deutung durch die Regelungen in § 3 (Vereinbarung eines G e- samtkaufpreises), in § 2 Abs. 1 Buchst. h (Begründung von Miteigentumsante i- len aller Käufer an der Teilfläche Nr. 11) und § 7 des Kaufvertrags (Einräumung ei nes Wege - und Fahrrechts an de n Gemeinschaftsteilflächen Nr. 10 und Nr. 11) sowie der von den Erwerbern " vorgenommenen Regelung einer Mite i- gentümergemeinschaft " bestät igt gesehen. Die vom Berufungsgericht angefüh r- ten Bestimmungen stehen aber der Auslegung, dass sich die Beklagte in § 1 48 49 - 22 - Abs. 4, § 2 des Kaufvertrags nicht nur zur Übereignung des ungeteilten Grun d- stücks, sondern sich daneben auch verpflichtet hat, das Eigentum an mit Wohnhäusern bebauten Einzelflächen jeweils an einzelne Käufer zu übertr a- gen , nicht entgegen , sondern lassen sich im Gegenteil damit widerspruchsfrei in Einklang bringen. (1) D ass die Vertragsparteien in § 3 des Kaufvertrags nicht - wie in § 10 des Kaufvertrags zum Zwecke der Berechnung anfallender Kosten geschehen - den Gesamtk aufpreis anteilig auf die Käufer aufgeteilt haben, lässt in Anb e- tracht der klaren Regelungen über die Verpflichtungen der Beklagten in § 1 Abs. 4, § 2 des Kaufvertrags nicht den zwingenden Schluss zu, dass nur ein ungeteiltes Grundstück Kaufgegenstand gewe sen ist . Die Vereinbarung eines Gesamtkaufpreises, für den alle sechs Käufergruppen gesamtschuldnerisch haften, lässt sich vielmehr - wie die Revision zu Recht geltend macht - auch damit erklären, dass sich die Beklagte zwar, anders als noch im Exposé vorg e- sehen, zur Aufteilung der Gesamtfläche entsprechend den Wünschen der Kä u- fer bereitfand, im eigenen Interesse aber nicht von der im Exposé geäußerten Vorstellung der Zahlung eines Gesamtpreise s abrücken wollte. (2) D er Umstand, d ass die Teilfläche Nr. 11 (Gemeinschaftsfläche) und auch die Teilfläche Nr. 10 (Stellplatzparzelle) nicht einzelnen Käufern zugewi e- sen, sondern hieran alle sechs Käufergruppen Miteigentumsanteile erwerben sollten, ist bei richtigem Verständnis der von den Vertragsparteien an gestrebten Nutzung - anders als das Berufungsgericht meint - kein Beleg für den Verkauf eines ungeteilten Grundstücks. V ielmehr fügen sich die in soweit in § 2 Abs. 1 Buchst. g und h des Kaufvertrags getroffenen Bestimmungen nahtlos in d as Regelungs konzept der Vertragsparteien ein. Wie § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags mit seinen detaillierten Regelungen zeigt, soll t en an die Stelle des Gesam t- grundstücks insgesamt elf Teilgrundstücke treten, wo von lediglich zwei (Nr. 10 50 51 - 23 - und Nr. 11) im Interesse eines reibungslosen Zusammenlebens gemeinsam genutzt werden soll t en. An diesen sollte daher Miteigentum aller Käufer b e- gründet werden. Alle übrigen Teilflächen, also alle mit Wohnhäusern bebauten Teilflächen (Nr. 1 bis Nr. 9) soll t en jeweils in das Eigentum einzelner Käufer übergehen. Die Vertragsparteien haben damit eine rechtliche Konstruktion gewählt, wie sie in ähnlicher Weise auch bei der (geplanten) Begründung von Wo h- nungseigentum anzutreffen ist. Gegenstand der Einzelnutzung sind die mit Wohnhäusern bebauten künfti gen Einzelgrundstücke, die - wie in § 2 Abs. 1 Buchst. a bis f des Kaufvertrags geregelt - in das Alleineigentum einzelner Kä u- fer fallen soll t en. Dagegen soll te an den gemeinsam genutzten zwei Gemei n- schaftsflächen Nr. 10 und Nr. 11 Miteigentum aller Erwerb er entstehen (§ 2 Abs. 1 Buchst. g und h des Kaufvertrags) . Soweit bezüglich der Nutzung dieser im Miteigentum aller Käufer st e- hender Gemeinschaftsflächen in § 2 Abs. 1 Buchst. g (Stellplatzzuweisung) und in § 2 Buchst. h (Gemeinschaftsfläche) und in § 7 des Kaufvertrags (Wege - und Fahrrecht) nähere Regelungen getroffen worden sind, beschränken sich diese auf die im Miteigentum stehenden Teilflächen und nicht auf die mit Wohnhäuser bebauten neun weiteren Teilflächen. Bereits aus diesem Grund lassen die g e- nannten Bestimmungen nicht den Schluss zu, dass ausschließlich ein ungetei l- tes Gesamtgrundstück veräußert werden sollte. (3) Die im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrags unter den Erwerbern getroffene Vereinbarung über die Bildung einer Mitei gentumsg e- meinschaft vollzieht die im Kaufvertrag gewählte rechtliche Konstruktion nach und lässt - was das Berufungsgericht verk a nnt hat - das Alleineigentum einze l- ner Erwerber an den Teilflächen Nr. 1 bis Nr. 9 unberührt. In das Miteige n tum 52 53 54 - 24 - aller Erwerber sollen nur die Gemeinschaftsflächen einschließlich darauf st e- hender Gebäude sow ie alle Versorgungsleitungen bis zur ersten Entnahmeste l- le fallen. Die weiteren Regelungen der Vereinbarung betreffen die Verteilung von Kosten (für die Beseitigung außerge wöhnlicher Bauschäden und von Nade l- bäumen; für anwaltliche Beratung; Grundbesitzabgaben und sonstige Lasten, solange die Parzellierung noch nicht rechtswirksam vollzogen ist; Kosten für die rechtliche Umsetzung des Aufteilungsplans; Kosten der Unterhaltung , Instan d- setzung, Erneuerung und Änderung der im Eigentum der Miteigentümerg e- meinschaft stehenden Flächen, Anlagen und Einrichtungen), die Begründung eines Vorkaufsrechts im Falle des Verkaufs eines Hauses, die Vermietung zweier im Kaufvertrag noch nicht e inzelnen Erwerbern zugewiesener Stellplä t- ze, die maßgeblichen Beschlussmehrheiten, die Geschäftsführung sowie die Best ellung von Dienstbarkeiten für Versorgungsleitungen und nachbarrechtliche Zustimmungserfordernisse bei der Errichtung baulicher Anlagen au f den " nach dem Vollzug des Aufteilungsplans entstehenden privaten Gebäudefreiflächen " . Nach der Vereinbarung vom 14. Dezember 2012 sind die Erwerber also - a n- ders als es das Berufungsgericht in Verkennung ihres Regelungsgehalts ang e- nommen hat - nicht grun dsätzlich frei, eine andere interne Aufteilung anzune h- men. Vielmehr liegt das Anliegen der Miteigentümergemeinschaft in dem erfol g- reichen Vollzug der im Kaufvertrag vorgesehenen Zuweisung der Einzelflächen an konkrete Erwerber und in der Regelung des gemei nschaftlichen Zusamme n- lebens einschließlich der gemeinschaftlichen Nutzung der Teilflächen Nr. 10 und Nr. 11. dd) Danach hat die Beklagte im Kaufvertrag auch die Verpflichtung zur Aufteilung des Gesamtgrundstücks in die in § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags b e- schriebenen Einzelflächen übernommen. 55 56 - 25 - ee) Der Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog steht auch nicht der von der Revisionserwiderung geltend gemac h- te Umstand entgegen, dass sich für die Klägerin nach Erwerb des v on ihr b e- wohnten Hausgrundstücks in tatsächlicher Hinsicht Nutzungsschwierigkeiten ergeben könnten, weil sie - anders als die ursprünglichen Käufer Nr. 5 - nicht Partei der unter den Erwerbern am 14. Dezember 2012 getroffenen Vereinb a- rung über die künftige Ausgestaltung einer Miteigentümergemeinschaft gewo r- den ist. Aus de r von der Revisionserwiderung angeführten Entscheidung des Senats vom 23. Juni 2010 (VIII ZR 325/09, aaO) lässt sich nicht herleiten, dass ein Vorkaufsrecht des Mieters nur in " geeigneten " Fällen entstehen soll. 4. Das Berufungsgericht hat sich - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - nicht mit der Frage befasst, ob die einzelnen Teilflächen im Kau f- vertrag vom 14. Dezember 2012 hinreichend bestimmt oder zumindest hinre i- chend bes timmbar sind. Dies ist mit dem Amtsgericht zu bejahen. Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat diese Beurteilung selbst vornehmen. Die detaillierten Regelungen in § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags, die auf den beigefügten Lageplan mit se inen Kennzeichnungen Bezug nehmen, b e- zeichnen die jeweiligen Teilflächen nach ihrer ungefähren Größe, ih rer Bescha f- fenheit (mit Wohnhaus, Schuppen oder Garage bebaut ) und nach ihrer Lage auf dem Gesamtgrundstück. Sie sind damit ausreichend bestimmt beschri eben und bezeichnet worden. 5 . Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht dann weiter angenommen, das Entstehen eines Vorkaufsrechts scheitere im Streitfall jedenfalls daran, dass die notwendige Kongruenz zwischen Mietsache und Kaufgegenstand nicht gege ben sei, da an die Klägerin das Haus Nr. 118, ein Hausgarten und zwei Stellplätze vermietet seien, der notarielle Kaufvertrag bezüglich der hier ma ß- geblichen Teilflächen aber nur zeichnerisch die Teilfläche Nr. 5 und daneben 57 58 59 - 26 - jeweils einen 11/100 Miteigentu msanteil an den Teilfläche n Nr. 11 und Nr. 10 (Stellplätze) betreffe. Dabei hat das Berufungsgericht übersehen , dass Miets a- che und Kaufgegenstände bezüglich der Teilflächen Nr. 5 und Nr. 10 überei n- stimmen und im Übrigen (Teilfläche Nr. 11) die - hier entsp rechend anwend - bare - Bestimmung des § 467 Satz 2 BGB ein greift. a) Der wesentliche Kaufgegenstand, nämlich die mit einem Wohnhaus bebaute Teilfläche Nr. 5, ist mit de m von der Klägerin angemieteten Grun d- stücksteil identisch. Ausweislich de r Regelunge n i m Mietvertrag vom 14./17. August 1989 sowie dem ihm beigefügten Lageplan war Mietgegenstand das Gebäude Nr. 118 und der angrenzende Hausgarten, der bis zu den ang e- legten Stellplätzen reichte. Der Mietgegenstand umfasst somit die in dem - Bestandteil de s Kaufvertrags gewordenen - Lageplan dargestellte und in § 2 Abs. 1 Buchst. d des Kaufvertrags beschriebene Teilfläche Nr. 5. Auf dieser Teilfläche Nr. 5 (nach Vermessung Flurstück Nr. 185) liegt - was ein Vergleich der bei den Akten befindlichen Lagepläne zeigt - auch der zweite, an der Stir n- seite der bereits vorhandenen Stellplätze durch zwei Gehwegplattenreihen b e- festigte weitere Stellplatz, dessen Errichtung und Nutzung der Klägerin in der Nachtragsvereinbarung vom 11./22. Oktober 1992 zum Mietvertrag u nd dem dieser Vereinbarung beigefügten Lageplan gestattet wurde. b) Auch bezüglich der Nebenfläche Nr. 10 (S t ellplatzparzelle ; nach Vermessung Flurstück Nr. 186 ) bestehen keine Abweichungen zwischen Kau f- gegenstand und Mietobjekt . Ausweislich § 2 Abs. 1 Buchst. g des Kaufvertrags ist an die Käufer Nr. 5 ein Miteigentumsanteil von 11/100 an diese r Teilfläche verkauft und für diese ein schuldrechtliches Nutzungsrecht an dem im Lageplan mit " H " bezeichneten Stellplatz begründet worden. Der Stellplatz " H " is t - wie ein Vergleich der dem Kaufvertrag und dem Mietvertrag beigefügten Lagepläne zeigt - mit dem von der Klägerin angemieteten Stellplatz Nr. 4 identisch. Auf die 60 61 - 27 - teilweise im Schrifttum diskutierte Frage, wie zu verfahren ist, wenn an den Mi e- ter vermie tete Nebenräume oder Nebenflächen bei der Aufteilung anders als im Mietvertrag vorgenommen zugeordnet werden (vgl. etwa Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 577 Rn. 30), kommt es daher im Streitfall nicht an. c ) Eine Identität zwischen Mietgegenstan d und Kaufobjekt besteht daher nur bezüglich der Gemeinschaftsteilfläche Nr. 11 (nach Vermessung Flurstück 183) nicht . D enn d iese ist - wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat - nicht Gegenstand des zwischen den Parteien bestehen den Mietvertrags. D a s würde aber - anders als dies das Berufungsgericht angenommen hat - das Z u- standekommen eines Kaufvertrags zwischen Klägerin und Beklagter nicht hi n- dern, sondern würde nur dazu führen , dass sich diese r nicht auch auf die Tei l- fläche Nr. 11 erstreckt e . Das Berufungsgericht hat die Ausführungen im Urteil des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 22. November 2013 (V ZR 96/12, aaO Rn. 21) zu den aus § 46 4 Abs. 2 BGB abzuleitenden Recht s- folgen eines wirksam ausgeübten Vorkaufs dahin missverstanden, dass ei n Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB analog nur dann wirksam au s- geübt werden könne, wenn Mietgegenstand und Kaufgegenstand vollständig identisch seien. Dies trifft, wie § 577 Abs. 1 Satz 3, § 467 Satz 1 BGB zeigen, nicht zu. § 467 Satz 1 BGB s ichert das Interesse des Vorkaufsberechtigten an der Au s- übung seines Rechts für den Fall des Verkaufs mehrerer Gegenstände, die nur zum Teil dem Vorkaufsrecht unterliegen, und schränkt damit den in § 464 Abs. 2 BGB enthaltenen Grundsatz der Vertragsidentit ät ein (BGH, Urteil vom 23. Juni 2006 - V ZR 17/06, BGHZ 168, 152, Rn . 2 1 f f . ). Die Vorschrift des § 467 Satz 1 BGB ordnet an, dass sich der zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem vereinbarte Gesamtkaufpreis um den Anteil verringert, der auf die nicht vom Vorkaufsrecht erfassten Gegenstände entfällt. Damit bestimmt das 62 63 - 28 - Vorkaufsrecht und nicht der den Vorkaufsfall auslösende Kaufvertrag, welche Gegenstände der Vorkaufsberechtigte in Ausübung seines Rechts erwerben kann (BGH, Urteil vom 23. Juni 2006 - V ZR 17/06, aaO Rn. 24). Mit der Au s- übung des sich nur auf einen Teil der Kaufgegenstände erstreckenden Vo r- kaufsrechts wird also in Abweichung zu § 464 Abs. 2 BGB ein Kaufvertrag zw i- schen Vorkaufsverpflichtetem und Mieter begründet, der nicht in jeder Hinsi cht den zwischen Veräußerer und Dritte m vereinbarten Bedingungen entspricht. Die Bestimmung des § 467 Satz 1 BGB ist auf den Fall des Verkaufs eines nur teilweise mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstück s entsprechend anz u- wenden (BGH, Urteil vom 10. O ktober 1969 - V ZR 155/66, LM § 508 BGB aF Nr. 1 unter 1 ; BayOb L G, NJW - RR 1992, 1039, 1041 f.; jeweils mwN und jeweils zu der Vorgängerregelung § 508 Satz 1 BGB aF). d) Dass nach den vorstehenden Ausführungen bezüglich des an die Kä u- fer Nr. 5 verkauften Miteigentumsanteils an d er nicht mit vermieteten Gemei n- schaftsfläche Nr. 11 kein Vorkaufsrecht der Klägerin gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB analog besteht, bedeutet aber nicht, dass sie nicht gleichwohl Übertragung eines Miteigentumsanteils von 11/100 an die sem Grundstück steil (nun Flurstück Nr. 183) beanspruchen kann . D enn hier greifen nun die Vo r- schriften der § 577 Abs. 1 Satz 3 , § 467 Satz 2 BGB analog ein (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 10. Oktober 1969 - V ZR 155/66, aaO mwN) . D ie Beklagte hat von der ihr a ls Vorkaufsverpflichtete r eingeräumten M öglichkeit Gebrauch g e- macht, den Vorkauf auf alle Teilflächen zu erstreck en , die nicht ohne Nachteile für sie getrennt werden können. Dieses Begehren hat die Klägerin aufgegriffen und daher im Verlauf des Rechtsstrei ts zuletzt auch die Übertragung eines 11/100 Miteigentumsanteils an dem Flurstück Nr. 183 verlangt. aa) Ein entsprechendes Verlangen hat die Beklagte in ihrem Bestät i- gungsschreiben vom 15. April 2013 - zumindest konkludent - gestellt. Denn dort 64 65 - 29 - hat sie ausgeführt, von dem infolge der Ausübung des Vorkaufsrechts kraft G e- setz zustande gekommenen Kaufvertrag sei auch " ein Nutzungsrecht an den Gemeinschaftsflächen " erfasst. Die Verwendung des Plural zeigt, dass nach der Vorstellung der Beklagten auch die Tei lfläche Nr. 11 von der Klägerin erworben werden sollte. bb) Dass die Beklagte die Berechtigung besaß, eine Erstreckung des Vorkaufs auf sämtliche an die Käufer Nr. 5 veräußerten Kaufg egenstände zu verlangen, kann der Senat, da weitere Feststellungen n icht in Betracht ko m- men, abschließend beurteilen. Die Voraussetzungen des § 467 Satz 2 BGB analog sind erfüllt, weil nach Abtrennung der vorkaufsbelasteten Gegenstände (Teilfläche Nr. 5 und Miteigentumsanteil an der Fläche Nr. 10) lediglich ein is o- liert ni cht sinnvoll nutzbarer Gegenstand (Miteigentumsanteil an der Gemei n- schaftsteilfläche Nr. 11) verbleiben würde, für den sich kein adäquater Preis erzielen ließe (vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 2012 - V ZR 272/10, NJW 2012, 1354 Rn. 18). Dies erschließt sic h schon daraus, dass der isolierte Erwerb di e- ses Miteigentumsanteils selbst für die Käufer der übrigen bebauten Teilflächen wirtschaftlich betrachtet keinen Sinn mach en würde , da diese bereits jeweils Miteigentumsanteile an der Gemeinschaftsteilfläche Nr. 11 erworben haben, die ihnen eine gemeinschaftliche Nutzung sichern. Auch für einen anderen Käufer wäre ein isolierter Erwerb eines Miteigentumsanteils an der gemeinschaftlichen Teilfläche Nr. 11 wirtschaftlich betrachtet nach Lage der Dinge nicht von Int e- resse. Dass der Miteigentumsanteil an der Teilfläche sich kaum gesondert ve r- kaufen lassen würde, hat offenbar auch die Klägerin gesehen, denn sie hat sich in ihrer Ausübungserklärung vom 12. April 2012 trotz der Beschränkung auf die in § 2 Abs. 1 Buchst. d und g des Kaufvertrags genannten Flächen zur Zahlung des vollen Kaufpreis es d en auf die Teilfläche Nr. 11 entfallenden 11/100 Miteigentumsanteil vorg e- nommen. 66 - 30 - 6 . Aus den vorstehend genannten Gründen sind schließlich auch die vom Berufungsgericht angestellten Erwägungen , dass d as Vorkaufsrecht wegen mangelnde r Identität von Kaufgegenstand und Gegenstand der Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 12. April 2013 nicht wirksam ausgeübt worden sei , nicht frei von Rechtsfehlern. Das Berufungsgericht verkennt auch hier, da ss gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 467 Satz 1 BGB analog ein Vorkauf s- recht auch dann wirksam ausgeübt werden kann, wenn nicht nur der Gege n- stand, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, sondern auch weitere Gege n- stände zu einem Gesamtkaufpreis an einen Dritte n verkauft werden. Weiter übersieht es , dass sich die Ausübungserklärung der Klägerin bei richtigem Ve r- ständnis auf alle angemieteten Flächen erstreckt. Selbst wenn dies nicht der Fall wäre, würde dies nicht dazu führen, dass das Vorkaufsrecht nicht wirksa m ausgeübt worden wäre, sondern lediglich dazu, dass nur bezüglich der vom Vorkaufsberechtigten ausgewählten Kaufgegenstände ein Kaufvertrag mit dem Verpflichteten zustande gekommen wäre. Denn ein Vorkaufsberechtigte r , de r an mehreren Kaufgegenständen Vork aufsrechte hat ( hier Teilfläche Nr. 5, nun Flurstück 185 , und Miteigentumsanteil an Teilfläche Nr. 10, nun Flurstück 186), ist in entsprechender Anwendung des § 467 Satz 1 BGB nicht verpflichtet, das Vorkaufsrecht einheitlich für alle verkauften Gegenständ e auszuüben (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2006 - V ZR 17/06, aaO Rn. 19 [für den Fall des Ve r- kaufs mehrerer vorkaufsbelasteter Grundstücke]). a) Bei der gebotenen , am objektiven Empfängerhorizont ausgerichteten Auslegung (§§ 133, 157 BGB) ist die - in nerhalb der Frist des § 469 Abs. 2 BGB erfolgte - Erklärung vom 12. April 2013 dahin zu verstehen, dass die Klägerin ein Vorkaufsrecht bezüglich aller Teilflächen aus ge übt hat , die ihr nach dem Mietvertrag zur Nutzung überlassen w o rden sind . Dies betrifft zum einen das von ihr angemietete Wohnhaus nebst Hausgarten - wie in § 2 Abs. 1 Buchst. d des Kaufvertrags näher bezeichnet - und zum anderen den in § 2 Abs. 1 67 68 - 31 - Buchst. g des Kaufvertrags genannten Miteigentumsanteil von 11/100 an der Stellplatzfläche Nr. 1 0 , verbunden mit eine m schuldrechtlichen Sondernu t- zungsrecht an dem im Lageplan zum Kaufvertrag mit " H " gekennzeichneten , von ihr angemieteten und im Mietvertrag mit Nr. 4 bezeichneten Stellplatz . In Anbetracht des Umstands, dass die Erklärung ausdrück lich auf die Bestimmungen in § 2 Abs. 1 Buchst. d und g des Kaufvertrags Bezug nimmt und dort der jeweilige Kaufgegenstand näher beschrieben ist, ist es nicht nac h- vollziehbar, wie das Berufungsgericht zu der Annahme gelangt ist , in der Au s- übungserklärung w erde eine " nicht näher bezeichnete Stellplatzfläche " genannt. Bezüglich der Teilflächen Nr. 5 und Nr. 10 besteht also keine Abweichung zw i- schen dem Gegenstand des Kaufvertrags zwischen der Beklagte n und den b e- troffene n Erwerber n und dem Gegenstand der Ausü bungserklärung. b) D ass sich die Ausübungserklärung nicht auch auf den gemäß § 2 Abs. 1 Buchst. h des Kaufvertrags einen weiteren Kaufgegenstand bildenden Miteigentumsanteil von 11/100 an der Gemeinschaftsteilfläche Nr. 11 bezieht , erklärt sich - wie ob en unter II 5 c ausgeführt - daraus, dass insoweit ein Vo r- kaufsrecht nicht besteht. Dies führt aber nicht dazu, dass hinsichtlich der übr i- gen Teilflächen Nr. 5 und Nr. 10 ein Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt w o r- de n wäre , sondern würde allenfalls bedeut en, dass die Klägerin nicht auch die Übertragung eines 11/100 Miteigentumsanteils an Grundstücksfläche Nr. 11 verlangen könnte. Hier greifen aber nun - aus den oben unter II 5 c dargestel l- ten Gründen - die Regelungen der § 577 Abs. 1 Satz 3, § 467 Satz 2 BGB an a- log ein, so dass sich der Vorkauf infolge des im Schreiben der Beklagten vom 15. April 2013 gestellten Verlangens auch auf die Teilfläche Nr. 11 (Flurstück Nr. 183) erstreckt. 69 70 - 32 - I II. Nach alledem hat das angefochte ne Urteil keinen Bestand; es ist aufz u- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). D er Senat entscheidet in der S ache selbst, weil we i- tere Feststellungen nicht zu treffen sind und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da der Klägerin ein Vorkaufsrecht an de m Flurstück 185 und hinsichtlich eines 11/100 Miteigentumsanteils an dem Flurstück 186 zusteht, sie dieses wirksam ausgeübt hat und sich der Vorkauf gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 467 Satz 2 BGB analog auch auf einen 11/100 Miteige n- tumsanteil an dem Flurs tück 183 erstreckt , hat sie einen aus § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB analog, § 464 Abs. 2, § 433 Abs. 2 BGB folgenden Anspruch auf Übereignung d ieser Kaufgegenstände. Die zur Sicherung dieses Anspruchs angeordnete Vormerkung ist zu Recht ergangen. Daher ist das B e rufungsurteil 71 - 33 - aufzuheben und - unter Zurückweisung der Berufung der Beklagten - die ersti n- stanzliche Entscheidung wiederherzustellen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Aachen, Entscheidung vom 24.07.2014 - 100 C 6 24/13 - LG Aachen, Entscheidung vom 05.03.2015 - 2 S 292/14 -

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